מכרז מחיר למשתכן בדימונה: משתלם לכם?

אתמול (ג') פרסם משרד האוצר את תוצאות מכרז מחיר למשתכן שהושלם בשכונת השחר בדימונה , לפיהן יוקמו 436 דירות לזכאים בהנחה של עד 30% ממחירי השוק. במשרד האוצר ציינו כי מדובר במחיר התחלתי של 690 אלף שקל עבור דירה בשטח של 110 מ"ר. אבל האם המחיר הזה מדויק והאם הוא משתלם? ניתוח שערך אתר מדלן, המספק לרוכשי הדירות מידע חיוני לפני רכישת דירה, בחן את גובה ההנחה במסגרת המכרז ביחס לשכונות ואזורים סמוכים.

מחיר למשתכן בעפולה: שווקו כל המגרשים

מחיר למשתכן בק' מוצקין: דירה ב-920 אלף ש'

מחיר למשתכן: דירה ב-780 אלף שקל בלוד

בשכונת השחר בדימונה מדובר ב-5 מתוך 6 מתחמים ששווקו בהצלחה, וב-436 דירות מתוך 584 הדירות שהוצעו. השכונה עתידה לכלול כ-3,200 יחידות דיור ובשנה וחצי האחרונות שווקו בה כ-1,200 דירות. המחיר הממוצע למ"ר של כלל הדירות עומד על 5,686 שקלים למ"ר (ללא מע"מ) ו-6,652 שקל כולל מע"מ למ"ר. 20% מיחידות הדיור בכל מתחם ומתחם יוקצו בעדיפות לבני מקום. בנוסף, 50% מתוספת יחידות הדיור, לפי תקנת שבס המאפשרת ליזם לבנות יחידות נוספות, יוקצו לבני המקום גם הן.

על פי הבדיקה, מדובר בהנחה של 20% ולא של 30% כפי שמסר משרד האוצר. "המנגנון העומד בבסיס מכרזי מחיר למשתכן מבוסס על כך שהמדינה מוכרת את הקרקעות לקבלנים במחיר מוזל, והקבלנים בתמורה מתחייבים על מחיר סופי שנמוך ממחירי השוק", מסביר את הממצאים רוה איתן, סמנכ"ל מחקר ואסטרטגיה באתר מדלן. לדבריו, "בשל שווי הקרקע הנמוך בדימונה, ההנחה על הקרקע אינה עמוקה מספיק כדי לייצר הנחה משמעותית במחירי הדירות; ולכן משרד הבינוי והשיכון הוסיף מענק לרוכשים בגובה 60 אלף שקל".

(מתוך אתר מדלן)

כיצד בוצע החישוב? איתן מסביר: "על פי תוצאות המכרז, מחיר הדירה המירבי אליו התחייבו הקבלנים הזוכים עומד על 5,598 שקלים למ"ר בממוצע לפני מע"מ. מחיר זה משקף לדירת 110 מ"ר עם מרפסת מחסן וחניה סכום של 785 אלף שקל כולל מע"מ. בנוסף, ישנו מענק רוכשים בגובה של 60 אלף שקל, כך שהמחיר הסופי מבחינת רוכש הדירה עומד על כ-725 אלף שקל - קרוב ל-20% הנחה ממחיר השוק".

מפת הנדל"ן האינטראקטיבית המצורפת מציגה את מחירי הדירות בערים ברחבי הארץ, תוך פילוח המחירים בכל שכונה ושכונה. מחיר ממוצע של דירה הוא 1.262 מיליון שקל (יד ראשונה וחדשה), כאשר הצבע הכחול במפה מצביע על מחיר נמוך מהמחיר הממוצע ואילו הצבע האדום מצביע על מחיר גבוה מהממוצע. ככל שהצבעים כהים יותר - כך המחירים מתרחקים מהממוצע.

הקלקה על כל יישוב מצביעה על רמות המחירים בתוך כל שכונה. עם ההקלקה על האייקונים שכוללים 3 בתים בצבעים כחול, ירוק וצהוב, יופיעו נתונים בצדה הימני של המפה, הפעם בנוגע למספר יחידות הדיור המוזלות, מחיר דירה חדשה טיפוסית היום והערכה של מחיר דירה חדשה טיפוסית במסגרת מחיר למשתכן.

לצפייה בגודל מלא לחצו כאן או על המפה - לצפייה במחירי הדירות במחיר למשתכן לחצו על האייקונים

לשם השוואה, ההנחה שניתנה במסגרת מכרז מחיר למשתכן בעפולה עומדת על 31%, כאשר מחיר דירת 4 חדרים חדשה במכרז עומד על 630 אלף שקל, לעומת מחיר שוק של 920 אלף שקל. גם בלוד ניתנה הנחה של 31%, כאשר מחיר דירת 4 חדרים חדשה במכרז עומד על 850 אלף שקל, לעומת מחיר שוק של 1.23 מיליון שקל; ובקריית מוצקין ניתנה הנחה של 29%, כאשר מחיר דירת 4 חדרים חדשה במכרז עומד על 1.05 מיליון שקל, לעומת מחיר שוק של 1.49 מיליון שקל.

עם זאת, מדגיש איתן כי עדיין מדובר באפשרות הזולה ביותר לרכישת דירת 4 חדרים חדשה באזור הדרום". על פי הניתוח, המחיר הצפוי במסגרת מחיר למשתכן לדירת 4 חדרים בשכונת השחר בדימונה עומד על 724,793 שקלים ודרוש לכך הון עצמי של של 182 אלף שקל. לעומת זאת, מחיר השוק של דירת 4 חדרים דומה עומד על 891 אלף שקל, ודרוש לכך הון עצמי של 223 אלף שקל.

(מתוך אתר מדלן)

בניתוח סביבתי, מחיר דירת 4 חדרים מיד שנייה בשכונת חכמי ישראל עומד על 620 אלף שקל; מחיר דירת 4 חדרים מיד שנייה בשכונה י"א בבאר שבע עומד על 710 אלף שקל; מחיר דירת 4 חדרים חדשה במערב נתיבות עומד על 850 אלף שקל; ומחיר דירת 4 חדרים חדשה בשכונת רמות בבאר שבע עומד על 1.21 מיליון שקל.

(מתוך אתר מדלן)

התחרות במכרז חלה על מתחמי בנייה רוויה, כלומר בניינים הכוללים לפחות 6 יחידות דיור בשתי קומות ומעלה, ולפחות דירה אחת בכל קומה. במכרזים מתמודדים המציעים במכרז על המחיר הנמוך ביותר למ"ר דירתי, בהתאם למפרט טכני שקבע משרד הבינוי והשיכון. במשרד האוצר מדגישים כי אין לחרוג ממפרט זה גם בהסכמת הרוכש. היזמים, מצדם, קיבלו הנחה על מחיר הקרקע.

הזכאים לרכישת דירת מחיר למשתכן הם "חסרי דיור" - מי שלא הייתה דירה בבעלותו ב-6 השנים האחרונות - יחיד מגיל 35 ומעלה וזוגות בכל גיל. בחירת הזוכים מבין הזכאים שנרשמו לפרויקט תתבצע באמצעות הגרלה. זכאי שרכש יחידת דיור במסגרת מחיר למשתכן, לא יהיה רשאי למכור את יחידת הדיור לצד שלישי במשך 5 שנים מיום קבלת טופס 4.

חשוב לציין שאם יעברו 12 חודשים מיום קיום ההגרלה הראשונה, ולא נרכשו על ידי חסרי דיור מלוא דירות מחיר למשתכן הכלולות במכרז, יתרת הדירות שלא נמכרו לזכאים ימכרו על ידי הזוכה (הקבלן) גם למשפרי דיור. זאת בתנאי הזכייה (המחיר למ"ר שנקבע בהצעה הזוכה).