"העומס על השוכרים לא גדל. יש כאלה שמצליחים יותר, יש שפחות"
מנכ"ל קבוצת עזריאלי יובל ברונשטיין שנבחר למנהל הטוב ביותר בדירוג 50 המנהלים הטובים לשנת 2015 של "כלכליסט", משיב לתלונות של השוכרים בקניוני הקבוצה, ולא חושש מרוויה בשוק הנדל"ן המניב במרכז. ריאיון ראשון ובלעדי
אחרי שאנחנו עולים במעלית שירות אל הקומה ה־26 במגדל עזריאלי שרונה, ההולך ונבנה לא רחוק ממגדלי עזריאלי וצפוי להאפיל עליהם, מושבת הטמפלרים שלמטה מונחת על כף ידנו. "הבניין הזה היה שייך לאוצר", מצביע יובל ברונשטיין, מנכ"ל קבוצת עזריאלי, על אחד המבנים למטה, ומעלה זיכרונות מעבודתו כמשנה לחשב הכללי באוצר. "היינו מגיעים הנה לישיבות, ושם", הוא מצביע מעט שמאלה, "נמצא שרונה מרקט. הולך להם מצוין. בכלל, מדובר במתחם מוצלח".
כמה ימים לאחר מכן תפרסם הקבוצה כי היא מנהלת מגעים עם גינדי החזקות לרכישת שרונה מרקט לפי שווי של כחצי מיליארד שקל — אלא שהמו"מ היה קצר מאוד: המגעים הופסקו ימים ספורים אחרי שדווחו. אלו, אגב, לא היו המגעים הראשונים שגינדי ניהלו על מכירת השוק: ב־2014 דווח כי מליסרון, המתחרה הגדולה של עזריאלי, נמצאת במו"מ לרכישת 50% מהשוק לפי שווי מוערך של לפחות 400 מיליון שקל.
"ניהלנו מגעים במשך כמה שבועות", אומר ברונשטיין בתמציתיות. "היו פערים כספיים, ופערים משפטיים בסוגיות הנוגעות לתפעול המתחם. כרגע זה לא על הפרק".
"מאמינים בכלכלה"
אבל גם ללא התוספת של שרונה מרקט, עזריאלי נמצאת בימים אלה בתקופת ייזום ופיתוח: מתחילת 2015 זינק שווי הנדל"ן של הקבוצה ב־1.3 מיליארד שקל, בעיקר בזכות הקמת קניון רמלה ופתיחת הקומה השנייה בקניון איילון. "ההצלחה בקניון איילון היא מעבר לציפיות האופטימיות שלנו", אומר ברונשטיין. "זה הגדיל את הפדיון גם בקומה הראשונה".
ההרחבה של קניון איילון הובילה את עזריאלי לגל הרחבות: הקבוצה מתכננת גם להרחיב את קניון עזריאלי בתל אביב בעוד 10,000 מ"ר, לכיוון השטח של בניין ידיעות אחרונות, שנרכש גם הוא על ידי הקבוצה. ברונשטיין חושף שהקבוצה מתכננת להרחיב גם את קניון מלחה בירושלים, ומצויה בהליכים לקבלת אישורים להרחבת קניון עזריאלי בחיפה. "אנחנו מאמינים בכלכלה הישראלית ובתחום הקניונים, וחושבים שיש לנו עוד הרבה לאן להתרחב אם באמצעות ייזום או באמצעות רכישת נכסים קיימים", הוא אומר.
מה עם הקניון שלכם בבאר שבע? בדו"חות הרבעון עשיתם שם הפחתת ערך, לאור התחרות העזה בעיר.
"התחרות בהחלט משמעותית, אחרי הפתיחה של הגרנד קניון של מליסרון ואלי להב. נדרשנו לעשות שינויים: אחד הוא פתיחת חנות ענק של אורבניקה, אחר הוא שיפוץ משמעותי של הקניון. כבר השנה הפדיון בקניון עלה ביחס לשנה קודמת. הוא ממוקם במקום הטוב בעיר, יש בו תנועה משמעותית ומה שנדרש מאיתנו זה לייצר שם חוויית קנייה טובה יותר".
בדו"חות שלכם כתוב ש"ההאטה בצמיחה במשק לא ניכרה בסביבתה העסקית של הקבוצה". זה שנוי במחלוקת, אם להתבטא בעדינות. אתם מציגים עלייה בהכנסות וברווחים, אבל הרווח של הרשתות בקניונים צנח בעשרות אחוזים, בגלל ההאטה והמצב הביטחוני.
"נכון שיש תקופות עם אירועים ביטחוניים שלעתים מקשים גם על הפעילות שלנו וגם על השוכרים, אבל במבט רחב על השנים האחרונות, הכלכלה הישראלית צומחת מדי שנה ב־3%–4% בתוצר, והצריכה הפרטית עולה מדי שנה".
השוכרים לא מרגישים את זה. הם כועסים, טוענים ש־The House Always Wins: כשיש גאות שכר הדירה עולה עם הפדיונות; כשיש שפל שכר הדירה נותר קבוע, ואתם לא חולקים איתם את הימים הקשים.
"הרכב השוכרים שלנו מאוד מגוון, אי אפשר להתייחס אליהם כמקשה אחת. יש מי שמצליח יותר ויש מי שפחות. ב־2015 העומס הממוצע שמוטל עליהם, שכר הדירה ביחס לפדיון שלהם, לא השתנה מהותית ביחס לשנים קודמות. מובן שיש כאלה שמצבם פחות טוב; אנחנו בוחנים כל מקרה לגופו. בתקופות קשות אנחנו גם עושים פעולות שיווקיות יזומות כדי לעודד גידול בפדיונות של אותם קניונים".
אם היית יכול לרכוש היום נכס אחד בישראל, כל נכס, ללא מגבלות של הגבלים עסקיים או עלות, על מה היית הולך?
"אני מעריך יזמים שמפתחים נכסים ומנהלים אותם לאחר מכן. למשל היזמות של ביג באשדוד, שפתחה שם השנה את ביג פאשן, היא יפה מאוד".
"ירושלמי נשאר ירושלמי"
ברונשטיין גדל בשכונת יפה נוף בירושלים, התחנך בתיכון בויאר ושירת כלוחם בפלחה"ן צנחנים. על הקיר במשרדו תלוי ציור שמן של הר הצופים: "ירושלמי נשאר ירושלמי. צריך לזכור מאחורה מאיפה באת, כדי שלא תתבלבל", הוא אומר. כבר במהלך לימודי חשבונאות וכלכלה באוניברסיטה העברית החל לעבוד במשרד האוצר כעוזר לחשב הכללי — קריירה שנמשכה 12 שנה ולקחה אותו עד לתפקיד המשנה לחשב. הוא מדבר בגובה העיניים, אך לעתים דיפלומטי מדי, נזהר לא ליפול לבורות. כשהוא לא רוצה לבקר או להעליב אדם מסוים, הוא מאדיר אחר. כך למשל, מבין שלושת החשבים הכלליים שכיהן תחתם כסגן — שי טלמון, ניר גלעד וירון זליכה — הוא מדגיש כי "העבודה לצד טלמון היתה המפרה והמעניינת ביותר".
כשברונשטיין עזב את האוצר בתחילת 2007 הוא תכנן לעבור למערכת הבנקאית, וכבר הכין את אשתו לתקופת צינון ארוכה, "אבל להפתעתי נוצר קשר מקרי עם מנחם עינן (אז מנכ"ל קבוצת עזריאלי וכיום יועץ חיצוני לקבוצה — ע"ק). אחרי שני ראיונות וכימיה מוצלחת התחלתי לעבוד פה כסמנכ"ל כספים, שבועיים אחרי שעזבתי באוצר". אז גם פגש ברונשטיין בדוד עזריאלי, עליו הוא מדבר כמעט ביראת כבוד. "מדובר באיש מיוחד עם יכולת ניתוח ודעות מוצקות. היו לו מנהיגות ויכולת לקבל החלטות: להחליט מה כן ומה לא, וכשזה לא — לא להמשיך בתהליכים מיותרים, אלא לחתוך ולהמשיך הלאה. הוא דחף אותנו לקדם עסקאות, בעיקר במשבר של 2008–2011. מצד שני, כשהוא חשב שדברים לא רלבנטיים הוא ידע להגיד מהר 'לא' ולאפשר לנו להתמקד ולא לבזבז זמן מיותר".
כשברונשטיין התמנה למנכ"ל הקבוצה, באפריל 2013, עזריאלי היה בתהליכים מתקדמים של העברת הלפיד לבתו דנה, כיום יו"ר הקבוצה. "הוא ומנחם עינן לימדו את דנה כל מה שהם יודעים, כדי שהיא תוביל בעתיד את החברה".
ב־9 ביולי 2014, בגיל 92, נפטר דוד עזריאלי בביתו במונטריאול. "הוא תפקד כמעט עד יום מותו והיה דומיננטי", אומר ברונשטיין, שזוכר היטב את השיחה האחרונה שלו עם עזריאלי, שבועיים וחצי לפני מותו. "כמדי יום הוא התקשר מקנדה אחר הצהריים: עברנו נושא־נושא ועדכנתי אותו. הוא סיפר לי שמצב רוחו טוב ומצב בריאותו טוב, לא היה שום רמז לפרידה הקרובה. הזעזוע בחברה היה גדול ברמה האישית אבל קטן ברמה העסקית. דנה נכנסה מהר מאוד לנעליים הרחבות של דוד והמשפחה ידעה מיד לאחר מותו מי בדיוק אחראי על מה”.
באת מתפקיד ציבורי. יש לך אספירציות לחזור לשם?
"לא. עשיתי את חלקי, הרגשתי שתרמתי המון. האתגרים בסקטור הפרטי הם עצומים ומרתקים".
גם המשכורות פה מפנקות יותר. מצד שני, עלות השכר שלך ב־2014 היתה 4.2 מיליון שקל, מה שממקם אותך די בתחתית רשימת 100 מקבלי השכר הגבוה בחברות הציבוריות. זה לא פותח לך את התיאבון? אחרי הכל, דורגת כמנהל הטוב ביותר.
"אני שמח בחלקי".
"אני לא חושש ממיתון. הביקוש בתל אביב יימשך"
לצד פעילות הקניונים הקיימים, רוב זמנו של ברונשטיין מוקדש לפרויקטים עתידיים. במגדל שרונה, למשל, משקיעה קבוצת עזריאלי 1.5 מיליארד שקל: הבניין, שיתנשא ל־255 מטר ב־61 קומות של 2,400 מ"ר, יהיה הגבוה בארץ (לפחות עד הקמת המגדל הרביעי של מרכז עזריאלי, שמתוכנן להגיע ל־350 מטר ולכלול 80 קומות). האכלוס מתוכנן ל־2017, וברונשטיין מתגאה ש־25 אלף מ"ר כבר הושכרו מראש, מתוך 110 אלף מ"ר משרדים. "אם במרכז עזריאלי אנחנו משכירים במחירים של 120–130 שקל למ"ר, בשרונה אנחנו מדברים על מחיר של כ־100 שקל למ"ר ברמת גמר".
שוק המשרדים בתל אביב והמרכז לא מוצף?
"הביקוש למגדל הזה גבוה. שוק ההייטק בתקופה חיובית וצורך הרבה משרדים, ואזור שרונה מתפתח מאוד. יקומו שם מגדלי משרדים ומרכזי מסחר נוספים, הן של חג'ג ואפריקה ישראל ומליסרון, ויהיו מכרזים נוספים באזור, ובהחלט נתחרה בהם מול יזמים אחרים".
אתה לא חושש שהמיתון ייצור ביקושים נמוכים?
"כשבוחנים את האזור הזה ואת תל אביב בכלל במבט לטווח ארוך, אתה מבין שיש כאן פוטנציאל גדול".
עוד פרויקט שנמצא כעת בהקמה הוא קניון ראשונים ומגדל המשרדים שנבנה מעליו, בצמוד לתחנת הרכבת "הראשונים" בראשון לציון. "בשנת 2007, הרבה לפני שכולם ראו את הערך המוסף של כביש 431 שנסלל אז, זיהינו את הקרקע הזו בצמידות לכביש וקנינו אותה", משחזר ברונשטיין את אחת העסקאות הראשונות שבהן היה מעורב בקבוצה.
"יזם צריך סבלנות: מרגע רכישת הקרקע ועד שהפרויקט עומד עוברות 6–10 שנים, ואתה לא יודע מה יקרה בתקופה הזו לכלכלה ולאזור שבו ממוקם הנכס".
זה הסיכון ביזמות, לא?
"לכן אתה בוחר מיקום שאתה מאמין שיצדיק את עצמו לאורך זמן. יכול להיות שעד שהפרויקט יפעל, ישראל תעבור תהליכים כלכליים או אירועים ביטחוניים, אבל על קבוצה כמו שלנו, שמנהלת נכסים לאורך זמן, תנודות כאלה לא משפיעות משמעותית. זה בתנאי שהנכס ממוקם נכון ונותן את המענה הנכון לאוכלוסייה שנמצאת סביבו".
לעזריאלי יש גם שישה פרויקטים של משרדים בחו"ל (חמישה ביוסטון, טקסס, ואחד בלידס, בריטניה) המהווים 9% מהפורטפוליו של הקבוצה. "פרסמנו אסטרטגיה לגבי חו"ל לפני כשלוש שנים, וחשבנו להגיע ליעד שלפיו חו"ל יהיה 15% מסך הפעילות שלנו, בעיקר בארצות הברית", אומר ברונשטיין. "דווקא את היעד הזה לא הצלחנו לממש".
למה נכשלתם בנקודה הזו?
"מחירי הנכסים בארצות הברית עלו עם השנים, ולא הצלחנו להגיע לעסקאות שרצינו. אבל אנחנו עדיין מנסים. יש לנו עוד שנה־שנתיים לעמוד ביעדים".
"נחושים להיפרד מאחזקות גרנית הכרמל, אבל לא בכל מחיר"
המעניינת שבתמונות הפרויקטים של הקבוצה שבמשרדו של ברונשטיין, היא הדמיה של מבנה בצורת אונייה רבת־קומות: בית דיור מוגן שעזריאלי בונה כיום במודיעין. "אנחנו מתכוונים לבנות או לקנות דיור מוגן נוסף בשנים הקרובות, להחזיק ארבעה־חמישה בתים בתוך ארבע שנים ולהיות שחקן משמעותי בתחום, שהוא מהותי לאסטרטגיה שלנו", אומר ברונשטיין. ביוני השלימה החברה את רכישת בית הדיור המוגן "בית פאלאס" בתל אביב ב־270 מיליון שקל, והרשת שהיא מקימה כעת תיקרא על שמו, "עזריאלי פאלאס".
בקרוב ייפתחו העבודות לבניית בית דיור מוגן בלהבים, והקבוצה מקדמת גם הליכים להקמת בתי דיור מוגן בהרחבה של קניון מלחה בירושלים ובמגדל הרביעי של מרכז עזריאלי בתל אביב.
אחת מנקודות החוזקה של הקבוצה היא הישיבה על הר מזומנים: בסוף ספטמבר היו בקופת החברה יותר ממיליארד שקל. שיעור המינוף של החברה עומד על כ־24%, כאשר בשנה החולפת, במטרה לנצל את סביבת הריבית הנמוכה, הקבוצה גייסה חוב בסכום של כ־2 מיליארד שקל באג"ח, והיד עוד נטויה: "בהחלט יכול להיות שניקח הלוואות או נבצע גיוסי אג"ח נוספים בעתיד בהתאם לצרכי המימון שלנו", אומר ברונשטיין.
אלא שעזריאלי מתכננת לא רק להוציא כסף, אלא גם להכניס. כחלק מהאסטרטגיה למכור את הפעילות שאינה בליבת העסקים, מנסה הקבוצה למכור את הפעילויות של החברת־הבת גרנית הכרמל, ובשנה וחצי האחרונות ביצעה שלוש עסקאות משמעותיות למכירת חלק מהנכסים: טמבור נמכרה בכחצי מיליארד שקל לקבוצת קוסטו מסינגפור, מתקן ההתפלה בפלמחים נמכר לקבוצת משקיעים בהובלת קרן תשתיות ישראל תמורת 430 מיליון שקל, והשדות הסולאריים של סופרגז נמכרו לערבה פאוור ולגופים מוסדיים ב־175 מיליון שקל.
עסקה אחרת, למכירת סופרגז לתדיראן, בוטלה ברגע האחרון על ידי בעל השליטה בתדיראן, משה ממרוד. "אחרי שהוא עשה דיו דיליג'נס הוא הגיע למסקנה שההצעה שהוא נתן — 250 מיליון שקל — גבוהה מדי ביחס לערך שהוא רוצה לשלם, וכיבדנו את החלטתו", אומר ברונשטיין. "אנחנו נחושים להמשיך במכירת החברות של גרנית הכרמל, אבל יש לנו סבלנות למכור אותן בערכים שמתאימים לנו, ולא בכל מחיר".
עסקה אחרת שלא יצאה לפועל, הפעם בנסיבות מצערות, היתה למכירת סונול לקבוצת שלמה תמורת 450 מיליון שקל. זמן קצר אחרי החתימה על מזכר הבנות נפטרו, בהפרש של יום אחד בלבד, הקונה הפוטנציאלי שלמה שמלצר והמוכר דוד עזריאלי. ילדיו של שמלצר ביטלו את העסקה. "אני מבין אותם. אחרי אירוע טראומטי כזה, המהלך הזה היה בעייתי מבחינתם", אומר ברונשטיין. שנה וחצי לאחר מכן, עזריאלי מקיימת כיום מו"מ למכירת רשת תחנות הדלק לדודי ויסמן, תמורת סכום דומה.
בדו"חות הרבעון השלישי נאלצה עזריאלי לבצע הפחתת ערך של 80 מיליון שקל במוניטין של סונול, שתרמה לירידה של כ־40% ברווח הנקי של החברה לעומת הרבעון המקביל ל־102 מיליון שקל. "הבנו שאנחנו מוכנים למכור את סונול במחיר נמוך יותר ממחירה הנקוב בספרים", אומר ברונשטיין, "ואני מקווה שנצליח למכור אותה במהרה".
הנכסים היחידים שאינם נדל"ן שעזריאלי מתכננת לשמור עליהם הם האחזקות בבנק לאומי (4.8%) ובלאומי קארד (20%). בהתאם להחלטות ועדת התחרותיות על הפרדה בין נכסים ריאליים לפיננסיים, ייתכן שעזריאלי תיאלץ למכור מחצית מהאחזקה בלאומי קארד, אלא שברונשטיין אומר כי "ההגדרה שלנו כחברה ריאלית משמעותית תלויה במחזור שלנו ובהיקף האשראי שלנו. אם נמכור את סונול נרד ממגבלת היקף המחזור שלנו, וזה כשלעצמו יכול לשנות את הצורך שלנו למכור את לאומי קארד".
צומחים במספרים
קבוצת עזריאלי, שנסחרת לפי שווי של 17.5 מיליארד שקל, מחזיקה בישראל 15 קניונים ומרכזים מסחריים ו־11 פרויקטים של משרדים בשטח כולל של 870 אלף מ"ר, ובימים אלה היא מקימה עוד 507 אלף מ"ר של נכסים מניבים להשכרה.
דוח"ות הרבעון השלישי של הקבוצה הראו עלייה של כ־11% ב־NOI (הכנסות תפעוליות נטו) משכירות ביחס לרבעון המקביל ב־2014, ואלה הסתכמו ב־315 מיליון שקל. ב־FFO (רווח נקי מנוכה משיערוכים והפחתות חד־פעמיות), עזריאלי הציגה צמיחה של 15% ברבעון השלישי לעומת הרבעון המקביל, ל־225 מיליון שקל.
עזריאלי, שהונפקה בשנת 2010 לפי שווי של 7.5 מיליארד שקל לפני הכסף, גייסה אז 2 מיליארד שקל בהנפקה הגדולה ביותר שנעשתה בשוק. מאז הציגה המניה תשואה של כ־88%, זאת בהשוואה למדד ת"א־100 שעלה באותה תקופה בכ־30% ומדד נדל"ן־15 שצמח ב־48%. מאז ההנפקה חילקה עזריאלי דיבידנד מדי שנה, בסך כולל של 1.345 מיליארד שקל.
עם זאת, מעל הפעילות של עזריאלי מרחפות שתי עננות, הראשונה היא היצע גדול של משרדים באזור תל אביב, שעשוי להיתרגם להורדת מחירים, והשנייה היא האטה במשק, שמשפיעה לרעה על רשתות השיווק, האופנה והקמעונאות, שהן השוכרות של עזריאלי.
לפנייה לכתב/ת 
