הדרך למשכנתא: מיומנה של מחפשת דירה

בשיתוף לאומי למשכנתאות

פרק ד': זהירות! הונאות נדל"ן

כשהייתי נערה, ההורים שלי נתנו לי את כל האפשרויות לתכנון החיים: או שתלמדי רפואה או שתלמדי משפטים. ככה זה היה אצלנו - ליברליות עד הסוף! מתוך ים האפשרויות בחרתי במשפטים; ובימים אלה שבהם אני מחפשת דירה, אני מודה להורי על ההחלטה הזאת.

הכול על תכנון משכנתא - בעמוד מיוחד

כשמגיעים לרכישת דירת מגורים, כנראה העסקה הכלכלית הגדולה והחשובה ביותר שתעשו במהלך חייכם, חשוב להקדיש מעט זמן ומחשבה להבטחת העסקה. ואפילו אני, שמבינה בעניינים האלה, צריכה לשוב ולשנן את הכללים.

אם לא קניתם דירה בזמן האחרון, כנראה שגם אתם לא מודעים לסכנות שקיימות בשוק ולגורמים שונים בו שעלולים לנצל את תמימותכם. מובן שהדרך הבטוחה ביותר להבטיח את עצמכם - וזו ההמלצה הראשונה והחשובה ביותר - היא להתייעץ עם איש מקצוע, עורך דין המתמחה בעסקאות מקרקעין.

אל תהפכו לפרנואידים, אבל צריך להקשיב להרגשת הבטן שלכם ולעצות של עורך הדין שלכם: אם מציג לכם את הדירה מישהו שאינו הבעלים, הרימו גבה (ועוד אחת) - מישהו הולך למכור לכם נכס שאינו שלו. הוא יכול להיות שוכר של הדירה, מתחזה למתווך או סתם מישהו שמרגיש צורך מיידי לרכוש מכונית ספורטיבית חדשה.

אם מוצגים לכם מסמכים שנראים לכם לא מקוריים, בלתי קריאים או מוזרים - בקשו לראות את המסמך המקורי. אם אני חשדנית, ויש לי ידע מינימלי בתחום, על אחת כמה וכמה אתם צריכים להיזהר.

הנה מספר אמצעי זהירות שכדאי לנקוט כדי למזער את הסיכון:

1. הוציאו נסח רישום מקרקעין - לאחר שמצאתם סוף סוף דירה מתאימה, הקדימו והוציאו, אתם בעצמכם או עורך הדין שלכם, נסח רישום מקרקעין של הדירה מלשכת רישום המקרקעין. מסמך זה יבהיר לכם מה מצבו העדכני והמדויק של הנכס - מי רשום כבעלים או חוכר, והאם ישנם עניינים שיש להסדירם בחוזה לרכישת הדירה. מנסח הרישום יכולות לעלות שאלות לגבי הסיבות לאי העברת הבעלות/החכירה בנכס על שם מוכרי הדירה. הוא מתריע על קיומם של עיקולים, שעבודים או הערות אזהרה קודמות וכן הלאה. ניתן להוציא נסח רישום בקלות, באמצעות האינטרנט, בעלות מינימלית של כ-10 שקלים. זכרו, נסח המוצג על ידי "המוכר" עלול להיות מזויף, ולכן את הוצאת הנסח תעשו בעצמכם. בשום אופן אל תאמינו למסמכים אחרים המוצגים לכם כהוכחה לבעלות על הנכס, כמו חשבונות ארנונה - אין בהם כדי לומר דבר על בעלי הזכויות בדירה.
   
   
2. בררו את זהות המוכר - רצוי לדרוש להיפגש ישירות עם הבעלים הרשומים של הדירה. ודאו כי יש זהות בינו לבין מי שרשום כבעלים/חוכר של הנכס, ואל תתביישו לדרוש ממנו להזדהות באמצעות תעודה מזהה. נסו להתרשם שהעסקה נעשית מרצונו החופשי של המוכר. אם נמסר לכם כי העסקה מבוצעת בשם הבעלים על ידי מי שמציג בפניכם ייפוי כח, היו חשדנים. בדקו שאכן נבצר מהמוכר לבצע ישירות את העסקה, כי ייפוי הכח המוצג בפניכם נחתם ואומת כדין על ידי נוטריון; כי הוא עדיין בתוקף (למשל, ייפוי כח בלתי חוזר פוקע תוך 10 שנים, וייפוי כח נוטריוני כללי מאבד את תוקפו אם המוכר חזר בו, או לחלופין, הלך לעולמו); וכי מי שמציג בפניכם את הדירה אכן אותו שליח מטעם המוכר. אם נאמר לכם שהמוכר בחו"ל, ניתן לדרוש שיגיע לארץ לחתימת החוזה או שיחתום מול קונסול ישראל בחו"ל, שיאמת את חתימתו. אם הדירה נמכרת על ידי שני בני זוג, יש לבקש להיפגש גם עם בן הזוג השני או לפחות לוודא קבלת הסכמתו לעסקה. אם המוכר הותיר ייפוי כח ובעת העסקה אינו כשיר משפטית לחתום על מסמכים (למשל, הזדקן ואיבד את צלילותו), יש להתעקש על מינוי אפוטרופוס למכירת הדירה ולא להסתפק בייפוי הכח.
   
   
3. בדקו את רישומי הדירה ברשות המקומית - הדירה יכולה להיראות לכם תקינה לחלוטין, אך ברישומי העירייה ייתכן שהיא רשומה בכלל כמחסן, הבנייה בה בוצעה ללא רישיון ועומד נגדה צו הריסה.
   
   
4. השאירו את כספי המקדמה בנאמנות אצל עו"ד עד לרישום הערת אזהרה - אחד הנושאים שנדונו רבות בבתי המשפט בקשר לעסקאות במקרקעין הייתה הכרעה בין שתי עסקאות נוגדות באותו נכס, שכן המוכר מכר את הדירה לשני קונים במקביל ונעלם עם הכסף. לפיכך, רצוי כי תתנו ביצוע כל תשלום כספים למוכר בהצגת נסח שבו נרשמה לטובתכם הערת אזהרה, שתהיה נורת אזהרה לכל מתעניין אחר בדירה.
   
   
5. כספים להסרת משכנתא או עיקול, שלמו ישירות לטובת בעל המשכנתא או המעקל - אם על הדירה רובץ שעבוד או עיקול, עליכם לקבל מסמך רשמי מבעלי זכויות אלה, לפיו תדעו מהו הסכום שתמורת תשלומו יסכים בעל המשכנתא או המעקל להסירם מרישומי הנכס ("לנקות את הנכס"). אף פעם אל תסכימו לשלם כספים אלה למוכר עצמו, אחרת אתם עלולים למצוא עצמכם בלי כסף ועם נכס "נכה". עליכם לבצע תשלום ישיר לפקודת בעל המשכנתא או המעקל, שנתן לכם את ההתחייבות להסרה.
   
   
6. שמרו על עירנות - בעסקאות נדל"ן אסור לקונה לאבד לרגע את עירנותו. בתי המשפט לא תמיד יוכלו להושיע רוכשים תמימים שנתנו אמון עיוור בצד השני.
   

זכרו: שמירה על כללים פשוטים אלה יכולה לחסוך לכם הרבה זמן, עוגמת נפש וכסף - ותפנה אתכם לדברים החשובים באמת: עיצוב הדירה החדשה והפיכתה לבית אמיתי למשפחה.

ואיך אתם מגדירים את עצמכם בביצוע עסקאות? חשדנים, מאמינים, תמימים? יש לכם סיפור מעניין בנושא שתרצו לשתף בו? טקבקו לנו!

בפרק הבא: להתפשר או לא להתפשר? זאת השאלה

הכותבת היא עורכת דין בלאומי למשכנתאות בתחום קבוצות רכישה

לקריאת פרק א' ביומן - לחצו כאן

לקריאת פרק ב' ביומן - לחצו כאן

לקריאת פרק ג' ביומן - לחצו כאן 

למחשבון משכנתא - לחצו כאן