קסם מיוחד: הרחובות שעברו שדרוג מוצלח
רחובות מרכזיים בערים שעוברים מהלך מסיבי של שיפוץ, משפיעים על האזורים הסמוכים וגם על העיר עצמה. ההשלכות אינן רק קשורות לנוחות ואסתטיקה - הן מחוללות תמורות כלכליות ונדל"ניות. אז אילו מתחמים עברו שינוי משמעותי בתקופה האחרונה? בדקו אם גם הרחוב שלכם ברשימה
ברחובות שלנו יש קסם מיוחד: הרחובות בערים תופסים בממוצע כ-25% משטחן ומהווים את עמוד השדרה שלהן. כמו העיר, גם רחובות הם דינמיים ומשתנים עם הזמן, כאשר השינויים עשויים להתרחש בעקבות תוכנית מתאר חדשה, פרויקט שדרוג של העירייה או שינוי ספונטני בתמהיל בתי עסק או בחתך האוכלוסייה. הם ממלאים שתי פונקציות עיקריות: דרך מעבר ומקום מגורים. רחובות שלוקחים בחשבון את התושבים ואמצעי התחבורה מתפקדים טוב יותר.
כתבות נוספות בערוץ הנדל"ן :
הפרויקט שאני הכי גאה בו: יזמים מספרים
יזמים מספרים על הפרויקט הראשון שלהם
הצצה מבפנים: הבתים של אנשי הנדל"ן המובילים
בין שוקולד לפלאפל: מיתולוגיה שהפכה למגדל
בדיקה שערכה עבור ynet חברת סביבות מגורים, המתמחה בייעוץ כלכלי-אורבני, בחרה 6 רחובות ותיקים ומוכרים בערים מרכזיות ברחבי הארץ, אשר עברו ועוד יעברו שינויים של מיקסום אלמנטים המיועדים לנוחות, אסתטיקה ושימושיות עבור הולכי רגל, לצד מסחר פעיל. אלמנטים כמו תאורה, מעברי חציה, ספסלי רחוב, מדרכות ותכנון מושכל של חזיתות מסחריות היוו את השיקולים לבחירה.
"בישראל, בניגוד לרוב מדינות אירופה, ההתמקדות התודעתית והכלכלית היא בפיתוח אזורים חדשים בערים ופחות בטיפול במרקם הקיים", אומר מתכנן הערים אלון גרינברג, מנכ"ל סביבות מגורים שערכה את הבדיקה. "למרות זאת, מפעם לפעם אנו עדים לרחובות ותיקים שזוכים לשדרוג פיזי משמעותי - שבעקבותיו חלות גם תמורות חברתיות וכלכליות-נדל"ניות".
למעשה, מוסיף גרינברג, "אם הדבר נעשה ברחובות בעלי תפקיד עירוני או שכונתי משמעותי, הרווח הציבורי אינו מסתכם בתחומי הרחוב בלבד, אלא מוקרן גם לאזורים הסובבים". במסגרת הבדיקה נבחרו רחובות בערים באר שבע, תל-אביב, הוד השרון, הרצליה, נתניה וחיפה - ששודרגו לאחרונה, שנמצאים בעיצומו של תהליך שינוי ושצפויים לעבור שדרוג משמעותי בעתיד.
שדרות רגר, באר שבע
באר שבע מצויה בימים אלה בתנופת בנייה, על רקע הקמת פארק היי-טק חדש, פארק עירוני ואיצטדיון כדורגל. לאלה מתלוות השפעות חיוביות של עיר הבה"דים, כמו גם הסכם הגג שנחתם לאחרונה עם המדינה לבניית 20 אלף דירות חדשות. "אבל המפתח העיקרי להתפתחותה של באר שבע והפיכתה לעיר מטרופולינית לא טמון בהכרח במספר הדירות, אלא באיכות של המרקם האורבני הקיים", מדגיש גרינברג.
לדבריו, צפיפות נמוכה מאוד ופיזור של שכונות המגורים מקשה על תפקודה של בירת הנגב, אבל יישומו של פרויקט שדרות רגר הוא המפתח בקידומה של העיר. שדרות רגר תוכננה במקור להיות השדרה המרכזית של באר שבע, ומרבית מוקדי הציבור העירוניים שוכנים לאורכה - למשל אוניברסיטת בן גוריון, בית המשפט, בית החולים סורוקה, קריית הממשלה ועוד.
"הבעיה היא שבפועל, השדרה הפכה לשממה עירונית מוזנחת, המשמשת כעורק מרכזי לתנועת כלי רכב ולא הרבה מעבר לכך", אומר גרינברג, "למרבה המזל בשנים האחרונות הרחוב החל לשנות את פניו במסגרת יישום הפרויקט שמקודם על ידי העירייה ומשרד הבינוי והשיכון, והוא צפוי להיות הסיטי החדש של העיר".
על פי התוכניות, לאורך השדרה נבנים וייבנו עשרות מגדלי מגורים יוקרתיים, משרדים, שטחי מסחר חדשים, טיילת להולכי רגל ובמרכז הכביש מתוכננת רצועה לפיתוח של רכבת קלה עתידית. בקרוב אף צפוי להיבנות בית מלון חדש עם 117 חדרים בסמוך לקניון הנגב. מאחר ששדרות רגר מהוות את הכניסה להעיר, יזמים לא מעטים נמשכים לבנות שם פרויקטים חדשים למגורים.
"ביקושים מצד משקי בית חזקים, שבעבר הופנו לשכונות חדשות בשולי באר שבע וליישובי לוויין כמו להבים ועומר, עוברים לפרויקטים חדשים שנבנים לאורך השדרה, בהם רמת המחירים גבוהה בעשרות אחוזים ביחס לחלקים אחרים בעיר", מסביר גרינברג. "דירות 4 חדרים בסמיכות לשדרה נמכרות בכ-1.5 מיליון שקל, לעומת 1.15 מיליון שקל בממוצע כלל עירוני עבור דירות חדשות".
רוני כהן, מנכ"ל חברת שיווק הנדל"ן אלדר, מחזק את הדברים. "במקרים רבים אזורים או רחובות מתפתחים לאחר שהוקם פרויקט אחד שהצליח מאוד, ומאז נוצרים ביקושים שמושכים אחריהם יזמים נוספים המשדרגים את האזור", הוא אומר. "בנוסף, ישנם רחובות שבהם העירייה מקדמת מספר מיזמי מגורים. כדי לשווק את המתחם ליזמים ולהכין את המתחם למאות משפחות, הרשות המקומית מתחילה לשדרג את התשתיות באזור".
רחוב סוקולוב, הוד השרון
בדומה לבאר שבע, גם הוד השרון סובלת מקשר רופף בין חלקי העיר השונים. תוכנית המתאר החדשה של העיר, שהופקדה בוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה בתקופה האחרונה ומשלשת את מספר התושבים לכ-150 אלף, מנסה לתת לכך מענה. לדברי גרינברג, אחד הנדבכים החשובים בחיזוק הקשר בין השכונות השונות ואזורי התעסוקה הוא שדרוגו של רחוב סוקולוב.
"רחוב סוקולוב אינו הציר הראשי בהוד השרון, אך הוא עתיד להתפתח כאחד מהחשובים בה", הוא מציין. "אם בעבר הרחוק הוא היה שזור בעיקר בפרדסים ובעבר הפחות רחוק שימש בעיקר כציר לתנועת כלי רכב מכפר סבא השכנה, הרי שכיום - עם הקמת תחנת רכבת סוקולוב, סלילת כביש 531 ובניית מתחם המגורים 1200 - תפקודו במערך העירוני הפך לאינטנסיבי הרבה יותר".
לאחרונה ביצעה העירייה פרויקט שדרוג מקיף ברחוב, שכלל בין השאר הוספת נתיבי תנועה והרחבת המדרכות, הקמת מעגלי תנועה, עבודות תשתית, פיתוח נופי, תאורה וסלילת שבילי אופניים. הפרויקט, לצד המיקום הנגיש לרכבת ולכביש 531, באים לידי ביטוי גם במחירי הדיור. על פי נתוני סביבות מגורים, דירות חדשות במתחם 1200 יקרות בכ-5% בממוצע ביחס לדירות חדשות באזורים אחרים בעיר.
גם המתחמים ישורון, רמתיים ורחוב שרת הסמוכים עוברים שדרוג בשל פרויקטי הבנייה המוקמים באזור. ירון צוברי, סמנכ"ל השיווק בחברת קרסו נדל"ן הבונה 208 יחידות דיור במתחם, מסביר כי אזורים אלה עוברים כיום שדרוג משמעותי בזכות הבנייה החדשה. "הפרויקט שלנו, למשל, הוקם במקום בתים ישנים", הוא אומר, "פיתחנו מתחם מודרני, התשתיות הוחלפו המדרכה והכביש הורחבו".
לדבריו, "כיום העירייה החלה לשדרג את החלק הצפוני של רחוב רמתיים לקראת הקמת המגדל הרביעי בפרויקט המגדלים בישורון. בנוסף, רחוב שרת הסמוך הפך לציר מרכזי בעיר המתחבר לרעננה השכנה. בזכות הפרויקטים הללו הוא הפך לציר תנועה רחב ומודרני, המשפר את איכות החיים לתושבי המתחם".
מדרחוב הרצל, נתניה
מדרחוב הרצל וכיכר העצמאות בנתניה ממוקמים בנקודת המפגש של שני הצירים החשובים בעיר: הרחוב המסחרי הראשי (הרצל) והטיילת לאורך חוף הים. לדברי גרינברג, חלקו המערבי של רחוב הרצל הפך למדרחוב כבר לפני 30 שנה, אך במסגרת צעדים להחייאת מרכז העיר הוא עבר לאחרונה שיפוץ מורכב בהשקעה של עשרות מיליוני שקלים מצד העירייה ומינהלת מרכז העיר.
"השדרוג כלל בין השאר את הקמת כיכר העצמאות האינטראקטיבית, שבה מוצג מופע אור-קולי המשלב מסכי לד, אלמנטים של מים, שמע ותאורה, והביא לפריחה של העסקים בסביבת הכיכר וליזמות חדשה", מספרת עלוית פרוינד, ראש מינהלת מרכז העיר. לדבריה, "תושבי העיר שהדירו את רגליהם מהכיכר במשך שנים רבות, חוזרים ומבקרים בה בזכות הפעילות והתכנים החדשים שמתקיימים בה".
"התחדשות המדרחוב והכיכר הביאה את עיריית נתניה לקדם מספר תוכניות לבניית בתי מלון בעיר, בטיילת הדרומית והצפונית", מוסיף יקי בריגה, מנכ"ל ובעלי חברת בריגה המקימה בטיילת הצפונית את פרויקט "מגדל דוד" הכולל חדרי מלון ודירות יוקרה. לדבריו, "השיפוץ הגדיל את הפוטנציאל של הטיילות החדשות בעיר, ובהתאם הביא לגידול בתיירות חוץ ופנים בעשור האחרון. למעשה, ב-5 השנים האחרונות ועד סוף 2016 ייבנו בנתניה יותר מ-600 חדרי מלון".
על פי בדיקת סביבות מגורים, שיפוץ מדרחוב הרצל הגדיל את מספר המבקרים היומי בעשרות אחוזים ואפשר נגישות נוחה יותר של הולכי רגל לכיוון הים. עוד עולה מהבדיקה כי המחזורים הכספיים של החנויות במדרחוב עלו בטווח שבין 50% ל-200% ביחס לתקופה של טרום השיפוץ.
לדברי גרינברג, לאחרונה התפנה עסק בגודל בינוני בכניסה המזרחית למדרחוב, בקרן הרחובות הרצל ודיזנגוף, והוצע להשכרה ב-26 אלף שקל. "זוהי רמת מחירים קרובה לזו שברחוב דיזנגוף בתל-אביב, אשר יכולה ללמד על מידת ההצלחה של המתחם", הוא מדגיש.
רחוב שלבים, תל אביב-יפו
ציר שלבים בדרום תל-אביב בואכה יפו נחשב כיום לאחד מהצירים הפחות מזמינים באזור הנחשב לחצר האחורית של העיר ללא הפסקה. מדובר באזור מוזנח למדי, המאכלס מוסכים, בתי מלאכה, חניונים ומאפשר מעט מאוד תנועה להולכי רגל. ואולם, הציר הוא גם אחד העוגנים העיקריים לשינוי שיחול בעתיד בתל-אביב בכלל ובדרומה בפרט, בעקבות אישור תוכנית המתאר החדשה של העיר.
"תוכנית המתאר מייעדת לציר שלבים תפקיד אזורי חשוב, כמוקד עירוני בין יפו למרכז העיר, במקום ציר המתפקד כיום בעיקר כדרך לתנועת כלי רכב", מסביר גרינברג. על פי הבדיקה של סביבות מגורים, הציר יתאפיין כרחוב עירוני פעיל הכולל חזיתות מסחריות, אשר יתקשר לשכונות הסמוכות באמצעות רחובות מזרח-מערב שיחברו את דרום העיר לכיוון חוף הים.
"לאורך רחוב שלבים יוגדל מלאי יחידות הדיור ויתאפשר גם שילוב מוגבל של שטחי משרדים. יתר על כן, לאורך הרחוב יועדו מספר מוקדים למוסדות ציבור כלל-עירוניים, שיסייעו בהחייאת האזור ובהתפתחותו", הוא מוסיף.
לדברי היזם רוני צברי, בעלי חברת צברים העוסקת בהתחדשות עירונית ובונה באזור דרום תל-אביב, "תכנונו מחדש של ציר שלבים מהווה מנוף לפיתוח והתחדשות אזורי המגורים הסמוכים, שהפכו למוקד מבוקש מבעבר. בהמשכה של שכונת נווה עופר הוותיקה, למשל, מתוכננת שכונת נווה עופר החדשה, שבה יוקמו כ-1,500 יחידות דיור, 90 אלף מ"ר לתעסוקה ועוד 14 אלף מ"ר למסחר".
רחוב סוקולוב, הרצליה
רחוב סוקולוב בהרצליה הוא הרחוב המסחרי הבולט ביותר בעיר ואחד מעורקי התחבורה הראשיים שלה. גרינברג מספר שבעשור האחרון הרחוב עמד במרכז מחלוקת רוויית יצרים בעיר השקטה בדרך כלל. "ב-2008 חנכה יעל גרמן, שכיהנה אז כראש העיר, את המרכז החדש של הרצליה - שבנוסף להקמת כיכר חדשה, הוספת ריהוט רחוב, הרחבת מדרכות ושטחים ירוקים, כלל גם את הצרת הרחוב והפיכתו לחד-סטרי. בשיפוץ השקיעה העירייה כ-40 מיליון שקל".
חלק מהתושבים בירכו על המהלך וראו בו צעד בדרך להחזרת הרחוב להולכי הרגל, אך גם ההתנגדויות לא איחרו להגיע. "המהלך הנועז של גרמן זכה לביקורת לפיה מדובר במחדל תכנוני", הוא אומר, "תושבים חששו מירידת ערך דירותיהם ובעלי עסקים טענו כי פעילותם הכלכלית נפגעה. צמצום נתיבי התנועה לכלי רכב גרם לעומסים כבדים ברחוב ופגע בנגישות לבתי העסק".
ההתנגדות לשינוי הייתה כה חריפה, עד שראש העיר הנוכחי, משה פדלון, יזם את הסרת הכיכר המרכזית ופתיחה מחדש של נתיבי תנועה בציר עבור כלי רכב. כך קרה שרק לפני כחודש הוחזר המצב לקדמותו. "כישלון הפרויקט אינו מצביע בהכרח על כשל תכנוני", מבהיר גרינברג, "המסקנה העיקרית היא שמהלך לשדרוג רחובות חייב להיעשות בשיתוף מלא עם כלל בעלי העניין, כולל תושבים ובעלי עסקים".
"שדרוג רחובות ראשיים בערים מוביל לרוב לתמורות חברתיות וגם לתמורות כלכליות-נדל"ניות", מסביר אודי בלום, מנכ"ל חברת מטרופוליס המתמחה בהתחדשות עירונית וביזמות אורבנית. לדבריו, "פרויקטים של התחדשות עירונית ברחובות הסמוכים לרחובות המשודרגים זוכים לרוב לזריקת עידוד כלכלית משמעותית".
בלום מתייחס לשדרוג של רחוב סוקולוב בהרצליה. "המהלך הזה השפיע על האטרקטיביות בפרויקט תמ"א 38 שאנחנו מקדמים ברחוב מזא"ה הסמוך, למשל. אנחנו צופים כי האפשרות לגור בדירה חדשה ברחוב שקט במרכז הרצליה בצמוד לרחוב סוקולוב ההומה מעלה את שווי הנכסים ואת רמות הביקוש".
רחוב הנמל, חיפה
"בתקופת המנדט הבריטי, העיר התחתית בחיפה ייצגה את אחד ממוקדי המסחר החשובים ביותר באגן הים התיכון", אומר גרינברג. "אך מאז קום המדינה, מעמדה המרחבי של חיפה ירד בהדרגה והפיתוח בתחומי העיר עלה למרומי הכרמל. בתי מגורים בעיר התחתית ננטשו, עסקים גדולים העתיקו את מיקומם, האזור שוקק החיים התנוון ועם השנים הפך לחצר אחורית מוזנחת של חיפה".
תהליך הגסיסה המתמשך של העיר התחתית נעצר בעשור האחרון, כתוצאה של מהלך כולל להתחדשות עירונית ביוזמת העירייה. אחד ממחוללי השינוי הבולטים במסגרת החזרת הפעילות האורבנית לעיר התחתית הוא רחוב הנמל, שהוקם בתחילת שנות ה-30 של המאה הקודמת בסמוך לנמל חיפה.
לאורך הרחוב החלו לקום גלריות, עסקים ומסעדות שונות. הרחוב שופץ, תשתיות הוחלפו וחזיתות בתים עברו שדרוג. "גולת הכותרת של החייאת הרחוב הייתה הקמתו של קמפוס הנמל - מבנים ששוקמו ומשמשים כאכסנייה למוסדות שונים להשכלה גבוהה, כמו גם כמעונות לסטודנטים", הוא ממשיך.
לדבריו, עקב העובדה שמתחמי מסחר ותעסוקה אחרים הוקמו בחיפה לאורך השנים, העיר התחתית תתקשה לשחזר את ימיה הזוהרים בהיסטוריה. אך שיקום רחוב הנמל ופרויקט קמפוס הנמל, לצד התחדשות עירונית בחלקים נוספים בעיר התחתית, הפכו את הכף ומיצבו אזור שהיה ידוע לשמצה כמוקד התרחשות אורבנית.
"חיפה הייתה עד לאחרונה בין הערים היחידות בעולם שהקירבה והנוף לים התבטאה בצורה שלילית, ובמקום שהדירות הסמוכות לה יהיו יקרות, הן היו זולות ולא אטרקטיביות", מחזקת את הדברים יפה סדן, סמנכ"לית השיווק בחברת יוסי אברהמי הבונה את פרויקט טורקיז בעיר. לדבריה, "אחרי שנים, עוברת העיר התחתית מהפך ופרויקט חדש המושק שם לאחר שנים של חוסרים בבנייה הפך להיות אטרקטיבי וחיפאים עומדים בתור כדי לקנות שם דירות".
צפו: מלחמת שכונות מגיעה לחיפה
