השוכר הלך לעולמו - האם החוזה הסתיים?
בעל נכס ושוכר חתמו על חוזה - אולם לאחר זמן מה השוכר נפטר. האם הסכם השכירות מבוטל, או שהוא מועבר לחובתם של הערבים? בדקנו
בעל נכס ושוכר הגיעו להסכמות לגבי נכס, וחתמו על הסכם שכירות לתקופה קצרה ומוגדרת. אולם לאחר זמן מה נפטר השוכר. האם הסכן השכירות עדיין תקף? האם מותו של השוכר הביא לסיום ההסכם, מבלי להטיל חיוביים כספיים-חוזיים על מי מהצדדים - או שמא ההסכם תקף, ולפיכך יורשיו של השוכר או הערבים שלו בהסכם השכירות (ככל שהיו) חייבים כלפי המשכיר, והופכים בעל כורחם לשוכרים בפועל של הנכס?
מדריכים נוספים במדור דירה להשכיר :
- המשכיר פינה את השוכר בכוח - האם זה חוקי?
- אין גישה לבית - אתם פטורים משכר דירה?
- המשכיר לא גילה שיש תמ"א בבניין: כך תפעלו
מחד, ניתן לטעון שהסכם השכירות נחתם בין צדדים מוגדרים היטב ולפי גמירות הדעת וכוונתם האישית, ולכן מותו של השוכר מביא לידי סיכול ההסכם ומונע דה-פקטו את אפשרות המשכיותו. אפשר אף להוסיף כי אין זה מוצדק לחייב אדם שלישי שקשור בעקיפין לשוכר לקיים את ההסכם ולהמשיך לגור בנכס או לשלם עבורו כאשר הוא לא התכוון לכך. מאידך, יטען הטוען כי אין כל מניעות לחייב את הצדדים הנוספים "הקשורים והסובבים את השוכר" בהמשך קיומו של ההסכם על כל תניותיו.
המבחן הדו שלבי
להבדיל במקרה של שליחות או שאילה, חוק השכירות אינו נותן מענה לסיטואציה שבה שוכר מת ומהו הדין לגבי המשך הסכם השכירות עצמו. בשל כך, הפתרון לבעיה זו נמצא דווקא בחוקי החוזים. בבואו של בית המשפט להחליט האם אירוע מוות מפקיע ומבטל את הסכם השכירות בין הצדדים מפעיל הוא מבחן דו שלבי. המבחן הראשון הינו "המבחן האישי", לפיו בוחן בית המשפט האם קשר השכירות בין המשכיר לשוכר היה אישי וייחודי, אשר מבוסס על מיומנות מסוימת של השוכר, טיב המושכר, אופיו השכירות ומאפייניה. לאמור, האם הייתה סיבה מסוימת לפיה הנכס הושכר לשוכר ספציפי ולא לשוכר אחר.
במידה ונקבע כי ההסכם בין הצדדים היה אישי, נבחן המבחן השני שהינו "מבחן הסיכול". כאן בודק בית המשפט האם מותו של השוכר מהווה למעשה סיכול של הסכם השכירות, והאם הדבר יביא בפועל לפקיעתו של ההסכם בין הצדדים מבלי לנקוט סנקציה כלפי מי מהצדדים. מבחן הסיכול כולל בתוכו שלוש דרישות מצטברות, שהן: ידיעה אפשרית או העדר ידיעה על האפשרות לקרות אירוע מסכל (מוות); אי יכולת למניעת האירוע המסכל (מוות); התרחשות האירוע המסכל (מוות). בהתקיים כל אלה יחדיו מתגבש סיכול.
עקרונית, אם לא נקבע אחרת, יחסי השכירות אינם מבוססים על קשר אישי מיוחד בין הצדדים. עם זאת, הרצת המבחן הדו שלבי במקרי שכירות אחרים או בדיקתם באופן תיאורטי לגבי הסכמי שכירות "מעט מיוחדים" ושאינם שכיחים יכולה להביא לתוצאות שה"שוכר הסביר" או "האדם הסביר" סביבו כלל לא ציפו להם, והתוצאה המשפטית המחייבת כלל לא תהיה ברורה ומובנת ליורש או ערב שפתאום נאלצים הם כמי שכפאם שד לשלם דמי שכירות לא מבוטלים או נדרשים הם להחזיק במושכר ולעשות בו שימוש.
מוות גורם לביטול השכירות?
במקרה שבו נפטרה שוכרת חייב בית המשפט את יורש השוכרת ואת הערב להסכם השכירות בתשלום דמי שכירות של 8 חודשים, וציין כי מדובר היה ב"שוכרת חסרת ייחוד", כי הנכס שהושכר היה דירת מגורים, ולפי לשון ההסכם מקרה המוות אינו מפקיע את חבותם החוזית, והם חייבים בתשלום דמי השכירות.
מאידך, במקרה אחר בו שכרה שוכרת חנות לצורך הפעלת חנות בגדים ולאחר תקופה מסוימת נפטרה, קבע בית המשפט כי לפי לשון הסכם השכירות ותניותיו קיומו אפשרי רק על ידי השוכרת, ולכן מדובר בחוזה אישי אשר קיומו אינו ניתן להעברה ליורשי המנוחה או הערב להסכם, ובשל כך לא חויבו אלה בתשלום דמי שכירות ולא חויבו בהמשך ההחזקה והשימוש בנכס.
במקרה אחר, בו שוכר נכה נפטר לאחר פחות מחודשיים לאחר חתימת הסכם השכירות של דירה קבע בית המשפט כי מקרה המוות הווה סיכול, ופטר את הערב מתשלום דמי השכירות - בקובעו שמטרת מגוריו היתה ברורה למשכיר. במקרה נוסף, חייב בית המשפט את יורשו של שוכר שנפטר לשלם את חובות הארנונה שצבר בחייו לעירייה.
אין סימטריה משפטית ביחסי השכירות, ומותו של משכיר - בניגוד לשוכר - אינו מביא לסיום השכירות, ובמקרה זה יהיו חייבים יורשיו של המשכיר להמשיך בקשר השכירות עם השוכר והסכם השכירות לא יגיע לקיצו.
לפיכך, מוטב למשכיר, לשוכר, ולערבים להסכם השכירות, לקבוע תניות מפורשות אשר יקבעו את עתיד השכירות במקרה של מותו של השוכר. להסכמות חוזיות אלה יכולות כאמור להיות השלכות כלכליות רציניות וכבדות משקל וטוב יעשו הצדדים אם יכלכלו צעדיהם בעניין בתבונה.
הכותב הוא עו"ד מומחה בנדל"ן ובמשפט אזרחי. האמור במאמר זה אינו מהווה תחליף לקבלת ייעוץ משפטי פרטני
לפנייה לכתב/ת 
