דירות יקרות, שכירות גבוהה. מה צפוי ב-2016

שנת 2015 הייתה רצופה בשינויים משמעותיים בענף הנדל"ן: החל משינויים פוליטיים במשרדי האוצר והשיכון וריכוז סמכויות התכנון, דרך קידום תוכניות ממשלתיות לצינון השוק לטובת מחוסרי דיור, ועד לצעדי מיסוי חריפים נגד משקיעים.

שיא במכירת דירות, המחירים עלו. סיכום שנה

כחלון: "עברנו את היעד של מחיר למשתכן"

היזמים על כחלון: "זורקים מספרים באוויר"

רק הבוקר (ב') כינס שר האוצר את קבינט הדיור כדי לסכם את השנה החולפת - אבל כעת נשאלת השאלה: מה צפוי לנו בענף בשנת 2016 שנכנסה זה עתה? בדקנו עם גורמי מקצוע מה התחזית שלהם לגבי מחירי הדירות, שכר הדירה, היקף המכירות ועוד. פרויקט מיוחד.

מחירי דירות: "המחירים יעלו בשיעור מתון"

שאולי לוטן, מנכ"ל ובעלי קבוצת משולם לוינשטין: "מחירי הדירות ברוב האזורים לא יפלו ואף יעלו בשיעור מתון של 3%-4% לשנה. יתכן שבאזורים שבהם הושלמו מכרזים במסלול מחיר למשתכן, עודף צפוי של היצע דירות זולות יגרום לירידת מחירים קלה וזמנית. אני סבור שתוכנית מחיר למשתכן בצורתה הנוכחית לא תוכל להתקיים לאורך זמן, ותגרום הן לבניית דירות נחותות והן לנפילות של קבלנים שהתפתו לקחת חלק בתוכנית זו".

יקי בריגה, מנכ"ל ובעלי חברת בריגה: "גם ב-2016 מחירי הדירות ימשיכו לעלות ולא נראה עצירה או ירידה. הפעולות לדיכוי המשקיעים ויצירת לחץ על היזמים יפחיתו את התחלות הבנייה - למעט אזורים נקודתיים בהם תמומש תוכנית מחיר למשתכן, שלדעתי אינה יכולה לעזור להפחית את מחירי המגורים בארץ".

רונן יפו, מנכ"ל חברת אלעד ישראל מגורים: "ב-2016 יהיה שוני במגמת מחירי הדיור באזורים השונים בארץ. בתל-אביב ובאזורי הביקוש במרכז המגמה תמשיך להיות כלפי מעלה. בפריפריה לעומת זאת תיתכן יציבות. אני לא צופה ירידת מחירים בישראל השנה. יש לזכור שעדיין קיים פער אדיר בין ההיצע לביקוש. נושא מחיר למשתכן נותן פתרון נקודתי לזוגות צעירים באזורים בהם למדינה יש קרקעות, אך לא בכל האזורים ובהיקפים נמוכים משמעותית מהביקושים".

ניסים בשן, מנכ"ל נכסים ובניין מגורים נוה: "ב-2016 נראה התייצבות במחירי הדירות עם נטייה לעליות. היצע הדירות עדיין אינו מספק את הביקושים, ומחיר למשתכן מהווה פתרון נקודתי. בחלק מהפרויקטים הם רק יגבירו את הביקושים, היות וברמות מחיר מסוימות הדירות הופכות לנגישות ובנות-השגה עבור זוגות שעד כה טרם ראו עצמם רוכשים דירה - כך שמעגל הביקושים צפוי להתרחב. הטיפול במחירי הדירות צריך להיות משולב בראייה מערכתית, שכוללת גם את מחירי הביצוע שכיום הם גבוהים מאוד ואת היכולת לייצר יותר דירות. לנושאים אלה עדיין לא נמצא פתרון".

נתי פריד, מנכ"ל קבוצת חג'ג': "לא ניתן לכלול את כל האזורים בארץ באותה מגמה. התשובה לכך תלויה במידה רבה ביכולת של הממשלה לייצר מגמה של היצע דירות במחירים נמוכים. מכיוון שבתל-אביב היכולת להשפיע על ההיצע לא קיימת - המחירים לא צפויים לרדת. לעומת זאת, אם באזורים אחרים יהיה שיווק מסיבי של קרקעות במחירים נמוכים, או שהמחירים המקסימליים של מחיר למשתכן יהיו נמוכים יחסית, לצד תנופה בפרויקטי פינוי-בינוי, ניתן יהיה לראות ירידה של עד 5%, שיכולה להגיע עד ל-10% באזורים שאינם תל-אביב והמרכז".

יגאל צמח, מנכ"ל חברת ברגרואין רזידנטיאל: "המחסור הקיים של כ-100 אלף דירות לא ייסגר בשנה הקרובה והביקושים יישארו ערים. המחירים יעלו במתינות עד 5% בעיקר בשוק הדירות של עד 5 מיליון שקלים. בשוק הדירות שעולות 5 מיליון שקלים ומעלה, שם אנו פועלים, תהיה התייצבות מחירים, כתוצאה משני גורמים: העלאת מס הרכישה, שמרחיקה משקיעים; וכן עלייה צפויה של הריבית בעולם, שתגיע גם לישראל בסופו של דבר. עלייה זו תעלה את מחיר המשכנתאות, וכפועל יוצא את כדאיות רכישת דירות להשקעה".

אוהד דנוס, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין: "הייתי מפריד בין המרכז לפריפריה. במרכז, באזורי הביקוש, תהיה יציבות מחירים עם נטייה לעליות קלות של עד 5%; ואילו בפריפריה תהיה התחלה של עליות מחירים לקראת סוף השנה, לאחר שיתברר שרק מעטים ומיוחדים הולכים ליהנות מתוכנית מחיר למשתכן".

אבישי בן חיים, מנכ"ל חברת רוטשטיין: "המחירים יעלו בכמה אחוזים מאחר שדבר לא קרה לגבי הגדלת כוח אדם מקצועי הדרוש בדחיפות לבנייה למגורים, והביורוקרטיה עדיין מהווה חסם משמעותי. חוזק השרשרת נמדד בחוליה החלשה, והיא עדיין נמצאת בוועדות המקומיות המנפיקות היתרי בנייה וטפסי 4. לא ראינו שום מהפכה בנושא, וצריך כזו. ללא רפורמה מעמיקה, גם אם יוציאו מחר לשוק קרקעות לבנייה של 100 אלף יחידות דיור, זה אולי יפעל במישור הפסיכולוגי לטווח קצר - אך בפועל מי שקובע את קצב הוצאת היתרי הבנייה, קובע את היצע הדירות בשוק".

מיקי זיסמן, מנכ"ל חברת קרדן נדל"ן: "לא נראה שינוי דרמטי במחירים ב-2016, מכייון שבכל מקרה, גם אם החלטות מתקבלות היום, עד שרואים תוצאות בשטח עוברות 3-5 שנים במקרה הטוב. לכן השפעה יהיה לראות רק אחרי כמה שנים. אם המגמה של השיווקים תימשך, ירידות מחירים נוכל לראות רק בשנים 2018-2019. לכל היותר בטווח הבינוני של השנה-שנתיים הקרובות נראה התמתנות במגמת העלייה".

שלמה גרופמן, יו"ר קרן פייר: "ב-2016 נראה עלייה של 2%-3% במחירי הדירות, בעיקר באזור המרכז ועלייה של 4% במחירי השכירות. יותר התחלות בנייה יהיו בפריפריה אבל לא בממדים שהממשלה מדברת עליהם ולכן תהיה עליית מחירים.

ארז כהן, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין: "ב-2016 יתכנו תיקוני מחירים כלפי מטה בשיעור של 2%-4%, אבל לא בכל מקום. הסיבות יהיו עלייה בהתחלות הבנייה, מגבלות על משכנתאות, הגדלת מס הרכישה והגעת מחירי הנדל"ן למיצוי. בשוק דירות היוקרה לא יירדו המחירים הן באזור הביקוש והן בפריפריה. כן ייתכנו ירידות בערים בעוטף גוש דן".

יריד דירות בת"א. גורמי הנדל"ן צופים עליות מחירים(צילום: ניצן דרור)

גובה שכר הדירה: "לא נראה ירידה בשכירות"

שאולי לוטן: "מגמת מחירי השכירות תישאר יציבה עם נטייה קלה לעלייה. ההרגשה היא כי לאור הריבית הנמוכה, יותר משפחות מנסות לרכוש דירות ולשלם משכנתא מאשר לשכור דירות. בעוד כשנתיים-שלוש, עם השלמת מחיר למשתכן, השוק יוצף בדירות רבות להשכרה. הסיבה לכך היא שכיום אין כלל קשר בין מיקום הדירה במחיר הנמוך בה תזכה משפחה כלשהי, למיקום האמיתי בה הדירה נדרשת. אני מניח שרובן הגדול של הדירות במחיר למשתכן ישמשו להשכרה ל-5 שנים, שהוא המינימום הנדרש בחוק, ואז הן ימכרו במחיר מלא".

יקי בריגה: "גם במחירי השכירויות לא נראה ירידה - אלא שמירה על יציבות. בשנים האחרונות מסתמנת עלייה במספר תושבי החוץ שמבצעים עלייה לארץ, מה שיגרור שוב חוסר ביחידות דיור בישראל. לדעתי הפתרון הוא הקלה על היזמים, קיצור תהליך הבנייה ותהליך הטרום-בנייה, על מנת לאפשר יותר היצע מהקיים היום".

רונן יפו: "הדירות הרבות שנרכשו על ידי משקיעים בשנים האחרונות אמורות היו לעזור לשמור על יציבות במחירי השכירות. הניסיון להקטין את נתח המשקיעים אמור להקטין את שוק השכירות ולגרור עליית מחירים. עם זאת, גם בנסיבות העלאת המסים למשקיעים, זו עדיין חלופת השקעה אטרקטיבית וסולידית. אני צופה שנראה עליית מחירים בשוק השכירות בעיקר באזורי הביקוש של מרכז הארץ".

ניסים בשן: "מחירי השכירות בשנה האחרונה עלו, והמגמה הזאת צפויה להיות גם ב-2016. גם כך התשואות יחסית נמוכות, והפתרון התחבורתי לחיבור הפריפריות למרכז הארץ עדיין רחוק מלתת מענה".

נתי פריד: "לא תהיה ירידה של מחירי השכירות, שכן ייקח מספר שנים עד שיבשילו המכרזים לדירות בנויות שיוצאים עכשיו. עד אז, להערכתנו, מחירי השכירות לא צפויים לרדת. בנוסף, לאור ההכבדה על המשקיעים, יקטן היקף דירות המשקיעים המהווים את הפוטנציאל לדירות להשכרה".

יגאל צמח: "בגין המחסור בדירות, בכל הארץ המחירים יעלו ב-2%-3%, ובתל-אביב המחירים ימשיכו לעלות בשיעור ניכר יותר של עד 5%".

אוהד דנוס: "ירידת כמות המשקיעים בשוק תביא למצב שבו בסוף 2016 יהיו חסרות בין 4,000-8,000 יחידות דיור להשכרה בכל רחבי הארץ. המשמעות היא עליות מחירים במרבית אזורי הביקוש העיקריים, מלוות בירידות קלות בפריפריה, שם יקנו רבים במחירי מחיר למשתכן, מתוך כוונה להשכיר את הדירות - דבר שיגרום להיצע נקודתי גבוה יחסית, דווקא היכן שאינו נדרש".

דירה להשכרה. גם כאן צפויות עליות(צילום: ירון ברנר)

התחלות בנייה: "אין אפשרות להגדיל את ההיקפים"

דרור תורן, משנה למנכ"ל אמריקה ישראל להשקעות: "ב-2016 אנו צפויים לראות גידול במספר הדירות המשווקות על ידי רשות מקרקעי ישראל, אך אני סקפטי שנראה גידול דומה בהתחלות הבנייה. הגורם לכך הוא חוסר היכולת של המדינה ורשויותיה, בין היתר מינהל התכנון והרשויות המקומיות, להתמודד עם כמות הקרקעות שהרשות מתכוונת לשווק, הן ברמת התקציבים לפיתוח והן ברמת לו"ז ליישום. רוב הקרקעות המשווקות כיום אינן ברמת תכנון שמאפשרת ליזמים לקבל היתר בנייה בשנה הקרובה. לכן ב-2016 קצב התחלות הבנייה יישמר ויהיה דומה לקצב ב-2015 אך ייתכן בהחלט כי ב-2017 נראה גידול מינורי בקצב זה".

שאולי לוטן: "ב-2016 נראה יותר התחלות בנייה, שכן מספר המגרשים ששווק היה גדול יותר. בנוסף, סביר שהלחץ להקטנת הבירוקרטיה והסרת המחסומים יישא פרי, והליך קבלת היתרי הבנייה יתקצר".

יקי בריגה: "אני לא חושב שנראה גידול בהתחלות הבנייה בארץ. האווירה הקיימת לא מוסיפה לביטחון היזמים, אשר חוששים להתחיל בניית פרויקטים חדשים. בשל כך, להערכתי הסיכוי להורדת המחירים הוא נמוך, למעט המקומות הנקודתיים שיקבלו עזרה זמנית בקרקעות מוזלות או בתוכנית מחיר למשתכן".

רונן יפו: "כולי תקווה שנראה יותר התחלות בנייה השנה, אך נראה כי מספר התחלות הבנייה נמוך יותר. מדיניות הממשלה אינה מעודדת התחלות בנייה באזורים בהם המדינה צפויה להוציא מכרזי מחיר למשתכן. התחלות הבנייה משקפות גם חלק גדול של דירות שכבר שווקו ולכן אינה קורלטיבית להיקף הדירות שיוצעו למכירה השנה".

נתי פריד: "עלייה בהתחלות הבנייה תלויה ביכולת הממשלה להביא 20 אלף עובדים, כפי שהובטח על ידה. ללא תוספת זו, לא יהיה ניתן להתחיל בהתחלות בנייה יותר מבשנה החולפת. המצב בהקשר זה הוא קריטי וראוי לטפל בו לפני כל דבר אחר. אין אפשרות היום בישראל להגדיל את היקפי הבנייה".

יגאל צמח: "ב-2016 נראה יותר התחלות בנייה. המגמה של המדינה ומדיניות הממשלה להפשיר קרקעות תתגבר. זה ישפיע כמובן על התחלות הבנייה".

אוהד דנוס: "בשנה הבאה לא חל כל שינוי שובר שיוויון, ולכן כנראה שנראה את אותה הכמות של התחלות בנייה. לא צפויה דרמה גדולה בתחום זה, ואם יצליחו להגיע ל-50 אלף דירות בשנה, זה כבר יהיה הישג".

בנייה בבאר שבע. לא צפויה תוספת מסיבית(צילום: הרצל יוסף)

היקף מכירות: "שנה מבלבלת ומבולבלת"

שאולי לוטן: "מבחינת מכירת דירות, אין ספק ש-2016 תהיה שנת שיא שכן כל אותן אלפי יחידות שרשות מקרקעי ישראל משווקת ימכרו במהירות. אם עד עתה פיזר היזם את מכירת הדירות על פני תקופת הבנייה, מתוך תקווה שמחירן יעלה על ציר הזמן, עתה עם קביעת מחיר מקסימלי לא יהיה טעם שלא למכור אותן".

יקי בריגה: "היקף המכירות לא יעלה והשוק ישמור על יציבות, אך נתונים אלו עלולים להטעות בשל מכירת דירות של מחיר למשתכן, ופרויקטים אזוריים נקודתיים אשר לא נלקחים בחשבון. יחד איתם אפשר לומר שגם השנה נראה שיא ברכישת דירות".

רונן יפו: "שנת 2015 הייתה שנת שיא, ולדעתי שנת 2016 תהיה מתונה יותר עקב צמצום מלאים וקיטון בהתחלות בנייה".

ניסים בשן: "כנראה ש-2016 תהיה דומה מאוד ל-2015, גם בביקוש לדירות וגם במחירי הדירות. ייתכן שמפת הביקושים מעט תשתנה לאור מכירת פרויקטים במחיר למשתכן".

נתי פריד: "שנת 2015 הייתה שנת שיא במכירת דירות, במיוחד ביחס ל-2014. ללא שיווק מסיבי בתחילת השנה של מכרזי מחיר למשתכן ותחילת שיווקם על ידי החברות הזוכות, ב-2016 לא צפוי שהיקף מכירת הדירות החדשות יעלה על 2015".

אוהד דנוס: "2016 עומדת להיות שנה מבולבלת ומבלבלת. אין ספק שדירות מחיר למשתכן, היכן שייצאו, יחטפו ולכאורה יורידו את מחירי הדירות בישובים בהם ישווקו. אבל הירידה הזו תהיה מלאכותית, כשרק הזכאים יהנו ממנה. דירות מחיר למשתכן, שיהיו בהכרח מוצר נחות יותר ביחס לסביבתן, ייכנסו לאחר המכירה להקפאה של 5 שנים ולא ימשיכו להשפיע על השוק. יתר הציבור, כולל אלו שלא זכו בהגרלות, ישלמו מן הסתם יותר, לאחר תקופת המתנה מסוימת שלא תביא בשורה. ביום שתימכר הדירה הראשונה במחיר למשתכן, יווצרו בישראל שני שווקים מקבילים: שוק הזכאים (25% מרוכשי הדירות) וכל היתר. לצערי, החלחול של ירידות המחירים לשוק העיקרי תהיה מוגבלת מאוד, וזאת מאחר ושהדירו את רגלי משפרי הדיור מתכנית מחיר למשתכן".

מחפשים דירות. יקנו יותר או פחות? יש כאן חילוקי דעות(צילום: עינת זקריה/פרומיסלנד)

דירות להשקעה: "המשקיעים לא יעלמו"

רחלי בריזל, סמנכ"לית בחברת אשדר מקבוצת אשטרום: "למרות שב-2015 חלה ירידה בעסקאות משקיעים, הם לא יעלמו מהשוק. השאלה האמיתית היא האם העלאת מס הרכישה באמת מרתיעה - משקיע שקיבל תשואה של 3% על דירה שהוציא לשוק השכירויות, התשואה שלו לאחר ייקור מס הרכישה ב-2% לא באמת תפגע, ובכל מקרה מדובר בשיעור מינורי בלבד. משקיעים רבים נרתעים מלהשקיע כספם בשוק ההון, לנוכח חוסר יציבות הבורסות, דמי הניהול הגבוהים של קופות הגמל והפנסיה והריבית הנמוכה. מצד שני, ריבית זו יוצרת הזדמנות מצוינת לרכישת דירה. הירידה היא זמנית בלבד ותתקן את עצמה".

שאולי לוטן: "איני חושב שהכבדת המיסוי תגרום להיעלמות משקיעי הנדל"ן משוק הדיור. דירות להשקעה מהוות אפיק השקעה ארוך שנים, רווחי ברוב המקרים, ובעיקר שומר על ערך ההשקעה. אולי תהיה ירידה זמנית בהיקף הרכישות, אך לאורך תקופת השקעה ארוכה אני לא רואה לה תחליף".

יקי בריגה: "אני לא צופה עלייה בסגמנט הדירות להשקעה, אבל אני גם לא רואה ירידה או היעלמות של סגמנט זה. השקעה בנדל"ן היא השקעה לטווח ארוך ואין כיום תחליף באפיקים אחרים".

רונן יפו: "היעלמות של המשקיעים לא תהיה. החלופות העומדות בפני משקיעים/חוסכים בסביבת ריבית נמוכה הן מועטות, ונראה כי עדיין השקעה בדירה היא אטרקטיבית. מה גם שסגמנט זה חשוב כיוון שהוא מזין את שוק השכירות שגם ככה במצבו הנוכחי לא נותן מענה מספק".

ניסים בשן: "המשקיעים ימשיכו להוות כ-25% מהשוק. גם כשמסתכלים לאחור, מחירי הדירות עלו בשנים האחרונות - ועדיין משקיעים רכשו דירות, בין היתר, בשל הריבית הנמוכה ובשל העובדה שהשקעה בדירת מגורים היא השקעה סולידית".

יגאל צמח: "אנו רואים שיש ירידה ודאית של משקיעים בשוק המגורים, בגין העלאת מדרגות מס הרכישה. לדעתי, המשקיעים ינתבו את השקעותיהם להשקעה ישירה במשרדים (עם תשואה של כ-7%, אך בנזילות נמוכה) וקרנות ריט (שיתנו תשואה של כ-5% אך עם נזילות גבוהה).

נתי פריד: "ההכבדה על המשקיעים בוצעה בשנים עברו, והיקף המשקיעים לא יקטן מההיקף הקיים כיום, שקטן כבר היום יחסית לשנים קודמות. זאת משום שלא צפוי שינוי בהיקף המסים המשולמים על ידי המשקיעים כיום, ומנגד חלופות ההשקעה של המשקיעים הן דלות".

אוהד דנוס: "המשקיעים לא ייעלמו. הם ימשיכו לקנות ולהעלות מחירים במקומות הזולים יותר. באזורי הביקוש כבר היום מוצאים פתרונות שונים, כשברור שבסביבת ריבית נמוכה, חלק נכבד מהמשקיעים פשוט יתרגלו לרמת המיסוי החדשה".