מא' ועד ת': כך תנהלו פרויקט תמ"א 38

תוכנית המתאר הארצית למיגון מבנים מפני רעידות אדמה (תמ"א 38) אמורה להביא בשורה לרשויות המקומיות, ליזמים ולדיירים. לכאורה, פטנט ישראלי מושלם שמספק מענה לשני האיומים המרכזיים על העורף (רעידות אדמה וירי טילים ורקטות), וללא השקעה ממשלתית. המדינה נתנה זכויות בנייה בחינם לבעלי הבתים הישנים כתמריץ לביצוע הפרויקט, הם מצדם "מוכרים" אותן ליזמים וקבלנים - וכולם מרוויחים.

מדריכים נוספים על תמ"א 38 בערוץ הנדל"ן :

תמ"א 38: כך תשכנעו את הדיירים הסרבנים

תמ"א 38: איזה מסלול הוא הנכון עבורכם?

תמ"א 38: הפרויקט נתקע? כך תתכוננו מראש

אם כך, מדוע בחלוף 10 שנים מצאת התוכנית לדרך, מספר הפרויקטים שהסתיים כמוהו כטיפה בים? גם אם נוציא מהפוטנציאל את המבנים בפריפריה בגלל ערך הקרקע הנמוך, שם התוכנית יותר נחוצה ויש לתת לה מענה מתאים, עדיין רוב רובם של הבניינים במרכז הארץ טרם חוזקו.

אפשר להטיל את האשמה במשרדי הממשלה ובוועדות הבנייה המקומיות, אך חלק גדול מהבעיה נמצא אצל בעלי הדירות והקבלנים בדרך התנהלותם אלה מול אלה. אז איך אפשר להימנע מהבעיות הללו? לפניכם דגשים לבעלי דירות בניהול הפרויקט מול היזמים והקבלנים.

1. בדיקת הזכויות והאפשרויות במגרש

אל תתנו את גורלכם בידי הקבלנים, ואל תסמכו על הנתונים שעליהם הם מתבססים. היזמים לעולם ירצו למקסם את הרווח שלהם, שיבוא על חשבון התמורה לבעלי הדירות.

בצעו בירור לגבי האפשרויות בבניין שלכם במחלקת ההנדסה בעירייה, ורק לאחר מכן ניתן יהיה לקבוע לאיזה מסלול לפנות (חיזוק ותוספות - תמ"א 38/1; או הריסה ובנייה - תמ"א 38/2). רצוי שאת מלאכת בירור הזכויות ייעשה איש מקצוע מטעם בעלי הדירות, ולא היזם או הקבלן.

2. קבלת מספר הצעות לבעלי הדירות

לאחר בירור הזכויות, ניתן לגבש דרישה או לבצע מכרז עם תמורה הוגנת לבעלי הדירות ועם רווח יזמי סביר. הצעה עם רווח יזמי גבוה תפגע בתמורה לבעלי הדירות, אך הצעה "נוצצת" (תרגיל ידוע של קבלנים) תתגלה לאחר מספר שנים מההתקשרות עם הקבלן כלא ישימה.

הצעה כזאת לא תאפשר רווח יזמי סביר שיעבור את מבחן הבנק המממן, ותגרום לקריסת הפרויקט במוקדם או במאוחר.

3. בחירת יזם או קבלן

רוב היזמים שעוסקים בתחום, יביאו קבלן מבצע רק לאחר החתימה על ההסכם ולפני קבלת היתר הבנייה. יזם שהוא גם הקבלן מהווה יתרון על פי רוב, בשל ניסיונו בענף הבנייה. יחד עם זאת, יכולת הניהול של היזם או הקבלן היא חשובה יותר.

יש לבדוק את היזמים והקבלנים, כיצד התנהלו מול בעלי דירות, האם עמדו בלוחות הזמנים ובכל הסיכומים וכו'. יכולת ניהול ועמידה בלו"ז הוא קריטריון חשוב מאוד בבחירת היזם או הקבלן.

4. שמירה על שקיפות בתמורה

זהו הכלל החשוב והבסיסי ביותר לניהול הפרויקט, שלעתים אינו מתקיים בפרויקטי תמ"א 38. לכל פגישה עם יזם הפיצו סיכום לכל בעלי הדירות, וצרפו את הצעת היזם.

5. טובות הנאה

לעולם אסור לתת טובות הנאה, לאף בעל דירה. לא לדייר שהביא את היזם ולא לחברי הנציגות, גם אם הם השקיעו שעות רבות במו"מ מול היזמים השונים. תמורות נוספות שלא בהסכמת בעלי הדירות לבעל דירה שאין לו זכויות נוספות, אינה חוקית וגם אינה מוסרית.

6. בחירת עו"ד בעלי הדירות

אל תתנו ליזם לבחור או להמליץ על עו"ד עבורכם, ודאו שאין לעו"ד קשרים עסקיים אחרים עם היזם. לעו"ד הדיירים אסור להמליץ על יזם, מחשש לניגוד עניינים.

עו"ד שהביא יזם לבעלי הדירות או שייצג אותו בעבר, ייתפס בעיני הדיירים כמשתף פעולה של היזם. הקפידו שעו"ד שבחרתם מבין בתמ"א 38 (ולא רק בדיני מקרקעין) ויש לו ניסיון בליווי פרויקט אחד לפחות.

7. הגדרת תפקיד עו"ד שמייצג את הדיירים

רצוי שעו"ד שנבחר לייצג את בעלי הדירות, יעסוק רק בהיבטים המשפטיים של ההסכם, וחשוב שבעלי הדירות יגדירו לו לו"ז מחייב לפרויקט. לא מעט פעמים עו"ד שמייצג את הדיירים עסוק בעשרות פרויקטים (שרובם ללא תוחלת), ואינו זמין לתת מענה ראוי לבעלי הדירות.

8. התנהלות מול בעלי הדירות

עו"ד בעלי הדירות צריך לוודא שכל הדיירים שמתנהלים מול היזם הם בעלי הדירות החוקיים, כפי שמופיע בנסח הטאבו או מיופה כוחם. בהרבה פרויקטים משתתפים בני משפחה או נציגים שמתיימרים לייצג את בעלי הדירות, אך כאשר מגיע שלב החתימה, מגלים שבעל הנכס או השותף לנכס (בעל הערת אזהרה) לא היה מודע כלל לתהליך, ומתנגד לפרויקט.

9. פיקוח צמוד על הקבלן המבצע

היזם חייב למנות מפקח/מנהל פרויקט מטעמו שיבצע פיקוח צמוד על הקבלן המבצע ועל כל קבלני המשנה. בעלי הדירות חתמו על הסכם עם היזם ואינם מכירים את הקבלן וכל תלונה לגבי איכות הביצוע צריכה להיות מטופלת על ידי היזם. בעלי הדירות חייבים לוודא שהמפקח מטעמם מבצע את מלאכתו נאמנה.

10. מתן קשב לבעלי הדירות

במהלך פרויקט תמ"א 38/1 (חיזוק ותוספות), כאשר דיירים ממשיכים להתגורר בבניין במהלך העבודות, נוצרות בעיות רבות שלא ניתן לצפות אותן. לכן חשוב לוודא שנציג היזם באתר יהיה קשוב לכל הבעיות של הדיירים, וייתן להן מענה ראוי.

11. טיפול אישי באוכלוסיות עם צרכים מיוחדים

בבניינים בהם מתגוררים קשישים ומוגבלים, יש לתת להם מענה מיוחד כמו פינוי בתקופת השיפוץ, סיוע במציאת דירה מתאימה וכו'.

12. מכירת הפרויקט

יזמים רבים רואים את עצמם כאחראים לפרויקט עד לשלב ההיתר, או עד לשלב החתימה על ההסכם, ומוכרים את הפרויקט לקבלן או יזם אחר. מכירת הפרויקט (גם אם הוסכמה בחוזה), פוגעת באמינות היזם במקרה שיתגלו בעיות בתהליך הביצוע.

הכותב הוא מומחה לתמ"א 38 ופינוי-בינוי ומנכ"ל חברת שיא דיפנס המנהלת פרויקטים מטעם הדיירים משלב המכרז ועד לטופס 4. לשעבר חבר ועדת ההיגוי הלאומית להערכות לרעידות אדמה, מרצה באיגוד המהנדסים ויועץ להתאחדות הקבלנים