בריחת משקיעי הנדל"ן תוביל לירידת מחירים?

"יש פה אינדיקציה טובה להתקררות של השוק, מאחר שגם המשקיעים - שהם אלה שהאיצו את הביקושים בשנים האחרונות, וכעת ניתן לראות שינוי מגמה", מסבירה ד"ר בן נאים. לדבריה, "קשה להגיד בכמה ומתי זה יתחיל - אבל בוודאי שיש יותר סיכויים כאשר השוק מתקרר לירידת מחירים". דנוס לעומת זאת טוען כי מדובר בהתקררות עונתית בלבד. "ההתקררות חלה בעקבות העלאת מס הרכישה אבל זה נקודתי", הוא אומר, "אני לא חושב שמדובר במגמה אלא ברבעון חלש".

• האוצר: צניחה של 33% בקניית דירות ברבעון
• הלמ"ס: עלייה במכירת דירות באוקטובר
• ירידה של 25% בקניית דירות בספטמבר
  

דנוס מתייחס לירידה החדה ברכישות משקיעים. "המשמעות של יציאת משקיעים מהשוק הוא פחות דירות להשכרה - ועליית מחירי השכירות,, הוא טוען, "ידענו שיהיו חודשים חלשים, ידענו שהחגים ייפלו באמצע השבוע - ואין בסקירה הזו דברים חדשים". לדברי ד"ר בן נאים, כשמסתכלים על המצב ב-2010 וגם ברבעון המקביל אשתקד - רואים שכן מדובר בשינוי כלשהו במגמה של רכישת דירות. "אנחנו רואים רמות שפל של משקיעים", היא מסכמת.

(צילום: גיל לרנר)

"בריחת המשקיעים והעלאת מס רכישה - מחדל"

על פי נתוני האוצר, ברבעון השלישי של שנת 2015 נרכשו 24 אלף דירות - ירידה חדה של 33% בהשוואה לרמת השיא שנרשמה ברבעון הקודם. כך עולה מסקירת ענף הנדל"ן למגורים שמפרסם היום (ג') משרד האוצר. מדובר בחודשים יולי-ספטמבר. נזכיר כי בספטמבר לבדו דיווח האוצר על ירידה של 25% בקניית דירות, לעומת חודש אוגוסט, כלומר מדובר בירידה רציפה. בספטמבר אף עמד סך רכישות הדירות על ידי משקיעים על הרמה הנמוכה ביותר מאז אוקטובר 2005.

מהנתונים עולה כי מי שהובילו את הירידה בעסקאות הנדל"ן ברבעון השלישי אכן היו המשקיעים, עם צניחה של לא פחות מ-70%, זאת על רקע הכבדת המיסוי על דירות להשקעה. סך הדירות שרכשו המשקיעים ברבעון השלישי של השנה היה 3,900 - רמת שפל שלא נרשמה מאז הרבעון הראשון של 2003.

באשר לרכישת דירות על ידי זוגות צעירים, מהסקירה עולה כי ברבעון השלישי נרכשו 10,400 דירות על ידי מי שעבורם הייתה זו דירתם הראשונה (מרביתם זוגות צעירים). זוהי ירידה מתונה של 10% בהשוואה לרבעון הקודם. ירידה חדה יחסית, של 18%, נרשמה בקרב משפרי הדיור, לאחר עלייה מתונה של 5% ברבעון הקודם. בכך הגיע משקל הזוגות הצעירים בסך העסקאות לשיעור של כ-44% - הרמה הגבוהה ביותר לפחות מאז 2010.

בשיחה עם ynet מחזק יריב פז, מנכ"ל ובעלי קרן פז גרופ להשקעות נדל"ן מניב בישראל ובארה"ב, את דבריו של דנוס באולפן. "גודל המחדל של הממשלה במהלך העלאת מס הרכישה מתחיל רק עכשיו להתבהר", הוא טוען. "צניחה של 70% ברכישת הדירות של משקיעים, משמעותה שבכל רבעון יחסרו אלפי דירות בשוק השכירות - ומכאן הפגיעה בשכבות החלשות שייאלצו לשלם מחירי שכירות הולכים ועולים - כבר כאן בשטח".

פז מוסיף כי "לא ייתכן שהממשלה החליטה להוציא את המשקיעים משוק השכירות ולא מצאה אלטרנטיבה ופתרון לשוכרי הדירות. במצב שנוצר כיום מתחילה עלייה תלולה במחירי השכירות, ואולי יש פחות ביקוש לרכישת דירות, אבל שוק השכירות שרלוונטי ל-30% מאוכלוסיית מדינה ישראל, כולל סטודנטים ומשפחות מעוטות יכולת, הופקר לחלוטין. המחיר שנשלם יהיה חברתי - הגדלת אי-השיוויון, תסכול ומרמור. צריך למצוא פתרונות שיספקו דירות להשכרה באיכות גבוהה ובזמינות ארוכת טווח לציבור שוכרי הדירות בישראל, אחרת אנו עלולים למצוא את עצמנו עם מחאת שוכרי הדירות שעלולה להיות משמעותית הרבה יותר מהמחאה החברתית של שנת 2011".