בדיקה: הישראלים נוטשים את הערים הגדולות
מגמת העיור העולמית שרק הולכת ומתחזקת, לא ממש משפיעה על המדינה הקטנה שלנו. בדיקה שערכה חברת נווה העיר עבור ynet בחנה את נתוני ההגירה בשנתיים האחרונות בערים הגדולות בישראל - ומצאה עזיבה המונית, בעיקר לעבר הערים הבינוניות. הסיבות: מחירי הדיור ותנופת הבנייה
מה עדיף: מגורים בכרך גדול במרכז - או בעיר בינונית בפריפריה? אם בוחנים את מגמת העיור העולמית, שרק הולכת ומתחזקת בשנים האחרונות ומכתירה את הערים הגדולות בעולם כמטרופולינים מרכזיים ורבי חשיבות, כנראה שהתשובה היא - מגורים בעיר. אבל בדיקה מיוחדת שנערכה עבור ynet בעקבות נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) שפורסמו השבוע, מצביעה על מגמה הפוכה.
בדיקות נוספות בערוץ הנדל"ן של ynet:
- מחיר למשתכן מוזילה דירות לרמה של 2009
- קסם מיוחד: הרחובות שעברו שדרוג מוצלח
- דוגמא מטוקיו: מרכזי הערים המוצלחים בארץ
על פי נתוני הלמ"ס, מבין 14 הערים הגדולות בישראל סעיף ההוצאה הגדול ביותר של משק בית הוא סעיף הדיור; אחוז ההוצאה הגבוה ביותר על סעיף זה נמצא בתל-אביב - 32.6% מההוצאות, ואחוז ההוצאה הנמוך ביותר נמצא בחיפה ובבאר שבע (פחות מ-21%). במסגרת הבדיקה, שבוצעה על ידי מחלקת המחקר של חברת שיווק הנדל"ן נוה העיר, הוחלט להתמקד בנתוני ההגירה של הלמ"ס ב-20 ערים מרכזיות ברחבי הארץ בשנתיים האחרונות (2013-2014).
"מתברר שלמרות אורח החיים העירוני המובהק של רוב הישראלים, ולמרות שהערים הגדולות מציעות פתרונות תעסוקה, חינוך ותרבות - מרביתן מתקשות למשוך אליהן אוכלוסייה חדשה", מסביר את הממצאים נדב בריח, סמנכ"ל חברת נווה העיר שערכה את הבדיקה. לדבריו, דווקא הערים הקטנות יותר נהנו בשנה החולפת מהגירה חיובית.
מהממצאים עולה כי 8 מתוך 10 הערים הגדולות בישראל (כלומר ערים הכוללות למעלה מ-150 אלף תושבים) ספגו בשנתיים האחרונות הגירה שלילית. לעומת זאת, בקרב 7 מתוך 10 הערים הבינוניות (מדורגות בעשירייה השנייה של הערים הגדולות בישראל וכוללות בין 50-120 אלף תושבים נהנו מהגירה חיובית בין השנים 2013-2014. "לא מדובר באירוע נקודתי", מבהיר בריח, "המגמה הזו נמשכת על פני שנתיים ונראה שהערים הבינוניות צוברות תאוצה וממשיכות לגדול.
| דירוג | עיר | מאזן הגירת תושבים 2014 | מאזן הגירת תושבים 2013 | מספר תושבים |
| 1 | ירושלים | 7,735- | 9,047- | 849,800 |
| 2 | תל-אביב | 2,002- | 1,380- | 426,100 |
| 3 | חיפה | 2,078- | 2,129- | 277,100 |
| 4 | ראשון לציון | 675- | 735- | 240,700 |
| 5 | פתח תקווה | 3,240+ | 3,153+ | 225,400 |
| 6 | אשדוד | 2,604- | 1,512- | 218,000 |
| 7 | באר שבע | 925- | 915- | 202,400 |
| 8 | נתניה | 1,353+ | 749+ | 201,100 |
| 9 | חולון | 1,216- | 75- | 187,300 |
| 10 | בני ברק | 2,296- | 1,548- | 178,300 |
| 11 | רמת גן | 574- | 930- | 150,900 |
| 12 | רחובות | 1,663+ | 712+ | 128,900 |
| 13 | בת ים | 1,516- | 1,097- | 128,500 |
| 14 | אשקלון | 1,775+ | 1,097+ | 126,800 |
| 15 | בית שמש | 941+ | 1,116+ | 98,100 |
| 16 | כפר סבא | 1,466+ | 1,566+ | 94,200 |
| 17 | הרצליה | 490- | 350- | 90,700 |
| 18 | מודיעין | 722+ | 1,326+ | 87,000 |
| 19 | חדרה | 278+ | 384+ | 86,600 |
| 20 | נצרת | 552- | 484- | 74,600 |
על פי הממצאים העיר ירושלים, שהיא הגדולה ביותר, גם ספגה את ההגירה השלילית הגבוהה ביותר בשנתיים האחרונות: ב-2014 עזבו את העיר 7,735 תושבים וב-2013 עזבו אותה 9,047 תושבים. אחריה ברשימה העיר תל-אביב, שאותה עזבו בשנה שעברה 2,002 תושבים, ולפני שנתיים היגרו ממנה 1,380 איש.
את חיפה נטשו 2,078 תושבים בשנת 2014 ושנה לפני כן 2,129 איש; ואת ראשון לציון, שהיא העיר הרביעית בגודלה ברשימת הערים שנבדקו, עזבו 675 תושבים אשתקד ועוד 735 תושבים ב-2013. בניגוד למגמת ההגירה השלילית, יוצאת דופן היא העיר פתח תקווה. מהבדיקה עולה כי בשנת 2014 היא נהנתה מהגירה חיובית של לא פחות מ-3,240 איש שעברו להתגורר בה; וב-2013 עוד 3,153 תושבים היגרו אליה.
אשדוד ובאר שבע, לעומת זאת, ספגו גם הן הגירה שלילית בשנתיים האחרונות. מהבדיקה עולה כי את אשדוד עזבו 2,604 תושבים בשנת 2014, ועוד 1,512 איש ב-2013. את באר שבע עזבו בשנה שעברה 925 תושבים ועוד 915 ב-2013. אחריהן מגיעה עיר יוצאת דופן נוספת - נתניה - המתאפיינת גם היא בהגירה חיובית: ב-2014 היגרו אליה 1,353 תושבים ועוד 749 איש ב-2013.
את רשימת 10 הערים הגדולות בישראל סוגרות הערים חולון ובני ברק, גם הן מחזקות את המגמה של עזיבת הערים הגדולות - עם נתונים של הגירה שלילית בין השנים 2014-2013. כך, על פי הממצאים - את חולון עזבו 1,216 תושבים בשנה שעברה ועוד 75 איש בשנה שלפני כן; ואת בני ברק נטשו 2,296 תושבים אשתקד ועוד 1,548 איש ב-2013.
את דירוג העשירייה השנייה מקרב הערים הגדולות (כלומר מדובר כעת על ערים בינוניות בגודלן מבחינת מספר תושבים), פותחת העיר רמת גן. רמת גן מאופיינת גם היא בהגירה שלילית, עם עזיבה של 574 תושבים ב-2014 ועוד 930 איש ב-2013. העיר רחובות כבר מצביעה על מגמת התחזקות: מהנתונים עולה כי היגרו אליה 1,663 תושבים ב-2014 ו-712 תושבים ב-2013.
אחריה חוזרת ההגירה השלילית בעיר בת ים, שאותה עזבו בשנה שעברה 1,516 איש ו-1,095 איש ב-2013. ושוב חוזרת ההגירה החיובית בערים אשקלון, בית שמש וכפר סבא. אליהן היגרו בהתאמה 1,775, 941 ו-1,466 תושבים בשנת 2014 בהתאמה; ועוד 1,097, 1,116 ו-1,566 תושבים בשנת 2013 בהתאמה.
את הרצליה, לעומת זאת, עזבו אשתקד 490 איש ועוד 350 תושבים שנה לפני כן; אולם הערים חדרה ומודיעין מאופיינות גם הן עם נתוני הגירה חיוביים: 278 ו-722 תושבים בשנת 2014 בהתאמה; ו-384 ועוד 1,326 תושבים בשנת 2013 בהתאמה. העיר נצרת סוגרת את רשימת הערים הבינוניות עם נתוני הגירה שלילית של 552 איש שעזבו אותה ב-2014 ו-484 איש שהיגרו ממנה ב-2013.
הסיבה להגירה השלילית: מחירי הדיור
אז מה גרם לתושבי הערים הגדולות להגר מהן? לדברי בריח, הסיבה העיקרית נעוצה בעליית מחירי הדיור. "בערים הגדולות עלה משמעותית בשנים האחרונות מחיר הדירה - דבר שהביא את התושבים לחפש דירות מחוץ לעיר, גם אם החליטו להישאר בסביבה", הוא אומר. "בחלק מהערים גם הבנייה החדשה התמעטה בשנים האחרונות, מה שהשפיע באופן מיידי על היצע הדירות ותרם להגדלת הפערים מול הביקושים בעיר. פערים אלה גרמו אף הם לעליית מחירים".
בריח מתייחס למקרה של פתח תקווה, אחת משתי הערים היחידות מבין רשימת 10 הערים הגדולות שבה נרשמה הגירה חיובית. "כאן מגמת הבנייה החדשה הייתה הפוכה, מה שמסביר את ההגירה החיובית אל העיר", הוא אומר. "בשנים האחרונות התבצעה בנייה בהיקפים עצומים בשכונות בעיר כמו אם המושבות, כפר גנים ונווה גן".
"כניסת תושבים חדשים, כמו גם נאמנות הדיירים הקיימים, הם תולדה של תנופת הבנייה שידעה פתח תקווה באחרונה", מחזק את הדברים אושרי זפרני, סמנכ"ל השיווק והמכירות בחברת גיא ודורון לוי, שבונה בין השאר את פרויקט כפר גנים בעיר. לדבריו, "היצע הדירות שתוכנן ונבנה בעיר, הגיוון בסוגי הדירות לצד המחיר הנוח ביחס למרכז הארץ, מהווים את הקטליזטור להגירה החיובית. אני מאמין שאם המחירים יישארו ברמה הנוכחית - הגירה זו תימשך".
כמו פתח תקווה - גם בערים הבינוניות, מוסיף בריח, ניתן לראות שקיימת חפיפה בין כניסה של תושבים חדשים לבין קצב הבנייה בעיר וקצב האכלוס של פרויקטים חדשים. "ערים כמו נתניה, רחובות, אשקלון, מודיעין וחדרה נהנות גם הן ב-5 השנים האחרונות מתנופת בנייה", הוא מסביר, "ומאחר שמדובר בערים פחות מבוקשות, המחירים נמוכים יותר מאשר בערים הגדולות - מה שמסביר את המשיכה של התושבים אליהן".
בריח מספק כדוגמא את שכונות הציפורים, נופים ומע"ר (מרכז עירוני ראשי) במודיעין, שם הושלמו באחרונה מכרזים להקמת אלפי דירות; לצד תוכניות בנייה לאלפי יחידות דיור שאושרו באחרונה בנתניה. "הנתונים הללו פשוט משקפים את תמונת המצב של התכנון בישראל", הוא מרחיב, "תכנון, הגדלת היצעים ושיווק נכון מעודדים, בסופו של דבר, הגירה חיובית".
אבי בובליל, מנכ"ל ובעלי קבוצת בובליל, מתייחס למקרה של רחובות. "לא בכדי נהנית העיר מהגירה חיובית", הוא טוען, "כיום היא נחשבת לעיר מתחדשת ומציעה אלטרנטיבה שפויה למחירי גוש דן וערי השפלה הסמוכות כמו ראשון לציון שסובלת, על פי הבדיקה, מהגירה שלילית". לדבריו, "העיר, שאוכלוסייתה כבר הגיעה לכ-130 אלף נפש, מבוקשת בקרב צעירים שמחפשים צמיחה ורמת חינוך גבוהה, כמו גם תשתיות מפותחות".
שי הניג, מנכ"ל חברת אפגד, מתייחס למקרה של אשקלון. "הנתונים מצביעים על ההתפתחות של אשקלון בשנים האחרונות, הן מבחינת תנופת הבנייה והן מבחינת פיתוח התשתיות", הוא אומר. "נסיבות אלה, לצד מחירי הדיור הנמוכים יחסית, הביאו רוכשים רבים מחוץ לעיר. בעבר היו אלה בעיקר תושבי אשדוד שלא מצאו מענה דיור הולם בתקציבם, אבל קו הרכבת המהיר לתל-אביב שנפתח לאחרונה הצליח להרחיב את מעגל המתעניינים אף לראשון לציון, בת ים והאזור".
"פערי מחירים בין ערים סמוכות מביאים רוכשים להתעניין בערים הנחשבות זולות יותר", מסכמת שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין. לדבריה, "תנופת הבנייה למגורים בפתח תקווה בעשור האחרון קרצה לדורשי דיור מהערים הסמוכות, ומגמה דומה ניתן לראות בנתניה שמשכה זוגות מהרצליה והסביבה".
