שוק השכירות בברלין: עדיין יותר משתלם?
עם כ-2 מיליון דירות להשכרה ושיעור מהגבוהים בעולם של שוכרי דירות, הבירה הגרמנית נחשבת עדיין לאחת הערים המבוקשות למגורים בשכירות. חקיקה חדשה של השלטון המקומי בברלין מאפשרת לשפץ בנייני מגורים ישנים מהיסוד, אך בדרך מובילה לעלייה בשכ"ד. מה חושבים על המצב ישראלים שגרים בעיר ואיך יזמי הנדל"ן נכנסים לתמונה? הצצה מבפנים
"שעתיים אחורה מישראל? ברלין זה 50 שנה קדימה". כך מגדיר אורי נחמנזון (35), ישראלי המתגורר בבירת גרמניה, את החיים במטרופולין המבוקש ביותר בשנים האחרונות בקרב הישראלים - ולא רק. נחמנזון, שעבר לברלין עם זוגתו הגרמניה אוולין לפני מספר חודשים בעקבות עבודתה, התראיין באולפן ynet וסיפר על שוק השכירות בעיר שבה "גובה השכירות נמוך בצורה הזויה למי שרגיל לישראל". צפו בדיון באולפן עם עמית קוטלר.
שוק השכירות בבירה הגרמנית כולל קרוב ל-2 מיליון דירות להשכרה. שיעור שוכרי הדירות בה הוא מהגבוהים בעולם, ומהווה כמעט 90% מהדירות למגורים. לשם השוואה, בגרמניה כולה שיעור שוכרי הדירות מהווה כ-54% מסך הדירות למגורים. למרות זאת, בשנתיים האחרונות חל שינוי בשוק המקומי - והמחירים החלו לטפס בעקבות כניסת שחקנים לשוק הנדל"ן בעיר, המתפרסת על פני שטח של לא פחות מ-891 קמ"ר.
למעשה, גובה השכירות בעיר היה נמוך בצורה משמעותית עד לפני כשנתיים. חוזי שכירות רבים שיקפו מחיר של כ-5 אירו למ"ר בממוצע. כלומר דירת 3 חדרים בשטח של 60 מ"ר עלתה כ-300 אירו בחודש - כ-1,330 שקלים פחות או יותר. "אבל המצב השתנה מעט בשנתיים האחרונות", אומר נחמנזון, שבימים אלה לומד את השפה וחי בשכונת האקשה הופה, "שזו אחת מהשכונות היותר יפות באזור המיטה (האזור המרכזי - ה.צ) בברלין - לא רחוק מאלכסנדרפלאץ", כך לדבריו.
נחמנזון מתכוון לרגולציה חדשה שהחל השלטון המקומי בברלין לכונן בתקופה האחרונה בענף הנדל"ן, אשר הובילה לעליית מחירים משמעותית, ובשכונות מסוימות מחירי השכירות אף הוכפלו. "ועדיין, המחירים כאן זולים מאוד ביחס לשכירות בתל-אביב, שם המחירים פשוט הזויים ומופרכים", אומר מי שעד לפני כמה חודשים התגורר במרכז העיר ללא הפסקה.
"על זה תוסיפי את ההגנות שיש פה על הדייר - כמו למשל לחתום על חוזה שיכול להימשך כמעט עד יום מותך; את מצב הדירות שהוא הרבה יותר טוב מישראל, גם בגלל שלכל בניין יש חברת ניהול; ואת זה שבעל הדירה לא יכול להעלות את שכר הדירה כאוות נפשו אלא לפי חוק ומדרג מסודר, ויש מי שיאכוף זאת - בניגוד לישראל, שם הוא פשוט יזרוק אותך מהדירה אם לא מתאים לך; ותביני שתל-אביב לעומת ברלין זה המערב הפרוע", הוא ממשיך.
בישראל, אגב, הצעת חוק "שכירות הוגנת" אושרה על ידי ועדת השרים לחקיקה ביולי השנה, שנתיים לאחר שהוגשה, והיא אמורה להסדיר את שוק הדירות למגורים בשכירות. הצעת החוק הפרטית ביקשה במקורה לפקח על שכר הדירה ולהגביל את עלייתו במשך 3 שנים; אולם המציעים נסוגו מרעיון הפיקוח לאחר שיחות עם גורמים מקצועיים. במקום זאת הוסכם על "יצירת איזון בין זכות הדייר למגורים בתנאים נוחים, לשמירת זכות הקניין של בעלי הדירות". כעת ממתינה הצעת החוק למושב החורף של הכנסת.
חם או קר? זאת השאלה
ברלין ממוקמת במקום השלישי אחרי פריז ולונדון בכניסות תיירים, ונמצאת בגידול מתמיד בשיעור האוכלוסייה שלה - עם עלייה של כ-2.3% בעשור האחרון. למרות שניתן לראות בה עשרות מנופים - היא אינה מאופיינת בגידול בבנייה חדשה. היא כוללת פחות מ-5,000 דירות חדשות לשנה בעשור, כך ששיעור התפוסה עולה בהתמדה ונאמד ב-97%.
כאן נכנסת הנוסחה המוכרת לכולנו, גם בישראל: הביקוש לדירות גובר על ההיצע. בעקבות זאת, בשנים האחרונות החל שכר הדירה בעיר לעלות בהדרגה: מ-4.75 אירו למ"ר בלבד בשנת 2007, ועד ל-5.54 אירו למ"ר ב-2013. בשנתיים האחרונות, כאמור, המחירים החלו לטפס לעד 8-10 אירו למ"ר בממוצע.
למרות עליית המחירים, נחשבת הבירה הגרמנית לזולה בתחום הנדל"ן למגורים לא רק ביחס לערים אחרות ברחבי העולם המערבי - כי אם גם לעומת ערים אחרות ברחבי המדינה שלה עצמה. כך למשל, נכון לשנת 2013 - בעוד שכר הדירה הממוצע למ"ר בבירה הגרמנית לא כולל הוצאות עמד על כ-5.6 אירו, בדיסלדורף עמד שכר הדירה על 7.6 אירו למ"ר; בעיר קלן על 8.1 אירו למ"ר; בהמבורג על 8.3 אירו למ"ר; בפרנקפורט על 10 אירו למ"ר; ובמינכן על 11.6 אירו למ"ר.
גם רותם אביר (28), מעצב גרפי המתגורר בשכונת קארלסהורסט הפרברית בברלין, מספר על רמות שכירות נמוכות יחסית - אך סבור כי הן לא רחוקות ממחירי השכירות בפריפריה הישראלית. "אני גר בדירת שני חדרים ממוצעת עם מרפסת, ומשלם כ-500 אירו לשטח של כ-50 מ"ר (עם שותף) כולל כל ההוצאות הנלוות", הוא אומר. מדובר בכ-10 אירו למ"ר, אולם בהמרה לשקלים עדיין מדובר בפחות מ-3,000 שקלים בחודש.
כאן צריך להסביר: את השכירות משלמים הדיירים בברלין לפי מטר מרובע ומבדילים בין שכר דירה "קר" - כלומר ללא הוצאות; לבין שכר דירה "חם" - כלומר כולל הוצאות כגון חשמל, מים וכדומה. לדברי אביר, "המחירים כאן נמוכים משמעותית מאזור המרכז בישראל, תל-אביב בעיקר, אבל בבאר שבע ובחיפה נראה לי שהמחירים די דומים".
בעבר התגורר אביר בדירת 90 מ"ר, שם שילם יחד עם השותף כ-900 אירו "חם" (כולל הוצאות). "אפשר לראות שיש פערים במחירים - תלוי בשכונה, בסוג הדירה ובמספר השותפים", הוא מסביר, "העניין הוא שמחירי השכירות בבלין נקבעים לפי אזור ומ"ר בצורה מאוד קפדנית, שלא כמו בישראל".
התמ"א 38 הברלינאית
ומה לגבי מחירי הדירות עצמן? כל עוד מדובר בדירות חדשות - נראה כי המחירים בהתאם. זיו (25) מתגורר בצד המערבי של שכונת קרויצברג, במרכז ברלין, בדירה שנרכשה לפני 3 שנים תמורת 400 אלף אירו (כ-1.6 מיליון שקלים פחות או יותר). מדובר בבניין שעבר שיפוץ יסודי על ידי הקבלן, והדירה היא בשטח של 160 מ"ר עם 3 חדרי שינה, שתי מקלחות ומרפסת.
"דירה דומה בקומה מעליי מושכרת כיום ב-1,700 אירו 'חם'", הוא מציין, "והמחיר כולל גם את דמי הניהול". אבל למרות שמדובר במחיר גבוה, זיו לא רואה טעם להשוות את המצב לשוק השכירות בתל-אביב. "גם חדר בדירה לא משופצת בברלין יהיה ברמה סבירה - בטוח יותר ממה שאפשר לקבל בכל רחוב בתל-אביב", הוא אומר, "והמחיר שלו ינוע סביב 300-500 אירו 'חם'".
נחזור לנחמנזון. הוא וזוגתו מתגוררים בדירת שני חדרים עם מרפסת בשטח של 67 מ"ר, ומשלמים כ-911 אירו "חם" - לא כולל חשמל ואינטרנט. "בסך הכל אנחנו משלמים כ-1,000 אירו", הוא אומר. סכום של 1,000 אירו בחודש כבר כמעט מתקרב לגובה שכירות החודשית בתל-אביב (כ-4,385 שקלים בחודש), אבל נחמנזון מדגיש כי "מדובר בחוזה חדש באחת השכונות היקרות בברלין".
לדבריו, עד לפני חודש התגוררו בני הזוג בשכונת קרויצברג "תחת חוזה ישן", ושילמו 550 אירו "חם" על דירה בשטח של 70 מ"ר. "אבל אילו מחירים שכבר לא קיימים היום, אם כי ניתן למצוא דירות בשטח של 70-80 מ"ר באזורים טובים, במחירים של 800-850 אירו 'חם' - שזה מחיר סביר בהחלט", הוא אומר.
אז מהם אותם חוקים חדשים שנחמנזון מדבר עליהם, אשר הקפיצו את המחירים? מדובר ברגולציה המכונה "מודרניזציה", או בתרגום מאוד חופשי - "תמ"א 38". כפי שבישראל יכולים יזמים לשפץ מהיסוד מבני מגורים ישנים לטובת בניינים חדשים, ולגזור רווח נאה ממכירת הדירות החדשות שיוסיפו לבניין; כך בשלטון המקומי בברלין זיהו בשנתיים האחרונות את המגמה של כניסת משקיעים לשוק הנדל"ן בעיר ומאפשרים להם להעלות את גובה השכירות - תמורת השבחת בניינים ישנים באמצעות שיפוץ יסודי וייעול אנרגטי.
עם זאת, החוקים להגנת הדייר ממשיכים להיות נוקשים, והעלאת שכר הדירה אחרי תהליך של מודרניזציה מוגבלת לעד 10% יותר מהמחיר הקיים. מאחר שמדובר ברגולציה חדשה יחסית, בניינים רבים עדיין נותרו על תילם, וחוזי השכירות טרם השתנו. "למרות שאנחנו משלמים כ-1,000 אירו בחודש, אני מבטיח לך שיש דיירים בשכונה שעדיין משלמים 300 אירו 'חם' לדירה דומה - פשוט כי עדיין יש להם חוזה מלפני 20 שנה", אומר נחמנזון.
הזווית הישראלית
את הפוטנציאל היזמי הגלום ברגולציה החדשה שחוקקה עיריית ברלין, זיהו זה מכבר חברות נדל"ן מקומיות - וגם ישראליות. אם לפני שנתיים פעלו בבירה הגרמנית חברות גדולות ומוכרות, הרי שהיום גם חברות קטנות יותר פועלות בשוק הנזיל ביותר באירופה. בסיור עיתונאים שערכה בחודש שעבר חברת הנדל"ן מיילסטון (Milestone Real Estate AG) לרגל חניכת סניף בישראל, היא הציגה את הנכסים שרכשה ושיפצה במסגרת חוק "המודרניזציה", במטרה למכור אותם לאחר מכן למגורים או להשכרה.
"הגעתי לכאן במקרה", מספר מנכ"ל ומייסד מיילסטון, אבי שקד, "באתי להכיר את השוק והבנתי שלקנות דירה ולמכור אותה זה לא מספיק. בברלין לא משחקים במונופול - אלא עובדים בגדול. רוכשים בניינים שלמים ואז מוכרים אותם. כשאני הגעתי לכאן לא היה לי תקציב לרכוש בניין, אבל החלטתי לקחת את הסיכון. ובאמת, ביום שבו חתמתי על העסקה - כבר הצלחתי למכור את הדירות לישראלים שאפילו לא ראו את הנכס".
מכאן ואילך הכניסה לשוק הנדל"ן המקומי הייתה קצרה, ושקד זיהה מגמה חדשה בקרב תושבי ברלין: "לאט לאט האנשים שחיים פה הצליחו לצבור סכום ראשוני שמספיק לרכישת דירה, והבינו שעדיף להם לשלם משכנתא ברמות הריבית שיש היום, מאשר להמשיך לשלם שכירות - למרות החוקים הנוקשים להגנת הדייר", הוא אומר. "אלא שבניגוד לישראל, שם מי שקונה דירה בדרך כלל זו משפחה עם ילדים, כאן הרוכשים הם רווקים עם כלב, מקסימום זוג צעיר עם תינוק".
במסגרת עבודתה, משפצת החברה בניינים לפי תקנות "המודרניזציה" ותקנים של יעילות אנרגטית ובנייה ירוקה, ומנהלת במקרה הצורך מו"מ עם דיירים קיימים. "גם הדיירים שמתגוררים בשכירות כבר מבינים ששוק השכירות בחוץ מטפס", אומר עו"ד גיא סגלוביץ', דירקטור במיילסטון המייצג את החברה בישראל. "הם יכולים להחליט להישאר ולספוג תמורת כסף את תקופת השיפוצים, או לעזוב תמורת סכום מסוים - משום שלפי תקנות הגנת הדייר הם יכולים להישאר בדירה עוד תקופה ארוכה".
לאחר המכירה, משמשת מיילסטון גם בתור חברת ניהול. "אחרי שמכרתי את הבניין הראשון, הרוכשים נתקלו בבעיה עם חברת הניהול שניהלה את הבניין - היא פשטה רגל והם הפסידו כספים. מאז החלטתי לקחת את האחריות בידיים", הוא מסביר. "כשחברת ניהול פושטת רגל - זה סיוט של כל משקיע". בין היתר פועלת החברה בשכונות כמו וילמרסדורף, שטיגליץ, שפנדאו ופרידריכסהיין; ומנהלת 5 בניינים עם כ-152 יחידות דיור.
הכותבת הייתה אורחת של חברת Milestone Real Estate AG בברלין
