אישור תוכנית המתאר בת"א: סוף פסוק?
תוכנית המתאר בעיר ללא הפסקה שאושרה אתמול מבקשת לקדם כ-200 אלף דירות בעשור הקרוב, לצד בניית עשרות אזורי תעסוקה והרחבת מיזמי התחדשות עירונית. למרות זאת, התנגדויות ממשיכות להגיע: "התוכנית סבוכה ולא היה מקום לאשרה כפי שהיא, מוקדם מדי לשמוח". בעיריית ת"א מבהירים: "התוכנית הוכנה בשיתוף הציבור החל משלביה הראשונים"
הצעה להעתקת התחנה המרכזית החדשה מדרום העיר לטובת מתחמי עסקים, מלונאות או מגורים; הריסת התחנה המרכזית הישנה לטובת הקמה של יותר מ-1,000 יחידות דיור ומגדלי משרדים; הגדלת מספר הרחובות המסחריים בשכונות הדרומיות וכן הצפוניות בעיר כמו לה גווארדיה, התקווה ורמת אביב, לצד פיתוח יפו; והרחבת פרויקטים להתחדשות עירונית שצפויים להוסיף קרוב ל-200 אלף יחידות דיור לעיר ללא הפסקה עד שנת 2025.
עוד על תוכנית המתאר של ת"א בערוץ הנדל"ן :
סופית: אושרה תוכנית המתאר של ת"א
בת ים: "להקפיא את תוכנית המתאר של ת"א"
אושרה תוכנית לבניית 35 אלף דירות בת"א
ת"א: תחנה מרכזית תהפוך למלון ובנייני ומגורים
תוכנית המתאר נחשפת: כך תיראה ת"א ב-2025
תוכנית המתאר של העיר תל-אביב-יפו (תא/5000) שאושרה אתמול (א') באופן סופי לא מותירה מקום לספק: בעשור הקרוב יעמלו הדחפורים יומם וליל כדי להגדיל את היצע הדיור ומקומות התעסוקה, את מסלולי ההליכה והאופניים ואת מקומות הבילוי. אבל למרות שהיא אושרה למתן תוקף - כלומר תמו הדיונים במאות ההתנגדויות שהוגשו בגינה ב-4 השנים האחרונות - יש כאלה הטוענים כי החלטת הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה במחוז תל-אביב אינה סוף פסוק.
צפו: מתחם התחנה המרכזית הישנה - לפני ואחרי
.
"היו המון התנגדויות לתוכנית", אומרת ל-ynet עו"ד ענת בירן, מייסדת משרד עוה"ד ענת בירן, "ולכן יש להניח שיוגשו עררים לוועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית לתכנון הבנייה". מה משמעות הגשת העררים? בירן מסבירה כי מהלך כזה עלול לעכב את מתן התוקף לתוכנית. "נכון שיש גם משמעות לאישור, אבל זה לא סוף פסוק".
עו"ד צבי שוב, מייסד משרד עוה"ד צבי שוב שייצג את בעלי החנויות במתחם התחנה המרכזית החדשה, התייחס לתוכנית להעתקת מסופי התחבורה מדרום העיר לחולון ולתחנת רכבת ארלוזורוב. "אנחנו מברכים על ההתקדמות, אבל צריך היה לתת פתרונות מיידיים להכשרת עשרות אלפי מ"ר נטושים במבנה התחנה גם במסגרת תוכנית זו, על מנת להסדיר מצב קיים שאין כדוגמתו בכל רחבי מדינת ישראל", הוא אומר.
לדברי עו"ד שוב, הוועדה המחוזית קיבלה רק בחלקה את המלצת החוקר שמונה לדון בהתנגדויות בעניין. "מדובר בלמעלה מ-100 בעלי חנויות בתחנה המרכזית הישנה, אשר רכשו את זכויותיהם לפני 40 שנה וחלקם לא קיבלו את החנויות עד היום - עקב מחדלי התחנה המרכזית, שבנויים בה עשרות אלפי מטרים ללא תוכנית וללא היתר", הוא מוסיף.
אבל לא כאן מסתיימות ההתנגדויות. התוכנית עוסקת, בין היתר, גם בפיתוח מערך השטחים הציבוריים הפתוחים בעיר ושמירה על המשאבים הירוקים, כגון חוף הים, הפארקים והגינות הציבוריות; הגדרת אזורים לשימור; עידוד תחבורה רב אמצעית, כולל הליכה ברגל ורכיבה על אופניים; והגדרת האזורים בהם תותר בנייה גבוהה. אבל גם בסעיף האחרון עו"ד בירן מציינת כי צפוי עיכוב. "ברובע 3-4 מחכים כבר שנה להחלטת ועדת המשנה לעררים", היא אומרת.
צפו בהדמיות: פיתוח מערך השטחים הציבוריים הפתוחים
בכך מתייחסת בירן למתחמי המגורים הנכללים בתוכנית רובע 3 ורובע 4, במסגרתה הוחלט לצמצם פרויקטים של תמ"א 38 מבחינת מספר קומות וזכויות בנייה. התוכנית לרובע 3 חלה על השטח שבין הרחובות אוסישקין בצפון; הירקון במערב; בוגרשוב, בן ציון ומרמורק בדרום; ואבן גבירול במזרח; והתוכנית לרובע 4 חלה על השטח בין הרחובות בני דן וקוסובסקי בצפון; אבן גבירול במערב; שאול המלך והרב גורן בדרום; ודרך נמיר ונתיבי איילון במזרח.
"יש בתוכנית דברים טובים - ופחות טובים"
"יש בתוכנית הזו דברים טובים ופחות טובים", ממשיכה בירן. "הדבר הטוב הוא שניתן יהיה לאשר תוכניות בסמכות ועדה מקומית - שמקבלת הרבה סמכויות (כלומר, ההליך התכנוני יתקצר - ה.צ). מצד שני, הוועדה המקומית הגבילה את עצמה במסגרת תוכנית המתאר, וקבעה כללים שלא תמיד עולים בקנה אחד עם ההיגיון הכלכלי או צרכי היזמות".
לטענתה, "באופן כללי קצת מוקדם לשמוח או לא, כי עדיין לא יודעים איך התוכנית תיראה. עלו טענות כבדות, חובה למטלות ציבוריות כבדות, היקף שטחי הבנייה שהוועדה מוכנה לאשר. צריך לראות בסוף מה יהיה התוכן של התוכנית - אחרי שיתקבלו ההחלטות בהתנגדויות".
עם השינויים המהותיים הנוספים שכוללת תוכנית המתאר ניתן למנות גם את הפיכת בית המעצר אבו כביר בדרום העיר ואת צומת חולון שבשכונת קריית שלום (באזור של מגרשי מכבי תל-אביב) לאזורי תעסוקה; והפיכת מתחם הקריה שיפונה למרכז עסקים מרכזי עם מגדלי מגורים ומשרדים.
צפו בהדמיות: מתחם הקריה - לפני ואחרי
בנוסף, הוחלט כי ציר שלבים לכיוון יפו יהפוך לכביש עירוני ובו 75% מהשטחים יוקצו למגורים ו-25% לתעסוקה, כמו גם רחוב איינשטיין בשכונת רמת אביב שיזכה למתיחת פנים ולחזית מסחרית. גם רחוב לה גווארדיה, כאמור, יעבור התחדשות עירונית עם ייעוד מסחרי לאורך הרחוב, ומגרש בני יהודה בשכונת התקווה יועתק לצומת הולט. בלה גווארדיה, מדובר בתחילת הרחוב, סמוך לאצטדיון יד אליהו, שבו קיימות כיום 129 יחידות דיור (ו-450 מ"ר מסחרי) ב-5 בנייני רכבת מיושנים של 4 קומות. במקום מתוכננות כ-400 דירות חדשות במגדלי מגורים של כ-25 קומות, לצד מגדל משרדים בן כ-30 קומות.
בשכונת יד אליהו כולה מקודמות 5 תוכניות לפינוי-בינוי, במסגרתן רחוב לה-גווארדיה יהפוך לרחוב העירוני המרכזי של השכונה ולאורכו יהיו חזיתות מסחריות, מדרכות רחבות ושבילי אופניים. עם הוצאתן לפועל של התוכניות הצפויות בציר הרחוב המרכזי בשכונה, ייבנו למעלה מ-2,400 יחידות דיור, כתוספת על 884 יחידות הדיור הקיימות. בכך, למעשה, יתווספו יותר מ-3,000 יחידות דיור בשכונה.
צפו בהדמיות: מתחם לה גווארדיה - לפני ואחרי
"האזרח הממוצע יתקשה להתמצא בתוכנית"
בגין השינויים הללו הוגשו לאורך השנים לא פחות מ-300 התנגדויות על ידי תושבים, יזמים, גופים ציבוריים ועיריות גובלות. לנוכח מספר ההתנגדויות, מינתה הוועדה המחוזית חוקר לבחינת ההתנגדויות - מתכנן הערים, עו"ד זאב עמית. עמית גיבש דו"ח שכלל את תמצית ההתנגדויות ואת המלצותיו לגביהן, לאחר שקיים 19 ישיבות בנושא בין החודשים נובמבר 2014 עד ינואר 2015.
"התוכנית עמוסה בפרטים, ארוכה מאוד ומונה מאות סעיפים שיקשו על האזרח הממוצע להתמצא בה ולהבין את השכותיה על רכושו", טוען בשיחה עם ynet עו"ד יוסי קליין, שותף במשרד עוה"ד הרטבי בורנשטיין, בסון ושות' העוסק בנדל"ן. לדברי עו"ד קליין, שהגיש התנגדויות רבות לתוכנית בשם יזמים שונים, "כדי להבין מהן ההוראות החלות על מתחם מסוים, יש לבדוק את הוראות התוכנית המופקדת, לנתח את דו"ח החוקר הכולל 376 עמודים ודו"ח נוסף של החוקר הכולל כ- 30 עמודים נוספים".
"לאחר מכן, יש לבחון כיצד הכריעה הוועדה המחוזית ביחס לכל סעיף בהוראות התוכנית ובדו"ח החוקר", הוא מוסיף, "אמנם ההחלטה טרם נשלחה למתנגדים - אך ברור שהמועד החוקי לערעור צריך להיות ארוך יותר מהקבוע בדין, או לחילופין יש לקבוע כי המועד שבו יפורסמו מסמכי התוכנית המתוקנים יהיה המועד הקובע לצורך ערעור על ההחלטה, וזאת בשל מורכבות והיקף ההחלטה".
"התוכנית מסובכת מדי - עצם זה שדו"ח החוקר מונה מאות עמודים רק מוכיח את זה - ויש לזכור שמדברים כאן על תוכנית כוללנית", מחזק את הדברים עו"ד עפר טויסטר, תושב תל-אביב העוסק בתכנון ובבנייה וייצג עשרות מתנגדים לתוכנית. "לטעמנו לא היה מקום לאשר את התוכנית כפי שהיא, שכן תוכנית כוללנית צריכה להיות קצרה ובהירה. התוכנית המופקדת ארוכה מדי (כ-100 עמודים ונספחים) ומסובכת מאין כמותה".
בנוסף, תוהה טויסטר האם אחת הסיבות להיותה של התוכנית מפורטת ומורכבת היא גם לצמצם את ביקורת ועדת הערר. "פירוט היתר והמגבלות נובעים, בין היתר, מרצונה של הוועדה המקומית לקבוע מסגרת קשיחה שתצמצם את מעורבות ועדת הערר, כיוון שעל החלטת ועדה מקומית על תוכניות בסמכותה ניתן לערער בפני ועדת הערר", הוא אומר. "אבל זה שיקול לא ראוי, ועל הוועדה המקומית להכיר בעליונות ועדת הערר עליה".
עוד תוכנית של עיריית ת"א: קירוי נתיבי איילון - מוזמנים לצפות
עיריית ת"א: "התוכנית הוכנה בשיתוף הציבור"
תוכנית המתאר של תל-אביב היא הראשונה בתולדות העיר, ויוצאת לדרך כשנתיים לאחר שהופקדה להתנגדויות הציבור. היא גובשה על ידי מינהל ההנדסה בעיריית תל-אביב-יפו, וקובעת את מגמות התכנון ואופן התפתחותה של העיר עד לשנת 2025. ב-2008 החליטה הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה בתל-אביב על הכנת התוכנית ובאפריל 2012 החליטה להמליץ לוועדה המחוזית להפקידה. במרס 2013 נקלטו מסמכי התוכנית בוועדה המחוזית, והוחלט להפקידה בתנאים להתנגדויות הציבור בדצמבר 2013.
לאחר התנגדויות הציבור, היקף יחידות הדיור שניתן לתכנן מכוח התוכנית הוכפל פי 4 - מכ-35 אלף יחידות דיור ל-115 אלף יחידות. אלה כוללות גם 20 אלף יחידות דיור שניתן לתכנן באזורי התעסוקה, בהם ניתן לייעד 25% משטחי התעסוקה למגורים; 65 אלף יחידות דיור כתוצאה מהגדלת האזורים המיועדים להתחדשות עירונית; ושטחים המוגדרים כאזורים לתכנון בעתיד (שדה דב ונווה שרת מזרח) שיכילו כ-20 אלף יחידות דיור נוספות. בסך הכל מדובר בכ-190 אלף יחידות דיור.
לדברי צילי בר יוסף, מנהלת היחידה לתכנון אסטרטגי בעיריית תל-אביב-יפו, "התוכנית התבססה על החזון העירוני עליו הוחלט במועצת העיר ב-2005, והיא תוכנית כוללנית הנותנת עקרונות תכנון לעיר כולה, ומגדירה את הכללים להכנת תוכניות מפורטות בסמכות הוועדה המקומית - מה שיאפשר קיצור תהליכי תכנון. תוכנית המתאר הוכנה בשיתוף הציבור החל משלביה הראשונים. זו הסיבה לדעתנו שבשלב ההתנגדויות של התוכנית הוגשו לה כ-300 התנגדויות".
לדבריה, "התוכנית מדגישה את עקרון איכות החיים העירונית, תוך חיזוק הערכים האורבניים המיוחדים לעיר: הגדלת עירוב השימושים שמאפשר חיים אורבניים תוססים, על ידי מתן אפשרות לשיעור מסוים של מגורים באזורי תעסוקה - כך שהאורות לא יכבו בערב; ושילוב תעסוקה באזורי מגורים שמאפשרת פתרונות תעסוקה ותנועה טובים יותר.
"הגדרת רחובות בעיר כרחובות מסחריים בהם יש חיים אורבניים מעניינים. ביניהם רחובות שלא הוגדרו כך בעבר כמו איינשטיין, שלבים או לה גווארדיה; התייחסות לרחוב העירוני כחלק מהמרחב הציבורי - מרחב שמתייחס לא רק לרכב אלא מאפשר מרחב איכותי להולך הרגל ורוכב האופניים; ותוספת משמעותית של יחידות דיור לאוכלוסייה מגוונת, משפחות, צעירים, קשישים ועוד".
עוד אומרת בר יוסף כי "התוכנית נותנת דגש מיוחד לאזורי התחדשות עירונית, בעיקר בדרום העיר ובמזרחה, ונותנת תמריצים לקידום תוכניות מפורטות באזורים אלה. היא מחזקת את אזורי התעסוקה הקיימים על ידי הגדלת אינטנסיביות הבנייה בהם, ובכך מחזקת את מעמדה הכלכלי של העיר. כל אזורי התעסוקה סמוכים למערכת הסעת המונים כדי לאפשר למגיעים אליהם לזנוח את הרכב הפרטי".
