שיא במכירת דירות, המחירים עלו. סיכום שנה

שוק הנדל"ן בשנה החולפת עבר תהפוכות, בעיקר על רקע הבחירות: כניסתם של משה כחלון למשרד האוצר ושל יואב גלנט למשרד השיכון והבינוי הובילו לכמה שינויים, ובהם העברת מוסדות התכנון ממשרד הפנים לאוצר; וקידום תוכניות חדשות שנועדו לצנן את שוק הדיור. לתוצאות אנחנו עדיין מחכים, אבל רגע לפני ש-2016 נכנסת - שוחחנו עם גורמי נדל"ן ובדקנו מה עבר השנה על הענף.

תוכנית מחיר למשתכן

"מחיר למשתכן" היא תוכנית הדגל של משרד האוצר, המשווקת מכרזים להקמת דירות מוזלות לזכאים חסרי דיור ברחבי הארץ. במסגרת מכרזים אלה, הקבלנים רוכשים את השטח מהמדינה בהנחה, ומתחייבים למכור את הדירות במחיר נמוך ממחירי השוק. המדינה מעניקה הנחה בשיעור משתנה של עד 80%, במטרה לאפשר לקבלנים לשמור על שיעור הרווח הקיים - למרות המחירים המוזלים.

עד כה שווקו למעלה מ-2,500 דירות בערים כמו ראש העין, ירושלים, בית דגן, עפולה, קריית מוצקין, לוד, דימונה, עתלית, בית שמש ויקנעם - שמחיריהן משקפים הנחות בגובה של בין 16% ל-45%. עשרות אלפי יחידות דיור נוספות פורסמו וישווקו לציבור בחודשים הבאים בחריש, ערד, שדרות, מצפה רמון, ירוחם, נתיבות ואופקים, ובסך הכל מדובר בשלב זה בכ-6,000 יחידות דיור.

מפת מחיר למשתכן (נתונים חלקיים)

"התוכנית יצרה אפשרות לזוגות צעירים רבים לרכוש דירה חדשה במחירים נוחים", אומר יצחק מירון, ראש עיריית עפולה, "במקרה הספציפי שלנו, הממשלה נתנה לעיר להיות ראשונה בפרויקט הארצי, ובכך היא הביעה אמונה בהתפתחות המואצת של עפולה. בכלל, הביקוש לדירות בעיר היה גבוה במיוחד השנה, והתחלות הבנייה הגיעו לשיא".

"אין ספק שהמהלך המשמעותי השנה הוא המסלול החדש של מחיר למשתכן", מוסיפה חיה נחום, בעלת המטבחון פרסום ומומחית למיתוג פרויקטי נדל"ן למגורים, "שינוי מהותי כזה מצריך הסתגלות לתנאי השוק החדשים הן מצד היזמים והן מצד הרוכשים. האמת היא שאין כל פסול בשוק מגוון ותחרותי, ההיפך הוא הנכון, ובזכות מכרזים אלה נפתח השוק לקהלים חדשים - זוגות צעירים שעד היום לא יכלו לרכוש דירה וגרו בשכירות או אצל ההורים".

עם זאת, מבהירה נחום כי השחקנים החדשים בשוק אינם נוגסים בפלח המוצרים הקיים כיום במלאי בצורה ישירה. "יכול להיות שבטווח הארוך נראה פגיעה במחירי השכירות, ופלח השוק של המשקיעים שמהווים היום כרבע מרוכשי הדירות בישראל יקטן. אבל ענף הנדל"ן כבר התחיל להגיב לשינוי שהביאו מכרזי מחיר למשתכן, ויזמים מגדירים מחדש את הפרויקטים ומשקיעים מחשבה בתכנון מוצרים חדשים, מתוך הבנה שכמעט לכל קטגוריה יש מספיק קהל".

גובה ההנחות במסגרת מחיר למשתכן (ניתוח אתר מדלן)

(מקור: מדלן)

הסכמי הגג והדיור הציבורי

תוכנית הסכמי הגג של המדינה מול רשות מקומית אינה חדשה, אולם בשנה החולפת יצאו לפועל הסכמי ענק באשקלון, באר שבע ורמלה. לפי המודל, המדינה נותנת לרשויות תקציבים לפיתוח והקמת תשתיות, מוסדות ציבור וחינוך. במקביל, הרשויות מתחייבות להסיר חסמי תכנון ולזרז את מתן היתרי הבנייה לקבלנים. המודל נועד להביא לשיווק מסיבי של יחידות דיור בהיקפים גדולים.

באשקלון נחתם הסכם הגג הגדול ביותר עד כה, במסגרתו יוקמו 7 שכונות מגורים עם 30 אלף דירות; בבאר שבע נחתם הסכם להקמת 20 אלף דירות ב-5 שנים; וברמלה נחתם הסכם לבניית 7,500 דירות ב-9 שכונות בעיר. במסגרת הסכמי הגג שנחתמו עד כה עם ערים נוספות ברחבי הארץ, ישווקו ב-5 השנים הקרובות 86 אלף יחידות דיור.

בנייה בב"ש. 20 אלף דירות חדשות במסגרת הסכם הגג(צילום: הרצל יוסף)

"ייחודו של הסכם הגג בבאר שבע נעוץ בכך שהוא איננו מתייחס רק לשיווק יחידות דיור, אלא בעיקר לבניית שירותים תומכים של הקמת מוסדות חינוך כמו גני ילדים, מעונות יום ובתי ספר, ושל מוסדות ציבור, תרבות ופנאי, גנים ופארקים לרווחת תושבי העיר", מספר רוביק דנילוביץ', ראש עיריית באר שבע. לדבריו, "כל אלה יקרו תוך התאמת תשתיות, הסדרי תנועה, חניה ותחבורה התומכים בהיקף הבנייה והגידול באוכלוסייה, ויתנו מענה לנושא הדיור בעיר".

יונית כספי, מנכ"לית משותפת בחברת שמשון זליג, מתייחסת לתוכניות התחדשות עירונית במסגרת הסכמי הגג. "מדובר באחד המהלכים המרכזיים, העתידים להשפיע מהותית על שוק הנדל"ן", היא אומרת, "הכללת תוכניות פינוי-בינוי במסגרת הסכמי הגג תזרז מהותית את החייאת מרכזי הערים. אחד היתרונות במהלך זה הוא שבמסגרת הזכויות שיוקצו ליזמים הפועלים לקידום פרויקטים של התחדשות עירונית, הם יוכלו להגדיל את השטחים הציבוריים והירוקים".

באשר לדיור הציבורי, תוכננו תוכניות לא מעטות בתחום מאז כניסתו של גלנט למשרד הבינוי והשיכון. כך למשל השבוע נחתם הסכם להקמת 2,650 דירות ציבוריות על שטחי הסוכנות היהודית, ולפני כחודש דרש גלנט להקפיא את פינוי דיירי הדיור הציבורי. לדברי סגן שר הבינוי והשיכון, ח"כ ז'קי לוי, בשנה החולפת נרכשו 259 דירות ציבוריות לעומת 5 דירות בשנת 2014, כאשר 25 דירות מתוכן הן חדשות.

דיור ציבורי בת"א. 259 דירות ציבוריות נרכשו ברחבי הארץ השנה

התחדשות עירונית וענף השיפוצים

ואם כבר מדברים על התחדשות עירונית, השנה קמה בכנסת הרשות להתחדשות עירונית, המנוהלת על ידי ועדת הרפורמות בראשות ח"כ אלי כהן. רשות זו מקדמת תיקונים לחוק ההתחדשות העירונית, כגון הגדלת שטחי הבנייה במתחמי פינוי-בינוי, הקלות במיסוי לפרויקטים של התחדשות עירונית ושילוב של מיזמי תמ"א 38 גם בדירות של מערך הדיור הציבורי.

"אחד הצעדים המשמעותיים הוא הקמת רשות להתחדשות עירונית", אומר יקי אמסלם, מנכ"ל קבוצת אלמוג, "אמנם בפועל לא נערכו שינויים מהותיים, אך בשורה התחתונה רק גוף אחד שאחראי ברמה הארצית על הנושא יכול להניע תהליכים - במקום עשרות ועדות מקבילות". מאיר טל, מנכ"ל קבוצת כנען, מוסיף כי "צו השעה בנושא הוא הקמת רשות תכנון שתאשר תב"עות לפרויקטים בהליך מזורז של עד שנה. אם זה ייעשה, יהיה כאן מהפך של ממש, כי כיום אישור התב"ע לבדה לוקח 5 שנים לפחות".

לפי הלמ"ס, ב-9 החודשים הראשונים של 2015 החלה בניית 2,040 דירות בהתחדשות עירונית. לדברי אודי בלום, מנכ"ל מטרופוליס, מדובר בזינוק של 29% לעומת 2014, ובזינוק של 120% לעומת 2011. ואולם, בחודש האחרון התעוררה מחלוקת לגבי פרויקטים מסוג זה בעקבות חוות דעת של היועץ המשפטי לממשלה, שהובילה להקפאת הטיפול באישור פרויקטים של תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש).

פרויקט תמ"א 38 בר"ג. מצד אחד רשות להתחדשות עירונית, מצד שני בלבול במוסדות התכנון(צילום: ג'ורג' גינסבורג)

בלום חושש כי מצב זה יוביל לירידה בבנייה ב-2016. "כל עוד מקבלי ההחלטות לא יסייעו בהפחתת הרגולציה כדי לקדם פרויקטים, התחום ימשיך לפסוע בעצלתיים", הוא מזהיר. ליאור בכר, מנכ"ל ובעלי קבוצת בכר, מסכים עם הדברים. "הכרעת המועצה לתכנון ולבנייה לדחות את עמדת היועמ"ש משמעותית. אם היו מקבלים את עמדתו, כל הפרויקטים היו הופכים ללא כלכליים, פרויקטים קיימים היו נתקעים והדיירים היו מפסידים".

עו"ד ענת בירן, מומחית בדיני תכנון ובנייה, סבורה ש-2015 הייתה אחת השנים הגרועות מבחינת קידום התחדשות עירונית. לדבריה, "בתחילת השנה התמודדנו עם חוסר תפקוד של ועדות הערר המקומיות בגלל מצוקת כ"א ועיכוב באיוש יו"ר הוועדות. לאחר מכן נתקלנו בחוסר אחידות בהחלטות הוועדות, ששיאן בעמדת היועמ"ש לגבי אופן חישוב הזכויות הנוספות בפרויקטי תמ"א 38 - שהביאה לקיפאון. צריך לזכור שהנפגעים העיקריים הם הדיירים".

עו"ד יריב בר דיין, ממייסדי החברה לפיתוח והתחדשות עירונית, מתייחס גם הוא לכוחן של הוועדות המקומיות בתחום, אך בהיבט חיובי. "אחד המהלכים המשמעותיים השנה היה הענקת סמכויות למספר מצומצם של ועדות מקומיות ומינויין כוועדות עצמאיות. אלו הוסמכו לדון בתוכניות להתחדשות עירונית, אגב הענקת זכויות בנייה נוספות - הליכים שעד כה נדונו רק בסמכות הוועדות המחוזיות".

באשר לענף השיפוצים, מדובר היה בשנה לא פשוטה. לדברי ערן סיב, יו"ר התאחדות קבלני השיפוצים, המצב הכלכלי של משקי הבית הביא לירידה בכמות השיפוצים הגדולים, ומרבית המשפחות העדיפו להסתפק בשיפוצים קלים. "אם לא די בכך, 'אינתיפאדת הסכינים' גרמה למשבר בענף - מרבית המועסקים הם עובדים פלסטינים - מה שהוביל לירידה של כ-20% בהיקף הפעילות", הוא מודה.

אילוסטרציה. היקף השיפוצים ירד ב-20%, בין השאר בגלל המצב הביטחוני(צילום: shutterstock)

מחירי דירות והתחלות בנייה

על פי נתוני הלמ"ס, מאז 2007 ועד הרבעון השני של 2015 חלה עלייה של לא פחות מ-85.9% במחיר הממוצע של דירה בישראל. לאורך השנה דיווחו משרדי הממשלה השונים, ובהם משרדי האוצר, הבינוי והשיכון והמשפטים (השמאי הממשלתי הראשי) על ירידות מחירים לצד עליות.

"הפרסומים השונים בנוגע למחירי הדירות ב-2015 המחישו את הבעיה במשבר הדיור - המידע הלקוי שמקבלים קובעי המדיניות", טוען שגיא לנצ'נר, מנכ"ל ובעלי חברת ינוב. "בכל מקרה, מחירי הדירות עלו במהלך השנה. הסיבה לכך נובעת מביקושים גבוהים וירידה בהיצע, לאור העובדה שיזמים ממתינים עם רכישת קרקעות פרטיות ויציאה עם פרויקטים כדי לא להיפגע ממכרזי מחיר למשתכן".

שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין מחזקת את הדברים. "האירוע המרכזי הוא בחירת ממשלה חדשה, שקמה בין היתר על רקע הניסיונות לעצור את מחירי הדירות המשתוללים בשנים האחרונות", היא אומרת. "בניגוד לממשלות הקודמות ראינו התחלה מהירה ויישום תוכניות להורדת מחירים. אבל ההבטחות מוגזמות ותולות אצל ציבור הרוכשים תקוות מרחיקות לכת".

עמי בר משיח, מבעלי חברת אלמוגים החזקות, חושש מפני עליית מחירים דווקא בעקבות תוכנית מחיר למשתכן. "החלטת המדינה לשווק בחודשים הקרובים מכרזים בשיטה זו בלבד עלולה להוביל לחוסר הלימה בין הביקוש להיצע - מכיוון שההיצע בשנתיים הקרובות יהיה מיועד רק לזכאים", הוא מזהיר. "משפרי הדיור לא יוכלו לרכוש דירות חדשות כי לא יהיו כאלה במלאי, מה שיוביל לצוואר בקבוק שתמיד יוצר עליית מחירים".

מחירי הדירות קשורים ישירות להיצע וביקוש, ואחת הסיבות לעליות המחירים נעוצה בירידה בהתחלות הבנייה. במהלך השנה החולפת חלה ירידה של 20% בהתחלות בנייה לעומת 2014, למרות דיווחי הממשלה על אישור שיא של תוכניות בנייה במהלך השנה. "הבעיה היא שמצד אחד מדברים כל הזמן על תכנון, ומצד שני הממשלה לא מסוגלת לשמור על היקף התחלות הבנייה", טוען אריה בר, מנכ"ל מגדל טופ נדל"ן ולשעבר מנכ"ל משרדי השיכון, הפנים והתחבורה.

לדבריו, "עצם העובדה שהממשלה משווקת קרקעות לא בהכרח אומר שהקבלנים בונים יותר. רשות מקרקעי ישראל ומשרד האוצר שיווקו ב-2015 יותר קרקעות מאשר ב-2014, ועדיין ראינו ירידה בהתחלות בנייה. לצערי אנחנו חוזרים שוב על אותן טעויות של ראייה נקודתית ולא כוללת של משק הדיור כולו, שכולל דירות יד שנייה, דיור מוגן לקשישים ובנייה חדשה".

שיווקו יותר דירות, אבל נרשמה ירידה בהתחלות בנייה. כחלון ונתניהו(צילום: מרק ישראל סלם)

מכירת דירות וקבוצות רכישה

שנת 2015 הייתה שנת שיא במכירת דירות חדשות, במהלכה זינקו המכירות בכ-55% נכון להיום. אם שואלים את רוני כהן, מנכ"ל אלדר שיווק נדל"ן, גם אזורי הביקוש הורחבו. "יותר משקיעים וזוגות צעירים יצאו מגבולות גוש דן ויישובים כמו חדרה, אור עקיבא ובאר יעקב נכנסו למפת הביקושים", הוא אומר, "במרכז הארץ התחלנו לראות יותר פרויקטים שכללו דירות קטנות".

"2015 תיזכר כשנה של היפוך מגמות בשוק הנדל"ן", מוסיף ליאור רוט, מנכ"ל משגב לשיווק מתחמי מגורים, "הרי השנה החלה עם אובדן אמון הציבור ביכולת הממשלה להוזיל דירות אחרי ביטול מע"מ אפס והליכה לבחירות - מגמה שהתחלפה כאשר השר כחלון הודיע כי ביולי מס הרכישה למשקיעים יעלה - אז חלה הסתערות על השוק שהפכה את יוני לחודש עם היקף העסקאות הגדול בהיסטוריה של שוק הנדל"ן".

"השוק פשוט התפרץ ורוכשים רבים חזרו למשרדי המכירות", מסכים עם הדברים אושרי זפרני, סמנכ"ל השיווק בחברת גיא ודורון לוי, "אין ספק שהחלפת הממשלה הובילה למצב הזה". גם ערן רולס, יו"ר מרכז הבנייה הישראלי, סבור שהתוכניות הממשלתיות הן שהובילו לגידול במכירות. "מה שמעניין הוא שבניגוד לתוכנית מע"מ אפס, תוכנית מחר למשתכן לא יצרה קיפאון בשוק - וכרגע הביקושים לדירות נמשכים", הוא אומר.

אגב ביקושים לדירות, נראה שקבוצות הרכישה שמעט נעלמו מעל פני השטח - חזרו לתודעה. "הזוכים בשני המכרזים הגדולים של רשות מקרקעי ישראל השנה מבחינת היקף כספי היו קבוצות רכישה", אומרת חני הורוביץ, בעלת קבוצת הורוביץ. הורוביץ מתייחסת למכרזים במתחם הכנרית בקריה בתל-אביב ולקרקע בשכונת כרמי גת בקריית גת, שהכניסו למדינה מיליוני שקלים.

למרות זאת, צחי סופרין, מנכ"ל קבוצת סופרין, סבור שעדיין מדובר במגמה של צמצום במספר קבוצות הרכישה ביחס לשנים עברו. "יש חלוקה ברורה בין הקבוצות וקהלי היעד שלהן: קבוצות שפנו למכרזי רשות מקרקעי ישראל ומראש בחרו בציבור הצעירים או הזכאים; וקבוצות ותיקות הפועלות הן בתחום המגורים והן בתחום המשרדים", הוא מסביר.

משקיעי הנדל"ן ושוק השכירות

למרות הגידול במכירת דירות, ברבעון השלישי של 2015 נרשמה ירידה של לא פחות מ-70% ברכישת דירות על ידי משקיעים - בגלל העלת מס הרכישה. "אין ספק שאירוע המס המשמעותי השנה היה העלאת מס הרכישה למשקיעים", מציין יהודה כתב, מבעלי קבוצת כתב ויו"ר ועדת מיסוי בהתאחדות בוני הארץ (הקבלנים).

למרות זאת, דן ליברמן, מנכ"ל משותף ב-SDB, סבור שהמשקיעים לא יעלמו. "אולי הם יקנו פחות במרכז ויעבירו חלק ממשקל הרכישה מעבר לים, אבל רכישות משקיעים עדיין יקחו חלק - בעיקר בפריפריה". חנן שמש, יו"ר ומנכ"ל קרן הגשמה, מסכים. "2015 בהשקעות בנדל"ן הייתה שנה נוספת בה הריבית הנמוכה שלחה את המשקיעים לחפש אלטרנטיבות בחו"ל, בזמן שהממשלה עשתה צעדים להדיר אותם משוק הנדל"ן", הוא טוען.

רוני זוהר, שותף בקרן קפיטל פלטינום, מוסיף כי חלק מהמשקיעים הפסיקו לקנות נכסים במהלך השנה, והפכו ליזמים. "במקום דירה הם החלו לפנות לקרנות השקעה המשלימות הון עצמי ליזמים - תופעה די טובה לענף", כך לדבריו. גם יריב פז, מנכ"ל ובעלי קרן פז גרופ, מציין שמשקיעי נדל"ן רבים החלו להשקיע בחו"ל - מה שהשפיע על שוק השכירות ואף העלה את המחירים בכ-5% בממוצע.

אפרופו שוק השכירות, לדברי שמאי המקרקעין, עו"ד חיים מסילתי, בשנה החולפת מחירי השכירות עלו בכל הארץ. "אמנם בגוש דן הייתה יציבות יחסית, אך בפריפריה הם עלו בצורה חדה", הוא אומר, "משום שזוגות צעירים ישבו על הגדר בהמתנה לתוכניות הממשלה כמו מחיר מטרה ומחיר למשתכן והביקושים לדירות שכורות עלו".

נזכיר כי בקדנציה הקודמת ניסו שר האוצר דאז, יאיר לפיד, ושרת המשפטים לשעבר, ציפי לבני, לקדם חוק שכירות הוגנת. מאז החוק נתקע, אולם באחרונה הודיעו שרי האוצר והשיכון כי בכוונתם לקדם את החוק.