מותר לפתוח עסק בדירת מגורים? מדריך
דיירים רבים משתמשים בביתם לפתיחת קליניקה או משרד. אבל אם הם לא יגישו בקש להיתר בשימוש חורג - הם עלולים להסתכן בהגשת כתב אישום
דיירים רבים משתמשים בדירות מגורים לצורך ניהול עסקים קטנים, קליניקות ואפילו משרדי רו"ח ועו"ד. לצורך כך עליהם להגיש בקשה להיתר בשימוש חורג, מאחר שבלעדיו לא ניתן להפעיל את העסק או את המשרד. הבעיה היא שרבים מנסים "לעקוף" את הבירוקרטיה ולקבוע עובדות בשטח - לפתוח קודם את העסק ורק אחרי כן להגיש בקשה לוועדה לתכנון ולבנייה.
מדריכים נוספים בערוץ הנדל"ן של ynet:
השכן בונה על הגג? לא בטוח שמותר לו
השוכר הלך לעולמו - האם החוזה הסתיים?
השכן עבריין? ערך הנכס שלכם צפוי לרדת
לא אחת מהלך של פתיחת עסק בבית מגורים מהווה מטרד לאיכות חיי השכנים ואף עלול להוריד משמעותית את ערך הדירות בבניין. ועדות התכנון אינן מחויבות לאשר פתיחת עסק באזור שאינו מיועד לכך, אשר משנה את אופי צביון המגורים, וכל בקשה חריגה מהתב"ע (תוכנית בניין עיר) או מהיתר שניתן - מחייב היתר לשימוש חורג.
במסגרת הליך זה, ניתנת זכות התנגדות לדיירים הגובלים והסמוכים לדירה שאמור לפעול בה בית העסק. הדיירים יכולים להציג את התנגדותם לבקשה - הן בפני הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה והן בפני ועדת ערר, אם התנגדותם נדחית על ידי הוועדה המקומית.
למעשה, בעל הדירה שמאשר להפעיל עסק בתחום הנכס, או בעל העסק עצמו, חשופים לסיכון של הגשת כתב אישום עד כדי הרשעה פלילית. שימוש חורג, כהגדרתו בחוק התכנון והבנייה, מוגדר כשימוש בקרקע או בבניין למטרה שלא הותר להשתמש בהם. כלומר, שימוש חורג הוא סטייה מהמטרה שלשמה הותר השימוש בשטח.
מכאן, שהפיכת דירת מגורים לעסק כמעט תמיד תהווה שימוש חורג שמצריך בקשת היתר מהרשות המקומית. במצב בו מדובר בבעל מקצוע חופשי שגר בדירה ועושה שימוש בחדר לצורך ניהול העסק, הגישה מקלה. זאת לעומת מצב שבו כל הדירה הופכת לעסק.
גם אם דייר קיבל היתר לשימוש חורג, עליו לזכור שהיתר זה הוא תמיד זמני - בדרך כלל לתקופה של 3-5 שנים שלאחריהן ניתן לעתים לקבל ארכה לתקופה נוספת. אם בעל העסק מבקש להפוך את ההיתר לשימוש חורג להיתר קבוע - עליו ליזום שינוי בתב"ע מול הרשות המקומית.
מהם השיקולים של ועדת הערר?
בית המשפט קבע כי על הוועדה להתחשב במרקם הכולל של המערכת העירונית, ולא רק בנכס המסוים בו מבקשים לעשות שימוש חורג. בוועדה נזהרים שמא מתן ההיתרים לשימושים חורגים יביא לכך שתחת כל בניין מגורים יוקמו מרכז מסחרי, מרפאה, גני ילדים או מבני ציבור אחרים.
יש לזכור כי ההיתר לשימוש חורג נועד בעיקרו להוות הסדר זמני של שימוש בנכס, ולא הסדר קבוע. בנוסף, הוועדה צריכה לשקול את מהות השימוש המבוקש ומידת חריגותו מהשימוש לו נועד הבניין מלכתחילה; ואת מידת ההפרעה שיפריע השימוש החורג לבעלי הזכויות האחרים (השכנים, בעיקר).
המבחן שהוגדר בתקנות התכנון והבנייה הוא האם השימוש החורג מהווה שינוי יסודי של אופי הסביבה. כדי לענות על השאלה הזו, קבע בית המשפט את מבחן קבלת הקהל. לפי מבחן זה, כאשר יש קבלת קהל או תנועה ברחבי הרכוש המשותף והשימוש בו על ידי קהל הלקוחות של העסק, מדובר בשימוש חורג.
ככל שעסק ממעט בקבלת קהל, כך הוא אינו מהווה מטרד ויכול להיות בלתי מורגש. לכן, יש יתרון כאשר הדירה המדוברת היא דירת קרקע או מרתף. המסקנה המתבקשת היא שכל המעוניין להפוך את דירת מגוריו או את חלקה לעסק/משרד/קליניקה וכיו"ב - מומלץ לו להגיש בקשה להיתר שימוש חורג, כיוון שאם לא יעשה זאת הוא יסתכן בכתב אישום ובהרשעה פלילית.
הסיכויים לקבלת היתר לשימוש חורג, לפי מבחן קבלת הקהל, יגדלו ככל שדירת המגורים תהיה דירת קרקע; וככל שבעל הדירה (והעסק) עדיין משתמש בדירה למגוריו, כיוון שכך ייעוד הדירה לא חורג כולו ממטרת הקרקע אלא רק בחלקו.
הכותב הוא שותף מנהל מחלקת תכנון ובנייה במשרד בן ארי פיש סבן ושות', לשעבר יו"ר ועדת ערר במחוז חיפה
לפנייה לכתב/ת 
