התקרה התמוטטה, דיירת בדמי מפתח תשלם?

הזנחה ממושכת, רטיבות בגג הבניין וסדקים בתקרה הובילו לבסוף לקריסה של חלקים כבדים מתקרת המטבח בדירה בדמי מפתח במרכז הארץ. בפנייה במייל האדום סיפרה ל-ynet ס' כי חמותה, המתגוררת בקומה העליונה בבניין כדיירת מוגנת בשכירות, לא נפגעה מקריסת התקרה בדרך נס. "בסוף השבוע התקרה קרסה. אמו של בעלי מתגוררת בדמי מפתח עם בעל דירה שמזניח את הבית, כנראה כי הוא רוצה שהיא תצא מהדירה", היא טוענת.

כתבות נוספות על ליקויי בנייה בערוץ הנדל"ן :

ליקויי בנייה: סכנת החיפויים המתעופפים

קונים דירה חדשה? תתכוננו לליקויי הבנייה

נזילה וריצוף שבור: כשהקבלנים לא רצים לתקן

לדברי ס', במשך שנים רבות התריעה האישה על רטיבות בתקרה, "ובעל הבית שלח בעל מקצוע מטעמו, אבל זה היה טיפול קלוקל, שהביא למצב שבו התקרה החלה להיסדק וחלקים ממנה החלו ליפול. בעל הבית אפילו היה בדירה וראה את המצב - אך לא עשה דבר", היא טוענת, "שלא לדבר על התנערות מאחריות, סחבת ויחס מזלזל". למעשה, היא מוסיפה, בעל הבית טען כי מאחר שמדובר בדיירות מוגנת, לפי הסכם השכירות - על הדיירת לשאת בעלות השיפוץ.

שכירות מוגנת שונה בתכלית משכירות "רגילה". "בעוד שכירות רגילה נחשבת כזכות קניינית, שכירות מוגנת - שבה מחזיק דייר במושכר מכוח ההגנה המוענקת לו על ידי דיני הגנת הדייר - הזכות הנתונה לו אינה נחשבת זכות חוזית במהותה, כי אם זכות לדיירות, אשר מקורה הנורמטיבי מצוי בחוק, ובו בלבד", מסביר עו"ד אלון אבלה, מומחה בנדל"ן ובמשפט אזרחי.

חלקי תקרת המטבח שהתמוטטה

דמי מפתח - מתקופת המנדט הבריטי

לדברי עו"ד אבלה, יסודות הדיירות המוגנת נעוצים עוד בימי השלטון המנדטורי הבריטי ותנאי השוק דאז, שנוצרה באמצעות שני נדבכים עיקריים: האחד, זכות חזקה מלפני שנת 1948; והשני, תשלום דמי מפתח - תשלום חלקי ששילם השוכר לבעל הדירה מסך מחיר הנכס כולו, כך שיתרת הסכום שלא שולמה על ידו תשלום לאורך שנים כדמי שכירות מוגנים, מפוקחים וזולים.

אלא שבמצב כיום, אומר עו"ד אבלה, שבו שוק הנדל"ן השתנה, נוצר מצב שבו דייר משלם דמי שכירות נמוכים בצורה בלתי סבירה - בעוד דמי השכירות הריאליים לנכס עולים הרבה יותר. הבעיה היא שמבחינה משפטית, טרם מצא המחוקק דרך להסדיר סוגיה זו, והוא משאיר את פתרונה לכוחות השוק.

"ייתכן שזו הסיבה שבעל הבית ביצע עבודות קוסמטיות בלבד, עד שיום אחד קרסה תקרת הדירה", ממשיך עו"ד אבלה. "מניעיו מובנים - הוא כבעלים מעוניין שהשוכרת המוגנת תתפנה מהדירה, כדי שהוא יוכל להשכירה בשכירות חופשית ובשיעור ריאלי, ולא להסתפק בדמי שכירות מוגנים שערכם נמוך".

החוק קובע: בעל הבית חייב לתקן

יחד עם זאת, אין זה אומר שהדיירת חייבת בעלות השיפוץ. לדברי אבלה, חוק הגנת הדייר קובע כי בעל הבית חייב לתקן את התיקונים הדרושים להחזקת הבית במצב תקין וראוי לשימוש, חוץ מתיקונים באותם חלקי הבית שהם בשימושו הייחודי של הדייר.

עוד קובע החוק כי הוצאות התיקונים שבעל הבית חייב בעשייתן יחולו מחציתן על בעל הבית ומחציתן על הדייר. זאת להבדיל מתיקונים בחלקי הבית שהם בשימושו הייחודי של הדייר, אשר האחריות לביצועם מוטלת על הדייר. תקנות הגנת הדייר אף קובעות את חלקי הבניין אותם חייב בעל הדירה לשפץ, כדוגמת קירות חוץ, הגג ומתקניו, אינסטלציה וחלקים אחרים.

"מכאן, שמרגע שיוכח שקריסת התקרה בדירת הדיירת נגרמה עקב נזילות המים מגג הבניין - תחול חובת התיקון על בעל הדירה; אולם עלות התיקון תחול הן על הדייר והן על הבעלים באופן שווה", הוא מסביר. "במקרה שבו ימאן הבעלים לתקן את הפגמים שנוצרו, נותן החוק מענה של סעד עצמי לדייר, לפיו הוא יוכל לתקן את הפגום ולדרוש מהבעלים שיפוי והחזר חלקו בתשלום".

אבלה מציין כי בנוסף עומדים לדייר סעדים נוספים כנגד בעל הדירה, כגון הגשת בקשה למתן צו "עשה", לפיו יחייב בית המשפט את הבעלים בביצוע עבודות השיפוץ הנדרשות; פיצוי עבור גרימת נזקים; פיצוי בגין הפרת חובה חקוקה; פיצוי לא ממוני בגין עגמת נפש; פיצוי תשלום דמי שכירות; ודיור חלופי במקום שבו הדייר נאלץ לצאת מהנכס בתקופת שיפוצו.

"הבעלים יכול לטעון שהנזק נגרם בחלק בנכס שהוא בשימוש ייחודי של הדייר, אולם נקבע בפסיקה שבמקרה בו נוצרו הליקויים כתוצאה מתחזוקה לקויה של הבניין - חובת התיקון מוטלת על בעל הבית, גם אם הם נמצאים בחלק שבשימושו הייחודי של הדייר", הוא מוסיף.