מחיר למשתכן ומחיר מטרה - מה ההבדלים?

משרדי האוצר והשיכון והבינוי מקדמים בחודשים האחרונים את תוכנית מחיר למשתכן במתכונתה החדשה, במטרה לשווק דירות מוזלות לחסרי דיור. מאז המכרז הראשון שננעל בעפולה, פורסמו מכרזים לאלפי יחידות דיור נוספות בכל הארץ; ורק השבוע אמר שר השיכון והבינוי, יואב גלנט, ל-ynet כי ההגרלות לדירות המוזלות יפתחו בקרוב.

כתבות נוספות בערוץ הנדל"ן : 

• מחיר מטרה בראש העין: מהי ההנחה לדירה?
• "תהיה דרישה גבוהה להגרלות מחיר למשתכן"
• איזו עיר מובילה בעליית מחירי דיור ב-2015?
  

מה שהציבור אולי פחות מודע לו זו העובדה שבמקביל, גם תוכנית מחיר מטרה שקודמה בקדנציה הקודמת של משרד השיכון והבינוי, צפויה לצאת לפועל בתקופה הקרובה. אמנם התוכנית הבשילה רק לכדי שני מכרזים - בראש העין ובמודיעין - לפני שנפלה הממשלה הקודמת; אך בימים אלה ניתן להוציא תעודת זכאות לדירות במסגרת מחיר מטרה בחברות ההרשמה לסיוע בדיור ברחבי הארץ - מגער, מלגם ועמידר.

ב-27 בינואר תיפתח ההרשמה להגרלה לתוכנית מחיר מטרה בראש העין ובהמשך במודיעין. כאמור, ההרשמה להגרלות מחיר למשתכן תיפתח גם היא בקרוב. אז רגע לפני שאתם נרשמים, החלטנו לעשות סדר ולענות על שאלות כגון מתי יקיימו ההגרלות, מה יהיה סוג הדירות שייבנו כולל

המפרט, מה יהיו המחירים ועוד.

מודיעין(צילום: גיל יוחנן)

איזו הטבה מקבלים?

מחיר מטרה: ההטבה מאפשרת לזכאים שזוכים בהגרלה לרכוש דירה חדשה במחיר הנמוך ב-20% ממחירי השוק באותו האזור (על פי החלטת השמאי הממשלתי). מכרזים אלה משותפים למשרד השיכון והבינוי ולרשות מקרקעי ישראל, שמשווקת ליזמים קרקעות מוזלות ומחייבת אותן בתמורה להקצות חלקים מהפרויקט לטובת דירות מוזלות. הייתה תוכנית הדגל של משרד השיכון והבינוי בקדנציה הקודמת.

מחיר למשתכן: הפוך ממחיר מטרה - היזמים הם אלה שמתחרים במסגרת המכרז על המחיר הנמוך ביותר למ"ר, על פי התקן שקבע משרד השיכון והבינוי לאותו מתחם בנייה. היזם מקבל הנחה על הקרקע ועל הוצאות הפיתוח. מכרזים אלה משותפים למשרד האוצר (תוכנית הדגל בקדנציה הנוכחית) ולמשרד השיכון והבינוי.

זכאות להטבה

מחיר מטרה: ההטבה מיועדת לחסרי דירה, אך גם למשפרי דיור העומדים בקריטריונים.

מחיר למשתכן: ההטבה מיועדת לחסרי דיור בלבד העומדים בקריטריונים.

קריטריונים לזכאות

מחיר מטרה: חסרי דיור - יחיד בן 35 או זוג נשוי עם או בלי ילדים, אשר אין להם זכויות על דירה או חלק מדירה ב-10 השנים שקדמו למועד הגשת הבקשה לזכאות.

משפרי דיור - יחיד בן 35 או זוג נשוי עם או בלי ילדים שבבעלותם דירה אחת בלבד, שתימכר כשנה לאחר קבלת טופס 4 לבניין בו נרכשה הדירה; או שהייתה בבעלותם דירה אחת בלבד ב-10 השנים שקדמו למועד בקשת הזכאות.

מחיר למשתכן: זוגות נשואים או ידועים בציבור, רווקים, אלמנים או גרושים מעל גיל 35, זוג צעיר עם ילד אחד לפחות או חד הוריים, אשר לא הייתה בבעלותם דירה או חלק מדירה ב-6 השנים האחרונות; או זכות ליחידת דיור בנחלה או זכויות בדירה בתהליכי בנייה.

(צילום: רועי עידן)

שטח הדירה

מחיר מטרה: דירות בשטח שבין 60-150 מ"ר, לפי האתר של משרד השיכון והבינוי.

מחיר למשתכן: דירות בשטח שבין 75-120 מ"ר, לפי נתוני המכרזים שננעלו עד כה.

מפרט הדירה

מחיר מטרה: יש מפרט מוגדר - הנוהל שפרסם משרד השיכון והבינוי מתייחס ל"מפרט מחייב המשקף את סטנדרט הבנייה הגבוה של שוק הדירות היום".

מחיר למשתכן: משרד השיכון והבינוי הכתיב מפרט טכני מפורט ומוגדר יותר, כולל אפשרות בחירה בין שני סוגי ריצוף ו-3 דוגמאות לדירות. כך, למשל, בדירות 3 חדרים ומעלה יהיה משטח עבודה של 4.5 מטרים במטבח העשוי משיש או אבן קיסר, ותתאפשר בחירה של 3 גוונים לפחות. עוד תכלול הדירה חלונות אלומיניום עם זיגוג כפול, תריסים בכל הפתחים, מערכת חשמל תלת פאזי, 6 שקעי חשמל במטבח ומרפסת שירות.

מה צריך לעשות כדי להשתתף בהגרלה?

מחיר מטרה: ההרשמה להגרלה צפויה להיפתח בסוף החודש באתר של משרד השיכון והבינוי. לפני כן יש להצטייד באישור זכאות מחברות ההרשמה לסיוע בדיור הפזורות ברחבי הארץ - מגער, מלגם ועמידר.

מחיר למשתכן: משרד השיכון והבינוי העלה אתר ייעודי לתוכנית זו, שבה ניתן להירשם לרשימת תפוצה למתעניינים במכרזים אלה. בשלב זה טרם נפתחה ההרשמה להגרלות.

(צילום מסך)

אפשר למכור או להשכיר את הדירה?

מחיר מטרה: לרוכש אסור למכור את הדירה במשך 5 שנים מיום קבלת טופס 4 (טופס אכלוס), אך יכול להשכיר את הדירה למטרת מגורים בלבד. רוכש המפר הוראה זו ישלם קנס למשרד השיכון והבינוי בגובה של רבע מיליון שקל.

מחיר למשתכן: הרוכש אינו רשאי למכור את הדירה במשך 5 שנים מיום קבלת טופס 4.

היכן בונים פרויקטים במסגרת התוכניות?

מחיר מטרה: מכרזי מחיר מטרה ננעלו זה מכבר בערים ראש העין (953 דירות לזכאים) ומודיעין (524 דירות לזכאים).

מחיר למשתכן: מכרזי מחיר למשתכן במתכונת החדשה פורסמו עד כה עד כה בראשון לציון, ראש העין, ירושלים, בית דגן, עפולה, קריית מוצקין, לוד, עתלית ודימונה. בהמשך יפורסמו מכרזים בבית שמש, חריש, קריית שמונה, ערד, שדרות, מצפה רמון, ירוחם, נתיבות ואופקים - בסך הכל 6,000 יחידות דיור.

האם יש מענקים נוספים?

מחיר מטרה: אין מענקים נוספים.

מחיר למשתכן: ינתנו מענקי מקום - במסגרת תמ"א 35 (תוכנית המתאר הארצית) מעודדת המדינה מעבר של אוכלוסייה לפריפריה. לכן כחלק מתוכנית מחיר למשתכן, זכאים שיעברו לפריפריה יקבלו בנוסף לדירות המוזלות גם מענקי מקום הנעים בין 40-60 אלף שקל. בנוסף, תינתן עדיפות לבני העיר במסגרת ההגרלה, אך ללא תוספת מענק.

הדמיתת תוכנית מחיר למשתכן בעתלית(מקור: משרד האוצר)

אז מה עדיף? עמדת היזמים

"למרות שהקריטריונים של הזכאות עבור דירות במסגרת שתי התוכניות דומים בחלקם, קיים הבדל מהותי ביניהן", מסביר אושרי זפרני, סמנכ"ל שיווק ומכירות בחברת גיא ודורון לוי שזכתה במכרזים במסגרת שתי התוכניות. לטענתו, דווקא במסגרת תוכנית מחיר למשתכן היזמים עלולים לאבד מוטיבציה לשדרג את סטנדרט הבנייה, משום שהבניין כולו מיועד לזכאים. לעומת זאת, בתוכנית מחיר מטרה חלק מהדירות ימכרו בשוק החופשי ולא במחיר מוזל.

"התוצאה תהיה מפרט מינימליסטי במחיר למשתכן. ראוי היה שהמדינה תייצר במחיר למשתכן אפשרות לתמהיל שבו חלק מהבניין מיועד לזכאים וחלקו האחר למכירה חופשית", הוא מוסיף ומזהיר מפני הפיכת מתחמי מחיר למשתכן לשיכונים כפי שנבנו עם הקמת המדינה לאוכלוסיות חלשות. לדבריו, "האוכלוסייה בפרויקטים אלה לא תכלול משפרי דיור, לעומת תוכנית מחיר מטרה שמאפשרת גיוון באוכלוסייה".

יקי אמסלם, מנכ"ל קבוצת אלמוג שזכתה גם היא במכרזים במסגרת שתי התוכניות, מסכים עם הדברים. "שתי השיטות בבסיסן מבורכות, מאחר שהן נועדו אם לא להוריד, אז לפחות לבלום את מחירי הדיור המאמירים, ואין לי ספק שבטווח הרחוק זה אכן יקרה", הוא אומר.

עם זאת, הוא מודה כי "באופן מובהק תוכנית מחיר למשתכן נועדה לסייע לזוגות הצעירים בלבד, בעוד שמחיר מטרה נועדה להקל גם על אוכלוסיית משפרי הדיור - שהיא גדולה יותר. יעשו טוב שרי האוצר והבינוי אם ישקלו להקצות מכרזים נוספים לשיטת מחיר מטרה. הרי לא כל שוק הדיור מאופיין רק בזוגות צעירים בסופו של דבר".

"אין ספק שזכייה באפשרות לרכוש דירה במחיר הנמוך ממחיר השוק ב-20% במסגרת מחיר מטרה היא הזדמנות; אך יש לזכור שהתוכנית רלבנטית רק לראש העין או למודיעין", מוסיפה שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין. היא מבהירה כי הזוכים לא יוכלו למכור את הנכס בשנים הקרובות, ולדבריה "קיימת אפשרות סבירה שיהיה ריבוי של נכסים להשכרה - כך שהתשואה משכירות לא תהיה גבוהה".

בוגין טוענת כי עיתוי השיווק של דירות מחיר מטרה בסוף החודש, מציג תמונה לפיה המועד בו ישווקו דירות מחיר למשתכן לא יהיה בקרוב. "אם התוכנית תתקדם כמתוכנן, הזכאים יאלצו להמתין עוד כשנה לפחות עד לשיווק הדירות, ורק אז תחל בניית הבניינים - כלומר הכניסה לדירה תהיה רק עוד מספר שנים", היא מזהירה.

רוה איתן, מאתר מדלן, המנתח את שוק הנדלן עבור רוכשי הדירות, ציין כי "למרות שמנגנון ההנחה שונה בשתי התוכניות, בשורה התחתונה הדירות המוזלות בשתי התוכניות יהיה כמעט זהה, כ-1.05 מיליון שקל לדירת 4 חדרים במחיר מטרה, לעומת כ-1.02 מיליון שקל במחיר למשתכן - מחירים המשקפים הנחה של כ-30% ביחס למחיר השוק היום בשכונת פסגות אפק שעומד על כ-1.48 מיליון שקל."

עוד מוסיף רוה כי "יש להבין שישנו הבדל משמעותי בסיכויי הזכייה. בתוכנית מחיר מטרה יש הרבה יותר זכאים וכ-1,000 דירות בלבד, וזאת לעומת אלפים רבים של דירות מוזלות שצפויות לצאת במסגרת מחיר למשתכן בשנים הקרובות לקהל זכאים מצומצם יותר, חסרי הדירות בלבד".