נכס נטוש או הרוס: האם הוא יחויב בארנונה?
ב-2016 יטילו הרשויות המקומיות ארנונה על נכסים הרוסים או נטושים, במטרה לתמרץ את חידושם. איזה נכסים יחויבו ומדוע התעריף כה גבוה? מדריך
החל משנת 2016 יחלו הרשויות המקומיות להטיל חיובי ארנונה גם על נכסים הרוסים או נטושים, אשר ניצלו את מלוא תקופת 3 שנים של הפטור. באוגוסט 2012 פורסם תיקון לסעיף 330 לפקודת העיריות, אשר עוסק במתן פטור בארנונה לנכסים שאינם ראויים לשימוש. במסגרתו, החל מינואר 2013 הוגבל הפטור לנכס שאינו ראוי לשימוש לתקופה של עד 3 שנים.
עוד על ארנונה על נכס נטוש בערוץ הנדל"ן :
- אין סיבה להטיל ארנונה על מבנה נטוש / דעה
- הצעה: הגבלת פטור מארנונה למבנים נטושים
- פטור מארנונה למבנים נטושים יוגבל ל-3 שנים
בתום תקופת הפטור, כפי שנקבע בתיקון לחוק, הנכס יחויב בארנונה חרף מצבו, בתעריף המזערי הקבוע בתקנות ההסדרים במשק המדינה (לפי השימוש האחרון שנעשה בו) למשך 5 השנים הבאות. בתום תקופת החיוב, וככל שלא חל שינוי במצבו של הנכס, יינתן שוב הפטור מארנונה.
לגבי נכסים אשר היו פטורים מארנונה במשך 12 שנים שקדמו ליום תחילה (1.1.2013) תקופת "הגרייס" (תקופת המתנה עד החיוב) היא שנתיים בלבד. כלומר, נכסים שזכו החל משנת 2013 לפטור מארנונה משום שאינם ראויים לשימוש, יידרשו עתה לשלם ארנונה הואיל ותמה תקופת 3 שנות הפטור.
מטרת המחוקק שעמדה בבסיס התיקון הייתה לתמרץ בעלי נכסים שאינם ראויים לשימוש לשפצם ולהחזירם לשוק. ניתן לחלק את הנכסים שאינם ראויים לשימוש ל-3 קטגוריות: נכסים הרוסים במשך שנים רבות שאין כדאיות כלכלית לשפצם; נכסים שעוברים תהליך שיפוץ מסיבי; ונכסים שנוצרה בהם בעיה תכנונית או כשל שוק ואינם מאפשרים את השימוש בהם.
למעשה, התיקון לחוק גורף לכל הנכסים שאינם ראויים לשימוש ואינו מבחין בין נכסים הרוסים עליהם חלות תוכניות שונות שיכולות ליצור השבחה ומצדיקות במידה מסוימת תשלום ארנונה; לבין נכסים הרוסים שלא חלה עליהם כל תוכנית תכנונית. אף אין התייחסות למצב בו הנכס ההרוס נחשב כמפגע תברואתי או חברתי (מאורות פשע וסמים), או נכס שיש כנגדו צו הריסה.
התיקון אימץ את עמדת הרשויות המקומיות לצמצום תקופת הפטור, ונקבע מנגנון פיצוי לרשויות המקומיות למשך 5 שנים בתום תקופת הפטור, בגין אובדן הכנסה מארנונה בתקופה זו. והנה אנו ברבע האחרון של שנת 2015 על סף שנת 2016, השנה בה פג תוקפו של הפטור ושנות החיוב קרבות.
תעריפים גבוהים באופן לא סביר
אין להמעיט בחשיבותה של ציפייה זו של הרשויות המקומיות לקבל את תשלומי הארנונה, וראוי לכל נישום להיערך לכך מבעוד מועד. זאת משום שהתיקון לחוק לוקה בלא מעט פגמים, באופן שעלול להרבות את המחלוקות בין הרשויות לנישומים, שסביר שרובם יוכרעו במסגרת הליכי ערר לענייני ארנונה או במסגרת הליכים משפטיים.
כך למשל, בתקופה בה הנכס יחויב בארנונה, קובע נוסח התיקון כי החיוב ייעשה בתעריף המזערי הקבוע בתקנות ההסדרים לפי השימוש האחרון שנעשה בו. עם זאת, התיקון לחוק אינו נותן מענה למקרה בו התעריף לשימוש האחרון שנעשה בנכס הינו תעריף גבוה משמעותית, כגון סניף בנק שהתעריף המזערי שנקבע לו בתקנות עומד על כ-440 שקל למ"ר.
עיוות נוסף יכול להיווצר בשל העובדה כי החיוב נעשה בהתחשב בשימוש שנעשה על ידי שוכר בנכס בעוד החייב כיום, לרוב, הוא הבעלים של הנכס. זאת ועוד, אצל לא מעט רשויות קיימת הלימה בין התעריפים הקבועים בצו הארנונה לבין התעריפים המזעריים בתקנות ההסדרים. מכאן, שאין משמעות להטבה הקבועה בתיקון לחוק (חיוב לפי תעריף מזערי), וכך נכס הרוס ישלם כפי שמשלם נכס ראוי לשימוש.
עבור נכסים רבים כלל לא ידוע מהו השימוש האחרון שנעשה בנכס מסיבות שונות, וייתכן אף שלא היה שימוש קודם (נכס במצב "מעטפת"), כמו גם נכס עם שימוש מעורב וכו'. כך עלולה להיווצר מחלוקת לגבי התעריף שיושת על הנכס בחלוף תקופת הפטור. כר נוסף למחלוקת הוא חיוב קרקע תפוסה הצמודה לנכס לא ראוי לשימוש. בעוד שעד כה הקרקע נהנתה מהפטור שניתן לבניין, כאשר יוטל חיוב על הבניין, תתעורר מחלוקת לגבי הקרקע כי לגביה הדין הוא אחר.
התפיסה שעמדה בבסיס התיקון, מתוך כוונה לתמרץ בעלי נכסים להשקיע בנכסיהם כדי להגדיל את היצע הנכסים - אינה יכולה למצוא עיגון בדיני הארנונה. הטלת מס על נכס הרוס ממנו לא מופקת תועלת כלכלית ושאינו צורך שירותים מהעירייה, אינה עולה בקנה אחד עם תכלית החקיקה לפיה ההצדקה להטלת ארנונה טמונה בהנאה שמפיקים מחזיקי נכסים משירותי העירייה.
אז כדי להיערך כראוי, מומלץ כבר עתה לרכז את כל המידע הרלוונטי אודות הנכס - כגון בירור השימוש האחרון שנעשה בו בפועל, השימוש החוקי שניתן לעשות בו, התוכניות התכנוניות שחלות עליו, מדידת הנכס, היתרים ואישורים שונים, צווי הריסה, מידע מרשם המקרקעין וכיו"ב. כמו כן, רצוי להיוועץ עם גורמים מקצועיים בטרם נקיטת מהלך כזה או אחר כנגד רשות המקומית.
עוד בנדל"ן: מחאת הארנונה של תושבי הוד השרון - מוזמנים לצפות
הכותב הוא עו"ד במשרד עוה"ד בן אליעזר ושות' העוסק במיסוי מוניציפלי
לפנייה לכתב/ת 
