"המשקיעים ברחו משוק ההון לשוק הנדל"ן"

התנודות בבורסות בעולם ובישראל בשבוע האחרון הוציאו משוק ההון כסף אשר נראה כי בימים האחרונים החל לזרום ישירות לענף הנדל"ן. כך עולה לפחות מבדיקה מיוחדת שנערכה עבור ynet על ידי כלכלני חברת המידע העסקי CofaceBdi.

כתבות נוספות בערוץ הנדל"ן של ynet:

• בלי להוציא את האוטו: שכונה בתוך מגדל
• מתנפלים על דירות יוקרה - לא רק בתל-אביב
• איך עברה חיפה את הביקושים לתל-אביב?
  

>>> רוצים להתעדכן בחדשות הכלכלה והצרכנות? הצטרפו לעמוד הפייסבוק שלנו

מניתוח התנהגות מחירי שוק המניות הישראלי לעומת מחירי הנדל"ן בארץ, עולה כי בזמן משבר בשוק המניות (כפי שהיה בשנת 2008 בעת משבר הסאב-פריים), המשיך שוק הנדל"ן בצמיחה יציבה יחסית. זאת בעוד שמחירי המניות רשמו תנודות חדות ביותר. על פי הבדיקה, בזמן שהמסחר בבורסה מושפע מאוד מהתנודות הקיימות בשווקים הגלובליים, שוק הנדל"ן מאופיין בצמיחה יציבה במחירים.

לדברי אייל ינאי, מנכ"ל משותף בחברת CofaceBdi, "השקעות בנדל"ן ובבורסה הן במקרים רבים תחליפיות, וכספים שיוצאים משוק המניות או שוק האג"ח מוצאים את דרכם, בין היתר, גם לשוק הנדל"ן וההיפך. בתקופה שבה הריבית אפסית, ההשקעות של הציבור נחלקות בין שוקי המניות לבין שוק הנדל"ן. בזמן שהבורסות נופלות, האלטרנטיבה של הציבור להחזקת כסף בריבית אפסית היא שוק הנדל"ן".

גם מניתוח שערכה חברת אלדר שיווק נדל"ן עבור ynet עולה כי בימים האחרונים חלה עלייה בשיעור המשקיעים הפוקד את משרדי המכירות. "בחודש יולי, אחרי הבהלה שנוצרה בשל העלאת מס הרכישה, השוק חזר לשגרה ושיעור המשקיעים עמד על 20%-25%", מסביר רוני כהן, מנכ"ל החברה, "אלא שמרגע שהחלו ירידות השערים בשוקי ההון - החלו להגיע למשרדי המכירות משקיעים שמחפשים חלופה לכסף שלהם".

לדברי כהן, "חלק מהמשקיעים כבר הוציאו את הכסף וחלקם מתכוונים להוציא אותו. מדובר על משקיעים המחפשים בעיקר דירות באזורי הפריפריה סביב 1-1.2 מיליון שקל. אלה משקיעים שחסכו קצת כסף לפנסיה או לתקופה סגרירית - והם מעוניינים לשמור על ערך הכסף. מבחינתם, השקעה בנדל"ן היא השקעה שהוכחה כבר עשרות שנים כיציבה".

על פי הנתונים של אלדר, שיעור המשקיעים בימים האחרונים עלה ל-30%-35%. כהן מציין כי שיעור זה דומה לשיעור המשקיעים שנרשם במשרדי המכירות בסוף חודש יוני, כאשר שר האוצר, משה כחלון, החליט להקדים את העלאת מס הרכישה על משקיעי הנדל"ן.

מפילוח ביקושים לדירות שביצעה החברה ב-80 פרויקטים חדשים שהיא משווקת ברחבי הארץ, עולה כי בחודשים ינואר-יוני השנה - בטרם הועלה מס הרכישה על דירות להשקעה - עמד שיעור המשקיעים בפרויקטים אלה על 23%. לעומת זאת, בתאריך 1-23 ביוני, התקופה שבה הועלה מס הרכישה, זינק שיעור המשקיעים ל-35%.

באותו האופן, בתאריך 1 ביולי עד 21 באוגוסט, בטרם החלו התנודות בבורסה, עמד שיעור המשקיעים על 22%; ואילו בתאריכים 23-25 באוגוסט, שאופיינו בקריסת המניות, שוב קפץ שיעור המשקיעים ל-30% (כפי שניתן לראות בטבלה).

*התקופה שלפני העלאת מס הרכישה על דירות להשקעה

**התקופה שבה הועלה מס הרכישה על דירות להשקעה

***התקופה שלפני התנודות בבורסות העולם

****התקופה שבה חלו הירידות בבורסות

"משקיעים מעדיפים את שוק נדל"ן על פני שוק ההון"

כהן מדגיש כי "כאשר משווים את התשואות מעליית מחירי הדיור לעומת הביצועים של הבורסה בתל-אביב, יש רכיב מהותי בהשקעה בנדל"ן שלא נלקח בחשבון - התשואה העודפת שמגיעה מההשקעה בדירה, כתוצאה מההכנסות משכירות".

לדבריו, "במהלך כל תקופת ההשקעה בדירה, מקבל המשקיע הכנסה חודשית משכירות - מה שמוסיף לתשואה הכוללת מההשקעה ולאטרקטיביות שלה למשקיעים. בנוסף, במרבית המקרים מדובר בהכנסות משכירות הפטורות ממס, מה שמוסיף עוד לאטרקטיביות של ההשקעה בדירה".

תנודות בבורסה? "לכו היום לקנות דירה" - מוזמנים לצפות בדיון באולפן ynet:

דוגמא ליציבות בשוק הנדל"ן הישראלי ניתן לראות בפרויקט למגורים באזור השרון. לדברי רן בן אברהם, סמנכ"ל השיווק בחברת צמח המרמן הבונה את פרויקט "יערה" ביישוב צוק יצחק, "לפני כ-10 שנים, כאשר התחלנו לשווק את הפרויקט, דירת 5 חדרים נמכרה תמורת 709 אלף שקל. כיום דירה דומה נמכרת תמורת 1.43 מיליון שקל. המדינה בהחלט תורמת לעליות המחירים - ובעקיפין להעדפה של משקיעים לרכוש דירות על פני השקעה בשוק ההון".

בן אברהם מוסיף כי "במכרז הראשון של רשות מקרקעי ישראל שילמנו על הקרקע 85 אלף שקל ליחידת דיור כולל פיתוח. במכרז השני, כעבור 5 שנים, המחיר זינק ל-350 אלף שקל ליחידת דיור. כלומר, 40% מעליית מחירי הדירות בפרויקט היו 'בזכות' המדינה".

"כאשר מדברים על שוק ההון, צריך להבחין בין המשקיעים הגדולים ובין משקי הבית", אומר ד"ר אלדד פרי, יו"ר ובעלי קבוצת אלדד פרי. "המשקיעים הגדולים יעדיפו להשקיע בשוק ההון - הם מכירים את הבורסה, יודעים להתמודד איתה והם מסתכלים לטווח ארוך. לעומת זאת, משקי הבית נחשפים פחות להשקעות מתוחכמות. הם נעזרים ביועץ ההשקעות בבנק וברוב המקרים משקיעים את כספם בקרנות נאמנות".

מבחינה פסיכולוגית, מציין פרי, למשקי הבית קשה להתמודד עם הפסדי הון - ובמקרים בהם שוקי ההון אינם יציבים, הם מעדיפים להוציא את כספם ולהשקיע בנדל"ן. "נכס נדל"ני נותן להם הרגשת ביטחון, גם אם התשואה לא הכי גבוהה", הוא מוסיף, "גם ההכנסה הקבועה הנטולת מס ברוב המקרים מדמי שכירות, נתפסת אצלם כטובה יותר מהשקעה בבורסה. גם בפרויקטים של פרי נדל"ן ראינו בימים האחרונים עלייה במספר המשקיעים".

זוג שרכש דירה באשקלון. "מבחינה פסיכולוגית, למשקי הבית קשה להתמודד עם הפסדי הון"(צילום: רועי עידן)

"שוק הנדל"ן צמא להשקעות"

הביקוש של המשקיעים לנדל"ן על פני השקעות בשוק ההון מתבטא לא רק ברכישת דירות, אלא גם בהשקעות אחרות הקשורות לנדל"ן. כך, למשל, בקרן הגשמה, המנהלת כיום השקעות בהיקף כולל של כ-6 מיליארד שקל, מדווחים כי לנוכח הטלטלה בשוק ההון - חל גידול של עשרות אחוזים בכמות הפניות והביקושים להשקעות בפרויקטים חדשים של הקרן.

לדברי עו"ד חנן שמש, יו"ר ומנכ"ל הגשמה, "ההשקעה בנדל"ן מהווה עבור אלפי המשקיעים שלנו אלטרנטיבה בכל עת, שכן היא מאופיינת ביציבות יחסית ובסיכון מגודר, וחוזרת חזרה למשקיע לאחר תקופות של 2-3 שנים בתשואה נאה. אנחנו רואים בשבוע האחרון גידול משמעותי בהתעניינות בהשקעות שלנו, כאשר רבים ביצעו שינויים בתיקי ההשקעות שלהם, והפחיתו את ההשקעה במניות, אך עדיין הם מחפשים לקבל תשואה הולמת על חסכונותיהם".

גם נגידת בנק ישראל, קרנית פלוג, הביעה בשבוע האחרון חשש כי הירידות בשוקי העולם יעבירו את הכסף שיצא מהבורסה לשוקי הנדל"ן. בתחילת השבוע החליטה, בניגוד להערכות, להשאיר את הריבית ברמה הנוכחית. לדברי אור שביט, מנכ"ל משותף בחברת אנגל שביט המתמחה בצרכנות נדל"ן חכמה, "צעד זה בוצע על מנת שלא לתת דלק נוסף לציבור משקיעי הנדל"ן. שכן בפועל, על פי הנתונים, צעדי הממשלה או בנק ישראל עד כה לא קיררו את השוק".

"השוק צמא להשקעות", מוסיף שביט, "היינו עדים לכך בימים שקדמו לעליית מס הרכישה. אז היה גל של ביקושים בקרב משקיעי נדל"ן, שמיהרו לרכוש דירות בטרם יעלה המס. הפעם הירידות החדות בבורסה הביאו את המשקיעים לחפש אלטרנטיבות לכסף שלהם - וחלקם בחרו לחזור שוב להשקעות נדל"ן".