בדיקה: מחסור בבנייה בערים הגדולות

בתחילת החודש דיווח משרד האוצר כי עבר את יעדי הממשלה לגבי שיווקי קרקעות לבנייה , אך בדיקה של לשכת שמאי המקרקעין מעלה שהפער בין הביקוש להיצע עדיין חמור. הסיבה: מרבית הקרקעות ששווקו לבנייה בשנת 2015 ממוקמות מחוץ לערים הגדולות - שמהוות את גורם ההשפעה המרכזי על הביקושים ועל מחירי הדירות.

בדיקות נוספות בערוץ הנדל"ן של ynet:

באיזו עיר יש פער של 230% במחירי הדירות?

דירות יקרות, שכירות גבוהה. מה צפוי ב-2016

שיא במכירת דירות, המחירים עלו. סיכום שנה

אחד היעדים שהציבה לעצמה הממשלה בשנים האחרונות בעקבות נסיקת מחירי הדיור, הייתה לבנות יותר דירות במרכז הארץ. זאת במטרה לגשר על הפער בין ההיצע הדליל לבין הביקוש הגובר באזור זה. אך על פי הבדיקה שנערכה השבוע, בהתבסס על נתוני המכרזים של רשות מקרקעי ישראל בשנת 2015, קיים מחסור רחב בשיווקי דירות למגורים בחלק מאזורי הביקוש, לעומת עודף בשיווק בחלק מיישובי הפריפריה.

לדברי אוהד דנוס, יו"ר לשכת השמאים, ב-14 מתוך 19 הערים הגדולות בישראל יש מחסור של מאות עד אלפי יחידות דיור, בהשוואה לביקושים הטבעיים בהן. באזורים שאינם נמנים עם אזורי הביקוש, לעומת זאת, יש שיווקי יתר, אך דנוס טוען כי "ספק רב אם יש ביכולתם לפתור את בעיית המחסור וסוגיית המחירים".

מהממצאים עולה כי המחסור החריף ביותר בשיווקים הוא ב-3 הערים הגדולות והמבוקשות - ירושלים, תל-אביב וחיפה. כך, בירושלים, שאוכלוסייתה כוללת כ-10.4% מתושבי המדינה, שווקו בשנה שעברה קרקעות לבניית 515 יחידות דיור - המהוות 1.33% מכלל הדירות שהמדינה הוציאה לשיווק. לדברי דנוס, נתון זה מלמד על שיווקי חוסר של 9.07%.

תל-אביב. על פי הבדיקה שווקו 360 יחידות דיור בעיר ב-2015(צילום: ירון ברנר)

המצב דומה גם בתל-אביב, הכוללת אוכלוסייה של כ-5.4% מתושבי המדינה. על פי הבדיקה, בעיר ללא הפסקה שווקו בשנת 2015 קרקעות לבנייה של רק 360 יחידות דיור - המהוות 0.93% בלבד מכלל השיווקים. נתון זה מלמד על חוסר שיווקי של 4.47%.

בעיר השלישית בגודלה, חיפה, חיים כ-3.5% מכלל תושבי המדינה, ושם שווקו במהלך השנה החולפת בסך הכל 408 יחידות דיור, המהוות 1.05% מכלל שיווקי הדירות. דנוס אומר כי נתון זה מלמד על חוסר שיווקי של 2.45%.

עוד עולה מהנתונים כי בשנה החולפת נרשם מחסור בשיווקי דירות בנתניה (מחסור שיווקי של 2.37%), חולון (2.4%-), בת ים (1.6%-), אשדוד (2.6%-), חדרה (0.78%-), רעננה (0.63%-), כפר סבא (1.1%-), פתח תקווה (2.8%-), רמת גן (1.83%-), נס ציונה (0.55%-) ורחובות (1.58%-).

אז איפה משווקים הכי הרבה?

רק ב-5 ערים נמצא היצע העונה על המחסור ואף עולה על כך. לדברי דנוס, בין השאר מדובר בבאר שבע, בה שווקו ב-2015 קרוב ל-2,000 יחידות דיור - מה שהוא מגדיר שיווקי יתר של כ-2.59%. גם העיר אשקלון נמנית ברשימה זו, עם שיווקי יתר של 3.24%. הערים הנוספות כן נמצאות במרכז הארץ - ראש העין (9.12%+), הרצליה (5.85%+) וראשון לציון (1.75%+).

"אם מסכמים את הנתונים, ניתן לראות שב-19 הערים הגדולות בישראל, הכוללות כ-47.1% מתושבי המדינה, שווקו 13,758 יחידות דיור - המהוות 35.4% בלבד ממספר יחידות הדיור ששווקו השנה", אומר דנוס. "נתונים אלה מלמדים על מחסור שיווקי באזורי הביקוש של 11.7% ועל כך שלא פחות מ-64.6% משיווקי הקרקע נערכו מחוץ לאזורי הביקוש".

לדבריו, "בחודשים האחרונים אנו ממשיכים להיות עדים לעלייה במחירי הדיור, וזו כנראה לא תשנה כיוון כל עוד הממשלה תמשיך לנסות ולבנות במספרים גדולים באזורים שכלל אינם נחשבים לנחשקים במדינת ישראל. על מנת להתמודד עם הביקוש, יש לבנות באזורי הביקוש, ועל מנת להתמודד עם המחירים, יש לייצר שיווקי יתר באזורי הביקוש".

"דווקא בערים הגדולות, היכן שמרוכזים 22.3% מהאוכלוסייה, אנחנו רואים שיווקי חוסר של 14.24%", הוא ממשיך. "ורק 5 ערים, מתוכן שתיים פריפריאליות יחסית (באר שבע ואשקלון), 'מצילות' מעט את המצב עם שיווקי יתר, אך השורה התחתונה מלמדת דבר אחד: שנת 2015 הייתה שנה מבוזבזת, שבה היו שיווקי חוסר משמעותיים מאוד, לפחות בכל מה שנוגע לאזורים בהם תושבי ישראל מעונינים להתגורר".