איזו עיר מובילה בעליית מחירי דיור ב-2015?
לפי מחקר של רשת התיווך רי/מקס, חרף הנתונים על ירידה בעסקאות נדל"ן, בקניית דירות יד שנייה לא חלה האטה אלא להיפך. באילת עלו מחירי דירות 4 חדרים ב-20%, בב"ש זינקו ב-25% ובאשקלון טיפסו מחירי הווילות ב-65%. ואיזו עיר היא בירת הפנטהאוזים ובה עלו המחירים ב-30%?
"שנת 2015 הייתה השנה הטובה ביותר בעסקאות נדל"ן, אין ירידה ברכישת דירות יד שנייה - להיפך". כך אמר הבוקר (ב') ברנרד רסקין, מנכ"ל רשת התיווך רי/מקס ישראל, במסיבת עיתונאים שנערכה בתל-אביב. רסקין סיפר כי בשנה החולפת נרשם גידול של 14% במספר העסקאות (בעיקר עסקאות של דירות מיד שנייה) וכן זינוק של 23% בעמלות המתווכים לעומת שנת 2014.
כתבות נוספות בערוץ הנדל"ן :
- בדיקה: מחסור בבנייה בערים הגדולות
- הפחתה בארנונה: רשימת היישובים המלאה
- מחיר למשתכן: יותר דירות לבני היישוב
הערים המובילות בעסקאות, לפי רשת התיווך, הן באר שבע, חדרה, פתח תקווה, נהריה, קריית גת, כרמיאל, דימונה, כפר סבא, נתניה ומודיעין-מכבים-רעות. כך שלמעשה ניתן לראות כי בערי הפריפריה, דוגמת באר שבע, חדרה ונהריה, נרכשו יותר דירות במהלך השנה שעברה מערי המרכז כמו כפר סבא ונתניה.
"עליית המחירים בשוק הנדל"ן נמשכה בשנת 2015, והיא באה היטב לידי ביטוי גם בנתונים שליקטה הרשת ממשרדים הפעילים בכל רחבי הארץ", אמר רסקין. "חודש דצמבר 2015 היה החודש הטוב בהיסטוריה של הרשת, במהלכו נרשם גידול של 32% בעסקאות לעומת דצמבר אשתקד".
מחירי הדירות: עלייה משמעותית באילת
ממחקר שערכה הרשת במספר משרדים הפעילים בכל רחבי הארץ, עלה כי במהלך 2015 רשמה העיר אילת עליית מחירים של כ-20% בדירות 4 חדרים, ועלייה גבוהה אף יותר של 23% בדירות 3 חדרים. לדברי רסקין, דירות אלה "הופכות אטרקטיביות ביותר עבור משקיעים בעיר הדרומית".
אשקלון רשמה זינוק מחירים משמעותי בבתים צמודי קרקע. על פי הנתונים, מחירי הווילות בעיר זינקו בשיעור של 65%. ב-2014 עלתה וילה באשקלון כשני מיליון שקל, וב-2015 טיפס המחיר ל-3 מיליון שקל בממוצע. לטענת המתווכים, העלייה נובעת מזינוק במחירי הקרקעות.
גם בבאר שבע, חביבת המשקיעים, נמשכו עליות המחירים בשנת 2015, כאשר את השיעור הגבוה ביותר רשמו הדירות הקטנות בנות 3 חדרים. אלה עלו בשיעור של למעלה מ-25% במהלך השנה, לעומת אשתקד. בקריית גת עלו מחירי הכנסים בשיעור מתון של 13%. בגדרה נרשמו עליות מחירים מינוריות בשיעור של 6.5%.
רק בירושלים נרשמה ירידת מחירים קלה של פחות מאחוז בקרב דירות 3 חדרים. לעומת זאת, בדירות 4 חדרים עלו המחירים בשיעור של 18% ונרשמה עלייה מתונה במחירי צמודי הקרקע.
בבת ים, כמו באשקלון, נרשמה עליית המחירים המשמעותית ביותר ב-2015 לפי הרשת בקרב בתים צמודי קרקע, בשיעור של 25%. דווקא ראשון לציון, שכבר חוותה עליית מחירים בשנים האחרונות, חוותה התמתנות עם עליית מחירים ממוצעת של כ-9% בכל סוגי הנכסים למגורים.
פתח תקווה, מי שהייתה משך שנים להיט נדל"ני מבוקש על ידי משפחות רבות, חוותה אף היא התמתנות בעליית מחירי הדירות, עם שיעור נמוך יחסית של 4% בקרב דירות 4 חדרים ועליית מחירים שולית בצמודי הקרקע. עליות מחירים בשיעור של כ-10% בדירות 4 חדרים רשמה כפר סבא, שידעה בשנים האחרונות עליות נוספות לצד תנופת בנייה משמעותית.
תל אביב, שכבר שברה את שיאי כל הזמנים במחירי הדירות, לא עצרה ב-2015 ורשמה עלייה של 15% בדירות בשטח של 60-70 מ"ר במרכז העיר. עליות דומות נרשמו גם בדרום העיר, באזור נחלת יצחק ויד אליהו. בהוד השרון, מחירי דירות 3-4 חדרים עלו בשיעור נמוך יחסית של כ-7%, לעומת יציבות במחירי הפנטהאוזים ועלייה של 10% במחירי צמודי הקרקע.
בירת הפנטהאוזים של ישראל
מי שהפכה ל"בירת הפנטהאוזים" של ישראל ב-2015 הייתה נתניה, שם יצר הביקוש לדירות המרווחות בקומות הגבוהות עליית מחירים חדה של למעלה מ-30% בשכונת קריית השרון. בשכונת עיר ימים החדשה באזור פולג נרשמה עליית מחירים של כ-10% בקרב דירות 4 חדרים, ועליות מתונות יותר ביתר הנכסים למגורים.
חדרה, שגם עלתה על מפת הנדל"ן בשנים האחרונות, רשמה עליית מחירים בשיעור של 8% בקרב דירות 4 חדרים ועלייה מעט גבוהה יותר בצמודי הקרקע. במגדל העמק עלו מחירי דירות 3 חדרים בלא פחות מ-26%. לדברי רסקין, הסיבה לכך נעוצה בביקוש גובר מצד משקיעים. בקרב דירות 4-5 חדרים וצמודי קרקע חלה עלייה של 20%.
גם בחיפה נרשמה עליית מחירים בשיעור של כ-17% בקרב דירות 3 חדרים, לצד עליות מתונות יותר בקרב דירות 4-5 חדרים; ואילו עכו עקפה את חיפה עם עלייה של 20% במחירי דירות 4 חדרים, במקביל לעלייה בשיעור נמוך יותר של יתר הנכסים למגורים.
כמו בנתניה, גם בנהריה זכו הפנטהאוזים לעדנה, עם עלייה של כ-25% במחירים לצד עלייה בשיעורים נמוכים יותר של יתר הנכסים למגורים בעיר. מעלות תרשיחא רשמה עליות מחירים בדירות 3-5 חדרים, וזינוק של ממש במחיר צמודי הקרקע, שהגיע ל-24%. בכרמיאל נרשם גידול מתון של 2% בלבד בכל הנכסים למגורים.
"אין פתרון של זבנג וגמרנו"
רסקין התייחס לתוכנית מחיר למשתכן להקמת דירות מוזלות לזוגות צעירים מחוסרי דיור. "יוזמת מחיר למשתכן עלולה להוביל לתוצאות לא רצויות בשוק הנדל"ן", אמר, "יש כאלו שמצפים לשינוי דרמטי במחירי הדירות בעקבותיה, על אף העובדה שאינה נותנת מענה לכל האזורים במדינה ואינה מתאימה לכלל הציבור, אלא לפלח מסוים".
לדבריו, "אני כבר חש בשטח שיזמים מורידים את הרגל מהגז, כי הם חוששים מהתוכנית הזו, ולא ברור להם עדיין איך זה הולך להשפיע על השוק. מצד אחד זה צפוי לספק דירות חדשות, אולם מצד שני, זה עלול למנוע התחלת בנייה של דירות חדשות ביזמות פרטית".
הוא הוסיף כי "כמו בכל מניפולציה של הממשלה על שוק הדיור, אנחנו יודעים איך זה מתחיל, אבל לא יודעים איך זה נגמר. הפתרון לבעיית הדיור בישראל לא נמצא במשרד הבינוי והשיכון, אלא בעיקר במשרדי התחבורה, התשתיות והחינוך. כאשר ישנה נגישות טובה יותר ליישובים וערים בפריפריה, יותר אנשים יעדיפו למנף את הכסף שעומד לרשותם כדי לקנות דירה גדולה יותר, מאשר לקנות דירה קטנה וישנה במרכז".
באשר לצעדים שנקט משרד האוצר נגד משקיעי הנדל"ן, אמר רסקין כי זו הייתה טעות אסטרטגית. "המשקיעים אינם הבעיה של שוק הנדל"ן אלא הפתרון. ככל שמשקיעים ירכשו יותר דירות להשקעה, יהיו בשוק יותר דירות להשכרה. כשליש מהציבור מתגורר בשכירות, נתון די דומה לסטטיסטיקה במדינות רבות בעולם. צריך לספק פתרון לציבור שבוחר לגור בשכירות או שמתאים לו יותר לגור בשכירות, כגון סטודנטים. כשיש פחות דירות להשקעה, סטודנטים משלמים שכירות גבוהה יותר".
רסקין סיכם את הדברים כשאמר: "בעיית הדיור בישראל היא לא בעיה שתיפתר ב'זבנג וגמרנו'. זהו תהליך ממושך, שדורש זמן לטפל בו בצורה יעילה ומיטבית, לאורך שנים. אני ממליץ לממשלה לדבר על יצירת פתרונות של דיור בר-השגה ולא על הורדת מחירים. דיבורים על הורדת מחירים רק מבריחים את הקבלנים והיזמים משוק הנדל"ן. אם הם יפסיקו לבנות, ההיצע יצנח. אל תפחידו את הקבלנים והיזמים - הם צריכים לבנות באקלים כלכלי חיובי. אף יזם לא ייכנס לפרויקט נדל"ן בידיעה שהוא צפוי להפסיד שם כסף".
לדבריו, "צריך לקחת בחשבון גם את הסכנה הנשקפת ליציבות משקי הבית בישראל מירידת מחירים חדה מדי בשוק הנדל"ן. משפחה ממוצעת המחזיקה כיום בבעלותה דירה, מחזיקה נכס המהווה את עיקר ההון העצמי שלה. אם מחיר הדירה יישחק באופן משמעותי, המשפחה תאבד את הונה, ותישאר עם נכס ביד שעלול להיות שווה פחות מגובה ההתחייבות שלה לבנקים. צריך לזכור מי באמת ישלם את המחיר".
