כך תמצאו דירות זולות יותר ממחיר השוק

זוגות צעירים רבים לא מצליחים לגייס את ההון העצמי הראוי כדי לקנות דירת מגורים בסביבה שבה הם מעוניינים לגור. אבל יש אפשרות אחרת: לרכוש דירה להשקעה במקום שאולי אינו מתאים להם - אבל ניתן למצוא בו נכס שנמכר מתחת למחיר השוק. כך הם יוכלו להתגורר בשכירות בעיר שבה הם בוחרים, ועדיין להיות בעלי נכס. איך מוצאים דירות כאלה?

מדריכים נוספים בערוץ הנדל"ן של ynet:

דירת מגורים בירושה חייבת במס? מדריך

קונים בית? אל תמהרו לחתום על זכרון דברים

רישום בטאבו כשקונים דירה - למה זה חשוב?

דירות נטושות

ברחבי הארץ יש אלפי דירות שננטשו או שעומדות ריקות לחלוטין, מבלי שאיש ישכיר אותן או יגור בהן. איך זה קורה? בעיקר מחוסר רצון של בעל הנכס להתעסק עם נושא ניהול הדירה, שוכרים ועוד. במקרים רבים אלו דירות שניתנות כירושה. מי שייבחר להפשיל שרוולים ולהשקיע בשיפוץ יסודי של אותן דירות, יוכל להשלים עסקה בהנחה של 20% ויותר ממחיר השוק.

שימו לב: דירות נטושות נדיר למצוא בתל-אביב ובשני המעגלים הראשונים שלה (רמת גן-גבעתיים, פתח תקווה והרצליה). מדובר בדירות בעיקר מחוץ לאזורי הביקוש ומחוץ לגבולות "גדרה-חדרה". עיר שבה ניתן למצוא היצע גדול יחסית של בנייני מגורים נטושים היא חיפה, בעיקר בשכונות הישנות והוותיקות שלה.

גם בירושלים, טבריה, דימונה וירוחם ניתן למצוא דירות נטושות. חשוב שהרוכש יעסיק מהנדס שיסקור טרם הקנייה את מצב הבניין והדירות, ויוכל להעריך את השיפוץ הדרוש והאם הרכישה כדאית כלכלית.

חיפה. בשכונות הוותיקות אפשר למצוא דירות נטושות(צילום: ג'ורג' גינסברג)

הזדמנויות מתווכים

זוגות רבים שבוחרים להתגרש נמצאים בסכסוך ולא מוכנים להגיע להסכמות. המצב הזה מביא את עורכי הדין של בני הזוג לאתר מתווך שימכור את דירותיהם מהר ובהנחה משמעותית - כדי לסיים את הפרשה. זו בדיוק הסיבה שאנשים רבים שפוסלים על הסף שימוש במתווך לצורך רכישת דירה, מפספסים הזדמנויות לקניית דירות זולות ממחיר השוק שניתן להגיע לאליהן בדרך זו.

מדוע דירות שבהן מתגוררים זוגות בהליכי גירושים נמכרות בזול ודרך מתווך? מכיוון שהצדדים המתגרשים לא מוכנים להחליף מילה ומעוניינים לצאת לדרך חדשה כמה שיותר מהר, עם כסף מזומן ביד, ולזה יש מחיר. כשמגיעים אל סוכנות תיווך יש לברר עם המתווך אודות דירות שהמוכרים מעוניינים להיפטר מהם באופן יחסית מהיר או אפילו מיידי.

דירות כנסייה

הכנסייה הנוצרית מחזיקה בכ-100 אלף דונם של קרקעות בישראל, על חלקן לפחות נבנו דירות בשלבים שונים מאז קום המדינה. אותן קרקעות הוחכרו על ידי הכנסיות ליזמות פרטית או ממשלתית ועל חלקן נבנו דירות למגורים. הבנקים בישראל שמרניים מאוד ולא מוכנים לאפשר לאנשים שרוכשים דירות על קרקעות כנסייה ליטול עליהן משכנתאות. התוצאה היא שהדירות הללו נמכרות בהנחה של 30%-40% ממחיר השוק.

ניתן למצוא דירות כאלה בעיקר בערים כמו ירושלים, טבריה, יפו וחיפה ולבדוק את המיקום המדויק ברשויות המקומיות. בירושלים, בעיקר, יש שטחים נרחבים בבעלות הכנסייה שבנתה עליה דירות. חשוב מאוד מבחינת הרוכשים לבדוק באופן ספציפי את חוזה החכירה הקיים וכמה שנים נותרו עד שיסתיים, ובהתאם לכך להעריך כמה נכון לשלם על הנכס. לעתים קיים תשלום שאינו גבוה כדי להאריך את החכירה אך לרוב ללא תשלום נוסף.

ירושלים. ברחבי העיריש לא מעט קרקעות בבעלות הכנסייה הנוצרית(צילום: גיל יוחנן)

דירות ירושה

ידוע שדירות שהתקבלו בירושה מוצעות למכירה במחירים נמוכים, הסיבות לכך מגוונות: ראשית, מכיוון שהיורשים לא מודעים למחיר; שנית, הם מרגישים שקיבלו מתנה שלא עבדו עבורה; ושלישית, לרוב נוצרים ויכוחים חריפים בין היורשים בנוגע לדירות - חלק רוצים למכור ואחרים לא, ולרוב גם לא תהיה הסכמה במחיר. חשוב לוודא שיש צו ירושה חתום.

ואיפה לא לחפש דירות מתחת למחיר השוק?

לוחות מודעות ברשת: בלוחות האינטרנטיים קרוב לוודאי שלא תמצאו דירות במחיר נמוך מזה של השוק, משום שהמפרסמים נוהגים לנפח את המחירים ולדבוק ב"שיטת מצליח". כל בעל דירה רוצה תמורת פרסום חינם למכור את דירתו למרבה במחיר, ולכן במקרים רבים הדירות שמופיעות בלוחות מתומחרות במחיר גבוה יותר.

כונסי נכסים: מצד אחד, דירות מכונס נכסים אמורות להיות זולות יותר. מצד שני, מדובר באפשרות מוכרת יחסית בקרב המשקיעים. כך נוצר מצב שבו דווקא דירות אלה נמכרות במחיר גבוה יותר משווין כדירות מכונסי נכסים.