כיכר אתרים: חיבור לים או מגדלים לעשירים?
הריסת הכיכר המיתולוגית בת"א אמורה, לדברי העירייה, לחבר את העיר לים. אך התנאי ל-3 מגדלים ליד החוף מעורר התנגדות מצד יזמים, תושבים וירוקים שטוענים כי הוא נוגד את תוכנית המתאר בעיר, חלקם מגדירים אותו "מחטף". בעירייה מבהירים: "המגדלים ישפיעו על קו הרקיע - אך יהיה שיפור עצום במרחב הציבורי". ומה חושבים הבנים של מתכנני וחונכי הכיכר?
חיבור ישיר לחוף הים או עוד מפלצת נדל"ן מיותרת? צעד לקראת רוכשי הדירות או מגדלי יוקרה לעשירים בלבד? התוכנית החדשה של עיריית תל-אביב לכיכר אתרים, שאושרה אתמול (ד') בוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, מעוררת הדים - ובצדק. מצד אחד, מדובר בהריסה של אחד מסמליה הכושלים של העיר ללא הפסקה - מכלול מבנים שמשבש את המעבר הישיר לחוף הים, נטוש ומוזנח מזה שנים ארוכות; מצד שני, התוכנית מציעה הקמת 3 מגדלים לדיור ולמלונאות שימשכו אליהם בעלי הון, ובעיקר יסתירו את הים שאותו בדיוק מנסים לחבר אל העיר.
כיכר אתרים בת"א - השתלשלות העניינים:
- כיכר אתרים בת"א תהפוך לכיכר מגדלים
- שיפוץ כיכר אתרים בת"א יוצא לדרך
- כיכר אתרים בת"א לא תיהרס, אלא תשוקם
"כיכר אתרים במצבה הנוכחי מהווה מפגע, והורדתה תסייע ליצירת רצף תפקודי ואסתטי של רצועת החוף העירונית", מסבירה מיטל להבי, סגניתו של ראש עיריית תל-אביב-יפו, רון חולדאי, ל-ynet את הרעיון שעומד מאחורי התוכנית. "הורדתה פותחת את קו הראיה מהעיר לכיוון החוף, וכן פותחת פתח ברוחב 30 מטר, כהמשך של שדרות בן גוריון לכיוון הים".
צפו: כך היא תיראה? הדמיות התוכנית של כיכר אתרים
"כולנו יודעים מה קרה לכיכר אתרים במהלך שנות קיומה ומה מצבה היום", מחזקת את הדברים לריסה קופמן, מנהלת מחלקת תכנון מרכז בעיריית תל-אביב-יפו, "יש שם כשל מבני - הכיכר עצמה מורמת, וכשמגיעים לקצה שדרות בן גוריון צריך לטפס אליה ואין ממנה ירידה לכיוון הים אלא באמצעות מדרגות". לדבריה, "הכיכר מלאה במפלסים וכל המרחב שלה מת, כל המסחר באזור פשוט מת. לאורך השנים ניסו להחיות אותה - אבל זה בור ללא תחתית".
ובאמת, כיכר אתרים מהווה מכלול של מבנים וכיכר ציבורית, שנבנו כמבנה רב תכליתי בן מספר מפלסים, וכוללת קומת חניה תת-קרקעית, תחנת דלק, מפלסי חנויות מקורים ורחבה ציבורית להולכי רגל. גישת הולכי הרגל לרחבת הכיכר העליונה מתאפשרת דרך רמפה משדרות בן גוריון, שחוסמת את המבט לים מכיוון השדרה.
במסגרת התוכנית, הכיכר הקיימת תיהרס תוך ביטול שיקוע הכביש. במקומה יוקמו 3 מגדלים למלונאות ולמגורים בגובה של עד 36 קומות, עם 340 דירות ו-600 חדרי מלון, וכן מערכת כיכרות ציבוריות עירוניות רחבות ומעברים לציבור. המטרה היא ליצור רצף עירוני וחיבור שדרות בן גוריון לרצועת החוף באמצעות מרחב עירוני פתוח, באופן שיבטיח את השתלבות הכיכר במרחב העירוני ובאזור התיירות המתחדש לאורך החוף.
"הבינוי יתבצע בתכסית מצומצמת (מכלול הפרטים בנוף - ה.צ), שמבטיחה את פתיחת המרחב במפלס הקרקע", מוסיפה להבי, "הפרויקט המוצע יסיר את הכיכר בערכי בינוי וצפיפות סבירים של 80 אלף מ"ר על 27 דונם". לדברי קופמן, מדובר למעשה בהזדמנות "לייתר את המצב התכנוני הזה ולעקור את הכיכר ואת החניון הדולף שלה, ופשוט לייצר רחוב כמו רחוב הירקון - שאפשר יהיה לחצות אותו ובצורה מדורגת לרדת אל הים. זה פרויקט שבעצם מרפא את כל החולאים במגה-מבנה מרובה המפלסים הזה".
"גובה המגדלים נוגד את תוכנית המתאר העירונית"
הבעיה, מודות השתיים, היא הקמת המגדלים עצמם וגובהם. הכיכר נמצאת בבעלות אנשים פרטיים, עיריית תל-אביב-יפו וחברת אתרים בע"מ, ובעירייה ייאלצו לספק תמריצים ראויים ליזמים על מנת להוציא לפועל את הפרויקט. "תחשבי שאת גרה בבניין משותף ואת רוצה לצבוע את הקירות המשותפים. את צריכה הסכמה של כל השכנים. הטיפול במבנה עצמו הוא כמו טיפול בבניין משותף בגלל ריבוי בעלי הזכויות. זה כבר כמה שנים שהעירייה נאבקת מול בעלי הנכסים כדי לייצר שיפוץ בסיסי", מספרת קופמן.
אבל למה בעצם צריך את המגדלים האלה? קופמן מסבירה כי מדובר, כאמור, בשטח פרטי שלעירייה יש בו אחוזים מעטים מאוד. "אני מבינה את ההתנגדות למגדלים. אבל כולם מבינים שכדי לשנות מצב בנוי צריך לתת מכסה של זכויות. אם העירייה רוצה להפוך את הכיכר לפארק, היא תצטרך להכניס את היד עמוק-עמוק לתוך הכיס כדי להפקיע את השטח הזה. זה לא אפשרי ואני לא חושבת שראוי להפנות את כספי הציבור דווקא לקניית הכיכר הענקית, היקרה והמוזנחת הזאת".
ההסברים האלה לא לגמרי מניחים את דעתם של המתנגדים לפרויקט. במהלך הדיון שנערך בוועדה המקומית, הציגו נציגי החברה להגנת הטבע את ההסתייגויות שלהם. "בנייה גבוהה על קו החוף לא תחזק את הקשר בין העיר לים - אלא תפגע בו", הם טענו בנייר העמדה שהגישו לראשי הוועדה, "היא תסתיר את הנוף ותפגע בזרימת אוויר מהים פנימה. זה לא נכון ולא ראוי שעיקר עוצמות הבנייה, 36 קומות, יהיו בשטח כיכר אתרים, בקו ראשון לחוף".
"מדוע לא להסיט חלק מזכויות הבנייה לבניין שנמצא מזרחית לרחוב הירקון?", תהו נציגי החברה להגנת הטבע, "איך זה עולה בקנה אחד עם פתיחת הגישה אל הים? בנייה בהיקפים כאלו תהיה, כמאמר השיר, עוד לבנה בחומה. הנוסח המופקד של תא/5000 (תוכנית המתאר של תל-אביב - ה.צ) הגביל את הגובה ל-25 קומות ... הגדלת מגבלת הגובה ל-40 קומות היא לא מידתית בסביבת החוף ... המתחם כולו - כמו גם הציבור הרחב - ירוויח מצמצום זכויות הבנייה במתחם. בנייה גבוהה על קו החוף, במרחקים קטנים בין הבניינים, עשויה ליצור בעיות של רוח והצללה".
עם חלק מהדברים להבי מסכימה. "גובה המגדלים חריג", היא אומרת, "בנוסף - כתנאי לקידום התוכנית תבוצע לדרישתי בדיקה אקלימית למשטר רוחות והצללה". אבל, היא מבהירה: "הפרויקט נחוץ לטובת רצף רצועת החוף והקשר בין העיר לחוף חיוני". "זה ישפיע על קו הרקיע של חוף הים כמו שאנחנו מכירים אותו, אבל ברמת המרחב הציבורי זה יעשה שיפור עצום", מוסיפה קופמן.
בחברה להגנת הטבע התייחסו גם להחלטה לבצע עירוב שימושי מגורים ומלונאות במגדלים והביעו את החשש מקיומן של דירות רפאים. "הוועדה כבר הצהירה כי (היא) שואפת לתכנן מגורים ומלונאות ביחס 50:50 בסביבה החופית של תל-אביב", נאמר בדיון בוועדה, "כפי שכבר קרה בעיר ובמקומות אחרים (סי אנד סאן, מרינה הרצליה), עירוב השימושים הזה עשוי להביא לשימושים של דירות נופש בבעלות תושבי חו"ל, שתעמודנה ריקות ברוב חודשי השנה".
על כך אומרת קופמן כי הקמת מגדלים מהווה חלק מרעיון תכנוני של רצועת החוף בתל-אביב - אשר מעודד, בין היתר, בניית מלונאות. "העיר זקוקה למלונאות, אבל היא לא נבנית לבד אלא בשימושים מעורבים", היא מדגישה, "יכול להיות שמצב כזה ייצור דירות לעשירים, אבל היום כבר לא בונים בתי מלון כמו פעם - אין מי שמעביר כספים, והרי זה עסק שדורש מימון. אנחנו מאפשרים שימושים מעורבים כדי שלא יהיו רק חדרי מלון וכדי שיהיה אופי מסוים לרצועת החוף - שימושים מעורבים תמיד מעודדים שימושים נוספים כדי למנוע הזנחה".
"אנחנו לא בוחרים מי יקנה את הדירות", ממשיכה קופמן, "זה נכון שגם בשורה הראשונה לים ברחוב הירקון מי שיש לו כסף קונה שם דירות. זו כבר עובדה שחוף הים הפך להיות משאב כלכלי, אבל אין בכוחה של התוכנית העירונית לקבוע שמי שזכאי לקנות דירות במגדלים האלה יהיו רק תושבי תל-אביב, זה לא בכלים של תוכנית בניין עיר".
רכטר ולהט: את המפגע ראוי לתקן, אבל באיזה מחיר?
כיכר אתרים נבנתה בשנת 1975 על ידי האדריכל יעקב רכטר, ביוזמתו של ראש עיריית תל-אביב לשעבר, יהושע רבינוביץ. עם סיום בנייתה חנך את הכיכר ראש העיר תל-אביב שאחריו, שלמה להט. כיכר אתרים נועדה במקור לשמש כמקום בילוי אטרקטיבי עירוני לתושבי העיר ללא הפסקה וכמוקד משיכה לתיירים, ובימיה הטובים אכן שימשה מקום בילוי מרכזי. אולם בתחילת שנות ה-90 הכיכר ננטשה, בתי קפה ומסעדות התרוקנו, ומצבה הידרדר, כולל מצבם הפיזי של המבנים.
"ב-7 השנים הראשונות לקיומה ואפילו יותר, הייתה כיכר אתרים הצלחה אדירה. מה שהרג אותה היו בעיות בניהול נכסים וחוסר טיפול משווע של כל הגורמים, כולל העירייה. היה זה כישלון נכסי וניהולי ולא כישלון אדריכלי", מספר אדריכל אמנון רכטר, בנו של אדריכל יעקב רכטר שהקים את המתחם. ב-13 השנים האחרונות מאז נפטר אביו, מנהל רכטר את משרד האדריכלים שהקים סבו, זאב רכטר. ב-6 השנים האחרונות יושב משרד האדריכלים בכיכר אתרים.
"צריך להפריד בין התמיכה הגורפת שלי ביוזמה של העירייה לעשות שינוי דרמטי במקום הזה, לבין התוצר של התוכנית כפי שאני ראיתי אותו. זה שהעירייה חזרה להתעניין בכיכר זה דבר שהוא מבורך בעיני, אך נראה לי שעל פניו, הפרויקט החדש מחליף חוסר רגישות בחוסר רגישות", הוא אומר.
לדבריו, "השינוי במרחב הזה, דרמטי ככל שיהיה, צריך להיות אבולוציוני ולא רבולוציוני, כלומר מהפכני - לא צריך לנפץ את העבר ולבנות מחדש. צריך להשתמש בחלק מהקיים, באיכויות של הקיים ועל פני זה לחדש ולהוסיף - ועל ידי כך גם לשמר חלק מהערכים האדריכליים המאוד יפים ומיוחדים של הכיכר, שפשוט כיום לא רואים אותם ולא מרגישים אותם בגלל שהיא כל כך מוזנחת וכל כך בעייתית".
"במדינה שחיה כל הזמן באלימות, נראה שגם הגישה לאדריכלות ולאורבניזם אלימה", ממשיך רכטר, "המדינה, העיריות והציבור משתמשים ברטוריקה של השמדה - לשבור, לחסל, לנתץ, לפוצץ; במקום להשתמש במושגים של החלמה, הבראה, איחוי - מילים חיוביות במהות שלהן. לכן אשמח לראות אם פוסטר (אדריכל נורמן פוסטר מבריטניה, ממתכנני התוכנית ה-.צ), שאין לו קשר לארץ ולתרבות חוף הים, יגלה יותר רגישות למרקם האורבני הקיים ולתוכנית הקיימת וימצא דרך לשלב את הפרויקט שלו באופן שבו האדריכלות תהיה יותר אנושית ומשתלבת".
"יש נטייה להניח שאני אתנגד לשינויים במה שבנה אבא שלי, אבל זה לא נכון", מבקש רכטר להדגיש. "הרבה מאוד מהאדריכלות של יעקב רכטר מהווה ערך תרבותי ששווה לשמר, אבל לא הכל. יש גם ביקורת על דברים שהוא עשה, ולא כל דבר צריך לשמור בפורמלין. לכן דווקא במקרה הזה אני כן חושב שצריך לעשות שינויים מרחיקי לכת בכיכר, אבל להשאיר חלק מהרוח של הארכיטקטורה המאוד נועזת הזאת".
גם עו"ד דן להט, חבר מועצת עיריית תל-אביב-יפו ובנו של ראש העיר לשעבר, שלמה להט, מבצע במידת מה את ההפרדה בין הריסת הכיכר להקמת המגדלים. "כיכר אתרים הוא אחד המפגעים הקשים בעיר, ואני חושב שאם אפשר לתקן את הדבר הזה - רצוי וראוי ביותר לעשות זאת, גם במחירים מסוימים שלכאורה יכולים להיראות כבדים", הוא מציין. "זו בעיה שמציקה לעיר מאז 1975 ועד היום לא היה לה פתרון. הבעיה היחידה היא גובה הבניינים שייבנו. כרגע מדובר בתוכנית ראשונית והגשנו שאילתות בנושא וטרם קיבלנו תשובה".
"המילה מגדלים היא כללית, אני לא נגד מגדלים, מגדל הוא חלק מהתפתחות של עיר בטח כמו תל-אביב והדיון הוא לא באמת מגדלים - בעד או נגד", ממשיך להט. "השאלה היא איפה בונים אותם - יש מקומות שמתאימים ויש כאלה שלא. את שואלת אותי אם מגדלים על קו הים זה חלום? לא. אבל ייתכן מאוד, וזה תלוי בתשובות שעוד נקבל, שהמחיר הכלכלי יצדיק את הקמתם. אני אישית בעד הרעיון ומבין את המחיר - זה יהיה רווח לכל תושבי העיר".
"תוכנית העירייה היא מחטף באישון לילה"
אחד המתנגדים לתוכנית הוא ספי צביאלי, מנכ"ל קבוצת צביאלי - בעלת מלון וקרקע מול כיכר אתרים. לטענתו, בעוד שהוא מנסה לקדם מול העירייה תוכנית לבניית פרויקט המשלב מלונאות ומגורים בן 15 קומות ונתקל בהתנגדות, העירייה מאשרת לעצמה ולשותפיה במתחם תוכנית עתירת זכויות שמאפשרת לבנות מגדלים בני 36 קומות בצמוד לחוף הים, תוך הסתרת הנוף והגישה לים ולפרויקטים מסביב.
"הפרויקט המתוכנן יצור חומה גבוהה בין הפרויקט שלי, שהוא גם פרויקט מלונאי, ובין החוף - זו אפליה שהעירייה יוצרת בזכויות שהיא נותנת לבעלי הנכסים הפרטיים ובין הזכויות שהיא נותנת לעצמה בנדיבות", אומר צביאלי, שמתכוון להגיש התנגדות לתוכנית. לדבריו, "במציאות שבה לוקח להוציא היתר בנייה בתל-אביב מספר שנים, אינספור ישיבות עם הצוותים והוועדות על פרויקטים קטנים של בניינים בני 6-7 קומות לתב"עות בתוקף, העירייה המליצה להפקיד תוכנית גרנדיוזית על קו החוף הציבורי תוך חודש, הליך שלגוף פרטי לוקח מספר שנים במקרה הטוב, כמחטף באישון לילה, ומבלי לשמוע את דעת הציבור והשכנים".
"אין ספק שהתוכנית תגרור התנגדויות, הן מצד השכנים ובעלי הנכסים שמסביב לכיכר והן מצד ארגונים ירוקים בשל הקרבה לחוף", מוסיפה עו"ד ענת בירן העוסקת בנדל"ן, "פרויקטים יוקרתיים בסמוך לחוף מעוררים התנגדויות, מחשש שלציבור הרחב לא תהיה גישה לים. ספק אם התוכנית תואמת את תוכנית המתאר החדשה של תל-אביב ונראה כי הזכויות החריגות ניתנו על מנת לממן את פינוי המתחם הקיים ובעלי הנכסים בו, אך פיצוי זה לא צריך להיעשות על חשבון הסביבה".
"התוכנית תואמת את המדיניות העירונית של תל-אביב ואת מדיניות ועדות התכנון, הן לגבי גובה המגדלים והן לגבי הזכויות והשימושים", משיבה קופמן על הטענות, "אחרי סבב הדיונים על תוכנית המתאר באזור אושרה הקמה של עד 40 קומות. נכון, זה יסתיר את הים - אבל כל אחד צריך לשאול את עצמו מה הוא רוצה לראות. התוכנית מנסה לאזן בין צרכים ציבוריים לצורך לייצר את הפרויקט, ומאחר שמדובר בשטח פרטי היא מצליחה, לדעתי, ליצור את האיזון. אין ספק שהפרויקט מייצר סקייליין - אבל ניסינו למקסם את התועלות הציבוריות בתוכנית הזו".
גם ליאור רוט, מנכ"ל חברת משגב לשיווק מתחמי מגורים, מתנגד לתוכנית. "תושבי המרכז וחברות הנדל"ן צמאות לבנייה במרכזי ערים, בשוק שבו קיים מחסור עצום בדירות למעמד הביניים", הוא אומר. "לכן חבל שעיריית תל-אביב בוחרת לקדם עוד ועוד מגדלים במקום פרויקטי בנייה במרכז העיר, שיהיו מיועדים לאוכלוסיות מגוונות יותר. מגדלים אינם תורמים לשיפור היצע הדירות לציבור מעמד הביניים - והשוק זקוק לתכנון עירוני מסוג אחר".
גם התושבים לא מרוצים בלשון המעטה. "אחרי שנים שבהן תושבי העיר התלוננו על הכיכר האיומה שחוסמת את הים, מגיע הרעיון ההזוי להקים שם 3 מגדלים", אומר שלומי (33) מגבעתיים, עד לאחרונה תושב תל-אביב שעזב את העיר ללא הפסקה בגלל מחירי הדירות והשכירות. "אם עכשיו עוד ניתן להרוס את המבנה הכעור של הכיכר, המגדלים ישארו שם לעד ויחסמו לכולנו את הים. ואם גם כבר בונים בנייני מגורים על החוף, למה לא לייעד אותם לצעירים הלא כל כך עשירים שהפכו את תל-אביב למה שהיא? למה להתעקש להפוך אותה למודיעין?".
"סבתי ז"ל גרה בשדרות בן גוריון המסתיימות בצדן המערבי בכיכר, ובמשך שנים התלוננה שהמתחם העצום מבטון חסם לה את הים ואת הרוח הצוננת שהגיעה משם וממנה נהנתה עד אז", מספרת בילי (34), תושבת העיר. "גם אני זוכרת בילדותי את המתחם הזה שומם, נטוש ומפחיד, מאוכלס בעיקר בדרי רחוב ומדיף ריח חזק של שתן".
לדבריה, "באמת הגיע הזמן להעיף את המתחם, אבל חבל שבמקום לפתוח את המקום לגמרי ולחבר את העיר לים עבור התושבים - הכסף שוב מנצח ומעדיפים לבנות שם נדל"ן. עדיף היה להקים פארק פתוח לתושבים ולאפשר לרוח מהים להיכנס לתוך העיר המחניקה שלנו. בכל תל-אביב לקחו לתושבים את הים כי בנו שורה של בתי מלון עצומים לאורך כל קו החוף. זה פשוט חסר היגיון".
