יזמים מספרים: הפרויקט הכי מאתגר שלי
בנייה באמצע ציר תנועה מרכזי, דרישות מחמירות לשימור וטופוגרפיה מורכבת, שינוי תפיסתי של אזור עם תדמית שלילית ושילוב מתחם היסטורי עם מגורים חדשניים. יזמי נדל"ן מציגים פרויקטים שהיוו עבורם אתגר
אתגר הנדסי ואדריכלי, דרישות מחמירות לשימור, בנייה באזורים צפופים ואכלוס הדרגתי. אחרי הפרויקטים המיוחדים של ערוץ הנדל"ן, שבהם סיפרו יזמי נדל"ן על המיזם הראשון שלהם ועל המיזם שמסב להם גאווה, כעת מספרים היזמים על המיזמים הכי מאתגרים שלהם - חלק א'.
הפרויקט שאני הכי גאה בו: יזמים מספרים
יזמים מספרים על הפרויקט הראשון שלהם
מגדל דיסקונט לוינשטין: מיקום מיוחד באזור עמוס
שם החברה: קבוצת משולם לוינשטין
מנכ"ל: שאול לוטן
הפרויקט המאתגר שלי: מגדל דיסקונט לוינשטין בתל-אביב מהווה את משכנה ראשי של הנהלת בנק דיסקונט ואת משכנן של שגרירות אוסטרליה וברזיל, לצד ומשרדי עו"ד ורו"ח מובילים.
עלות וגודל הפרויקט: מגדל בנק דיסקונט נישא לגובה של 31 קומות, כ-1,000 מ"ר לקומה, ובנוסף יש בו 7 מפלסי חניה תת-קרקעיים. למגדל לובי המחולק לשתי מבואות נפרדות - מבואת הבנק ומבואת משרדי החברות הנוספות בו. כמו כן, לבניין שטחי מסחר חיצוניים - בתי קפה ומסעדות. עלוית הפרויקט נאמדת בכ-200 מיליון שקל.
מילה מיזם: "מגדל דיסקונט, שתוכנן ונבנה עבור בנק דיסקונט, היה לאחד הפרויקטים המאתגרים והמעניינים שבנתה הקבוצה בשנים האחרונות. זאת מכמה סיבות: הראשונה - והיא העיקרית, מיקומו המיוחד של הפרויקט בקרן הרחובות יהודה לוי והרצל בתל-אביב. זהו אחד האזורים העמוסים בעיר, שגרם לכך שנדרש תיאום מקסימלי בין כל הספקים והקבלנים, עם מערכת הכבישים הקיימת.
"הסיבה השנייה הייתה הצורך לחפור 7 מרתפים מהם שניים מתחת למי התהום. הסיבה השלישית הייתה העובדה שמערכת עמוסה של תשתיות הקיפה את המגרש, חלקן ללא תיעוד אמיתי. הסיבה הרביעית הייתה לוח הזמנים הצפוף שנועד לאפשר את הפעלת קומות הבנק בזמן קצר ביותר. הסיבה החמישית והאחרונה הייתה חיבור הבניין לשני מבנים צמודים של בנק דיסקונט (הסניף הראשי ובניין לילינבלום)".
מגדלי שרונה ושרונה מרקט: מהפרויקטים הגדולים והמורכבים
שם החברה: גינדי החזקות
בעלים: האחים גינדי - ליטל, אבי, גיא, רועי ומנחם גינדי
הפרויקט המאתגר שלי: מגדלי שרונה בתל-אביב משלבים מגורים, עסקים, מסחר, תרבות ובילוי ליד קניון עזריאלי ומתחם הקריה. הפרויקט כולל 3 מגדלי יוקרה למגורים עם 31 קומות ו-324 דירות מול פארק הטמפלרים ההיסטורי, מתחם משרדים, שטחי חניה ואת "שרונה מרקט" - השוק הקולינרי הגדול בישראל הכולל 90 חנויות, דוכנים ומסעדות.
עלות וגודל הפרויקט: פרויקט גינדי שרונה נבנה בהיקף כ-1.4 מיליארד שקל. המגדלים נישאים לגובה של 120 מ"ר, מתחם המשרדים מתפרש על פני שטח של כ-8,500 מ"ר, שטחי החניה מתפרשים על פני שטח של כ-60 אלף מ"ר ושטח שוק שרונה מרקט עומד על 8,700 מ"ר.
מילה מיזם: לדברי שלומי אברהם, מנכ"ל גינדי החזקות, "מדובר באחד הפרויקטים הגדולים והמורכבים בישראל. בשלהי 2009 נכנסנו למתחם ההיסטורי - המושבה הגרמנית-חקלאית שרונה, פנינה היסטורית שהייתה חבויה במשך שנים. התחברנו לתוכניות של עיריית תל-אביב ולחזון של המתחם, שעתיד היה להפוך לאחד המתחמים המרכזיים בעיר, והרגשנו שעומד בפנינו פרויקט ראשון מסוגו בישראל שמצריך חשיבה אחרת.
"המיקום במתחם ההיסטורי הצריך חשיבה חדשנית, ייחודית ומורכבת. האתגר הגדול היה לשלב אלמנטים היסטוריים של בתי הטמפלרים בבנייה חדשה ומודרנית, וזאת תוך הקמת שוק קולינרי. במבט לאחור אנו שמחים להודות שההחלטה השתלמה והאתגרים הרבים שעברנו בדרך רק חיזקו אותנו והביאו אותנו לקו הסיום".
מעונות ברושים באונ' ת"א: לו"ז צפוף ואכלוס הדרגתי
שם החברה: שיכון ובינוי נדלן
מנכ"ל: תמיר דגן
הפרויקט המאתגר שלי: מתחם מעונות ברושים באוניברסיטת תל-אביב הוא מתחם המעונות החדש לסטודנטים. הוא כולל כ-570 חדרים עם כ-1,600 מיטות לסטודנטים; ומצטרף למתחם מילמן הכולל כ-150 חדרים, מתחם ברודצקי הכולל כ-250 חדרים ומתחם איינשטיין הכולל כ-900 חדרים.
עלות וגודל הפרויקט: המתחם משתרע על שטח של 35 אלף מ"ר וכולל 8 בניינים בני 8,11 ו-15 קומות. מדובר בפרויקט בשיטת BOT (בנה-הפעל-העבר) למשך 25 שנים והוא נבנה בבנייה ירוקה לפי תקן ה-LEED האמריקאי המחמיר לבנייה ירוקה ברמת GOLD (הרמה הגבוהה ביותר). עלות הפרויקט נאמדת ב-450 מיליון שקל.
מילה מיזם: "מספר קשיים עיקריים היו בתכנון ובבניית מתחם המעונות. אחד מהם היה הלו"ז הצפוף שנועד להספיק לאכלס באופן הדרגתי את החדרים לפני תחילת שנת הלימודים ולא להפריע לסטודנטים הלומדים במתחם. עוד נאלצנו להמשיך לבנות את הפרויקט במהלך שנת הלימודים, תוך אילוצים והתגמשויות מול צרכי הסטודנטים.
"קושי נוסף היה במיקום של המבנה. התברר כי המתחם שוכן בקרבת משרד הביטחון, ולמרות שהבנייה החלה היה צורך לעצור את הכל ולתכנן את המתחם מחדש, כך שהחלונות יופנו לכיוון הנגדי. קושי נוסף היה גם מול תושבי הסביבה, שהתנגדו לפרויקט דיור בר-השגה שייתן מענה מגורים ל-1,600 סטודנטים. הפרויקט נתקע למשך מספר שנים, תוך שהוא עבר מוועדה עירונית לוועדה מחוזית, ועם קשיים בירוקרטיים - עד לקבלת אישור הבנייה".
פרויקט הגנים התלויים: מיזם פינוי-בינוי הגדול בארץ
שם החברה: אאורה ישראל
בעלים ומנכ"ל: יעקב אטרקצ'י
הפרויקט המאתגר שלי: פרויקט הגנים התלויים ביהוד הוא פרויקט ההתחדשות העירונית הגדול ביותר בישראל עד כה. הוא כולל כולל מגדלי מגורים, פארק ירוק, לובי וחניה תת-קרקעית. שם הפרויקט שאוב מהגנים התלויים בבבל והמטרה הייתה לאפשר לדיירים לקבל מרפסות שמזכירות גינה עם דשא טבעי.
עלות וגודל הפרויקט: הקמת הפרויקט מתפרשת על פני 10 שנים בעלות של למעלה ממיליארד שקל. הפרויקט כולל 15 בניינים עם 14 קומות ו-850 דירות בשטח של 35 דונם.
מילה מיזם: "מדובר בפרויקט שהתחלנו בהקמתו לפני כ-10 שנים ולמעלה ממחציתו כבר אוכלס. מעבר לכך שזהו הפרויקט הגדול ביותר של החברה, זהו פרויקט הפינוי-בינוי הגדול ביותר בארץ עד כה - וראשיתו בתקופה בה תחום זה היה בחיתוליו. בפרויקט היו היבטים מורכבים מאוד של פינוי: פינוי אצטדיון כדורגל אשר במקומו נבנה אצטדיון חלופי; פינוי מסוף אוטובוסים אשר שימש מעין תחנה מרכזית של העיר; פינוי של כ-100 משפחות אשר התגוררו במבנים ישנים ורעועים בני עשרות שנים ועוד.
"האתגר שעמד בפנינו היה להביא לפינוי מהיר, תוך שילוב כוחות עם הרשויות העירוניות ולשביעות רצון המפונים. הקמת פרויקט בסדר גודל של קרוב ל-1,000 יחידות דיור מהווה משימה מורכבת בכל מקרה, קל וחומר כאשר הפרויקט כולל היבטים מורכבים של פינוי. כיום, כאשר הפרויקט קרוב לסיום, אני יכול לומר כי המורכבות שבפרויקט רק העצימה את תחושת הסיפוק מהצלחתו, אשר מהווה הלכה למעשה שינוי פני עיר. במסגרתו הוחלפו תשתיות, נבנו גנים ומוסדות ציבור ושמו הפך לשם השכונה".
פארק תל-אביב: שינוי תפיסתי לאזור שלם
שם החברה: קבוצת אלעד ישראל מגורים
מנכ"ל: רונן יפו
הפרויקט המאתגר שלי: פרויקט פארק תל-אביב ממוקם בדרום תל-אביב בצמוד לשכונת הארגזים, ומשקיף על חלקו הצפון-מערבי של פארק מנחם בגין (פארק דרום). פארק זה מתחבר לפארק אריאל שרון ויוצר רצף פארקים של כ-8,500 דונם.
עלות וגודל הפרויקט: בפרויקט 8 בניינים עם 17 קומות ו-600 דירות והוא כולל פיתוח של שטחים ציבוריים וסלילת המשך רחוב משה דיין המתחיל בדרך השלום וחותך את דרך חיים בר-לב עד לפארק מנחם בגין. עלויות הבינוי והפיתוח של 30 דונם נאמדות בכחצי מיליארד שקל.
מילה מיזם: "ישנם שני אתגרים מרכזיים שהתמודדנו מולם בפרויקט. תחילה היה צריך להניע תהליך של שינוי תפיסתי ומיתוגי לאזור שלם. דרום תל-אביב על שכונותיה סבלה מתדמית ירודה. בהליך המיתוג הסתמכנו על החוזקות של מיקום השכונה בעיר ללא הפסקה ובהיותה שכונה שתיבנה בסמיכות לפארק מנחם בגין ובהמשכו של פארק אריאל שרון, דבר שיוצר רצף של פארק ירוק שאינו מוכר לציבור, למרות שרובו כבר קיים בשטח.
"אתגר נוסף היה בהיבט התשתיות של השכונה, כמו היעדר ציר תחבורה מרכזי שיוביל אליה. בימים אלו אנו מבצעים את פיתוח המשך רחוב משה דיין, שמגיע עד דרך השלום ויחבר את השכונה לצירי תנועה מרכזיים כמו נתיבי איילון וכביש 4. כיום אזור דרום העיר עובר מהפך, ואני מאמין שבעוד כעשור הוא ייראה אחרת".
אזורים ארזה מוצא: מטלות שימור מחמירות
שם החברה: אזורים
מנכ"ל: דרור נגל
הפרויקט הכי מאתגר שלי: פרויקט אזורים ארזה מוצא ממוקם במתחם ארזה ההיסטורי ביישוב מוצא עילית. המתחם נקרא על שם הארז שנטע בנימין זאב הרצל במקום בשנת 1898. הפרויקט בנוי סביב בניין לשימור המכונה הבית הלבן אשר נבנה בשנת 1923 ושימש כבית ההבראה לחלוצים. בסמוך למבנה ממוקמת שדרת הנשיאים אשר בה גדם העץ אשר נטע הרצל במתחם, ועצים אשר ניטעו על ידי חמשת נשיאיה הראשונים של מדינת ישראל.
עלות וגודל הפרויקט: הפרויקט כולל 14 בניינים בני 3 קומות עם 221 דירות בשטח כולל של 60 דונם. עלות הפרויקט מוערכת ביותר מחצי מיליארד שקל.
מילה מיזם: "האתגר והמורכבות של הפרויקט מגיעים מכמה היבטים: ראשית, מטלות השימור המחמירות והחשובות, שכללו עשרות עצים אשר צמחו פרא בתוך האזור המיועד למגורים, יצרו מגבלות תכנון משמעותיות שהקשו ליצור דרכי גישה לכלי העבודה בשטח. בנוסף, הרצון שלא לפגוע בתוואי השטח ההררי והייחודי יצר מגבלות נוספות, שגרמו לנו לתכנן כמעט כל יחידת דיור בנפרד.
"נושא החניה גם הוא היה מורכב. רצינו לייצר סביבה כפרית, נקייה ללא כלי רכב, והפתרון היה חניון תת-קרקעי המאפשר גישה נוחה לכל אחת מהיחידות. אתגר תכנון החניה התעצם נוכח פערי הגבהים בטופוגרפיה של המגרשים, שהגיעו ל-15 מטרים בין נקודות שונות במגרש והגישה המוגבלת לאזור. בסופו של דבר הצלחנו ליצור שילוב של ישן וחדש".
מתחם נויה: להפוך את רחוב סלמה לנחשק
שם החברה: אקרו נדל"ן
בעלים: צחי ארבוב, אילן קפון וזיו יעקובי
הפרויקט המאתגר שלי: מתחם נויה (NOYA - North of Yaffo) ממוקם בקצה המערבי של דרך סלמה בסמיכות לכיכר השעון, צפונית ליפו. המבנים בנויים כשני אגפים העוטפים חצר פנימית מרוצפת אבן בשטח של 700 מ"ר. בחזית הפרויקט קיימים 3 מבנים לשימור בשטח של 570 מ"ר המיועדים למסחר ובילוי. מבנה נוסף לשימור על שטח של 430 מ"ר יועבר לרשות עיריית תל-אביב-יפו לשימוש ציבורי.
עלות וגודל הפרויקט: הפרויקט כולל 6 בניינים בני 6 קומות ו-131 דירות על מגרש בשטח של יותר מ-8 דונם. העלות הכוללת של הפרויקט נאמדת בכ-260 מיליון שקל.
מילה מיזם: לדברי זיו יעקובי, מנכ"ל אקרו נדל"ן, "כשרכשנו את הקרקע ב-2013 האתגר היה למשוך משפחות שירצו להתגורר בסביבה המתפתחת של יפו. בשלב זה רחוב סלמה היה מזוהה בעיקר עם מוסכים ושטחי אחסנה, ותוכניות הפיתוח של האזור מבחינת תשתיות, פארקים ומוסדות חינוך, תרבות ובילוי היו עוד רק על הנייר.
"המטרה הייתה לייצר רצף וחיבור אורבני לשכונות נגה ונווה צדק ולמתחמי הבילוי המחודשים של אזור התחנה והנמל. עוד אתגר היה לגרום לאנשים להבין שעומדת בפניהם הזדמנות לקחת חלק בהתחדשות האורבנית של יפו, באזור הגובל בסיטי של תל-אביב שמאז באמת הפך לאופנתי".
