המתווך עשה קומבינה - יש פטור מדמי תיווך?

במקרים רבים רוכשי הדירות או שוכרים פוטנציאליים נעזרים בשירותיו של מתווך. המתווך נתפס, ובצדק, כאיש מקצוע, מומחה, סוכן מכירות בעל ניסיון, מיומנות ובקיאות באזור בו הוא פועל. הבעיה היא שלא אחת מתברר כי המתווך פעל מתוך שיקולים אישיים, לעתים בניגוד לרצונות הרוכש או השוכר.

מדריכים נוספים במדור דירה להשכיר :

• השוכר הלך לעולמו - האם החוזה הסתיים?
  
• המשכיר פינה את השוכר בכוח - האם זה חוקי?
  
• אין גישה לבית - אתם פטורים משכר דירה?
  

אז האם נוכח פעולותיו המסכלות או המטעות של המתווך, הוא עדיין זכאי לקבל דמי תיווך? למשל, האם במקרה שבו לקוח חתם על חוזה עם המתווך, שמסר לו מידע מטעה, ולמרות זאת הלקוח יצר קשר ישיר עם בעל הנכס ולבסוף נחתמה עסקה, הוא עדיין חייב לו בתשלום דמי תיווך? שאלה נוספת היא האם לאחר ששילם הלקוח למתווך את עמלת התיווך, ונתברר לו בדיעבד כי הוא "עקץ" אותו, הוא יכול לתבוע את המתווך ולדרוש ממנו שישיב לו את דמי התיווך ששילם?

גם על המתווכים חלה חובת האתיקה(צילום: Index Open)

חובת הגינות וזהירות

חוק המתווכים הוא חוק צרכני שמטרתו להגן על הלקוח - הצד החלש בעסקה - וקובע את הדרישות לפיהן יהיה זכאי מתווך לקבל דמי תיווך. אחת מהן היא שעל המתווך להיות הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב. עוד קובע החוק כי על מתווך חלה חובה לפעול בנאמנות ובהגינות כלפי הלקוח ולמסור כל מידע שנוגע לנכס. בשורה התחתונה, על המתווך לפעול בתום לב.

אם מתווך פוגע בלקוח גם אם העסקה הושלמה, מדובר בפעילות פסולה המנתקת את הקשר הסיבתי בין פעולות המתווך למכירת הדירה לבין היותו הגורם היעיל בעסקה. בפסיקה נקבע כי כאשר מתווך הפר את חובת הנאמנות והזהירות כלפי הלקוח, פטור הלקוח מתשלום דמי תיווך, ובמקרה שכבר שולמו דמי התיווך חלה על המתווך החובה להשיב את דמי התיווך ללקוח.

במקרה אחר, מתווך הציג מצג שווא ללקוח כי הדירה נמכרה לאחר. אולם ללקוח נודע מהשוכר בדירה כי הדירה עדיין עומדת למכירה, והוא יצר קשר ישיר עם בעל הבית כדי לקנות ממנו את הנכס. בית המשפט דחה את תביעת המתווך שדרש דמי תיווך, וקבע כי הלקוח פטור מכך בעקבות מצג השווא.

עוד דוגמא: מתווך שיווק דירה במחיר הגבוה ב-45 אלף שקל מהמחיר שדרש עבורה המוכר, ולא ציין זאת בפני הרוכש. בית המשפט קבע כי מתווך שאינו פועל להורדת המחיר המבוקש עבור הרוכש, מפר את חובתו כלפי הלקוח ואינו זכאי לדמי תיווך. ומקרה נוסף, שיווקה מתווכת דירה לשכירות וקבעה על דעת עצמה מחיר שכירות גבוה בכמעט 50% מהמחיר שדרש המשכיר. גם בית המשפט פטר את השוכרת מתשלום דמי תיווך.

הכותב הוא עו"ד מומחה בנדל"ן ובמשפט אזרחי. האמור במאמר זה אינו מהווה תחליף לקבלת ייעוץ משפטי פרטני