רוצים לחזק את מרכזי הערים? תבנו בפרברים
יזמי התחדשות עירונית לא יכולים לבצע פינוי-בינוי במרכזי יישובים בפריפריה כי זה לא משתלם להם כלכלית. אז למה שהמדינה לא תקצה ליזם קרקע במחיר מופחת בפרברים - ותאפשר לו לבנות דירות נוספות בשוק החופשי?
אחת הבעיות בקידום מיזמי התחדשות עירונית מחוץ לאזורי הביקוש היא היעדר כדאיות כלכלית ליזם. חוסר הרווחיות, בעיקר בפרויקטים של פינוי-בינוי, נגזר מערכי הקרקע הנמוכים. אבל יש פתרון שיכול להיות פשוט: כדי לאפשר קידום של פרויקטים כאלה בפריפריה - יש להקצות בתמורה ליזם היתר לבניית מספר רב יותר של יחידות דיור שהוא יוכל למכור בשוק החופשי.
כתבות נוספות בערוץ הנדל"ן :
אישור תוכנית המתאר בת"א: סוף פסוק?
מדריך: מתי עבירות בנייה לא נעשות בזדון?
רוכשים דירה בלי מתווך? תחשבו פעמיים
גורמי התכנון והרשויות המקומיות אינם מעוניינים ביצירת צפיפות גבוהה באזורים המיועדים להתחדשות עירונית, אשר לרוב מצויים במרכזי הערים. זאת משום שהתשתיות בדרך כלל אינן ערוכות להגדלה משמעותית של תושבים חדשים.
על מנת להרחיב את מלאי הדירות ביישוב בפריפריה, המדינה מתכננת בניית שכונה חדשה על קרקעות המדינה. אם היא תעניק ליזם התחדשות עירונית שבונה פרויקט פינוי-בינוי תמריץ בצורה של פטור ממכרז במתחם בנייה אחר בעיר, המיועד להקמת שכונה חדשה או הרחבה של שכונה קיימת; היא תאפשר היתכנות כלכלית לביצוע פרויקט התחדשות עירונית.
כך, במקומות שבהם לא ניתן לבנות מספר יחידות דיור מספק בפרויקט התחדשות עירונית בשל צפיפות גבוהה, המדינה תוכל להקצות שטחים בפרברי העיר לבניית שכונות חדשות או הרחבות של שכונות - במחיר מופחת.
הפתרון נעוץ בהסכמי הגג
אם הקרקע תוקצה ליזם שמקדם פרויקט התחדשות עירונית ושיש בידיו הסכמים מחייבים עם בעלי הזכויות בשטח, צפוי לצאת לפועל פרויקט בצפיפות סבירה. יתר יחידות הדיור הדרושות לטובת ההיתכנות הכלכלית של הפרויקט ייבנו בקרקע המדינה.
שיטה זו בהחלט אפשרית לאור הסכמי הגג שנחתמו בשנים האחרונות עם רשויות מקומיות. הסכמים אלה מאפשרים בניית מספר רב של יחידות דיור, מבלי שהרשות המקומית תיאלץ לממן את פיתוח התשתיות במתחמים החדשים, משום שהמדינה אמורה לממן את הפיתוח שלהן.
באחרונה הרימו את הכפפה ראשון לציון וראש העין, וכיום הן מנסות לאחד בין פרויקטים של התחדשות עירונית לבין פרויקטים של מתחמי מגורים חדשים, במסגרת הסכמי הגג. כדי שהיוזמה תצא לפועל, על המדינה לתת את החלק היחסי בקרקע במסגרת התב"ע (תוכנית בניין עיר) בפרברי העיר - בפטור ממכרז ליזם שמבצע את פרויקט ההתחדשות העירונית.
הכותב הוא שותף במשרד עוה"ד גינדי-כספי עוסק בנדל"ן ומתמחה בתחום ההתחדשות העירונית
מה צפוי לנו בשוק הנדל"ן? מוזמנים לצפות בראיון באולפן ynet:
לפנייה לכתב/ת 
