זכויות התמ"א יורחבו, אך ייגבה היטל השבחה
המועצה לתכנון ולבנייה הכריעה בסוגיית הפרשנויות הסותרות לגבי זכויות הבנייה של יזמים בתוכנית למיגון מבנים. הוחלט כי התוספת שהיזמים יבנו בפרויקט תמ"א 38 תבוסס על זכויות התב"ע שחלה במתחם - ולא רק על זכויות הבניין שישופץ. עם זאת, ייגבו היטלי השבחה על חלק משטחי הבנייה
כחודש לאחר שהכנסת דחתה את הפרשנות המרסנת שניתנה לאחרונה לזכויות בנייה של יזמי תמ"א 38, הגיעה להחלטה דומה גם המועצה הארצית לתכנון ולבנייה. בדיון שערכה היום (ג') בנושא אופן חישוב השטחים והתוספת מכוח תמ"א 38/2 במסלול הריסה ובנייה מחדש, החליטה המועצה הארצית על יישום מיטבי של מטרות התמ"א - ולמעשה קבלת הפרשנות המרחיבה לגבי זכויות הבנייה.
פרויקט תמ"א 38/2 במסלול הריסה ובנייה מחדש דומה במאפייניו לפרויקט של פינוי-בינוי: היזם הורס בניין ישן, ובונה תחתיו בניין חדש עם יותר קומות, יותר דירות, יותר שטח ובתוספת מרחבים מוגנים. אחרי הכל, מטרתה של תמ"א 38 היא למגן מבנים מפני רעידות אדמה, ורק לאחרונה החלו הדיירים לנצל את האפשרות לשדרג את ערך הדירות שלהם על הדרך, עם תוספות כמו חניונים ומרפסות.
עד כה עברה התוכנית למיגון מבנים מפני רעידות אדמה 3 תיקונים: תיקון 1 המאפשר שיפוץ וחיזוק מבנה קיים שהוצא לו היתר בנייה לפני שנת 1980 והוספת קומה אחת; תיקון 2 המאפשר, כאמור, הריסת הבניין ובנייה של בניין חדש; ותיקון 3 המאפשר שיפוץ וחיזוק מבנה קיים והוספת 2.5 קומות. תיקונים אלה נועדו לתמרץ את היזמים להוציא לפועל פרויקטים של התחדשות עירונית, משום שככל שהם יקבלו יותר שטח - כך יוכלו למכור יותר דירות.
בחודשים האחרונים החל מינהל התכנון במשרד האוצר לגבש תיקון נוסף לתמ"א 38, שיכלול הוראות ברורות לחישוב השטחים בפרויקטים אלה, באופן שימנע פרשנויות סותרות. הבעיה בנושא חישוב השטחים החלה לצוף עם מינוי יו"ר חדשה לוועדת הערר לתכנון ולבנייה במחוז תל-אביב. קודמה בתפקיד נטה לפרשנות המעניקה ליזמי תמ"א 38 זכויות בנייה נרחבות, בהתאם לתב"ע (תוכנית בניין עיר) הקיימת באזור; אולם היו"ר החדשה נקטה לעומתו בפרשנות מצמצמת.
לפני כחודש התבקשה המדינה להציג את עמדתה בעניין חישוב הזכויות בתמ"א 38 במסגרת הליך משפטי, אז התברר כי גם היועץ המשפטי לממשלה תומך בפרשנות המצמצמת. פרשנות זו ממליצה על חישוב התוספת שאמורה לתמרץ את היזם (מספר קומות ודירות) - על בסיס זכויות הבניין הקיים בשטח בלבד, ולא על בסיס זכויות התב"ע (תוכנית בניין עיר). משמעות הדבר היא כי קיים סיכוי שמוסדות תכנון נוספים יאמצו גישה זו, ובעקבות כך יזמי נדל"ן טענו כי פרויקטים רבים לא יהיו רווחיים - ולפיכך מספר הדירות שייבנו במתכונת זו יקטן.
היטל השבחה חלקי על זכויות הבנייה
ואולם, יו"ר המועצה הארצית, אביגדור יצחקי, שהביע את התנגדותו לפרשנות המצמצת כבר בחודש שעבר בדיון שנערך בנושא בוועדת הרפורמות של הכנסת, החליט לקבל את הפרשנות המרחיבה. כלומר, תוספת הזכויות שיקבלו היזמים תבוסס לפי התב"ע שחלה במקום - ולא רק על בסיס זכויות הבניין הקיים.
במסגרת החלטת המועצה הארצית, סך תוספת הקומות במסלול הריסה ובנייה מחדש יהיה 2.5 קומות + 0.6 (במקרה בו התוכנית קובעת קומה מפולשת, כלומר קומת עמודים מקורה הפתוחה בצדדים ללא קירות בדפנות). עוד הוחלט, כאמור, כי חישוב שטח הקומה יהיה לפי התוכנית החלה במקום (תב"ע). כלומר, תינתן האפשרות להרחיב את הדירה עם ממ"ד בשטח של 12 מ"ר ולהגדילה בעוד 13 מ"ר.
עם זאת, הוחלט להנחות את מינהל התכנון לערוך תיקון לחוק התכנון והבנייה שיאפשר גביית היטל השבחה על תוספת שטחי הבנייה שמאפשרת התמ"א להרחבת יחידות הדיור. כיום כל זכויות התמ"א פטורות מהיטל השבחה על פי חוק, אולם התוספת שיקבל היזם בגין הפרשנות המורחבת - תידרש בהיטל השבחה.
במועצה הארצית ביקשו להבהיר כי השינוי בתמ"א נעשה על רקע החלטת בית המשפט המחוזי בתל-אביב, שלא הכריע בין שתי הפרשנויות לתמ"א וקבע כי בסוגיה זו מן הראוי שיינתנו הנחיות על ידי גורמי התכנון הבכירים ביותר.
"התיקון לתמ"א, כפי שנוסח על ידי מינהל התכנון, אושר לאחר התייעצות עם גורמי תכנון, ארגונים מקצועיים, גופים ציבוריים ובעלי מקצוע, בהם איגוד מהנדסי ערים בישראל, התאחדות בוני הארץ, איגוד לשכות המסחר, עמותת האדריכלים, לשכת עורכי הדין, איגוד המתכננים, לשכת התכנון מחוז חיפה, עיריית רמת גן, פורום ה-15, ועוד", נמסר.
צפו בהריסת פרויקט במסגרת תמ"א 38:
