ההשקעה - והפערים: 6,700 שקל לתושב בת"א, 360 שקל בקריית ים

פער אדיר בין קריית ים לתל אביב(צילום: אורן אהרוני)

פערים של אלפי אחוזים בהשקעה בתושבים בין הערים העשירות לערים העניות בישראל. כך עולה מסקירה שמפרסמת חברת הייעוץ הכלכלי צ'מנסקי-בן שחר. בעוד הערים העשירות משקיעות 6,700-4,000 שקל בשנה לתושב, הערים העניות משקיעות עד 1,000 שקל בלבד, ואף פחות מכך.

על פי הנתונים, תל אביב משקיעה 6,700 שקל נטו בשנה לתושב, אחריה רעננה עם 6,158 שקל. העיר הענייה ביותר היא רהט, עם 218 שקל לתושב בשנה והשנייה היא קריית ים עם 360 שקל.

בין עשר הערים העשירות נכללות רמת השרון, שמשקיעה 5,608 שקל בשנה, טירת כרמל 5,424 שקל, הרצליה 5,127 שקל, אילת 5,015 שקל, קריית ביאליק 4,357 שקל, קריית גת 4,227, נשר 4,214 שקל ורמת גן 4,163 שקל.  

קריית ים. 360 שקל לתושב, שנייה אחרי רהט(צילום: עידו בקר)

בין עשר הערים העניות נכללות אופקים עם 538 שקל, באקה אל-גרביה עם 604 שקל, דימונה 647 שקל, שדרות 719 שקל, שפרעם 813 שקל, בני ברק 881 שקל, טירה 909 שקל ואלעד עם 948 שקל לתושב.

וכמה משקיעות הערים בחינוך?

התשלום הגבוה ביותר לתושב הוא באילת עם 2,661 שקל, ברמת השרון 1,272 שקל, נשר 1,255 שקל, הרצליה 1,180 שקל, רעננה 1,162 שקל, פתח תקווה 1,117 שקל, רמת גן 1,032 שקל, קריית גת 960 שקל, תל אביב 921 שקל והוד השרון שמשקיעה 891 שקל בכל תושב.

מנגד, התשלום הנמוך ביותר לתושב הוא ברהט עם 7 שקלים בלבד בשנה, אחריה נצרת עם 114 שקל, באקה אל-גרביה 145 שקל, טירה 163 שקל, ביתר עילית 166 שקל, טמרה 194 שקל, מודיעין עילית 208 שקל, קלנסווה 211 שקל, שפרעם 222 שקל ואום אל-פחם 255 שקל.

לעומת זאת, הערים שהכי פחות משקיעות בתרבות לתושב הן אלעד עם 16 שקל, קלנסווה 20 שקל, רהט 23 שקל, בני ברק 31 שקל, מודיעין עילית 37 שקל, אילת 62 שקל, ביתר עילית 75 שקל, טירה 80 שקל ושפרעם ואום אל-פחם עם 81 שקל.

ההשפעות על הנדל"ן

הפערים באים לידי ביטוי אף במחירי הנדל"ן. העיר היקרה ביותר היא כמובן תל אביב, עם 737 אלף שקל לחדר. אחריה הרצליה, 514 אלף שקל, ירושלים 502 אלף שקל, רעננה 495 אלף שקל, קריית אונו 483 אלף שקל, רמת גן 460 אלף שקל, גבעת שמואל 452 אלף שקל, רמת השרון 447 אלף שקל, גבעתיים 442 אלף שקל והוד השרון עם 437 אלף שקל לחדר.

העיר הזולה ביותר במחיר נדל"ן למגורים היא קריית שמונה עם 147 אלף שקל לחדר. אחריה אופקים, 152 אלף שקל לחדר, בית שאן 158 אלף שקל, ערד 159 אלף שקל, שדרות 175 אלף שקל, דימונה 195 אלף שקל, מגדל העמק 197 אלף שקל, טבריה 198 אלף שקל, נתיבות 203 אלף שקל וצפת עם 203 אלף שקל לחדר.

לפי הסקירה, "מחירי הנדל"ן למגורים מושפעים מסיבות רבות, ובהן קרבה למקומות תעסוקה ולמטרופולין תל אביב, לקרובי משפחה ולמוסדות ציבור. באופן עקיף, המחירים מושפעים גם מרמת ההשקעה בתושב".

קריית שמונה. 147 אלף שקל לחדר, לעומת 737 אלף בת"א(צילום: אביהו שפירא)

קריית שמונה במחאה על קיצוצים בשירותי הבריאות בקיץ האחרון(צילום: אביהו שפירא)

על פי חברת צ'מנסקי-בן שחר, עיר עשירה נמדדת על ידי רמת ההשקעה העצמית שלה בתושב. ההשקעה בתושב נטו מחושבת על ידי סך התשלומים מהתקציב השוטף של העיר, מהם מפחיתים את התשלומים והתקבולים הבלתי רגילים (תב"ר) ואת השתתפות המדינה.

חמש מבין הערים עם מחירי הדיור הגבוהים ביותר, הן גם בין עשר הערים העשירות ביותר מבחינת ההשקעה לתושב: תל אביב, הרצליה, רעננה, רמת גן ורמת השרון. "ערים עשירות מושכות ומשמרות תושבים מרמה חברתית-כלכלית גבוהה, וערים עניות מושכות ומשאירות תושבים מרמה חברתית-כלכלית נמוכה", נכתב בסקירה. "כך נוצר מעגל עוני, כיוון שהאוכלוסייה שמגיעה היא נתמכת ומגדילה את תשלומי הרווחה של העיר. אותה אוכלוסייה צורכת פחות ומייצרת ביקושים נמוכים לשטחי נדל"ן מניב, והיא גם אוכלוסייה מסובסדת, שמגדילה את שיעורי הפטורים מארנונה לעיר".

חשוב להדגיש כי התשלומים הרגילים בתקציב כוללים תשלומים להנהלה וכלליות, שהן ההוצאות שנדרשות לצורך ניהול העירייה, ובהן הוצאות שכר, מימון ופירעון מלוות (פירעון הלוואות על סמך ההתחייבויות החוזיות שנחתמו עם מוסדות פיננסיים, מהם התקבלו הלוואות בנקאיות). בנוסף, הם כוללים תשלומים עבור הוצאות שנדרשות לתחזוקת העיר, כולל תברואה, ניקיון, אחזקה, תכנון העיר ופיקוח עירוני. כמו כן הם כוללים גם תשלומים לשירותים ממלכתיים, בהם חינוך, רווחה, תרבות, דת וקליטת עלייה.

רוצים תושבים חדשים?בנו נדל"ן מניב

בסקירה שפרסמה החברה בהנהלת תמיר בן שחר, עולה כי הרשויות שבתקופה הקרובה יבנו בתחומן תוספת של יחידות דיור, יידרשו להגדיל או לפחות לשמור על רמת ההשקעה בתושב, כדי לייבא משקי בית חדשים ולשמור על רמת חיים ראויה לוותיקים. הארנונה שמשולמת על ידי התושבים, נטען בסקירה, אינה מספיקה והרשות המקומית נדרשת לממן את תושביה באמצעות בנייה של נדל"ן מניב (שטחי תעשייה, מסחר ומשרדים). על פי הסקירה, כל תושב נוסף מחייב בנייה של 12-9 מ"ר נדל"ן מניב.

תמיר בן שחר, מנכ"ל חברת צ'מנסקי-בן שחר(צילום: ארז בן שחר)

מסבירים ששלושה משתנים משפיעים על האפשרות של יישוב להשקיע בתושב. המשתנה הראשון הוא תעריפי הארנונה לתושבים. המשתנה השני הוא היקף המטראז' של הנדל"ן המניב, שכן הכנסות שישלימו את הארנונה מהתושבים הן הארנונה מהנדל"ן המניב – מסחר, משרדים ותעשייה. ככל שהעיר תמשוך ביקושים גבוהים יותר לשטחים אלה, הכנסותיה העצמיות יגדלו, מכיוון שהארנונה מנדל"ן מניב גבוהה פי 5-3 מהארנונה למגורים. המשתנה השלישי הוא שיעור גביית הארנונה, שהוא גבוה יותר בערים עם מאפיינים חברתיים-כלכליים גבוהים יותר. 

לדברי מירב איינשטיין סיאנו מחברת צ'מנסקי-בן שחר, שחיברה את הסקירה, "הארנונה המשולמת על ידי התושבים אינה מספיקה והרשות נדרשת לממן את תושביה על ידי בנייה של נדל"ן מניב, כך שהתחרות בין הרשויות תלך ותתעצם, עד כדי שתהפוך לבלתי אפשרית. כמעט כל הרשויות מתכננות שטחי תעסוקה לא ריאלים שלא יתממשו. נדרש שינוי של 180 מעלות בתהליכי התכנון בישראל, בסנכרון שלהם עם הכלכלה האפשרית (לא הערכות שאינן מתממשות ומבוקרות) וכנגזר ממספרים אמיתיים".