מחיר למשתכן בירושלים ועתלית - משתלם?

תוכניות המדינה משתלמות לנו? אתמול (ג') הושלמו 3 מכרזים של תוכנית מחיר למשתכן לרכישת דירות מוזלות על ידי זכאים בירושלים, יקנעם ובית שמש; ובשבוע שעבר הושלם מכרז נוסף בעתלית. בעזרת אתר מדלן, המספק לרוכשי הדירות מידע חיוני לפני הקנייה, ניתחנו את תוצאות המכרזים ובדקנו האם המחירים שמציעה המדינה באזורים אלה משתלמים ביחס למחירי השוק.

אפשר הנחה? מחיר למשתכן - המדריך המלא

המכרז בשכונת רמת שלמה הוא השני בירושלים שמתייחס לדירות במחירים מוזלים. מדובר ב-438 יחידות דיור שיקבלו, לדברי משרד האוצר, הנחה בגובה של 24% ממחיר השוק. לעומת זאת, בשכונת פסגת זאב, שבה הושלם מכרז דומה לפני מספר שבועות, שיעור ההנחה עומד על 16%.

בבית שמש בשכונת משקפיים ימכרו 36 דירות מוזלות במחיר המגלם הנחה של כ-17% ממחיר השוק. לדוגמא, דירת 5 חדרים 120 מ"ר צפויה לעלות כ-1.29 מיליון שקלים במחיר למשתכן לעומת 1.56 מיליון שקלים במחיר השוק.

ביקנעם עילית בשכונת שער הגיא ימכרו 11 דירות מוזלות בלבד במחיר המגלם הנחה של כ-31% ממחיר השוק. לדוגמא, דירת 5 חדרים 120 מ"ר צפויה לעלות כמיליון שקלים במחיר למשתכן לעומת 1.48 מיליון שקלים במחיר השוק.

מפת הנדל"ן האינטראקטיבית המצורפת מציגה את מחירי הדירות בערים ברחבי הארץ, תוך פילוח המחירים בכל שכונה ושכונה. מחיר ממוצע של דירה הוא 1.324 מיליון שקל (יד ראשונה וחדשה), כאשר הצבע הכחול במפה מצביע על מחיר נמוך מהמחיר הממוצע ואילו הצבע האדום מצביע על מחיר גבוה מהממוצע. ככל שהצבעים כהים יותר - כך המחירים מתרחקים מהממוצע.

הקלקה על כל יישוב מצביעה על רמות המחירים בתוך כל שכונה. עם ההקלקה על האייקונים שכוללים 3 בתים בצבעים כחול, תכלת וירוק, יופיעו נתונים בצדה הימני של המפה בנוגע למספר יחידות הדיור המוזלות, מחיר דירה חדשה טיפוסית היום והערכה של מחיר דירה חדשה טיפוסית במסגרת מחיר למשתכן. האייקונים בצבע אפור מצביעים על מכרזים עתידיים.

רוצים לדעת כמה עולות דירות מחיר למשתכן בכל הארץ? לחצו כאן או על המפה - לצפייה במחירי הדירות במחיר למשתכן לחצו על האייקונים

המקרה של ירושלים

לדברי ישראל שוורץ, אנליסט במחלקת המחקר של מדלן, "רמת שלמה היא שכונה בעלת אופי חרדי, הקרובה יותר ללב ירושלים משכונות שגם בהן יש ריכוזים של אוכלוסייה דתית וחרדית כגון הר חומה, פסגת זאב ונווה יעקב. היא מהווה אלטרנטיבה יקרה יותר - אך הדירות המוזלות שישווקו במסגרת מחיר למשתכן משנות את התמונה, ומחירן צפוי להיות דומה לדירות חדשות בשכונות המרוחקות יותר".

דירת 5 חדרים חדשה בשטח של 120 מ"ר בשכונת רמת שלמה בירושלים תעלה 1.66 מיליון שקלים לפי ניתוח מדלן. לצורך כך זכאים מחוסרי דירה יצטרכו לגייס הון עצמי של 416 אלף שקלים. מדובר ב-26% הנחה (ולא ב-24% כפי שנמסר מהאוצר) - משום שדירה דומה שלא בתוכנית עולה 2.24 מיליון שקלים. כאן צריך כבר לגייס הון עצמי בגובה של 560 אלף שקלים.

(מקור: מדלן)

אז איך נראים המחירים של תוכנית מחיר למשתכן בירושלים ביחס למחירי הדירות בסביבה? דירת 5 חדרים חדשה במסגרת תוכנית מחיר למשתכן בשכונת פסגת זאב תעלה 1.24 מיליון שקלים; דירה דומה בשכונת רמת שלמה במסגרת התוכנית תעלה 1.66 מיליון שקלים.

לעומת זאת, דירת 5 חדרים חדשה בפסגת זאב שלא במסגרת התוכנית תעלה 1.75 מיליון שקלים - כמו בשכונת הר חומה. בשכונת רמות דירת 5 חדרים מיד שנייה תעלה הרבה יותר - 2.05 מיליון שקלים; ודירה חדשה בשכונת ארנונה תטפס למחיר של 2.64 מיליון שקלים.

(מקור: מדלן)

ביחס לשאר הערים שבהן הושלמו מכרזי מחיר למשתכן מדובר בהנחה משתלמת למדי. כאמור, בשכונת פסגת זאב בירושלים, שם ייבנו 68 דירות מוזלות, מדובר בהנחה של 16% בלבד. בדימונה ייבנו 584 דירות בהנחה של 20%; בראש העין ייבנו 256 דירות בהנחה של 26% (כמו ברמת שלמה); בקריית מוצקין ייבנו לא פחות מ-1,028 דירות בהנחה יפה של 29%; בלוד ייבנו 376 דירות בהנחה של 30%; בעפולה ייבנו 337 דירות בהנחה של 31%; בבית דגן יוקמו 266 דירות בהנחה של 40%; ובראשון לציון ייבנו בשלב זה 942 דירות בהנחה דומה (40%).

(מקור: מדלן)

המקרה של עתלית

לגבי המכרז שהושלם בעתלית להקמת כ-350 דירות, במדלן מציינים כי זוהי הפעם הראשונה שבה תוכנית מחיר למשתכן משווקת במרחק נגיעה מהים (כ-600 מטר בקו אווירי). כל המגרשים שווקו הפעם בהצלחה (בניגוד למשל למכרזים בראשון לציון שהושלמו חלקית). לדברי רן בכר, אנליסט במדלן, חברת עץ השקד, הבונה גם בשכונות החדשות ביקנעם עילית וטירת הכרמל, זכתה ב-6 מתוך 7 המגרשים (ב-3 מהם זכתה יחד עם חברת א.י אמריקה ישראל להשקעות).

מהניתוח עולה כי הקבלנים התחייבו למכור את הדירות במחירים המשקפים הנחה של 400-500 אלף שקל. "לפי מחירי השוק של 2015, הדירות שימכרו במתכונת מחיר למשתכן בעתלית יאפשרו לקנות דירה חדשה בסמוך לים במחיר זול משמעותית מכל חלופה אחרת, בפער של לפחות 15%", טוען בכר.

אז כמה עולות דירות 5 חדרים חדשות ביישובי הסביבה ביחס למחיר של תוכנית מחיר למשתכן בעתלית? בעוד שבעתלית דירה כזו תעלה 1.08 מיליון שקלים, בשכונת כרמל בטירת הכרמל, למשל, תעלה דירה דומה 1.29 מיליון שקלים. בשכונת שער הגיא ביקנעם עלית תעלה דירת 5 חדרים חדשה 1.45 מיליון שקלים. בשכונת עין הים בחדרה יטפס המחיר ל-1.57 מיליון שקלים; ובשכונת נאות פרס החדשה בחיפה תעלה דירה דומה 1.64 מיליון שקלים.

(מקור: מדלן)

במדלן מוסיפים כי זכאים מחוסרי דיור שיזכו בהגרלת מחיר למשתכן לרכישת דירה בעתלית, יצטרכו לגייס הון עצמי של 270 אלף שקלים. לעומת זאת, בשכונת גלי כרמל בטירת כרמל דירה שתעלה 1.28 מיליון שקלים מצריכה הון עצמי של 320 אלף שקלים. ואילו בזכרון יעקב תעלה דירה דומה 1.63 מיליון שקלים - שמצריכה הון עצמי של 408 אלף שקלים.

לדברי בכר, "על פי הצהרות הממשלה, עד סוף השנה עתידות להיות משווקות כ-300 דירות נוספות בעתלית במתכונת זו - כך שבסך הכל ישווקו ביישוב 650 דירות מוזלות. זאת, לאחר שנים רבות בה כלל לא שווקו דירות חדשות בעתלית".

(מקור: מדלן)