דירת מגורים בירושה חייבת במס? מדריך
אם אתם מעוניינים למכור נכס שקיבלתם בירושה או לחלק אותו בין היורשים, עליכם להעביר את הדירה לבעלותכם בצורה מסודרת. איך עושים את זה?
לא חשבתם על החיים אחרי מותו של סב המשפחה - אבל כעת הוא הלך לעולמו והוריש לכם את הדירה שבה התגורר כל חייו. במידה שאתם מעוניינים למכור את הנכס, נשאלת השאלה האם יש צורך בתשלום מס וכיצד יש לחלק אותו בין היורשים. לפניכם כמה פעולות שעליכם לבצע על מנת להעביר את הדירה לבעלותכם בצורה מסודרת.
מדריכים נוספים בערוץ הנדל"ן של ynet:
קונים בית? אל תמהרו לחתום על זכרון דברים
רישום בטאבו כשקונים דירה - למה זה חשוב?
שווי הדירה יעלה? מדריך למשקיע המתחיל
תחילה, עליכם לבחון האם סבכם הותיר אחריו צוואה הקובעת כיצד יחולק רכושו. כאשר לא נכתבה צוואה, העיזבון יחולק בין היורשים על פי דין ובהתאם לחוק ותקנות הירושה. כאשר נותרה צוואה, יחולק הרכוש על פי הוראות הצוואה.
לאחר מכן, עליכם לפנות לרשם לענייני ירושה על מנת לקבל צו קיום צוואה או צו ירושה בהתאם למקרה הרלוונטי, כאשר אזור הסמכות נקבע לפי מקום מגורי המוריש. באתר האפוטרופוס הכללי והכונס הרשמי ניתן ללמוד אודות כלל המסמכים הנדרשים, לאיזו לשכה יש לפנות, מהן האגרות שיש לשלם, באילו מקרים ניתן לשלוח את הבקשה באופן מקוון ועוד.
חשוב לציין שסעיף 4 לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי הורשה איננה נחשבת כמכירת מקרקעין. כלומר, אין חבות מס - שבח או רכישה - בגין הירושה והעברת הזכות במקרקעין. כמו כן, חשוב לשים לב שכאשר אתם יורשים יחדיו מספר נכסים, פעמים רבות לכל יורש יהיה חלק יחסי בכל נכס. החוק קובע כי כאשר היורשים מעוניינים לחלק ביניהם את הנכסים, מדובר על מכירת זכות ועל כן פעולה זו תחויב במס שבח ומס רכישה.
על מנת להימנע מתשלום מס, עליכם לפעול לפי סעיף 5(ג)(4) לחוק. לפי סעיף זה, כאשר התקיימו מספר תנאים - יכולים היורשים לחלק ביניהם את חלקם בעיזבון ללא תשלום מס: על שינוי חלוקת העיזבון להתרחש לפני שהנכסים חולקו בפועל בין היורשים. כדי להבין האם הנכסים חולקו בפועל, יש לבחון את התנהגות היורשים. כך לדוגמא, מקום בו אחד היורשים עבר להתגורר בדירה, אומר כי הנכסים חולקו בפועל.
בנוסף, בחלוקה החדשה לא ניתנה כל תמורה שאינה נמנית עם נכסי העיזבון. כלומר, אחד מכם יכול להעביר כספים אשר קיבל מהירושה בתמורה לחלק של יורש אחר בדירה. כמו כן, התמורה יכולה להיות ויתור על חלק בדירה אחת, על מנת לקבל זכויות בדירה אחרת.
האם יש לשלם מס שבח בגין מכירת הדירה?
כעת, לאחר שחולקו הנכסים והתקבל הצו, ומאחר שאין כל תשלום מס, תצטרכו להגיש ללשכת רישום מקרקעין "בקשה לרישום הסכם שיתוף/הורשה/הסכם חלוקת עיזבון". לבקשה יש לצרף את הצו המקורי, הסכם חלוקת עיזבון ואישור על תשלום אגרה. יהיו מקרים בהם נדרשים מסמכים נוספים, ועל כן טרם ההגשה יש להיכנס לאתר משרד המשפטים - תדריך להגשת בקשה לרישום הורשה, ולוודא מהם המסמכים הנדרשים.
בשעה טובה, לאחר שנכס המקרקעין עבר לבעלותכם, ובמידה שאתם מעוניינים למכור אותו, יש לבחון האם עליכם לשלם מס שבח בגין המכירה. סעיף 49(ב)(5) לחוק קובע כי כאשר מתקיימים התנאים הבאים, המכירה תהיה פטורה ממס שבח: הנכס הוא דירת מגורים מזכה (ממס); מוכר הדירה הוא בן זוג או צאצא של המוריש או בן הזוג של הצאצא; הדירה הייתה דירתו היחידה של המוריש; אם המוריש היה בחיים והיה מוכר את הנכס, הוא היה זכאי לפטור ממס שבח.
המשמעות היא שאתם נכנסים בנעליו של המוריש, ועל כן אתם זכאים לקבל את הפטור לו היה זכאי סבכם אילו היה בחיים. לשם קבלת פטור זה, אין כל חשיבות למספר הדירות שאתם מחזיקים.
החזקת נכס שעבר אליכם בירושה אינה פוגעת בזכותכם לקבל פטור בגין דירתכם, אם אתם זכאים לפטור ממס שבח. סעיף 40ג(4) לחוק קובע במפורש כי דירתו של היורש תיחשב לדירתו היחידה לעניין פטור ממס שבח. זאת, על אף שיש בבעלותו דירה שעברה בירושה, ובכפוף לכך שמתקיימים התנאים המנויים בסעיף. כמו כן, פטור ממס שבח שהתקבל בגין מכירת דירה מירושה, אינו שולל פטור שהיורש זכאי לקבל בגין דירתו האחרת.
הכותב הוא שותף ומנהל המחלקה המסחרית במשרד עוה"ד גדעון פישר ושות'
לפנייה לכתב/ת 
