מצאו הזדמנות: ישראלים רוכשים נכסים ביוון
הירידה במחירי הנדל"ן ביוון מעוררת התעניינות בקרב ישראלים רבים, שמבקשים לבנות בתי נופש או מלון, לקנות דירות להשקעה באתונה ובסלוניקי - ואפילו לרכוש איים שלמים. מה מושך בעלי ממון להשקיע דווקא שם, כיצד מתנהלים נכון, מה הסיכונים ואיך נראית המציאות הכלכלית במדינה?
לא מעט משקיעים ישראלים שמחפשים הזדמנות טובה להשקעה בנדל"ן, לוטשים את עיניהם לעבר יוון. גופים העוסקים בליווי הישראלים בכל תהליך הרכישה, מדווחים כי מדובר במגמה שהולכת וגוברת ומתודלקת על רקע הרגיעה הכלכלית ביוון והעלייה בתיירות.
כתבות נוספות בערוץ הנדל"ן של ynet:
- קסם מיוחד: הרחובות שעברו שדרוג מוצלח
- דוגמא מטוקיו: מרכזי הערים המוצלחים בארץ
- לא מתנצלים: רווקים לא מחכים - וקונים דירות
הישראלים מתעניינים במגוון גדול של נכסים, ואפשר לחלק את הרוכשים הישראלים הפוטנציאליים ל-3 קטגוריות: המתעניינים בנכסים לצורך בניית וילה או בית נופש בקרבת הים לימי הקיץ או החגים; המתעניינים ברכישת נכסים לצורך השקעה במטרה לקבל תשואה טובה ויציבה; והמתעניינים ברכישת עסק ביוון כמו בתי מלון - ומוכנים להעתיק את חייהם לשם.
מדובר במחירים שונים דרמטית מאלו שבשוק הנדל"ן המקומי. במיקונוס, אחד האיים היקרים ביותר ביוון, ניתן לרכוש שטח של 2320 מ״ר הכולל וילה בגודל 176 מ״ר במחיר של מיליון אירו. באי כרתים, הנחשב ליקר גם הוא, ניתן לרכוש וילה בשטח של 79-83 מ״ר במחיר של 139 אלף אירו. בחצי האי פילון מוצעת למכירה וילה בגודל של 270 מ״ר, במחיר 495 אלף אירו. באיים הפחות יקרים אפשר למצוא וילות בכ-250-350 אלף אירו לדונם וחצי, הכולל חוף פרטי - כאשר המחירים עולים בהתאמה ככל שמתקרבים יותר לים.
בעיר אתונה ניתן למצוא דירה בשטח של 80 מ"ר במחיר של 55 אלף אירו. דירה בשטח של 98 מ"ר תעלה כ-60 אלף אירו בעיר. בסלוניקי המחירים גבוהים יותר - ושם ניתן למצוא דירה בשטח של 65 מ"ר במחיר של 70 אלף אירו.
ירידה דרמטית במחירים
עד לאחרונה יוון הטרידה משקיעים ברחבי העולם בעקבות החוב העצום במדינה. החשש הגדול היה מתרחיש האימה - יציאה של יוון מגוש האירו, מהלך שעלול היה ליצור את אפקט הדומינו ולסבך את כל מדינות גוש האירו ובעיקר מדינות הפריפריה (איטליה, ספרד ופורטוגל).
תרחיש האימה נמנע שוב בזכות סיוע ענק מצד גרמניה וקרן המטבע הבינלאומית. תוכנית הצנע שיוון מחויבת אליה; הבחירות ביוון שמבטיחות את קיומה של תוכנית הצנע; ועמידה במחויבויות המוטלות על המדינה כתנאי לקבלת הסיוע - כל אלה מרגיעות בשלב זה את החששות של המשקיעים, ומפנות מקום לבחינה מחודשת של יוון כיעד אטרקטיבי להשקעה בנדל"ן.
רודולה מיכילידו, עורכת דין יוונייה המתגוררת בסלוניקי ועוסקת בליווי ישראלים בעסקאות נדל"ן ביוון, מזהה עלייה בביקושים. רגע לפני השיחה עם ynet, הספיקה מיכילידו לסגור עוד עסקה עם ישראלים הרוכשים בית מלון ביוון.
"הביקוש מצד הישראלים קיים עוד משנת 2009 והרבה מאוד עסקאות בוצעו", היא מספרת. "יוון הייתה תמיד יעד טוב להשקעות, אך עד לאחרונה מחירי הנדל"ן היו מאוד גבוהים. אחרי המשבר הפיננסי שהכה במדינה, חלה ירידה דרמטית במחירי הנדל"ן וזה מסביר את הביקוש הגובר. יש כאן הזדמנויות מצוינות גם לנכסים מסחריים וגם למגורים. ישראלים מגלים עניין בכל סוגי הנכסים".
מיכילידו מוסיפה כי "האווירה ביוון היא מאוד ידידותית, חמה ומסבירת פנים. יש גם הרבה מוסדות יהודיים, בעיקר באתונה ובסלוניקי, ומעבר לכך יוון חברה באיחוד האירופי ובנאט"ו. האווירה היא טובה - אך ההסבר החזק ביותר לביקוש הוא ההזדמנויות המעולות שקיימות במדינה, והעובדה שיוון מעודדת מאוד השקעות מבחוץ".
מהחוף של מיקונוס עד סלוניקי
מיכילידו מדגישה כי ההתעניינות היא בכל האזורים ביוון. "כל דרישה מתרכזת באזור אחר - יש אזורים שיותר מתאימים להשקעה ואזורים אחרים יותר מתאימים לבתי נופש", היא מסבירה. "באופן כללי, הביקוש לאיים הוא מאוד בולט - למשל מיקונוס, פארוס, אנטיפארוס, לפקאדה ועוד. סלוניקי ואתונה יותר מתאימות להשקעה בנכסים מסחריים, בדירות להשכרה או לרכישת בתי עסק כמו מלונות, סופרמרקטים, חנויות ומשרדים".
בהתייחס לסיכונים אפשריים ברכישת נכסים ביוון, מיכילידו מציינת כי ליווי של עו"ד הוא הכרחי בתהליך רכישה כזה. "חובה לבדוק את הנכסים בליווי עו"ד כדי להבטיח שאין משוכות מבחינת החוק. עו"ד צריך לנהל את כל ענייני הבירוקרטיה והניירת הרבה הכרוכה ברכישה. בליווי נכון של עו"ד, אני משוכנעת שאין סיכונים ממשיים", היא מוסיפה.
מבחינת הישראלים, יוון אף פעם לא הייתה יעד פופולרי במיוחד להשקעות נדל"ן בחו"ל, וודאי שאי אפשר להשוות את הביקוש של ישראלים לנדל"ן ביוון לעומת הביקוש לנדל"ן בארה"ב. ההשקעות בנכסים יווניים עדיין לא חזקות כמו באזורים אחרים בעולם, אך נראה כי לצד התנופה התיירותית - גם המשקיעים הישראלים מתחילים מעט לגלות עניין.
במקום בית שני בארץ
עידן סרוסי, מנהל חברת GRE (GREECE REAL ESTATE) המתמחה בתיווך וייעוץ בתחום הנדל"ן ביוון, מתגורר בעצמו במדינת האיים. הוא מדגיש כי בחודשים האחרונים חלה עלייה בשיעור של אלפי אחוזים בדרישה לנכסים יווניים מצד ישראלים; ורק בחודש האחרון קיבלה החברה שבניהולו כ-500 פניות מצד ישראלים שמעוניינים לבחון רכישה או השקעה בנדל"ן שם.
"מדובר בדירות לקנייה, וילות, בתי מלון, נכסים מסחריים ובתי נופש", הוא ממשיך, "יש לא מעט ישראלים שמבינים שעדיף להם להשקיע ביוון במקום לקנות בית שני בישראל; ויוון, מצדה, מעודדת השקעות של תושבי חוץ". סרוסי סבור כי עניין הנוחות משחק תפקיד משמעותי בבחירה דווקא ביוון כיעד לרכישת נכסים, ומציין כי הקרבה הגיאוגרפית של יוון לישראל יוצרת אטרקטיביות ומאפשרת בדיקה יסודית של הנכס הנרכש.
"הנסיעה ליוון שקולה כמעט לנסיעה לאילת, ובנוסף יש קרבה תרבותית", הוא אומר. "היחס כלפי הישראלים הוא חם ומסביר פנים, ואנטישמיות שמאפיינת את מדינות אירופה בימים אלה פחות מורגשת כאן ואינה מכוונת באופן ספציפי כלפי היהודים. באופן טבעי, בעתות משבר כלכלי קיימת חשדנות כלפי זרים - אבל אנו חשים שההיפך הוא הנכון: קיבלנו פרגון, רכשנו בית מלון וקיבלנו יחס חם מהמקומיים, יש אווירה של שיתוף פעולה".
מעבר לנוחות, הגורם הראשון שמעודד את הישראלים לפזול ליוון הוא מחירם האטרקטיבי של הנכסים בהשוואה לדירות בישראל. "מחיר האדמה מאוד זול ביוון, וגם עלות הבנייה נמוכה באופן יחסי לישראל", הוא אומר, "כאשר בארץ קונים דירה ב-25 אלף שקל למ"ר, ביוון אפשר למצוא נכסים ב-3,000-4,000 שקל למ"ר".
מכוונים לפלז'ר
גם עו"ד אסף הופמן ממשרד עוה"ד דורון טיקוצקי צדרבוים, המומחה למיסוי בינלאומי ומלווה ישראלים בתהליך רכישה והשקעה בנכסי נדל"ן בחו"ל, מזהה התעניינות גוברת מצד ישראלים בנכסים ביוון באופן ספציפי. לדברי הופמן, רוב הרוכשים הישראלים אותם הוא מלווה בעסקאות ביוון הם בעלי ממון, שמכוונים יותר לפלז'ר ופחות לפעילות השקעתית.
"מרביתם רוכשים מקרקעין במחיר זול יחסית באיים לצורך בניית וילה קטנה ובית קיט לקיץ", הוא מציין, "לא מדובר באנשים שמעבירים את מרכז חייהם ליוון אלא יותר ברכישת קרקעות בקרבת הים לבתי הנופש לתקופת הקיץ. אנשים שנכנסים לרכישה כזו לא מכוונים לאיזו השקעה גדולה ולביצוע אקזיט, אלא עושים זאת יותר מטעמי נופש והנאה לכן יש גם פחות חששות לגבי התשואה שבהשקעה".
רק עו"ד יווני
עו"ד גילה ליבר גולן ממשרד עוה"ד בלטר גוט אלוני ושות', המשמשת כיו"ר לשכת המסחר ישראל-יוון, מכירה מקרוב ובאופן מעמיק את המציאות הכלכלית ביוון. בשיחה עם ynet היא מסכימה שהנדל"ן היווני מהווה הזדמנות, וזהו הענף שיש בו הכי פחות סיכונים - בתנאי שהצעדים נבדקים היטב. "זה אפשרי אם עושים את זה נכון", היא מבהירה, "אי אפשר לבוא למדינה זרה ולהתנהל לבד. הכלל הראשון לפעילות כלכלית ביוון הוא להתנהל בעזרת עו"ד מקומי אמין והגון".
לדבריה, "ביוון יש, לעתים, את הבור הזה של התנהלות לא כשרה שצריך להיזהר ממנה. יש בירוקרטיה כבדה ומסורבלת, צריך מיומנות וידע בקריאה של הבעלות על הנכס. רק בעזרת עו"ד מקומי אפשר להתנהל נכון - יש ספרים גדולים וכבדים שצריך לדעת לקרוא ולא כל אחד יודע. אם עושים את זה נכון, בסוף התהליך הוא לא מאוד מסובך, זה לא בלתי אפשרי אבל צריך לעבוד עם מסננת דקה".
גם עו"ד ליבר גולן מזהה מגמת עלייה בהתעניינות של ישראלים בנכסים בנדל"ן היווני. היא מסבירה את הכדאיות בירידת המחירים ובעובדה שהיוונים החליטו להקל קצת על הבירוקרטיה בענף הנדל"ן, ובנוסף מציינת כי זהו הענף שלא נפגע מהעלאות מסים מצד הממשלה. "ליוון יש מה להציע ויש אופציה טובה בנכסי נדל"ן", היא מציינת, "היוונים לא מיהרו להוריד מחירים - אך המציאות הכריחה אותם להפחית אותם ב-15-20%".
במבט רחב יותר על יוון, ליבר גולן מספקת הצצה לתמונת המצב הכלכלית האמיתית במדינה. היא מודה שכרגע המציאות הכלכלית שם לא טובה, ולמרות שיוון ירדה מעט מהכותרות, אין בה רוגע. "יש לא מעט פרויקטים שנתקעו כי אין כסף, אין יכולת לשלם משכורות וחברות נכנסו למצוקה כלכלית מאוד גדולה", היא מתארת.
לדבריה, "אי אפשר לסמוך על הבנקים בפרויקטים כיוון שאין בנק מלווה. לאזרחים עדיין יש את ההגבלה של משיכת מזומנים של עד 420 אירו לשבוע; ובנוסף היוונים סובלים מהעלאת המע"מ לרמה של 23%. גם רמת האבטלה במדינה מכבידה מאוד ומרקיעה מעל ל-25% - האמת היא שיש אווירה חזקה של ייאוש".
ליבר גולן אף חושפת את הקשיים שבפניהם היא ניצבת בפעילותה כיו"ר לשכת המסחר ישראל-וון. "בתקופה האחרונה ניסיתי ליזום כנסים ולהביא מומחים מיוון שיציגו את הפוטנציאל העסקי. התגובות מהגופים הישראליים שאני פונה אליהם הן שזה לא הזמן - 'חכי'. אנשים מפחדים מעסקים ביוון. כדי להשקיע ביוון צריך לבוא עם כסף מהבית כי אין בנק מלווה. אנחנו כלשכת המסחר לא יכולים לשנות את המציאות הזו", היא מגלה.
עם זאת, היא מדגישה כי יוון "עדיין לא מתה" ויש אנשים שרוצים לעשות עסקים. בימים אלה ליבר גולן פותחת מחדש את שערי הלשכה המסחרית ופונה לגיוס חברים חדשים בעלי זיקה עסקית ליוון. "צריך לזכור שהתיירות היא מעוז ואף אחד לא ייקח מיוון את היופי שלה. יש במדינה פוטנציאל עסקי, אבל כרגע צריך לחכות שהמערכת השלטונית תתייצב - המציאות כרגע לא טובה", היא טוענת.
נכסים באקסטרים
אבל אם חשבתם שהישראלים מסתפקים בנכסים בלבד - אתם טועים. באחרונה, על רקע מצבה הכלכלי, הוציאה ממשלת יוון גם לא מעט איים למכירה למשקיעים זרים. מבין הישראלים שצופים בהתלהבות בירידת המחירים החדה של הנכסים היווניים, יש גם כאלה שמכוונים רחוק יותר לרכישת אי ביוון. ישראלים בעלי ממון פונים באמצעות עורכי דין לחברות היווניות ומגששים את דרכם לביצוע עסקה גדולה של רכישת איים, מתוך מטרה לפתח אטרקציות תיירותיות באי או לרכוש אי, להמתין שהנכסים יעלו ואז למכור במחיר גבוה יותר.
מחירי האיים ביוון נעים בין 7 מיליון אירו ל-50 מיליון אירו. בשיחה עם ynet מספר סיוון זמיר, העוסק בקידום ושיווק של פרויקטים תיירותיים ביוון, כי קיימות קבוצות רכישה ישראליות שמגלות עניין ברכישת איים במחירים שנעים בין 7-13 מיליון אירו. "אני מכיר לא מעט קבוצות רכישה כאלה, אך בשלב הסופי עדיין לא רואים את זה קורה", הוא אומר.
לדבריו, "פנו אליי 4 קבוצות רכישה באמצעות עורכי דין, ולאחרונה קיבלתי דיווח שהתהליך התמוסס בגלל בירוקרטיה ובגלל שהישראלים לוחצים מאוד על היוונים להורדת המחיר. הישראלים מנסים להוביל למחירים שלא מקובלים על היוונים ואז העסקה נופלת. יש עדיין עוד שתי קבוצות רכישה שמנהלות מו"מ".
זמיר, שהעביר את הפניות לחברות היווניות, מציין כי ברוב האיים שיוון מציעה למכירה אין תשתיות ועלות ההשקעה לפיתוחן מגיעה למחיר האי ואף יותר מכך. להערכתו, ההתעניינות בנכסים יווניים מצד ישראלים תגבר, מכיוון שיוון נראית מאוד זולה. "אני מציע לכוון לאיים מפותחים תיירותית למחצה, שיש להם שדה תעופה אשר בעתיד יכול להיות בינלאומי (כמו האי פארוס שמפותח לתיירות בינלאומית)".
בנוסף, מציין זמיר כי יש תוכנית מגירה ביוון להעברת ההפלגות התיירותיות לנמל אחר הממוקם דרומית לאתונה, מה שצפוי להפוך את האיים באזור ליותר אטרקטיביים וערכם הנדל"ני צפוי לעלות. "ערך הנכסים עשוי להכפיל את עצמו אחרי שיפתחו שדות תעופה", הוא מסכם.
הצצה מבפנים ליוון - מוזמנים לצפות:
לפנייה לכתב/ת 
