המרוץ לדירה: מה ניתן לקנות עם הון עצמי?
רגע לפני שאתם עושים חשבון נפש לקראת יום כיפור לגבי ההוצאות שלכם, בדקנו כיצד ניתן לעשות את השימוש המיטבי בהון העצמי שלכם - כדי להגשים חלום ולקנות דירה. אז איפה אפשר לקנות דירת 4 חדרים עם הון עצמי של 250 אלף שקל וצמוד קרקע עם הון עצמי של 350 אלף שקל? סקירה
רכישת דירה היא תהליך שדורש חשיבה מראש, שכן מדובר באחת ההחלטות החשובות ביותר שתעשו בחייכם. זוגות צעירים רבים מתחילים את הליך הרכישה באתרי המכירות, מחפשים את הדירה המתאימה להם - ורק אז מתחילים לבדוק אם הם יכולים לממן אותה. לנוכח עליית המחירים בשנים האחרונות, בדרך כלל הם מגלים שלא כך הדבר.
כתבות נוספות בערוץ הנדל"ן של ynet:
- בכמה עלו מחירי דירות חדשות בצפון הארץ?
- "המשקיעים ברחו משוק ההון לשוק הנדל"ן"
- כיצד תשפיע הרכבת הקלה על מחירי הנדל"ן?
לכן התהליך צריך להיות הפוך: המפתח למימון ורכישת דירה מתחיל בהון העצמי שהזוג יכול לגייס לצורך רכישת הדירה; והסכום החודשי שאותו הוא יכול לשלם מדי חודש לצורך החזרי המשכנתא. סקירה מיוחדת שנערכה עבור ynet ביצעה פילוח של סוגי הדירות שניתן לקנות - בהתאם לגובה ההון העצמי וההחזרים החודשיים.
"רכישת דירה היא הקנייה הגדולה ביותר זוג כנראה יעשה בחייו, ולכן עליו לכלכל את צעדיו טרם הרכישה", מסביר אור שביט, מנכ"ל משותף בחברת אנגל שביט, המתמחה בצרכנות נדל"ן חכמה ובארגון קהילות עירוניות, שערכה את הסקירה יחד עם שחר כרמון, מנכ"ל פריים משכנתאות.
לדברי שביט, "חשוב להשאיר מרווח ביטחון לשינויים ולתרחישים הנגרמים מנסיבות שלא ניתן לשלוט עליהן, ולעשות הפרדה בין הרצוי למצוי. אם זוג צעיר החליט לרכוש דירה, אני אציע להם שלא לרכוש את הדירה שהם הכי רוצים, אלא את הדירה שהם הכי צריכים - והכל בהתאם למשתנים הסובייקטיביים של כל זוג וזוג".
"אחוז המימון בדוגמאות שבסקירה עומד על 75%, וככל שאחוז המימון קטן - הריבית על המשכנתא אטרקטיבית יותר ומומלץ לנסות לגייס הון עצמי נוסף ולהקטין את אחוז המימון", מציין כרמון. לדבריו, "יש לקחת בחשבון שבתמהיל שהוצג קיימת רגישות מינורית לשינויים בהחזרים החודשיים. כך, למשל, אם ריבית הפריים תקפוץ פי 3 משיעור הריבית הנוכחית, יספוג הלווה עלייה של 66 שקל על כל 100 אלף שקל. כלומר, בעסקה היקרה ביותר חשוף הלווה לעלייה של 284 שקל בעלייה של פי 3 בריבית במשק".
טבלת טווחי החזרי משכנתא עבור 3 סוגים של מחירי דירות:
לצפייה בטבלה בגודל המלא לחצו כאן
*לצורך החישוב המבוסס נבחר תמהיל משכנתא זהה ומחולק באופן ש- 1/3 במסלול הפריים ו- 2/3 במסלול של ריבית קבועה צמודת מדד. טווח ההחזרים החודשיים מתייחס למשך חיי המשכנתא, כאשר ההחזר הנמוך ביותר משקף משכנתא לתקופה ארוכה יותר וההיפך
איזו דירה אפשר לקנות עם הון עצמי של 250 אלף שקל?
ממצאי הסקירה מעלים כי מי שמחזיק בהון עצמי של 250 אלף שקל, יכול לקנות דירת 2.5 חדרים ביפו או דירת 5 חדרים בעפולה. "אם לזוג צעיר יש הון עצמי של 250 אלף שקל, הוא יכול לקנות דירה בשווי של מיליון שקל", מסביר שביט. "כדי להשלים את התשלום, בני הזוג יידרשו לקחת משכנתא בגובה 750 אלף שקל - כאשר ההחזר החודשי יתפרש למשך 26 שנים ויעמוד על 3,151 שקל".
לדבריו, אם בני הזוג יוכלו לשלם החזר חודשי גבוה יותר כל חודש, יתאפשר להם להפחית את זמן החזר המשכנתא ל-22 שנים במקום 26 שנים - ואז ישלמו לבנק בכל חודש 3,622 שקל". עבור בני הזוג המעוניינים לגור במרכז הארץ, שביט ממליץ שביט לחפש דירות יד שנייה בנות 2.5-3 חדרים בערים שבהן עדיין לא חלה עליית מחירים משמעותית, כמו יפו, חולון ורחובות.
בדיקה שערך שמאי המקרקעין עו"ד חיים מסילתי, בחנה היכן נמכרו מאז תחילת 2015 דירות יד שנייה במחיר ממוצע של מיליון שקל. מהנתונים עולה כי ברחוב שדרות ירושלים 155 ביפו נמכרה דירת 2.5 חדרים יד שנייה בשטח של 57 מ"ר, תמורת 990 אלף שקל. בראשון לציון נמכרה בפברואר האחרון דירת 3 חדרים ברחוב יהודה הלוי 21 בבניין משנת 1970, במחיר של 1.02 מיליון שקל.
עוד עולה מהנתונים כי בפתח תקווה נמכרה בינואר השנה דירת 4 חדרים ברחוב בלפור 36 בבניין משנת 1970, תמורת 1.01 מיליון שקל; וביהוד נמכרה דירת 3 חדרים ברחוב ויצמן 39 במחיר של 1.02 מיליון שקל.
"זוג צעיר שמעוניין לגור באזור צפון הארץ או בדרומה יכול כבר למצוא גם דירות חדשות במחירים דומים", אומר שביט. לדבריו, דירות 4 חדרים חדשות מקבלן ניתן למצוא באזורים כמו שכונת גלי כרמל בטירת הכרמל, שם מחיר ממוצע של דירת 4 חדרים חדשה עומד על 1.080 מיליון שקל; או ברובע יזרעאל בעפולה, שם מחיר ממוצע לדירה דומה עומד על כ-860 אלף שקל ודירת 5 חדרים עולה 974 אלף שקל. כך, למשל, בפרויקט נוף בראשית המוקם על ידי חברת לוינשטיין ואגדים ברובע, דירת 4 חדרים עולה כ-880 אלף שקל ודירת 3 חדרים כ-840 אלף שקל.
עוד אומר שביט כי דירות במיליון שקל ניתן למצוא גם בעיר החדשה חריש. בפרויקט דונה בעיר, למשל, דירת 4 חדרים עולה 1.03 מיליון שקל. אם זוגות צעירים מוכנים להצפין עד מעלות תרשיחא, הם יוכלו למצוא דירות חדשות גם בפחות ממיליון שקל. בשכונת גבעת האורנים שתכלול 340 דירות אשר ייבנו על ידי החברות משהב, קבוצת משה חדיף ומעלות הירוקה, דירות 4 חדרים חדשות נמכרות ב-750 אלף שקל.
גם בבאר שבע ניתן למצוא דירות 4 חדרים תמורת מעט יותר ממיליון שקל, לא בהכרח חדשות. "כבר שנים שבאר שבע נחשבת ליעד מועדף להשקעה בנדל"ן", מוסיף שביט. "בשנים האחרונות היא עשתה קפיצה גדולה בנגישותה למרכז עם כביש 6 הממוקם בסמוך לעיר ועם הרכבת". מחיר ממוצע של דירת 4 חדרים עומד על 1.134 מיליון שקל. כך, למשל, בשכונה ו' שליד האוניברסיטה עולה דירה דומה כ-990 אלף שקל; ואילו בפרויקט רמת אביסרור החדש בעיר עולה דירה חדשה 1.18 מיליון שקל.
איזו דירה אפשר לקנות עם הון עצמי של 350 אלף שקל?
שביט מציין כי זוג צעיר שיש לו הון עצמי של 350 אלף שקל, יכול לקנות דירה בשווי 1.4 מיליון שקל, באמצעות משכנתא בגובה של 1.05 מיליון. ההחזר החודשי במצב כזה יעמוד על 4,397 שקל לתקופה של 26 שנים; או על 5,072 שקל לתקופה של 22 שנים. במקרה כזה אפשר לקנות צמוד קרקע בטבריה או דירת 4 חדרים בראש העין.
"זוג שרוצה לקנות דירת 4 חדרים במרכז הארץ עם הון עצמי בגובה 350 אלף שקל, יכול לעבור לראש העין או לרחובות, בהן נבנות כיום שכונות חדשות שצמודות למרכזי הערים", הוא אומר. כך, למשל, בפרויקט מלודי של חברת פרץ בוני הנגב בשכונת פסגות אפק בראש העין, דירת 4 חדרים חדשה עולה כ-1.46 מיליון שקל. במערב רחובות, דירת 4 חדרים חדשה בפרויקט אביסרור 431 גם עולה כ-1.46 מיליון שקל.
לדברי שביט, אם בני הזוג מוכנים לקנות דירה קטנה יותר (2.5-3.5 חדרים), אפשר לעבור למצוא נכסים מיד שנייה בחולון, ראשון לציון ובת ים. אגב, דירת 3 חדרים חדשה ברחובות עולה 1.2 מיליון שקל; ודירה מיד שנייה עולה כ-998 אלף שקל. מי שמוכן להצפין לחדרה, יכול למצוא דירת 4 חדרים חדשה החל מ-1.2 מיליון שקל, למשל בפרויקט חלומות פארק חדרה של חברת שיכון ובינוי נדל"ן.
על פי הנתונים של מסילתי, בחודש פברואר האחרון נמכר בטבריה בית צמוד קרקע עם 7 חדרים בשטח של 201 מ"ר תמורת 1.39 מיליון שקל. ברחוב ויצמן 22 בהרצליה נמכרה דירת 3 חדרים בשטח 62 מ"ר בבניין משנת 1970 ב-1.42 מיליון שקל. ובפתח תקווה ברחוב אחד העם 22 נמכרה דירת 5 חדרים בשטח של 104 מ"ר בבניין משנת 1990 במחיר דומה.
איזו דירה אפשר לקנות עם הון עצמי של 500 אלף שקל?
אתם זוג צעיר עם הון עצמי בגובה של 500 אלף שקל? מהבדיקה של שביט עולה כי תוכלו לקנות דירה בשווי 1.8 מיליון שקל. המשכנתא במצב כזה תהיה בגובה של 1.3 מיליון שקל, וההחזר החודשי יהיה 5,439 שקל בחודש לתקופה של 26 שנים; או 6,274 שקל בחודש לתקופה של 22 שנים. הסכום הזה מאפשר לרכוש דירות חדשות ויד שנייה במרכז הארץ.
על פי הנתונים של מסילתי, בגבעת שמואל ברחוב ביאליק 4 נמכרה דירת 5 חדרים בשטח של 95 מ"ר בבניין משנת 1999, תמורת 1.8 מיליון שקל; בפתח תקווה ברחוב הרצל 12, נמכרה דירת 5 חדרים בשטח של 115 מ"ר בבניין משנת 2013 במחיר של 1.79 מיליון שקל. דירת שני חדרים בבניין משנת 1960 ברחוב ארלוזורוב 90 בתל-אביב נמכרה ב-1.81 מיליון שקל.
"מי שרוצה לגור ביהוד, יכול למצוא דירת 4 חדרים במחיר ממוצע של 1.65 מיליון שקל", אומר שביט. כך, למשל, בפרויקט MY שבונה חברת מצלאוי מוצעת למכירה דירת 4 חדרים במחיר של 1.698 מיליון שקל. מי שמעדיף את רמת גן, ימצא דירת 4 חדרים חדשה במחיר ממוצע של 1.929 מיליון שקל. עם זאת, מציין שביט, ניתן למצוא בעיר גם דירות חדשות בעלות של 1.6 מיליון שקל.
"בנוסף, קיימות אופציות בנוגע לדירות יד שנייה, כאשר מחיר ממוצע של דירת 4 ישנה הוא 1.744 מיליון שקל", הוא אומר. לדבריו, דירות חדשות במחיר של 1.6-1.7 מיליון שקל ניתן למצוא בעיקר בפרויקטים של תמ"א 38, אך בפרויקטים חדשים המחירים גבוהים יותר. כך, למשל, בפרויקט מגדל בפארק של חברת מגדל טופ נדל"ן , דירת 4 חדרים עולה כבר כ-2.2 מיליון שקל.
גם בפתח תקווה יכול זוג צעיר למצוא דירה תמורת פחות מ-1.8 מיליון שקל בממוצע. "העיר צמחה בשנים האחרונות וכבר עשתה את הקפיצה המשמעותית במחירי הדירות", אומר שביט, "בשכונת אם המושבות למשל, עלות דירת 4 חדרים חדשה עומדת על כ-1.65 מיליון שקל".
משקיעי הנדל"ן קונים דירות - מוזמנים לצפות בכתבה
