יזמים מספרים על הפרויקט הראשון שלהם
"פעם היה בעל בית במדינה", "היום דרוש הון עצמי גבוה יותר", "עשיתי הכל מאהבה", ו"לא הייתי משנה דבר". לכבוד החג שוחחנו עם מספר יזמי נדל"ן שסיפרו על החוויה האישית מתהליך בניית הפרויקט הראשון שלהם. מיוחד
מה היה הפרויקט הראשון של יזם נדל"ן שבונה כיום עשרות אם לא מאות יחידות דיור ומשרדים? באיזו מתכונת הוא הקים את אותו הפרויקט והיכן, ומה בכלל היה הלך הרוח באותה התקופה? לכבוד ראש השנה, שוחחנו עם מספר מנהלי חברות בנייה על פרויקט הנדל"ן הראשון שהם בנו. פרויקט מיוחד.
כתבות נוספות בערוץ הנדל"ן של ynet:
דירת מגורים יש - אבל מה עם בית ספר?
בין שוקולד לפלאפל: מיתולוגיה שהפכה למגדל
מתנפלים על דירות יוקרה - לא רק בתל-אביב
"פעם היה בעל בית במדינה"
שם החברה: צמח המרמן
מנכ"ל: חיים פייגלין
הפרויקט הראשון שלי: "בשנת 1996 הקמנו בטירת הכרמל פרויקט במכרז מחיר למשתכן. זה היה בעצם הפרויקט הראשון של החברה המאוחדת (צמח והמרמן). הפרויקט כלל 61 דירות ב-6 בניינים.
אם היית עושה את זה שוב, האם היית עושה את זה אחרת?
"אני לא מצטער על דבר שעשיתי. אני חושב שהמתכונת בעבר הוכיחה עצמה. צריך לזכור שהמכרזים במחיר למשתכן באותן שנים היו אחרת לגמרי. באותה התקופה, כל הדירות בפרויקט היו מוצעות לזכאים; ואם לא הצלחת למכור אותן - היית צריך לדווח למשרד השיכון ולקבל אישור למכור את הדירות בשוק החופשי, אך עדיין במחיר למשתכן. כמובן בתנאי השוק של היום זה נשמע בלתי אפשרי.
האם אתה יכול לציין הבדל משמעותי בין מה שהיה אז לדרך שבה אתם פועלים כיום?
"בתקופה ההיא הרגשנו שיש בעל בית במדינה. אריק שרון היה שר השיכון והתשתיות - הוא קידם הליכי תכנון בצורה מהירה. השר שרון השכיל להבין שבשביל הגדלת ההיצע, יש צורך ליצור סביבה עסקית מתאימה. הוא נתן לחברות הבנייה תמריצים, בניגוד להיום שהממשלה רק מדכאת את היזמים על ידי מסים והיטלים שונים".
"ת"א תהיה כמו מרכז הסחר בניו-יורק"
שם החברה: קבוצת משולם לוינשטין
מנכ"ל: שאול לוטן
הפרויקט הראשון שלי: "בשנת 1964 הוקם הפרויקט הראשון של קבוצת לוינשטין - 4 מגדלי משרדים מעל קומת קרקע מסחרית גדולה בשדרות שאול המלך 39 בתל-אביב, המוכרים היום בתור "בית הדר דפנה". אבא שלי, משולם, היה הבעלים של לוינשטין שהקימה את הבניינים, אשר היוו את הפרויקט השני בגודלו באותה העת אחרי מגדל שלום. שימשתי אז כמנהל הקמת המעבדות בבניינים. הייתי אז בן 24, בחור צעיר שבדיוק סיים את לימודיו בהנדסת בניין בטכניון.
"מאז חלפו שנים, ובשנת 1997 קבוצת לוינשטין הקימה את פרויקט מגדל לוינשטין, שעבורי זהו הפרויקט הראשון שלי כמנכ"ל החברה. הקרקע עליו הוקם המגדל נרכשה עוד בשנת 1973, עליה עמד בית הקירור הראשון של תל-אביב. תחילה רכשנו את הקרקע יחד עם שותפים, ובהמשך קנינו את חלקם. באותה העת היה זה הימור לרכוש קרקע בדרום תל-אביב שנחשב לאזור אפרורי מלא בסוחרים.
"היום עומד במקום מגדל משרדים מפואר בן 34 קומות, שנבנה בשילוב של פלדה ובטון - טכניקת בנייה מורכבת באותם שנים. אני זוכר שנסענו במיוחד לארה"ב כדי ללמוד אותה. המגדל כולל 25 אלף מ"ר מתחת לקרקע ועוד 35 אלף מ"ר מעליה, וכיום ממוקמים בו משרדים עסקיים רבים, לרבות הנהלת בנק הפועלים. בדיעבד, אני יכול לומר שזו הייתה החלטה טובה, שכן בעקבותיה קמו בסמוך בנייני משרדים נוספים, כמו גם מגדל דיסקונט אותו הקמנו לאחר מכן.
"למעשה, מגדל לוינשטיין היה הניצן הראשון באזור שהפך למע"ר (מרכז עירוני ראשי - ה.צ) שוקק שרק ימשיך להתפתח, שכן לאחרונה רכשנו יחד עם חברת שיכון ובינוי את הקרקע בתחנה המרכזית הישנה עליה יוקם פרויקט גדול. כמובן גם יציאתה לדרך של הרכבת הקלה תביא בעתיד לתנועה ערה של עוברים ושבים, ותהפוך את כל האזור למרכז עסקים פורה ממש כמו במרכז הסחר בניו-יורק".
אם היית עושה את זה שוב, האם היית עושה את זה אחרת?
"בגדול, איני רואה טעויות משמעותיות ותיקונים רציניים שהייתי מציע בהליך".
האם אתה יכול לציין הבדל משמעותי בין מה שהיה אז לדרך שבה אתם פועלים כיום?
"אז תהליכי הבנייה והאישור היו קלים יותר, אנשי העיריה היו נגישים יותר ולוחות הזמנים היו בשבועות. היום ההליכים מסורבלים הרבה יותר, התווספו פונקציות מאשרות רבות, לוחות הזמנים של כל שלב נמדדים בחודשים, ההליכים נמשכים שנים - 'כיסוי העכוז' הוא שם המשחק".
"היום הרבה יותר קשה לבנות"
שם החברה: מצלאוי
מנכ"ל ובעלים: סמי מצלאוי
הפרויקט הראשון שלי: "התחלתי כפועל בניין בגיל 12 ולאט-לאט התקדמתי. עד גיל 18 למדתי ועבדתי והפכתי לקבלן עבודה. בשנת 1973 התחברתי עם משה אביב, שהפך עם השנים למורי ורבי. הוא זכה להקים את אזור התעשייה הדרומי באור ביהודה, ואני הייתי אחראי על ביצוע הפרויקט שכלל 32 בניינים בני 3 קומות בשטח של כ-2,000 מ"ר כל אחד. עמדנו בסטנדרטים, בלחצים ובאתגרים הרבים שהציב הפרויקט, ובעקבות זאת המשכנו שלב אחר שלב.
"זה היה הפרויקט המשמעותי הראשון שלי, אך גם אחריו זכיתי להקים לראשונה פרויקטים מסוגים שונים. כך, למשל, בשנת 2001 הקמתי את פרויקט אונו הירוקה בקריית אונו, שהוא פרויקט פינוי-בינוי המשמעותי הראשון שיזמתי והקמתי, ובכלל פרויקט הפינוי-בינוי הראשון בישראל. במסגרתו הגשמנו את חלומן של משפחות רבות.
"פרויקט זה הוקם ברחוב שאול המלך בקריית אונו, במסגרתו כ-170 דיירים פונו מבתיהם בבנייני הרכבת הישנים שנהרסו; ועל יסודותיהם החלה להתפתח שכונה יפהפייה, שתכלול בסך הכל 515 יחידות דיור חדשות ב-11 מגדלים בבנייה מודרנית בני 9-14 קומות".
אם היית עושה את זה שוב, האם היית עושה את זה אחרת?
"הייתי עושה את הכל שוב אותו הדבר. עשיתי הכל באהבה, כשאני מוקף בחברים ועל בסיס משפחתי. אם הייתי חוזר אחורה, אולי הייתי עושה הדברים עם יותר ניסיון וידע - אך בשורה התחתונה אני מאוד מרוצה מהדרך שעברתי".
האם אתה יכול לציין הבדל משמעותי בין מה שהיה אז לדרך שבה אתם פועלים כיום?
"היום הרבה יותר קשה לבנות, שכן הדרישות מחמירות יותר. תקן הבנייה השתנה בעשרות מונים, והוא כולל דרישות שלא היו פעם - כמו של מכבי אש, של נגישות ושל איכות הסביבה. בעבר כדי לקבל היתר בנייה, צויינו על דף הדרישות להשלמה בין 6 ל-8 משימות. לעומת זאת, היום יש כ-100 משימות שאני כקבלן צריך לבצע כדי לקבל את ההיתר.
"לדעתי, צריך לקחת את העבר ולהפוך אותו להווה. זאת אומרת, לקחת את כל הקרקעות עליהן נבנו מבנים בתקנים ישנים, ועליהן לבנות בניינים בתקנים של היום - הכל כדי שאנשים יזכו לאורח חיים טוב יותר, תוך ניצול הקרקע בצורה חכמה ובטיחותית יותר".
"המדינה עדיין לא הפיקה לקחים"
שם החברה: דונה
מנכ"ל ובעלים: שלום שי
הפרויקט הראשון שלי: "הפרויקט הראשון שבניתי היה פרויקט עם 48 דירות בשכונת פסגת זאב בירושלים, על פני 5 בניינים בשנת 1991".
אם היית עושה את זה שוב, האם היית עושה את זה אחרת?
"מדובר בפרויקט שקיבלתי במזל ואני מודה כל יום על כך. לא הייתי משנה בו שום דבר. מצד שני, אם הייתי מבין בתחום כמו היום, לא בטוח שהייתי נכנס אליו. מדובר בתקופה שבה שר הבינוי והשיכון היה אריאל שרון והייתה העלייה הגדולה מברה"מ.
"המדינה דחפה את כל מי שרצה ויכול היה לבנות והקצתה קרקעות לחברות משכנות בלי לשאול ולבדוק את היכולות של הקבלן. כל מי שרצה בא ולקח. לאחר הפרויקט הזה התחלתי להבין את הענף והדרישות, בו כמו הון עצמי וערבויות. אני בכלל לא הייתי ערוך באותה העת לדרישות של הבנקים".
האם אתה יכול לציין הבדל משמעותי בין מה שהיה אז לדרך שבה אתם פועלים כיום?
"יש הבדלים גדולים בין אז להיום. למשל, עלויות הבנייה זינקו בחלק מהמוצרים אפילו פי 5. אז, לדוגמא, היה הרבה יותר קל לקבל רישיון ומגרשים. גם הגעת העובדים הזרים האיכותיים במהלך השנים הללו הובילו לשדרוג משמעותי באיכות הבנייה בישראל לעומת אז. הגיעו בעלי מקצוע שלימדו אותנו את העבודה, כי עד אז היינו תלויים רק בפלסטינים וזה השתנה לטובה.
"יש גם משהו שלילי שממשיך לקרות במשך 25 שנים - פיתוח סביבתי של הקרקעות. כמו אז, גם היום אנחנו לא מקבלים מהמדינה את הקרקע מפותחת ומוכנה לבנייה. אנחנו נאלצים לעבוד עם גנרטורים ובלי מים וחשמל, ממש כמו אז. פה המדינה עדיין לא הפיקה לקחים".
"ההתנהלות מול הרשויות הייתה מהירה יותר"
שם החברה: יוסי אברהמי
מנכ"ל ובעלים: יוסי אברהמי
הפרויקט הראשון שלי: "הפרויקט הראשון שלי היה בניית 168 יחידות דיור בשכונת שחמון באילת, תחת התוכנית 'בנה דירתך' ב-1993. התוכנית נועדה לזוגות צעירים תושבי אילת. מאז בנינו יותר מ-2,500 יחידות דיור למגורים בכל רחבי הארץ.
"הקו שמאפיין כיום את החברה הוא בניית דירות יוקרה בקרבת קו החוף ובסטנדרט בנייה גבוה. במקביל, החברה הקימה פרויקט תשתית של תחנות שאיבת מי תהום מתוקים בים המלח עבור חברת פריקאלס, אשר כללו שימוש בטכנולוגיה מתקדמת ופורצת דרך".
אם היית עושה את זה שוב, האם היית עושה את זה אחרת?
"נהניתי מהדרך ולא הייתי משנה דבר, לא בקשיים ולא בהצלחות".
האם אתה יכול לציין הבדל משמעותי בין מה שהיה אז לדרך שבה אתם פועלים כיום?
"בעבר ההתנהלות מול הרשויות היתה מהירה יותר. כיום הבירוקרטיה מהווה גורם מעכב בתהליך הבנייה, וזהו אחד הגורמים המשמעותיים לגידול בעלויות הבנייה - ומכאן לעלייה במחירי הדירות".
"התעוררתי עם הבטחה להרפתקה"
שם החברה: דוניץ
יו"ר: יקי דוניץ, בנו של אריה דוניץ ממייסדי החברה
הפרויקט הראשון שלי: "הפרויקט הראשון של החברה היה בניין ברחוב ירושלים 61 בבת ים. ביום שבת בבוקר בשנת 1960, אבא שלי העיר אותי עם הבטחה להרפתקה. גרנו אז ברחוב הרצל בבת ים, בבית שכור סמוך לשפת הים. הלכנו ברגל לאתר בנייה שבו יצקו זה עתה את הגג הראשון. טיפסנו על גבי סולם מאולתר (הייתי אז ילד בן חמש!) אל הגג הטרי.
"אבי לא בזבז זמן: הוא ניגש מיד לברז סמוך שאליו מחובר צינור גומי ארוך, ובמפתח מיוחד שהוציא מכיסו פתח את המים והחל להשקות את הבטון של הגג. הוא הסביר לי שקיבל הזדמנות ממכר בשם יוסף קמינסקי להיכנס לשותפות לבניית בית משותף בבת ים. בבית יהיו 12 דירות, אנחנו נגור באחת מהן, דודי ינק ומשפחתו בדירה אחרת, והשותף קמינסקי בשלישית. את יתר הדירות נמכור, ואם נצליח להרוויח אולי נחליף את המקצוע מבעל מכבסה לקבלן בניין.
"בהמשך הגעתי לאותו אתר בנייה עוד כמה וכמה פעמים לפני שהסתיימה בנייתו בתחילת 1961. כפי שתכנן, עברנו להתגורר בבבניין בקומה השנייה. בקומת הקרקע נפתחה חנות חזיות שהחזיקה מעמד שנים רבות לאחר מכן. כך, החלטה אחת ב-1960 הפכה לחברה משגשגת שבנתה אלפי דירות במשך 55 שנים".
האם אתה יכול לציין הבדל משמעותי בין מה שהיה אז לדרך שבה אתם פועלים כיום?
"הייתי עושה בדיוק אותו דבר. בעצם, אולי הייתי שם לילד קסדה על הראש לפני הכניסה לאתר הבנייה".
האם אתה יכול לציין הבדל משמעותי בין מה שהיה אז לדרך שבה אתם פועלים כיום?
"היום הקבלן לא מגיע לבניין בשבת בבוקר כדי להשקות את הבטון הטרי - היום זה אחרת. ההבדל העיקרי בין אז ובין היום הוא לא בטכנולוגיה או בשיטות בנייה, כמו שניתן היה לחשוב. ההבדל העיקרי והתהומי הוא ברגולציה. כמות הבירוקרטיה, הבדיקות והאישורים הדרושים לבניית בניין - כל אלה הפכו בימינו למפלצת של ממש. אז, אפילו דירוג רשמי של קבלנים לא היה קיים".
"פעם היה הרבה יותר פשוט"
שם החברה: רותם שני
מנכ"ל ובעלים: אבי טוריסקי
הפרויקט הראשון שלי: "הקמנו באזור הקטנה פרויקט בן 15 קוטג'ים בשנת 1996".
אם היית עושה את זה שוב, האם היית עושה את זה אחרת?
"בלי לחשוב פעמיים. מדובר בפרויקט הראשון של החברה והשכלנו ממנו המון. זו הייתה היוזמה הראשונה שלנו, ולכן היינו נלהבים במיוחד. אנחנו היינו גם הקבלן המבצע ובנינו די מהר את 15 הקוטג'ים באזור. הדבר היחיד שאולי הייתי עושה שונה זה במיתוג הפרויקט. לפני 20 שנה זה לא היה מהותי למתג כל פרויקט".
האם אתה יכול לציין הבדל משמעותי בין מה שהיה אז לדרך שבה אתם פועלים כיום?
"זו הייתה תקופה אחרת, אז היה הרבה יותר פשוט. ראשית, לא הייתה בעיה של פועלים ולכן הבנייה זרמה מהר יותר. היום הבירוקרטיה רק הלכה והסתבכה, אם זה בבחינת זמן לקבלת היתר, לאישור תוכניות בוועדות השונות, בדרישות של הרשויות המקומיות ועוד.
"אז הייתה לנו גם ודאות רגולטורית, כך שכאשר קבענו את מחיר הדירות, ידענו לאן אנחנו הולכים. היום אנחנו יכולים לצאת לדרך עם פרויקט, ויומיים אחרי יש תוכנית כזו או אחרת שטורפת לנו את הקלפים. אני יכול לתמחר פרויקט מסוים, ופרויקט שייצא לדרך שבוע אחרי כבר יתומחר אחרת - רק בגלל החלטות רגולטוריות שהשתנו בין לבין".
"לא הייתי מתחיל בנייה בלי היתר"
שם החברה: מגדל טופ נדל"ן
מנכ"ל ובעלים: אריה בר
הפרויקט הראשון שלי: "בשנת 2012 בנינו 70 יחידות דיור ברחוב הראשונים בהוד השרון".
אם היית עושה את זה שוב, האם היית עושה את זה אחרת?
"בהחלט כן, אבל לא הייתי מתחיל את הבנייה ללא קבלת היתר לכל הבנייה, כולל עבודות חפירה ודיפון. אז התחלנו כאשר היה לנו תחילה רק היתר לחפירה ודיפון - ולאחר מכן קיבלנו היתר לבנייה. כמו כן, כיוון שזו הייתה עסקת קומבינציה, לא הייתי מתחיל את הבנייה כל עוד בעלי הקרקע לא שילמו את כל הכספים שהם חבים, כגון מע"מ על תשומות הבנייה, תשלומים עבור היטל השבחה ועוד".
האם אתה יכול לציין הבדל משמעותי בין מה שהיה אז לדרך שבה אתם פועלים כיום?
"היום פרויקטים יוצאים לביצוע אך ורק לאחר שיש היתרים לכל הדירות, כולל מרתפי חניה, מחסנים וכדומה; ורק לאחר שיש סיכום עם בנק מלווה, ובכלל זה מתן ערבויות על פי חוק המכר".
"עלויות הבנייה היום כפולות"
שם החברה: א. זיתוני
מנכ"ל ובעלים: אבי זיתוני
הפרויקט הראשון שלי: "את דרכי המקצועית התחלתי עוד כשהייתי בן 28, אז התחלתי לשווק דירות בפרויקטים אותם בנה אבי בכפר סבא. לפני כ-15 שנים חברתי ליזמים משה ויגאל גינדי, אז הוקמה חברת א. זיתוני המתמקדת בבנייה למגורים ומהווה כחטיבת המגורים בשותפות עם גינדי. החברה פונה לקהל ברמה סוציו-אקונומית בינונית עד גבוהה, ולשם כך היא מאתרת ורוכשת קרקעות באזורים חדשים ומתפתחים.
"במסגרת השותפות בשנת 2000, הקמנו במתחם 200 בהוד השרון את הפרויקט הראשון שלנו - הוד על הפארק. הפרויקט כלל 208 יחידות דיור. מאז ועד היום בנינו יחד אלפי יחידות דיור, בעיקר באזור השרון וגוש דן".
אם היית עושה את זה שוב האם היית עושה את זה אחרת?
"הייתי עושה שוב את אותו הדבר, אולי עם קצת יותר ניסיון, אבל בגדול הייתי חוזר על אותו מסלול".
האם אתה יכול לציין הבדל משמעותי בין מה שהיה אז לדרך שבה אתם פועלים כיום?
"בעבר סטנדרט הבנייה ועלויות הבנייה היו הרבה יותר נמוכות לעומת מה שנהוג היום. למעשה, עלויות הבנייה היום כפולות, אם לא יותר, מהעלויות בעבר. בנוסף, היום הרבה יותר קשה להוציא היתרים ברשויות התכנון. גם הדרישות והתקנים גבוהים יותר לעומת פעם".
"לא הייתה לנו בעיה לשחות נגד הזרם"
שם החברה: צ.פ חברה לבנין
מנכ"ל ובעלים: צבי פוקס
הפרויקט הראשון שלי: "פרויקט השימור הראשון שלנו היה ברחוב בן דוסא 26 יפו לפני 11 שנה. מדובר בפרויקט שעבר שימור מחמיר בקרבת שוק הפשפשים ביפו. הבניין ברחוב בן דוסא 26 הוא מבנה עותמאני מסוף המאה ה-19.
"רכשנו את הבניין בסכום מאוד נמוך. מדובר על זכויות בנייה של 1,000 מ"ר ב-275 אלף שקל. הסכום היה מצחיק כי באותה תקופה חברות לא ידעו להתמודד עם שימור. לחברת צ.פ היה יתרון ביצועי. אנחנו מתמחים בביצוע בלתי קונבנציונלי, ולכן לא הייתה לנו בעיה לקפוץ למים ולשחות נגד הזרם".
אם היית עושה את זה שוב, האם היית עושה את זה אחרת?
"הייתי עושה זאת שוב, בוודאי. אנחנו עד היום מבצעים פרויקטים לשימור. כיום יש לנו 5 פרויקטים לשימור שנמצאים בביצוע. אנחנו חברה שיודעת להתגבר על מכשולים, וכיום יש לנו ניסיון של 10 שנים בשימור. החברה מעסיקה כיום צוות של עובדים, שחלקם ממש אומנים ויודעים לשחזר בניינים היסטוריים בדיוק רב".
האם אתה יכול לציין הבדל משמעותי בין מה שהיה אז לדרך שבה אתם פועלים כיום?
"בניגוד לעבר, נושא החניה במעמקי האדמה עד קו מי התהום תופס תאוצה. מדובר בחניה הכוללת מתקנים אוטומטיים, המאפשרת לבנות יותר מקומות חניה ולעמוד בתקני החניה של עיריית תל-אביב".
"היום נדרש הון עצמי של 40%"
שם החברה: קבוצת הורוביץ
בעלים: חני הורוביץ
הפרויקט הראשון שלי: "בשנת 2009 בניתי את פרויקט חן המושבה - מגדל בן 22 קומות הכולל 82 יחידות דיור ברחוב יעל רום בשכונת אם המושבות בפתח תקווה".
אם היית עושה את זה שוב, האם היית עושה את זה אחרת?
"אני לא חושבת שהייתי עושה משהו מהותי אחרת. הצלחנו להקים בניין בלוח זמנים מרשים ביותר. החתמנו את כל הרוכשים, בנינו בניין לתפארת ואכלסנו אותו בתוך 30 חודשים בלבד. בנוסף, סיימנו את הפרויקט בעודף תקציבי של 300 אלף שקל, ובשל כך הרוכשים אפילו זכו להחזרים של כמה אלפי שקלים.
"הדבר היחיד שהייתי אולי עושה שונה זה להחתים את הדיירים, כך שבמידה ויישאר עודף תקציבי - נשקיע אותו בלובי של הבניין ובריהוט שלו, כדי לשדרג עוד יותר את המראה של הבניין".
האם אתה יכול לציין הבדל משמעותי בין מה שהיה אז לדרך שבה אתם פועלים כיום?
"אחד ההבדלים המהותיים בין אז להיום הוא בהון העצמי שנדרשים הרוכשים להביא מהבית. כשהתחלנו למכור את הפרויקט ב-2009, נדרשו הרוכשים להביא הון עצמי בשיעור של 30%. היום ההון העצמי הנדרש כיום עומד כבר 40%, וזה מקשה מאוד על הרוכשים".
איך נראה יריד מכירת דירות מבפנים? מוזמנים לצפות בכתבה
