'בכל העולם זוג יכול לשכור דירה לטווח ארוך'

"עולם התכנון הרים ברקס, הלך והסתבך עם עצמו, בעיקר בגלל דרכי העבודה של ועדות התכנון במדינת ישראל. לנציגי המשרדים השקפות עולם שמציגות את האינטרס הצר שלהם, ולכן התהליך המרכזי שעשינו היה יצירת הותמ"ל - ועדה לתכנון מתחמים מועדפים לדיור". כך אמר הבוקר (ב') ערן ניצן, סגן הממונה על התקציבים באוצר, בפורום שוק החוב של חברת דירוג האשראי מידרוג בסימן נדל"ן למגורים, שנערך בבורסה לני"ע בתל-אביב. מטרת הותמ"ל לזרז את הליכי האישורים לתוכניות בנייה למגורים.

כותרות אחרונות בערוץ הנדל"ן של ynet:

עודכן מס הרכישה: יקל על רוכשי הדירות?

השרים אישרו: סילוק חסמים בפינוי-בינוי

ניצן הסביר כי "הממשלה לקחה אחריות על תוכניות הבנייה - ועשרות אלפי יחידות דיור צפויות להיות מאושרות. זה מקום לאופטימיות". עוד טען ניצן כי המדינה גדילה את קצב שיווק הקרקעות לבנייה. "איך מגדילים את קצבי השיווק? בגיוס השלטון המקומי. זה הרבה מאוד כסף וזמן, היענות לצרכי הפיתוח - אבל אין לנו ברירה אחרת", אמר.

"הקונצנזוס הוא שצריך להגדיל את ההיצע", הוא הוסיף, "יחד עם משרד השיכון ורשות מקרקעי ישראל אנחנו בודקים מה החסמים שמונעים מתוכניות הבנייה להתקדם. לצד השיח המקצועי, יש שעון חול פוליטי מתקתק. למשל תוכנית מחיר למשתכן שמתייחסת אך ורק לזוגות צעירים מחוסרי דיור. העוצמה היא שיש מדיניות אחת ופשוטה, אמנם היא יוצרת בעיות, אבל היא תקפה - מגליל ים ועד דימונה. העובדה היא שתוכנית מחיר למשתכן לא נותנת הנחות לאף אחד בממשלה".

ניצן ציין את היתרונות שבהסכמי הגג, במסגרתם המדינה מסבסדת לרשות המקומית הקמת תשתיות, והרשות מצדה מתחייבת לספק היתרי בנייה להקמת יחידות דיור בתחומה. "שיתוף הפעולה עם ראשי רשויות משתנה. עם חלק השמים הם הגבול, אבל לא עם כולם", אמר. הוא התייחס לצעדי המיסוי של האוצר מול משקיעי הנדל"ן. "מה שמייצר את הפערים הכי גדולים (במחירי הדירות - ה.צ) עוד 10-20 שנה אלה משקיעי הנדל"ן", טען. לדבריו, רק בחודשים הקרובים ניתן יהיה לראות אם הצעד להעלות את מס הרכישה למשקיעים ישפיע על שוק הדיור.

ניצן התייחס למשבר הדיור במגזר הערבי. "במקום הזה יש את המצוקה הגדולה ביותר, ואנחנו פועלים להסדיר את הבנייה הלא חוקית", אמר. את דבריו סיכם כשציין כי "אנחנו נחושים להפוך את מגמת מחירי הדיור". הוא התייחס לדיור להשכרה לטווח ארוך והודה כי מדינת ישראל שונה משאר העולם בעניין הזה. "לכן אנחנו חייבים לספק אלטרנטיבה לרכישת דירה בגלל יוקר המחירים. זה מה שקורה בעולם - לפני שזוג משתעבד למשכנתא, הוא שוכר לטווח ארוך. היום זוג צעיר חייב לקנות בכל מחיר - ואנחנו רוצים לשנות את המגמה הזאת", הבהיר.

(צילום: נחום סגל )

"המתכון לעליית מחירי הדיור"

חרף האופטימיות שהציג ניצן, מוקדם יותר התייחס ערן היימר, מנכ"ל חברת מידרוג שערכה את הכנס, להבטחות הממשלה. "כדאי להנמיך ציפיות - הבטחות הממשלה יצרו בעיקר אכזבות ואובדן אמון", אמר, "אין כיום אלטרנטיבת השקעה סולידית אחרת ולכן רק משבר מקומי יכול להביא לשינוי דרסטי במחירי הדירות וזאת כבר לא תהיה הצלחה של אף אחד".

היימר ציין כי "שנה שקטה כנראה לא תהיה לנו", והציג את "המתכון", כדבריו, לעליית מחירי הדיור: חוסר ודאות בשוקי ההון, ריבית נמוכה ותעסוקה מלאה. "ראינו את זה גם במקומות אחרים בעולם - כאשר הכלכלה צומחת והריבית נמוכה, מחירי הדיור עולים. כל עוד אין משבר בכלכלה, מחירי הדיור כל הזמן יעלו למעלה", הסביר.

היימר הוסיף כי "שוק החוב לא מהווה כיום חסם לצמיחת חברות הנדל"ן, היעדר שוק מניות פעיל הוא חסם יותר משמעותי. המימון הבנקאי המתכווץ, שמאתגר את יכולת הביצוע, מוחלף במימון אלטרנטיבי של מוסדיים, קרנות וקבוצות רכישה. בסביבת הריבית הנוכחית, גם פרויקטים עם תשואה נמוכה זוכים לביקוש במכרזים בגלל היעדר אלטרנטיבה".

היימר הציג את "המתכון" לעליית מחירי הדיור. "בזמנים שבהם בכל אפיקי ההשקעה יש חשש להפסדים, ההשקעה בנדל"ן פורחת. כך התחילה בועת הנדל"ן המקומית שלנו וכך המשיכה בעולם", ציין. הריבית הנמוכה על משכנתאות, בתוספת תעסוקה מלאה או שיפור בתעסוקה בכלכלות בהן היה משבר, התגלגלו מהר מאוד לעלייה במחירי נדל"ן. בכל מקום שהשילוש - חוסר ודאות בשווקים פלוס ריבית נמוכה ותעסוקה - מתקיים, תהיה עלייה במחירי הנדל"ן. אצלנו 'חוגגים' את השנה השמינית לעלייה רצופה".

היזמים: "המדינה פועלת לא נכון"

גם בפאנל שעסק בתוכניות הממשלה בתחום הנדל"ן מתחו המשתתפים ביקורת על האופטימיות של המדינה בנוגע למחירי הדיור. מנכ"ל חברת אשדר, ארנון פרידמן, טען כי "המדינה ממהרת לצאת במכרזים לפני שהקרקע מוכנה לשיווק ובנייה, וזורקת לשוק את כל מה שיש לה - מבלי לווסת את המצב גם לפריפריה".

יגאל דמרי, מנכ"ל חברת דמרי, הוסיף מצדו כי "ערן ניצן ממשרד האוצר דיבר לפני כן הרבה שטויות. אם תשמעו מה שבעלי תפקידים קודמים אמרו תצחקו. עד שלא ישנו את המדיניות של ועדות התכנון, שום דבר לא ישתנה. יש לנו לדוגמא תוכנית פינוי-בינוי באשדוד שעברה בדיון אחד, אבל כשיצאנו מהחדר באה אלינו מנהלת המחוז והעבירה בקשות חדשות. כשמגיעים מהמדינה לרשויות המקומיות ההיתרים לוקחים יותר זמן מאשר לבנות בניין. הזמן להשיג היתר הבנייה בלתי סביר".

עוד טען כי "המדינה פועלת לא נכון כי שר האוצר החליט יום אחד שהוא לא רוצה משקיעים בשוק. אבל מה קרה? יש משקיעים בשוק שלא מקבלים שום הטבות מהמדינה ואומרים להם - אל תקנו. אני אומר תנו לשוק לעשות את שלו - המשקיעים ירכשו דירות בלי טובות מאף אחד, בלי סבסוד. לאור המצב הקיים בתוך 10 שנים לא יקרה כלום".

דמרי הזהיר: "גם תוכנית מחיר למשתכן מעלה את המחירים כי זה מיועד רק לזוגות צעירים ולא לכלל השוק. המדינה אומרת למשפרי הדיור - אתם לא יכולים לקנות דירה ואז יש לחץ יותר גדול והמחירים יעלו. הביקוש לדירות גדל בגלל מחיר למשתכן. גם מי שלא רצה לקנות דירה, המדינה נתנה לו מתנה ואז הוא יקנה דירה. המדינה הולכת להרוס את המדינה. זה לא הוקוס פוקוס כמו שעשו בשוק הסלולר אז לכו לקנות דירות כי לא יקרה כלום בשוק".

רן קוניק, ראש עיריית גבעתיים, הוסיף: "למדינה יש הרגל להחליט החלטות ולהשית על רשות מקומית מבלי לתת לה פתרונות. בגבעתיים לא ניתן לקדם תוכנית פינוי-בינוי בגלל תמ"א שאינה טובה לה, כי היא מוסיפה תושבים לעיר שהיא השנייה בצפיפות בארץ אחרי בני ברק - ויש לנו בעיה של תשתית". לדבריו, "תייגו את הזוגות הצעירים כמסכנים שחייבים לגור במרכז. המחירים בגבעתיים לא יירדו, כי כשיש הורים עשירים - אז גם יש להם ילדים עשירים וככה זה".

עוזי לוי, מנכ"ל דירה להשכיר, התייחס לבנייה הצפויה של החברה עבור דיור לשכרה לטווח אוך. "אנחנו לא רוצים גוש בטון אחד מגדרה לחדרה. צריך להגיע לרמת ציפוף עם חשיבות לשמור על שטחים פתוחים, תוך שעולים לגובה", ציין.