IN&OUT: טרנדים בנדל"ן לשנה החדשה
מהתיקון הרביעי לתמ"א 38, דרך תוכנית מחיר למשתכן המחודשת ועד לקהילות רוכשים, עירוב שימושים ודירות לדוגמא בתלת-ממד: ענף הנדל"ן עובר טלטלות - בדקנו אילו טרנדים הכי רלוונטיים לשנה העברית החדשה
שוק הנדל"ן הישראלי התמודד ב-4 השנים האחרונות עם מגוון חקיקות ותהליכים, בעקבות הזינוק החד במחירי הדירות. לרגל השנה העברית החדשה החלטנו לבדוק אילו טרנדים בעולם הנדל"ן כבר "מחוץ לעניינים" - ומה יהיו הטרנדים החדשים.
IN: תמ"א 4 / OUT: תמ"א 1
תמ"א 38 היא תוכנית לאומית שאמורה לאפשר לציבור הרחב להתמגן מפני רעידות אדמה ומפגיעת טילים. התוכנית, שיצאה לדרך בשנת 2005, איפשרה ליזמי הנדל"ן לחזק מפני רעידות אדמה מבנים ישנים שנבנו עד שנות ה-80 של המאה הקודמת, לצד הוספת ממ"ד.
"למעשה היה רצון ליצור מצב שבו שלושה גורמים המעורבים במיזמי תמ"א 38 מרוויחים מהתוכנית הלאומית", מסביר אודי בלום, מנכ"ל חברת מטרופוליס המתמחה בהתחדשות עירונית וביזמות אורבנית. "בעוד הדיירים זוכים לחיזוק יסודות ללא עלות, היזמים מקבלים זכויות בנייה נוספות - והמדינה כלל לא נושאת בעלויות".
אלא שבמהלך השנים התברר כי התוכנית לא הייתה אטרקטיבית דיה ביישובי הפריפריה. זכויות הבנייה שניתנו לא הספיקו לכסות את עלויות החיזוק והמיגון, ורק פרויקטים באזור המרכז זכו לביקושים ולהצלחה. אחרי תיקון 2 לתמ"א (הריסה ובנייה מחדש) ותיקון 3 (תוספת של 2.5 קומות לבניין) - החלו עדכונים לתיקון רביעי לתוכנית.
"חלק מהעדכונים שמדברים עליהם בתיקון 4 נועדו לפתור את בעיית האטרקטיביות בפריפריה", אומר בלום, "למשל - מתן אפשרות ליזמים לנייד את זכויות הבנייה שניתנות להם ברשות מקומית אחת לאחרת. כלומר, היזם יבצע בפריפריה חיזוק ליסודות הבניין, יוסיף ממ"דים, ובסוף השיפוץ יוכל לנייד את זכויות הבנייה שלו לעיר אחרת - אטרקטיבית יותר. בעיר הזו הוא יוכל להביא לידי מימוש את הכדאיות הכלכלית שלו".
לדברי בלום, שר הפנים לשעבר, גלעד ארדן, הבטיח כי בממשלה יאפשרו גם לבניינים שנבנו בין השנים 1980 ל-1992 להיכנס לתוכנית המתאר למיגון מבנים מפני רעידות אדמה. "אם אכן זה יתממש, מדובר בבשורה אמיתית - כיוון שבבניינים אלו לא נבנו ממ"דים, וניתן יהיה לחזק ולמגן עשרות אלפי דירות נוספות".
פעם היה פה שמח - מוזמנים לצפות בכתבה על כנס דיירים של תמ"א 38:
IN: בינוי-פינוי / OUT: פינוי-בינוי
מיזמי ההתחדשות העירונית הראשונים היו פרויקטים של פינוי-בינוי. כלומר - ראשית מפנים את הדיירים הוותיקים לדיור חלופי, ולאחר מכן הורסים את הבניינים הישנים ובונים בניין חדש ומודרני. ואולם, כיום המגמה היא לבצע פרויקטים של בינוי-פינוי-בינוי. כלומר - קודם בונים ורק אז מפנים את הדיירים לבניין החדש.
"פרויקט קריית האמנים שאנחנו בונים בראשון לציון מתבצע בשיטת בינוי-פינוי", מדגים את "הטרנד" נסים אחיעזרא, מנכ"ל חברת אחים דוניץ שבונה בעיר. מדובר במתחם הכולל 5 בנייני רכבת ומספר בניינים נמוכים עם 276 דירות שנבנו בשנות ה-50 וה-60 של המאה הקודמת, ללא מעלית וללא חניון תת קרקעי. במסגרת הפרויקט יוקמו כ-1,400 יחידות דיור חדשות ב-14 מגדלים בני 19-31 קומות עם חניונים תת-קרקעיים.
"מכיוון שהפרויקט מתבצע בשיטת בינוי-פינוי, הדיירים לא מפונים באף שלב לדירה חלופית", מסביר אחיעזרא, "הם עוברים ישירות מדירתם הישנה אל דירתם החדשה - המפונה מקבל מפתח כנגד מפתח. זאת אומרת שהוא מוסר את המפתח של דירתו הישנה, ובאותו מעמד נכנס לדירתו החדשה".
אז מה היתרון? לדברי אחיעזרא, היתרון במצב זה הוא שאין שלב שבו הדיירים נאלצים לחפש מגורים חלופיים ולשנות את שגרת חייהם - גם אם הם מקבלים דמי שכירות מהחברה המבצעת. "הדיירים חיים בבתים שלהם, וכאשר הדירה החדשה מוכנה - הם פשוט עוברים אליה", הוא אומר.
הריסות בלילה - מוזמנים לצפות בכתבה על פינוי-בינוי בתל-אביב:
IN: מחיר למשתכן / OUT: מחיר מטרה
במסגרת הפתרונות למשבר הדיור, השיק לפני כשנתיים שר הבינוי לשעבר, אורי אריאל, את תוכנית "מחיר מטרה", שנקשרה יחד עם תוכנית נוספת - "מע"מ אפס" אותה יזם שר האוצר דאז, יאיר לפיד. רגע לאחר התפרקות הממשלה ולפני הבחירות הצליח אריאל לנתק את הקשר בין שתי התוכניות; ואף הספיק להוציא מכרז אחד בראש העין.
התוכנית אמורה לאפשר לרוכשי דירה ראשונה ולמשפרי דיור לרכוש דירה חדשה במחיר הנמוך בכ-20% ממחירי השוק באותו אזור. אלא שמיד לאחר השבעת הממשלה החדשה וכניסת שר האוצר, משה כחלון, לתפקיד, הוא בחר להחזיר תוכנית ישנה שלא צלחה כל כך - במתכונת חדשה. תוכנית "מחיר למשתכן" הוחזרה, כאשר כמעט כל התנאים למתן עדיפות לאוכלוסיות בוטלו והתנאי היחיד שקובע כעת הוא - האם מדובר בדירה ראשונה.
כחלון אף קבע כי כל המכרזים של רשות מקרקעי ישראל בשנים הקרובות יהיו תחת תוכנית זו, שאמורה בסופו של יום להוזיל בכ-200 אלף שקל את המחיר הסופי לרוכשי דירה ראשונה. לדברי אוהד סבן, סמנכ"ל בחברת דונה שמספר פרויקטים שלה השתתפו בתוכנית מחיר למשתכן הישנה, "מבדיקה של חלק מהמכרזים האחרונים תחת מחיר למשתכן, מחיר הדירה הסופי לזוגות צעירים ירד ב-10%-15% בחלק מהמכרזים".
סבן מציין כי מדובר בתכנית פחות מורכבת מתוכנית מחיר מטרה - שיוצרת את אותו האפקט. "אבל היא ממש לא נותנת פתרון למשפרי הדיור, שהם החלק הגדול והמהותי בשוק הנדל"ן", הוא טוען. לדבריו, "משפרי הדיור לא קיבלו מענה למחירים הגבוהים, ולכן אני לא חושב שהמשבר כבר מאחורינו".
מחיר למשתכן - IN. מוזמנים לצפות בדיון של שר האוצר כחלון בקבינט הדיור
IN: דירות עם גינות תלויות / OUT: דירות צמודות קרקע
בית צמוד קרקע עם גינה נשאר החלום הנפוץ ביותר אצל רוכשי הדירות בישראל. על פי סקר שערכה חברת אלדר לשיווק נדל"ן, כ-41% מרוכשי הדירות בישראל היו רוכשים צמוד קרקע במידה והיו יכולים. אך הקרקעות היקרות, והעובדה שעתודות הקרקע בישראל מוגבלות, גרמו בשנים האחרונות לירידה חדה בבניית צמודי קרקע.
על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), מתוך 20,114 יחידות דיור שבנייתן החלה בשנת 2014, רק 6,781 יחידות היו של צמודי קרקע. כלומר, רק 33% מסך התחלות הבנייה במחצית הראשונה של השנה שעברה הייתה של בתים עם גינה. לשם השוואה, לפני כ-10 שנים 40% מסך התחלות הבנייה בישראל היו של צמודי קרקע.
"בשל עלויות הקרקע העצומות, רבים מרוכשי הדירות ויתרו על חלום צמוד הקרקע", מסביר את הנתונים רוני כהן, מנכ"ל חברת אלדר. "נוסף על כך, מגדלי המגורים מנעו את אחד היתרונות המרכזיים של צמודי הקרקע - פרטיות; ובמקביל, מגורים במגדל הפך לסמן סטטוס. זה גרם לצרכן הישראלי לחפש דירה במגדל שתיתן לו תחושה של צמוד קרקע. כמו מרפסות מאוד גדולות, נוף, בריכות במרפסת - וגינות תלויות".
מהי דירה עם גינה תלויה? אבי צרפתי, סמנכ"ל בחברת צרפתי שמעון הבונה פרויקטים עם גינות תלויות בבאר יעקב, מסביר כי מדובר בדירה רגילה עם מרפסת גדולה במיוחד, שחלקה מיועד לגינה. "למעשה, בשכונה החדשה המוקמת בימים אלה בבאר יעקב, העירייה מחייבת את היזמים לבנות דירות עם גינות תלויות", הוא אומר.
לדבריו, "לנוכח העלויות העצומות הכרוכות כיום ברכישה של בתים צמודי קרקע, אנו שמחים שיש באפשרותנו להגשים לרוכשים את החלום של בית עם גינה גם בבנייני מגורים. מכיוון שבכל בניין לא ניתן לבנות יותר מ-4 דירות גן, נמצא הפתרון בדמות בניית מרפסות מיוחדות עם מקום לגינה". כיום ישנם פרויקטים נוספים עם גינות תלויות ברחבי הארץ.
IN: עירוב שימושים / OUT: שכונות נטולות מסחר
"בשנות ה-80 של המאה הקודמת היה נהוג לבנות בניין שבקומת הקרקע שלו היו חנויות", אומר רן בן אברהם, סמנכ"ל השיווק והייזום בחברת צמח המרמן. "הדבר גרם להרבה בעיות, מכיוון שההפרדה בין המסחר למגורים לקתה בחסר. למשל, לא היה טיפול נכון באוורור המסחר, לא שמו דגש בתמהיל המסחר והקשר שלו לדיירי הפרויקט - ולכן שיטת בנייה זו הופסקה בשנות ה-90".
מאז ואילך נבנו פרויקטים למגורים בלבד, מה שיצר שכונות שלמות ללא מסחר ולמעשה טיפול בחיי היומיום - דיירי השכונה נאלצו לצאת עם הרכב לסידורים. אך כיום יזמים רבים חוזרים ובונים פרויקטים הכוללים מסחר, הפעם תוך התחשבות בדיירים והפיכתו לחלק התורם לאיכות החיים.
"הרעיון הוא לבנות קומפלקס המשלב מרכז מסחרי", אומר בן אברהם. "בפרויקטים שלנו אנחנו קובעים את תמהיל החנויות, כך שהמסחר ישתלב בחיי התושבים ויתרום לרמת חיים גבוהה. אנחנו גם שמים דגש על הפרדת ריחות ושמירה מקסימלית על החיים בדירות, עד כדי קביעת חוקים לגבי המסחר בתקנון הבית המשותף".
כך, לדוגמא, הוא מציין, בפרויקט שמקימה החברה בבית שמש, הכולל מגדלי מגורים וקניון, הקניון ממוקם לפני המגדלים והגג שלו משמש כפארק פרטי לדיירים. "בזכות התכנון הזה, המסחר לא מפריע לאיכות החיים אלא תורם לו - הדיירים מקבלים פארק שקט וקניון מתחת לבית, בלי פקקים או בעיות חניה", הוא אומר.
"גם בפרויקט שאנו בונים ביהוד יש יתרון של עירוב שימושים", אומרת חגית לנדאו, מנהלת השיווק בחברת מצלאוי הבונה את פרויקט MY יהוד ליד השוק הישן בעיר. לדבריה, מדובר במתיחת פנים של ממש לאזור, מאחר שאת 50 הדוכנים ובתי העסק בשוק, תחליף שדרת חנויות בשטח של של כ-3,000 מ"ר. "היא תכלול 45 חנויות שיספקו מענה לדיירי 4 בנייני המגורים הכוללים 12 קומות ו-170 דירות", היא אומרת. כיום ישנם פרויקטים נוספים של עירוב שימושים ברחבי הארץ.
IN: מגורים בקומפלקס מלונאי / OUT: מגורים במגדל
בשנים האחרונות יותר ויותר קומפלקסים למגורים משלבים חדרי מלון. המטרה במיזמים האלה היא לאפשר לדיירים ליהנות מהשירותים של בית המלון ולהשתמש במתקנים שלו. "זאת הדרך ליהנות מהחיים במקסימום - עם מינימום כאב ראש", טוען חנן סגל, סמנכ"ל השיווק בחברת דיזנגוף סחר הבונה את קומפלקס LAGOON בחוף נתניה.
"ליד שני המגדלים שאנחנו בונים למגורים, הקמנו גם מלון דירות ויצרנו, למעשה, מערכת שירותים שמצד אחד שומרת על פרטיות הדיירים, ומצד שני מאפשרת להם ליהנות משירותי המלון", הוא ממשיך. "זה בא לידי ביטוי בבריכה פרטית, לובי בר עם יציאה לגינה ובגג, ספא וחדר כושר ואפילו בית קפה, מסעדה, בוטיק מותגים ואבטחה סביב השעון".
טרנד נוסף שכבר אבד עליו הכלח הוא הקמת גינה משותפת בבניין. השיכונים משנות ה-50 של המאה הקודמת וגם בנייני המגורים על עמודים שהוקמו בשנות ה-80 וה-90 כוללים עד היום גינה ציבורית קטנה, אולם הטרנד החדש של חברות הנדל"ן הגדולות הוא הקמת פארק שכונתי ירוק.
"מדובר בגינה מאוד קטנה שנמצאת בכניסה לבניין ומוסיפה הוצאות תחזוקה לוועד הבית - אך לא באמת תורמת לדיירים", אומר אייל צבס, סמנכ"ל השיווק של פרויקט ME הנבנה על ידי החברות ש. מיכלסון ואשלי בשכונת נווה שרת בתל-אביב. לדבריו, עם השנים חלק מהגינות הוזנחו או הפכו לחניות במסגרת של תמ"א 38.
"כיום יזמים מעדיפים להקים שכונות שלמות סביב פארק משותף רחב ידיים", הוא מוסיף. "הרעיון הוא לאפשר לדיירי השכונה ליהנות ממרחבים של דשא, מתקנים לילדים וכו'. כך גם בפרויקט שבנו בונים בנווה שרת, שהוקם סביב פארק מרכזי".
דוגמא נוספת לפרויקט מגורים המקיף פארק ירוק מספקת רחלי בריזל, סמנכ"לית השיווק בחברת אשדר. בריזל מתייחסת לפרויקט קריית קריניצי החדשה שבונה החברה יחד עם החברות צמח המרמן ואזורים ברמת גן. "למעשה, תכננו מרחב ציבורי בשטח של 35 דונם, שמתחשב בהולכי הרגל וברוכבי האופניים. השטחים הירוקים מנותקים מכבישי השכונה", היא אומרת.
IN: בריכה בפנטהאוז / OUT: בריכה בבניין
בתחילת שנות ה-2000 יזמים רבים החלו להקים מיזמי מגורים הכוללים בריכת שחייה עבור הדיירים. "בריכה לדיירים נחשבה אז אטרקציה בעיקר בפרויקטים עממיים", אומר רוני כהן מאלדר, "החברות מכרו פנטזיה של בריכה פרטית - ללא הצורך במנוי לבריכה עירונית וצפופה. הבעיה הייתה שתוך שנים ספורות חלק ניכר מהבריכות נסגרו עקב עלויות אחזקה גבוהות או מריבות בין הדיירים - וכיום בחלק גדול מהפרויקטים הבריכות עומדות ריקות כאבן שאין לה הופכין".
לכן, מוסיף כהן, בשנים האחרונות ירד שיעור הפרויקטים למגורים עם בריכות באופן משמעותי. "לרוכשי דירות בפרויקטים הנחשבים עממיים הייתה רתיעה מהוצאות אחזקה חודשיות גבוהות, שיתווספו על הוצאות הניהול השוטפות - כמו תשלום על העסקת מציל, ניקיון הבריכה וכדומה", הוא מסביר, "גם הוויכוחים על שעות פעילות, זכות שימוש בבריכה וכללי התנהגות לא תרמו למגמה".
לכן, היזמים החליטו "להחזיר את היוקרה לדיירי היוקרה". "במיזמי יוקרה יש צורך להקים בריכה פרטית לשימוש הדיירים - שיכולים להרשות לעצמם לממן את העלויות השוטפות", מסביר כהן. ירון צוברי, סמנכ"ל השיווק בחברת קרסו נדל"ן הבונה את פרויקט המגדלים בישורון שבהוד השרון, מוסיף כי הטרנד החדש באמת הוא הקמת בריכה פרטית בדירות פרימיום. "מדובר בבריכות שעלויות התפעול שלהן לא בשמים בשל גודלן - אך מקנות ערך מוסף לדיירים", הוא אומר.
אפרופו פנטהאוזים, מגמה חדשה נוספת שניתן לזהות השנה בתחום היא בנושא העיצוב. "אם לפני כ-10 שנים אדריכל היה מתכנן דירת פנטהאוז לפרטי פרטים, והקבלן היה מוכר אותה מאובזרת לחלוטין; היום הרוכשים דווקא מעדיפים פנטהאוז ברמת גימור של המעטפת בלבד", מספרת ליאת דנינו-ישראלי, סמנכ"לית השיווק והמכירות בחברת אפריקה ישראל מגורים.
לדבריה, "רוכשי דירות היוקרה היום מעדיפים לפנות לאדריכלים בעצמם ולעצב אותם לפי צורכיהם טעמם האישי". קהל נוסף שנוטה להעדיף פנטהאוזים ברמת מעטפת, הם זוגות מבוססים בני הגיל השלישי, שילדיהם בגרו ועזבו את הקן. לדברי דנינו, במהלך השנה האחרונה השלימה החברה מכירה של למעלה מ-10 פנטהאוזים ברמת גימור מעטפת בלבד בפרויקט סביוני רמת אביב בתל-אביב.
איך ייראה פנטהאוז מעוצב במגדל יוקרה בת"א? מוזמנים לצפות הכתבה
IN: קהילת רוכשים / OUT: קבוצת רכישה
מחירי הדיור הגבוהים יצרו סוג חדש של יזמות - קבוצות רכישה. מדובר בקבוצה של אנשים ללא קשר חברתי המתאגדים יחד, רוכשים קרקע ובונים פרויקט מתוך מטרה של הוזלת עלויות ומחיר דירה נמוך ממחיר השוק. אך הבעיות בשיטה זו היו רבות, ולאט לאט החלו להיווצר קבוצות רוכשים. קבוצת רוכשים היא קבוצה של אנשים המתאגדים יחד כדי לרכוש דירות בהנחה.
כלומר, הרוכשים מגיעים ליזם, רוכשים יחד מספר דירות ולפעמים בניין שלם - ומקבלים הנחה על מחיר הדירה. במסגרת שיטה זו, הרוכשים זוכים במחיר נמוך ללא סיכון מכיוון שהם קונים בפרויקט רגיל הכפוף לחוקי המכר; והיזם מוכר חלק גדול מהפרויקט וחוסך הוצאות מימון ופרסום. כעת נראה כי קיים אפילו שלב מתקדם יותר - ארגון קהילות עירוניות.
"לא מדובר בקבוצות רכישה אלא בהתאגדות צרכנית לרכישה חכמה של דירות", מסביר אור שביט, מנכ"ל משותף בחברת אנגל-שביט המתמחה בצרכנות נדל"ן חכמה ובארגון קהילות עירוניות, את השיטה החדשה. "הקהילה העירונית נבנית על ידי גיבוש של חברים ובני משפחה המבקשים להתגורר בסמיכות זה לזה; ובד בבד לזכות בהנחה משמעותית - הן במחיר הדירה והן ברכישת הציוד הנלווה כמו מטבחים, מזגנים, ציוד סניטרי ועוד", הוא אומר.
"עיקר הפניות להצטרפות לקהילה העירונית שלנו מגיעות דרך שיתופים שאנשים עושים לפוסטים שלנו בפייסבוק; ודרכה אנו מאתרים לחברי המועדון פרויקטים המותאמים לרצונותיהם", ממשיך שביט. לדבריו, "ההנחה הממוצעת לרכישת דירה באזור באמצעות הקהילה יכולה להגיע ל- 170 אלף שקל לעסקה, תלוי בגודל הדירה. ההנחה מתבטאת בחיסכון של כ-100 אלף שקל ברכישת הדירה עצמה, ולאחר מכן אנחנו מלווים את הרוכשים לאורך תקופת הבנייה ועד האכלוס".
טרנד דומה לקבוצת רוכשים הוא השקעה קבוצתית בפרויקט נדל"ן. בתקופה האחרונה החלה להתפתח שיטה חדשה יחסית בענף - השקעה משותפת בקרן המשקיעה בנדל"ן ומעניקה למשקיעים תשואות, בדומה לתשואות שמקבלים יזמי הפרויקט שבו השקיעה הקרן.
"קרנות מסוג זה מגייסות את הכסף מהמשקיעים, נותנת אותו ליזם הפרויקט כהון עצמי, וכך הוא יכול לגייס את יתר הליווי הפיננסי מהבנק ולהתקדם עם הפרויקט", מסביר את השיטה עו"ד חנן שמש, שותף ויו"ר קרן הגשמה העוסקת בהשקעות נדל"ן. "לאחר 'האקזיט', מתחלקת הקרן עם היזם ברווחים. השקעה מסוג זה מאפשרת גם למשקיעים קטנים שיש להם רק 100 אלף שקל להצטרף למשחק".
IN: חדרי הקרנה בתלת-ממד / OUT: דירה לדוגמא
עד לפני מספר שנים דירה לדוגמא הייתה חובה בכל פרויקט למגורים. זו הייתה הדרך של היזם להמחיש את התכנון המופקד של הפרויקט. אולם מחירי הדירות והמחסור בדירות חדשות גרמו לתופעה של רכישת דירות "על הנייר", ויזמים רבים ויתרו על הקמת דירות לדוגמא. בעקבות זאת הם החלו לחפש אמצעי המחשה חדישים, שידמו את המוצר הסופי. הטרנד הבולט כיום הוא סרטוני תלת-ממד.
"פרויקט שעושה שימוש בטכנולוגיית תלת-ממד הוא וויט סיטי בנווה צדק", אומר רן בן אברהם מצמח המרמן שבונה את הפרויקט יחד עם יורוקום נדל"ן ומשפחת ברונר. "יזמנו סרטון D3 המראה את הפרויקט בפרטי פרטים ומדמה סיור וירטואלי בדירות, בלובי ואפילו מדמה את הנוף העתיד להשתקף מהמרפסות", הוא אומר.
לדבריו, "בשנים האחרונות הפכו סרטונים וירטואליים לכלי מכירה לכל דבר, בזכות היכולת להמחיש לרוכש במספר דקות כיצד תיראה דירתו העתידית. בפרויקט הצגנו סרט בתלת-ממד שצולם בטכנולוגיה הזהה לסרט 'אווטאר', ובו ניתנה לצופה תחושה כאילו הוא הולך בתוך המגדל". בן אברהם מספר כי החברות הקימו חדר קולנוע באתר המבקרים ומסך בגודל של 85 אינץ'.
"יש כאן יתרון עצום", מסכם בן אברהם, "הקרנת הסרט לרוכש פוטנציאלי במגדל, עם בואו למשרד המכירות, מתבטא בחשיפתו לפרויקט ברמה הגבוהה ביותר - כי היא ממחישה סיור אמיתי במגדל ומעבירה את חווית המגורים בשכונת נווה צדק".
