"WAZE יקבע את מחירי הדירות בתל אביב"
דרור הלוי, מהיזמים המובילים בתל אביב, לא צופה עלייה דרמטית במחירי הנדל"ן בארץ (אך גם לא ירידה חדה), רוצה שהממשלה תאפשר להפוך משרדים בתל אביב לאלפי דירות לזוגות צעירים ומאמין שהשקעה בדירה בעיר הגדולה עדיין משתלמת. תשאלו את הקונים אהוד ברק ויוצאי הסיירות
בשיתוף "העיר החדשה"
יו"ר קבוצת "העיר החדשה", דרור הלוי, הוא אחד מהיזמים הוותיקים והמובילים בתל אביב. ברזומה שלו תמצאו, בין היתר, את הקמת היישוב כפר האורנים ליד מודיעין שמאכלס יוצאי יחידות קרביות ובכירים בצה"ל, הקמת מגדלי ההיי-טק בתל אביב - שעד היום, לדבריו, "זה הפרויקט הגדול ביותר שהגיע לאכלוס בעיר עם 330 דירות" וכמובן, פרויקט מגדלי אסותא שעלה לכותרות בזכות הרוכש המפורסם - ראש הממשלה לשעבר, אהוד ברק, שקנה במתחם דירה בשווי 8 מיליון שקל.
"איכות האוכלוסייה והמיתוג בפירוש מעלים את ערך הפרויקט", אומר הלוי בהקשר לקהל אליו הוא בדרך כלל פונה. "בדרך כלל אנחנו לא מפרסמים פרויקטים. יש לנו עשרות אלפי לקוחות שאנחנו פונים אליהם במייל והם קונים. כל הפרויקטים שלנו הם בדרך כלל 100% פריסייל תוך שבוע -שבועיים".
בוא נדבר על הצעדים שהממשלה נוקטת בהם לאחרונה במטרה להוריד את מחירי הדיור. היא תצליח לדעתך?
"הייתי מחלק את המדינה ל-3 חלקים. המעגל הראשון הוא תל אביב. השני הוא המעגל הקרוב לתל אביב - השרון, ראשל"צ וכו' והשלישי הוא הפריפריה הרחוקה יותר.
"נתחיל עם המעגל השלישי. מכיוון שקבלני הביצוע לא מרוויחים, והיזמים מרוויחים ברמה המינימלית שהבנקים דורשים כדי להעמיד מימון – לא יהיה בחלקים האלו שינוי במחיר. מאחר שהממשלה גם לא מתכננת שינוי או הורדת מסים, נשארנו רק עם מחיר הקרקע. נניח שהממשלה תוריד ממחיר הקרקע בפריפריה, במקרה הטוב, מאה אלף שקל מיחידה ששוויה מיליון שקל בחריש, קריית גת, באר שבע, אשקלון ומקומות יותר רחוקים. שם תוכל להיות לה השפעה מסויימת על המחירים שאולי יירדו ב-10% - אך לא לרמות של פעם. לא לחצי מחיר, לא לשליש מחיר ולא בעשרות אחוזים. את זה צריכים להבין.
"המעגל השני, זה שקרוב יותר לתל אביב, שם הקרקע יקרה יותר – בין 700 אלף למיליון שקל ליחידה, שם יכולה להיות ירידה מסויימת אך ההשפעה על מחיר הדירה הסופי תהיה עוד פחות דרמטית מהפריפריה.
"המעגל השלישי, תל אביב, זה כבר סיפור שונה. שם צריך להתייחס להיצע וביקוש. בתל אביב אין היצע של קרקעות. כל היזמים מחפשים אך אין למדינה מה לשחרר. בצד הביקוש – אני מסתכל על מדד ה-WAZE. אם זמן הכניסה לתל אביב הולך ועולה, יותר אנשים ירצו לגור בפנים מאשר מסביב. אם יקרה ההיפך, אנשים יהיו מוכנים לעבור רחוק יותר, כל עוד תל אביב נגישה להם. צריך להבין שתל אביב זה לא רק עבודה, היא המרכז התרבותי והעסקי של הארץ. וכל עוד כרגע אין שיפור בתשתיות ימשיך להיות ביקוש רב למגורים בעיר. על כל פרויקט בעיר יש תחרות אדירה כי פשוט אין היצע והביקוש גבוה. ברמות המחירים בתל אביב אני לא צופה עלייה גדולה אבל המחירים לא ייפלו. בכלל אני לא רואה המשך עליית מחירים דרמטית בארץ".
זאת אומרת שהגענו לשיא הפוטנציאל של המחיר?
"קשה להתנבא אבל אני חושב שהגענו לסוג של איזון".
בכל מקרה, הממשלה לא יכולה להרשות לעצמה ירידת מחירים חדה בגלל ההשלכות על מי שרכש דירה בשנים האחרונות.
"זה עניין אחר. יש ברמה הציבורית דרישה גדולה מאוד ומוצדקת להורדת מחירי דירות. אך צריך לזכור שלהרבה מאוד אנשים בארץ יש דירות בבעלותם ולירידת מחירים דרמטית תהיה השפעה אדירה עליהם ועל הצמיחה הכלכלית. תחושת העושר של הרבה מאוד אנשים מושפעת מהדירה שלהם. זאת אומרת שאם הדירה שלך אתמול היתה שווה 2 מיליון שקל ומחר היא תהיה שווה מיליון וחצי – אתה תרגיש מייד כאילו שיש לך חצי מיליון פחות. לכן זה לא עניין כל כך פשוט וזה עוד מבלי להתייחס ליציבות הבנקים".
תוך כמה זמן נמכרות דירות בפרויקטים בתל אביב היום?
"הביקושים גדולים מאוד. בפרויקט האחרון שמכרתי ליד כיכר רבין - הביקושים הריאלים עמדו על בערך 3 מיליארד שקל עודף ביקושים. שזה בערך אלף איש על דירה ממוצעת של 3 מיליון שקל".
אז מה הפתרונות למצוקת ההיצע?
"אם רוצים לפעול מהר ולא בעוד שנתיים שלוש והלאה, הפתרון ראשון צריך להיות התאמה או המרה של תוכניות קיימות לצרכים אחרים. אם אני לוקח תוכנית קיימת של מאה אלף מ"ר של משרדים למשל, שאי אפשר לטעון שהיא מטרידה את השכנים כי הנפח והגובה אושרו ואין בעיות איכות סביבה כי הנושא אושר וכך גם הנושא של כיבוי אש ותנועה וכו', אז המרה של תוכנית כזאת למגורים תהיה מהירה יותר מכיוון שרוב האישורים שהתקבלו תקפים גם לזה וגם לזה".
"פתרון נוסף הוא בניית דירות קטנות למגורים. היום כולם הולכים על דירות גדולות. דירה לזוג צעיר או לרווקים יכולה להיות בגודל 50 מ"ר. אם תמיר 100 אלף מ"ר של משרדים תקבל אלפיים דירות קטנות. מאחר שלמדינה אין קרקעות, היא צריכה לאפשר ליזמים לעשות את זה. היזמים מאוד רוצים את זה וירוויחו מזה אבל העיריות לא רוצות. אם מאפשרים את המנגנון הזה, מציפים את העיר באלפי דירות בפחות משנה.
"עוד פתרון – להקל על תוכניות של התחדשות עירונית. מה זה אומר? שאם היום צריך 80% מהדיירים שיחתמו על פרויקט חידוש, להוריד את זה לשני שליש. זה ישחרר הרבה מאוד פרויקטים שתקועים בגלל הדיירים הבודדים שלא רוצים לחתום. הדבר השני הוא לאפשר בניית יותר דירות בפרוייקטים האלו, גם אם הן יותר קטנות.
אפרופו דירות קטנות, תל אביב הייתה ידועה כעיר המשקיעים. עדיין שווה לקנות דירה להשקעה בעיר?
הלוי מהסס לרגע ואז עונה בטון נחרץ. "התשובה היא כן. אם אתה משקיע שרוצה לשמור על ערך הדירה ולקבל תשואה סבירה אז כן. זה נכס נזיל. אתה תמיד יכול למכור אותו או להשכיר אותו בגלל הביקושים בעיר. אם מישהו חושב שהוא ישקיע בתל אביב והמחירים יכפילו את עצמם כמו בשנים האחרונות - זה לא יקרה, אבל כהשקעה סולידית בנכס בטוח, בהחלט כן".
לפנייה לכתב/ת 
