קונים דירה? מילון מושגים במשכנתא חלק ב'
רגע לפני שמגישים בקשה בבנק להלוואת משכנתא לצורך קניית דירה, כדאי לכם להכיר את כל המושגים החשובים כדי שתגיעו מוכנים לפגישה עם בנקאי
החלטתם לרכוש דירה, אבל אין ברשותכם את כל הסכום הדרוש? הפתרון, במרבית המקרים, הוא לפנות לבנק לקבלת משכנתא. אבל רגע לפני שאתם מגיעים לבנק, אנחנו מגישים לכם רשימת מושגים שחשוב שתכירו לפני שנכנסים לרזולוציות יותר עמוקות - גובה המשכנתא, סוגי הריביות ושיטות ההחזרים וכו'. מילון מושגים במשכנתא - חלק ב'.
מיליון מושגים במשכנתא - חלק א'
למחשבון משכנתא - לחצו כאן
הכול על תכנון משכנתא - בעמוד מיוחד
ריבית
ריבית קבועה/ריבית משתנה: הריבית היא המחיר של הכסף אותו אתם מקבלים מהבנק. באופן כללי, הריביות נחלקות לשני סוגים: ריבית קבועה וריבית משתנה. כאשר הריבית קבועה, היא נותרת כמות שהיא לאורך כל חיי המשכנתא.
קביעת השתנות הריבית: בהלוואות בריבית משתנה, הריבית במשכנתא משתנה מדי תקופה כאשר היא נקבעת בעת השינוי לפי "עוגן" - פרמטר אובייקטיבי וידוע מראש (לדוגמא: עוגן שהוא תשואות אג"ח לתקופות מסוימות או עוגן מלווה קצר מועד).
הריבית במשכנתא נקבעת לפי עוגן בתוספת/בגריעה של אחוז מסוים. כשהעוגן עולה, הריבית עולה באותו שיעור; וכשהעוגן יורד, הריבית יורדת בהתאם. כל בנק יכול לקבוע עוגן שונה, העונה על הקריטריונים שנקבעו על ידי בנק ישראל.
כאשר אתם בוחרים במסלול בריבית משתנה, הריבית שאתם מקבלים מתעדכנת לפי העוגן הרלוונטי למסלול ההלוואה שבחרתם, בנקודות הזמן כפי שנקבעו בתנאי המשכנתא. למשל, מדי שנה, מדי שנתיים, מדי חמש שנים וכו'.
איך הבנק קובע את גובה הריבית? בתהליך תכנון המשכנתא חשוב לדעת מהו גובה הריבית אותה תוכלו לקבל; ומדוע, למשל, למכרים שלכם הציעו ריבית נמוכה יותר. חשוב לדעת שהריבית אינה נקבעת באופן שרירותי, וקיימות סיבות להבדלים בגובה הריבית המוצעת בין בנקים שונים, בין לקוחות שונים ובמועדים שונים.
תמחור הריבית מושפע, בין היתר, מעלות מקורות המימון של הבנק (כמה עולה לבנק לגייס את הכסף שהוא מלווה לכם); ומהסיכון שהבנק לוקח בהעמדת ההלוואה ללווה. באופן כללי, ככל שהעסקה מסוכנת יותר לבנק, כך הריבית תהיה גבוהה יותר.
מאחר שנתוני כל עסקה, כל לווה וכל נכס הם אינדיבידואלים, כך גם הסיכון של כל עסקה הוא שונה. לפיכך, גם הריבית המשקפת את הסיכון תהיה שונה. לכן לא פשוט לבצע השוואה של הריבית בין לקוחות שונים, נכסים שונים ועסקאות שונות.
מה הסיכון שהבנק לוקח? קיים סיכון לפיו הלווה לא יצליח לעמוד בתשלומי המשכנתא כסדרם. כמו כן, קיים סיכון הנובע מפערים בין התחזיות של הבנק לגבי שינויים בפרמטרים כלכליים (פריים, מדד וכו') ואורך תקופת ההלוואות; לבין הנתונים כפי שהם יבואו לידי ביטוי בפועל.
איך מבוצעת הערכת הסיכון? הערכת הסיכון מהווה את הצפי לגבי התנהגות הלווה והשוק בעתיד. משפיעים עליה הנתונים הספציפיים של הלווה, הנכס וההלוואה. כדי לבצע הערכת סיכון מדויקת ככל האפשר, הבנק אוסף מגוון רחב של נתונים, ומבצע שקלול באמצעות מודלים סטטיסטיים ובעזרת שיקול דעת של מומחי אשראי בבנק.
אילו פרמטרים נפוצים נלקחים בחשבון בתמחור הריבית?
- מאפייני הנכס: מיקום ועלות.
- מאפייני הלווה: ההון העצמי (כמה כסף הוא מביא "מהבית"); ההכנסות ממקום העבודה (נטו) והוותק במקום העבודה וכן הכנסות ממקורות אחרים; התחייבויות נוספות (למשל משכנתאות אחרות); התנהגות הלווים בעבר (למשל, חובות שלא שולמו מצד אחד; או עמידה קבועה ויציבה בתשלומי הלוואות אחרות מצד שני); נתונים אישיים של הלווים, כגון גיל, מספר ילדים ומצב משפחתי.
- מאפייני ההלוואה: תקופת ההלוואה; והרכב ההלוואה (ריבית משתנה/קבועה, צמודה או לא צמודה למדד וכו').
- פרמטרים נוספים: אחוז המימון (היחס בין גובה המשכנתא לעלות הנכס); ויחס ההחזר (היחס בין התשלום החודשי על המשכנתא לבין ההכנסה החודשית הפנויה של הלווים).
- מאפיינים ספציפיים לתקופה: עלות גיוס הכסף לבנק; צפי לשינויים בפרמטרים הכלכליים במשק; הנחיות הרגולטור המחייבות את הבנק, אשר יש בהן להשפיע על העלויות של הבנק עבור הלוואות מסוימות, למשל עקב הגבלות על אחוז המימון, גובה ההלוואה ומרכיב הריבית המשתנה בהלוואה.
פירעון מוקדם
משכנתא היא, ברוב המקרים, הלוואה לטווח ארוך. ואולם, לעתים תרצו לפרוע אותה או את חלקה לפני תום תקופת ההלוואה, או להחליף מסלול הלוואה במהלכה (כלומר, למחזר את המשכנתא). במקרה כזה ייתכן שתידרשו לשלם עמלות הנובעות מפירעון מוקדם של ההלוואה. העמלות המותרות לגבייה מוגדרות במסמך בשם "צו הבנקאות/עמלות פירעון מוקדם" בהוראות בנק ישראל.
מדריך משכנתא - כתבות נוספות:
- האם ניתן לקבל מימון משכנתא גבוה מ-75%?
- איך תדעו אם צריך לשלם עמלת פירעון מוקדם
- לוקחים משכנתא - ומנפצים כמה מיתוסים
- אפשר לקחת משכנתא לרכישת נכסים בחו"ל?
- תעודת ביטוח: למה חשוב לבטח משכנתא?
- מושגים במשכנתא: להבין את דו"ח המשכנתא השנתי
- אילו מסלולי הלוואות כדאי לבחור במשכנתא?
- איך נוטלים משכנתא עם קבוצת רכישה?
מרכיבי עמלת הפירעון המוקדם: עמלת הפירעון המוקדם מורכבת מרכיבים שונים, הנקבעים לפי מסלול ההלוואה.
- עמלה תפעולית (דמי טיפול) - תשלום בגין העלות התפעולית של הפעולה. עמלה זו נגבית בעת פירעון מוקדם של ההלוואה ובעת מחזור ההלוואה למסלול אחר.
- עמלת אי הודעה מוקדמת - עמלה זו נגבית רק במקרה שבו לא הודעתם בכתב על כוונתכם לסלק את ההלוואה לפחות 10 ימים מראש; ולא פרעתם את ההלוואה עד 30 יום מתאריך ההודעה. גובה העמלה: 0.1% מהסכום הנפרע בפירעון מוקדם.
- עמלת היוון - עמלה זו נגבית רק אם הריבית הנוכחית של ההלוואה נמוכה יותר מהריבית הממוצעת על משכנתאות הנהוגה במשק (לפי מסלול ההלוואה) ביום הפירעון המוקדם. עמלה זו נגבית הן בעת פירעון מוקדם של ההלוואה והן בעת מחזור ההלוואה למסלול אחר. אופן חישוב עמלה זו נקבע על ידי המפקח על הבנקים בהתאם לנוסחה שנקבעה על ידו.
- עמלת מדד ממוצע - עמלה זו נגבית בהלוואות צמודות מדד בלבד, אם הפירעון המוקדם נעשה בין 1-15 לחודש. עמלה זו נגבית מכיוון שמדד המחירים לצרכן מתפרסם רק ב-15 לחודש, והיא מחושבת על הסכום הנפרע כפול מחצית המדד החודשי הממוצע ב-12 המדדים האחרונים שפורסמו לפני יום הפירעון. עמלה זו נגבית בעת פירעון מוקדם של ההלוואה ובעת מחזור ההלוואה למסלול אחר.
- עמלת הלוואות במט"ח - עמלה זו נגבית כאשר הלווה נתן הודעה מוקדמת של פחות משני ימי עסקים (כל יום בו נערך מסחר במט"ח הן בארץ והן בחו"ל). גובה העמלה ייקבע לפי הפרשי השער שבין שער המט"ח ביום הפירעון המוקדם, לבין שער המט"ח שיחול שני ימי עסקים מאוחר יותר.
זכרו: בחלק מהמסלולים יש אפשרויות לפירעון מוקדם ללא עמלות (למעט עמלה תפעולית) לאורך כל תקופת ההלוואה או בנקודות זמן מסוימות. לכן, כאשר אתם בוחרים את מסלולי ההלוואה, כדאי לקחת בחשבון את האפשרות לפרוע את ההלוואה בפירעון מוקדם ללא עמלות או בעמלות מופחתות. זהו שיקול חשוב בבחירת המסלולים.
כמו כן, אם כבר יש לכם משכנתא, ואתם בוחרים לבצע פירעון מוקדם (חלקי או מלא), מומלץ לבדוק כיצד ניתן לפרוע אותה במינימום תשלום של עמלות פירעון מוקדם. בררו עם נציג הבנק את הפרטים הבאים: אילו עמלות יחולו במקרה של פירעון מוקדם; ובאיזה תאריך בחודש כדאי לפרוע את ההלוואה על מנת למזער תשלום עמלות אלה.
הלוואה צמודה/לא צמודה
אחד המאפיינים החשובים של כל משכנתא הוא ההצמדה שלה למדד זה או אחר. כל הלוואה יכולה להיות צמודה או לא צמודה. ההצמדה למדד משפיעה על יתרת ההלוואה שנותרה לתשלום ועל ההחזר החודשי. אם המדד עולה או יורד, יתרת ההלוואה וההחזר החודשי עולים או יורדים. חישובי ההצמדה מתבצעים מדי חודש.
כאשר מדברים על "הצמדה למדד" בישראל, מתכוונים בדרך כלל להצמדה למדד המחירים לצרכן - מדד המחושב על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) ונערך לפי סל תצרוכת ממוצע הנקבע על ידי הלשכה. המדד מפורסם מדי 15 בכל חודש, ומבטא את שיעור האינפלציה בישראל.
תמהיל משכנתא
לפי הנחיית בנק ישראל, קיימות הגבלות על תמהיל המשכנתאות החדשות אותן אתם יכולים לקחת. במסגרת הגבלות אלה, לפחות שני שלישים מתמהיל המשכנתא חייב להיות בהלוואות בהן הריבית קבועה או משתנה לעתים רחוקות (5 שנים או יותר). במילים אחרות: רק שליש מתמהיל המשכנתא יכול להיות במסגרת של הלוואות בריבית המשתנה לעתים קרובות יותר.
סך ההלוואות בריבית קבועה חייב להיות לפחות שליש מגובה ההלוואה. חשוב לדעת: הגבלה זו נוגעת להלוואות חדשות בלבד. אם אתם ממחזרים משכנתא, אתם יכולים להישאר עם שיעור רכיב הריבית המשתנה, שהיה במשכנתא המקורית או להפחיתו.
המאמר נכתב בשיתוף עם מומחי תכנון המשכנתא של לאומי למשכנתאות. לחצו כאן לכניסה למילון המשכנתא השלם
לפנייה לכתב/ת 
