באיזו עיר יש פער של 230% במחירי הדירות?

אחת הבעיות המרכזיות במדינת ישראל היא הפער בין עשירים לעניים. החל משנות ה-90 של המאה הקודמת הפערים גדלו באופן ניכר, ועל פי דו"ח העוני שפורסם בחודש שעבר על ידי המוסד לביטוח לאומי, 1.7 מיליון מאזרחי ישראל חיים מתחת לקו העוני. אחד הביטויים הבולטים של תופעה זו הוא אי שוויון מרחבי בין מטרופולינים, בין אזורים עירוניים לכפריים, בין ישובים וגם בתחומי הערים עצמן - שמוביל, בין השאר, לפערים עצומים במחירי הנדל"ן.

דירות יקרות, שכירות גבוהה. מה צפוי ב-2016

שיא במכירת דירות, המחירים עלו. סיכום שנה

סקירה מיוחדת שערכה עבור ynet חברת סביבות מגורים, המתמחה בייעוץ כלכלי-אורבני, בחנה את הפערים במחירי דירות ב-6 ערים מרכזיות ברחבי הארץ. התוצאות עגומות: הבדלים של יותר מ-200% במחירי נכסים למגורים בשכונות יוקרה לעומת שכונות מצוקה. "כיום ישראל היא אחת המדינות שסובלות מאי-שוויון כלכלי גבוה ביותר מבין מדינות המערב", מסביר את הממצאים מתכנן הערים אלון גרינברג, מנכ"ל החברה שערכה את המחקר.

התבנית המרחבית של הערים נקבעת במידה רבה על ידי הכנסות משקי הבית, שהחלטות המיקום שלהם בעיר תלויות ביכולתם לרכוש יחידת דיור באזור מסוים. לדברי גרינברג, הפערים נמדדים גם בהון האנושי, הפעילות הכלכלית, איכות השירותים ורמת הבינוי והתשתיות. אבל בשורה התחתונה, "יש ערים שבעצם נוצרו בהן שני שוקי נדל"ן נפרדים - לעשירים ולעניים". 

באופן טבעי, מי שיכול להרשות לעצמו לרכוש דירה באזורים יקרים יותר בעיר, בדרך כלל גם יעשה זאת בפועל. "משפחה מבוססת מחיפה כנראה שלא תרכוש דירה למגורים בעיר התחתית; ועורך דין תל-אביבי מצליח לא יבחר דווקא בשכונת התקווה, שמחירי הדירות בה עומדים על כשליש ביחס לשכונת כוכב הצפון", ממשיך גרינברג.

הפערים הכי גבוהים - בחיפה

בתל-אביב הפערים הם מהגבוהים בארץ. "בערים גדולות וגלובליות כמו תל-אביב, אי-השוויון המרחבי בולט יותר, מפני שהן נותנות מענה והזדמנויות לאוכלוסיות רבות ומגוונות", הוא אומר. על פי הבדיקה, בשכונת כוכב הצפון, הנהנית מדירוג חברתי-כלכלי (סוציו-אקונומי) של 10 מתוך 10, דירת 4 חדרים עולה 3.950 מיליון שקל. לעומת זאת, בשכונת התקווה, שבה המדד החברתי-כלכלי הוא 3 מתוך 10, דירה דומה עולה 1.220 מיליון שקל. מדובר בפער של 224% במחירי הדירות בין שתי השכונות.

עוד עולה מהבדיקה כי בשכונת נת/600 בנתניה, המכונה גם שכונת נוף הטיילת ונהנית מדירוג חברתי-כלכלי של 8 מתוך 10, דירת 4 חדרים עולה 2.7 מיליון שקל; זאת לעומת שכונת דורה, המכונה גם רמת ידין, שהמדד שלה הוא 3 מתוך 10 ודירה דומה עולה בה 1.150 מיליון שקל - פער של 135%.

בירושלים, דירת 4 חדרים בשכונת המושבה הגרמנית, שנהנית מדד חברתי-כלכלי של 8 מתוך 10, עולה כ-3.5 מיליון שקל בממוצע. בשכונת נווה יעקב, לעומת זאת, שבה המדד החברתי-כלכלי הוא 2 מתוך 10, דירה דומה עולה 1.330 מיליון שקל - פער של 163%.

בשכונת כרמליה בחיפה, הנהנית מדירוג חברתי-כלכלי של 9 מתוך 10 לפי הבדיקה, דירת 4 חדרים עולה 1.670 מיליון שקל בממוצע - לעומת 500 אלף שקל בלבד בשכונת חליסה. בשכונה זו הדירוג החברתי-כלכלי הוא 2 מתוך 10 והפער - לא פחות מ-234%.

באשדוד, דירת 4 חדרים ברובע מע"ר (מרכז עסקים ראשי) דרום, שנהנה מדירוג חברתי-כלכלי של 7 מתוך 10, עולה 1.8 מיליון שקל. ואילו ברובע ב' בעיר, שבו המדד החברתי-כלכלי עומד על 3 מתוך 10, דירה דומה עולה 900 אלף שקל בממוצע - פער של 100%.

מהבדיקה עולה עוד כי ביישוב יהוד-מונסון יש פער של 63% בין מחירי דירות 4 חדרים בשתי שכונות. כך, בשכונת נווה מונסון, הנהנית מדירוג חברתי-כלכלי של 9 מתוך 10, עולה דירה כזו 2.150 מיליון שקל. במרכז העיר, לעומת זאת, שם נמדד מדד חברתי-כלכלי של בין 5-6, דירה דומה עולה 1.320 מיליון שקל.

שכונות שינה או מציאות נדל"נית חדשה?

"מקור נוסף לפערים בתוך הערים - והדבר נכון במיוחד לישראל - הוא הפריסה המרחבית שלהן והקומפקטיות הנמוכה שלהן", אומר גרינברג. "עקב סיבות שונות, הערים בארץ מתרחבות לקצה הגבולות המוניציפליים שלהן, לעתים קרובות ללא נקודות מגע בין השכונות. היעדר הממשק יוצר בידול פיזי וחברתי בין חלקי העיר".

גרינברג מדגים את המקרה של עפולה. "העיר מורכבת משני מקבצים אורבניים נפרדים, האחד בדרום-מערב (לכאורה מרכז העיר) והשני בצפון-מזרח", הוא מציין. "מחבר ביניהם רק כביש 65, והמרחק בין שני המקבצים עומד על לא פחות מ-3 קילומטרים. עד לאחרונה כמעט ולא היה פיתוח לאורך הכביש (למעט בית חולים העמק), ורק כיום נבנה שם רובע יזרעאל, שאחת ממטרותיו היא חיבור שני חלקי העיר. הניתוק הגיאוגרפי מקטין את ההיתכנות להעמדת שירותי תחבורה ציבורית ראויים".

גם תכנון שכונות פרבריות חדשות מעצים אי-שוויון מרחבי בערים, אותן מגדיר גרינברג "שכונות שינה". לדבריו, אזורים אלו מושכים אוכלוסייה הומוגנית למדי: משפחות עם ילדים ממעמד הביניים ומעלה, המחזיקות רכב אחד לפחות. אבל רווקים, קשישים, סטודנטים ועניים לרוב לא ימצאו שם את מקומם, כי הם לא יקבלו מענה לצרכיהם, אורח חייהם או היכולות הפיננסיות שלהם. "כך יוצא שבמרכזים הוותיקים של הערים מתגוררת אוכלוסייה מסוג מסוים, ובשולי העיר אוכלוסייה מסוג אחר", הוא אומר.

לאי-שוויון האורבני-מרחבי מלווים גם מאפיינים אתניים. הערים נחשבות לכור ההיתוך של הציוויליזציה המודרנית, אך בפועל רמת ההיטמעות של אנשים מרקעים תרבותיים ודתיים שונים היא מוגבלת למדי. "ישראל היא מדינת מהגרים, ומהגרים נוטים להתקבץ בשכונות יחד עם חברים אחרים מאותה קבוצה אתנית", הוא אומר. "כך נוצרו בעבר עשרות שכונות הומוגניות, שבחלק מהמקרים אפילו שמן מעיד על הרכב האוכלוסייה בהן: המושבה הגרמנית בחיפה, כרם התימנים בתל-אביב ושיכון הרומנים בנתניה".

בחיפה, אי-שוויון מרחבי מתבטא, בין השאר, בריכוזים של האוכלוסייה הערבית, אך הביטוי העיקרי הוא טופוגרפי - העניים יותר למטה, בעיר התחתית; והעשירים יותר למעלה, על הכרמל. "העיר התחתית בחיפה סבלה שנים מתדמית לא מחמיאה. אפשר לומר שחיפה הייתה בין הערים היחידות בעולם שהקרבה והנוף לים התבטאה בצורה שלילית, ובמקום שהדירות הסמוכות לה יהיו יקרות, הן היו זולות ולא אטרקטיביות", אומרת יפה סדן, סמנכ"לית השיווק בחברת יוסי אברהמי הבונה פרויקטים למגורים בעיר.

העיר התחתית בחיפה. מתעוררת למציאות נדל"נית חדשה(צילום: אסף קמר)

לדבריה, "כעת היא הופכת את פניה ומתעוררת למציאות נדל"נית חדשה והעיר התחתית עוברת מהפך. פרויקט חדש, המושק שם לאחר שנים של חוסרים בבנייה, הפך להיות אטרקטיבי וחיפאים עומדים בתור כדי לקנות שם דירות". איך קרה השינוי? סדן מסבירה כי "הוא נולד בעקבות שינויים מרעננים ומשמעותיים בפיתוח העיר, כגון שיפור במערך התחבורה, הוספת בתי מלון, שיקום אזור המושבה הגרמנית ומשיכת חברות ענק כמו גוגל ואינטל לפארק הטכנולוגיה".

הקשר בין ותק השכונה לרמה הכלכלית שלה

גם לעשירים "מובלעות" משלהם. ב-20 השנים האחרונות רואים בישראל תופעה הולכת וגוברת של הקמת שכונות יוקרה וקהילות מגודרות, השומרות על פרטיותן ומונעות כניסה מאורחים לא רצויים. לדברי גרינברג, "מפורסם במיוחד המקרה של גבעת אנדרומדה ביפו שנבנתה בתחילת שנות האלפיים כשכונה סגורה ויוקרתית בלב יפו, אנטיתזה לסביבה שבה היא ממוקמת".

בערי חוף כמו נתניה, בת ים ואשדוד, שבעבר נחשבו הומוגניות יחסית, נבנות כיום שכונות יוקרה על קו החוף, המושכות אוכלוסייה מבוססת ומעמידות רף חדש של אי-שוויון בין חלקי העיר. "במקרה של נתניה, למשל, מגדלי היוקרה יצאו משכונת עיר ימים לאזורים יוקרתיים נוספים כמו מתחם נת/600, בשל הביקושים לדיור יוקרה על קו החוף", מדגיש חנן סגל מחברת דיזנגוף סחר, "מדובר למעשה בשכונה מבודדת עם חברה בוגרת של משפחות מבוססות וילדיהם המתגברים, משפרי דיור ויהודים מחו"ל - בעיקר מצרפת ומחבר העמים".

אשדוד היא דוגמא לקשר הישיר שיש בארץ בין ותק השכונה לרמתה. לדברי גרינברג, מאז הקמתה היא התפתחה מכיוון צפון לדרום, והשכונות הוותיקות בצפון העיר הן כיום החלשות ביותר ובעלות הדירוג הסוציו-אקונומי הנמוך ביותר - ומכאן נתוני הבדיקה לפיהם הפער בין מחירי הדירות ברובע מע"ר דרום לבין רובע ב' עומד על כ-100%. "רובע המע"ר הוא עתודת הקרקע האחרונה שנותרה לבנייה במרכז אשדוד, ומרכז את עיקר פעילות הבנייה בעיר", מסביר נסים אחיעזרא, מנכ"ל חברת אחים דוניץ הבונה בשכונה. "גם מיקומה לצד המרינה משפיע על המחיר".

אשדוד. השכונות החדשות מבוקשות, השכונות הוותיקות - חלשות(צילום: אבי רוקח)

בניגוד לאשדוד, ביהוד-מונוסון אי-שוויון מרחבי לא נוצר דרך התפתחות טבעית של העיר, אלא דווקא בעקבות אקט מלאכותי. לדברי גרינברג, ב-2003 יהוד אוחדה עם נווה מונוסון, בעלת המוניטין, מהלך שיצר רובע אוטונומי בשטחה המוניציפלי של העיר, שגם מופרד פיזית מיהוד באמצעות כביש בין עירוני. לדברי סמי מצלאוי, מנכ"ל ובעלי חברת מצלאוי הבונה בשכונה, "איחוד הרשויות מהווה עד היום מודל לאיחוד רשויות מוצלח. האיחוד הביא רוח חדשה לעיר וגרם לה להיות מגוונת, הן במרקם הסוציו-אקונומי והן בקהילה אורבנית".

לעיריות, לכאורה, ישנם כלים לצמצום הפערים הפנים עירוניים, למשל דרך מיסוי דיפרנציאלי (ארנונה גבוהה יותר בשכונות מבוססות); או תיעדוף של שכונות חלשות בהקצאת משאבים. אבל לדברי גרינברג - במציאות זה לא תמיד עובד, בין השאר עקב העובדה שאוכלוסיות בשכונות חזקות נוטות להתאגד ביעילות רבה יותר, וכוחן הפוליטי והשפעתן על העירייה גבוהים יותר. "יוצא מכך, שהתשתיות והשירותים הניתנים בשכונות חלשות הם באיכות ירודה", הוא מציין.

למרות זאת, אפשר למצוא אופטימיות, לפחות בקרב היזמים. "חרף הפער של 163% בין שתי השכונות שנבדקו בירושלים, הוא צפוי להצטמצם בשנים הקרובות", טוען אוהד סבן, סמנכ"ל חברת דונה הבונה בנווה יעקב. לדבריו, "בשכונה זו חלה התעוררות בנייה לאחר שנים ארוכות של קיפאון ולכן אנו רואים ביקושים גדולים. גם הרכבת הקלה שעתידה לעבור בשכונה תוסיף לביקושים ותשביח את מחירי הדירות באזור".