המכרז שלא היה: מבקר המדינה חוקר הפיכת 'בית עמידר' לבית מלון של רשת דן

חברת עמידר שנכשלת כבר שנים בהשגת דיור ציבורי לאלפים שממתינים בתורים ארוכים גילתה יעילות מפתיעה בהפיכת משרדיה למלון של רשת מלונות "דן". ynet חושף כי משרד מבקר המדינה דורש כעת הסברים ומסמכים מבכירי עמידר על התנהלותם בפרשה. לדברי מבקר המדינה, הערכת השווי של הנכס נעשתה בהתאם לשימוש למשרדים, אולם בפועל יוקם בנכס בית מלון. כעת דורש מבקר המדינה לדעת - מי ישלם על ההפרש.

בדיקת המבקר עומדת במרכזה של פרשה שבה הוחכר "בית עמידר" בת"א לרשת מלונות דן. בכוונת הרשת להקים במקום בית מלון, כפי שפורסם לראשונה ב"ממון" ב"ידיעות אחרונות".

לאחרונה חשף העיתונאי גולן חזני ב"כלכליסט" את ההסתבכות בפרשה. על פי הפרסום, חברת עמידר השכירה את "בית עמידר" בתל אביב לחברת מלונות דן, ללא שקיימה מכרז בין מתמודדים ובמחיר נמוך במיוחד לעסקאות מסוג זה. החברה הסתפקה בשתי מודעות קטנות בשני עיתונים כלכליים יומיים, אף שמדובר בעסקת ענק מבחינתה. באופן מוזר מאוד, המודעה (ראו מטה), הייתה אנונימית אף שמדובר בחברה ממשלתית שמחוייבת לנהוג בשקיפות. 

שר השיכון והבינוי, יואב גלנט, אחרי פנייה של ח"כ מרב מיכאלי, החל לבדוק איך קשורה רשות החברות לעסקה, אם הופעל לחץ על עמידר לפנות את משרדיה והאם התמורה שסוכמה נמוכה באופן חריג. בהמשך חשף חזני כי היועץ המשפטי של עמידר התנגד להשכרת בית החברה ללא מכרז. "מעיוני בכלל החומרים ולאחר היוועצות עם היועץ המשפטי של משרדי, עולות תהיות באשר לאופן התנהלותם של הגורמים המעורבים ובאשר לתקינות התהליך", כתב גלנט למבקר המדינה.

המודעה האנונימית. מדוע לא צוין כי חברת עמידר עומדת מאחוריה?

השר גלנט. פעולה מהירה ונחרצת(צילום: מרק ישראל סלם)

מבקר המדינה. דורש לקבל תשובות בתוך שבוע(צילום: מוטי קמחי)

ב. למסור פירוט של השתלשלות לוח הזמנים משלב קבלת ההחלטה להחכיר את מבנה עמידר ועד להחלטה לקיים מו"מ עם רשת מלונות "דן", לרבות הפניות למשרדי תיווך, מועד פרסום המודעות בעיתון ומועד קבלת ההחלטה לפטור ממכרז.

ג. למסור פירוט של משרדי התיווך אליהם פנתה עמידר.

ד. עמידר תידרש לפרט עם מי מהמתעניינים התנהל מו"מ ומי ניהל אותו. משרד המבקר דורש לקבל את ההצעות שהתקבלו.

ה. משרד המבקר דורש לדעת מה הבסיס לטענה כי פרסום המודעה, ללא זיהוי שם מחכיר הנכס, דווקא יגדיל את פוטנציאל הקונים.

ו. המבקר דורש לקבל את פירוט החברים הקבועים של ועדת המכרזים העליונה בעמידר.

ז. המבקר דורש לדעת האם ועדת המכרזים העליונה התכנסה לדיון בשאלת הפטור ממכרז.

ח. לדברי המבקר, הערכת השווי של הנכס נעשתה בהתאם לשימוש למשרדים. כעת הוא דורש לדעת כיצד מתכוונת עמידר להתאים את הערכת השווי שביצעה לשימוש כמלון, שהוא הייעוד שאמורה לשלם רשת מלונות דן.

ט. דמי החכירה ששולמו לרמ"י הם לפי שימוש כמשרדים. המבקר דורש לדעת האם עמידר פנתה לרמ"י על מנת לעמוד על הצורך בעדכון גובה דמי החכירה, בשל שינוי השימוש.

י. לסיכום המבקר דורש לקבל את כל הפרוטוקולים של דיוני הדיריקטוריון הנוגעים לעסקה.

יו"ר עמידר, איציק לקס. תחת חקירת מבקר המדינה(צילום: אתר עמידר)

מרב מיכאלי, פנתה בנושא(צילום: ירון ברנר)

יצוין כי ברקע לדברים עומדת חוות דעת של היועץ המשפטי במשרד הבינוי והשיכון, בה הוא המליץ בפני השר גלנט, לאחר שבדק את הנושא, להעביר את הפרשה לבדיקת המבקר. לדברי היועץ המשפטי, בידי מבקר המדינה "הסמכות לפעול מול החברה במטרה לבחון ולקבוע אם היה בסיס מספיק להחלטת ועדת המכרזים בדבר הימנעות ממכרז פומבי במקרה זה, כמו גם כל היבט אחר של העניין, כפי שיראה לנכון".

עוד קודם לכן פירט היועץ המשפטי, עו"ד אלעזר במברגר, את עמדת עמידר לפיה "ההליך להחכרת הנכס התבצע בהתאם להוראות חוק חובת מכרזים". היועץ כותב כי "ברור שלא התבצע במקרה דנן הליך של מכרז פומבי". הוא כותב עוד: "לא מצאתי תשובה לשאלה יסודית זו: מה היה מקור ההנחה כי מכרז פומבי היה פוגע ביכולתה של החברה לקבל הצעות משופרות ביחס להצעת דן. על פני הדברים צפה ועולה השאלה - אם חפצה החברה להשיג הצעה כלכלית משופרת, מדוע לא נקטה בדרך המלך המיועדת לכך - פרסום מכרז פומבי, תוך הצעת הנכס באופן מפורש כ'בית עמידר' ופירוט הייעודים המתאימים לו. מהאמור לעיל עולה כי המהלך להחכרת הנכס הינו מהלך שנעשה ב'פטור ממכרז'...".

בסוף הדברים ממליץ היועמ"ש במפורש להעביר את החומר לבדיקת מבקר המדינה.

יוגב. מגבה(צילום: דודי ועקנין)

המבקר דרש מהחברה לקבל תשובות עד השבוע הבא. יש לציין כי מנגד, בכנס של רשות החברות שנערך השבוע, שיבח ראש רשות החברות אורי יוגב את חברת עמידר, בין היתר שיבח יוגב את עמידר על החיסכון הכספי שיווצר למדינה כתוצאה מהשכרת הנכס.

מחברת עמידר נמסר בתגובה: "התב"ע מגבילה את אופי השימוש בנכס. כך למשל, ניתן להשתמש בנכס רק כ'בניין בעל אופי ציבורי', דהיינו 'בניין המשמש למשרדי בנק, משרדי מוסדות, אולמי הרצאות ואסיפות, אולמי ספורט, אולמי תערוכות, בתי ספר מקצועיים, מוסדות הבראה, בתי מלון". ברשימת התכליות בבניינים בעלי אופי ציבורי, מפורטות התכליות הבאות: 'בנייני מוסדות, אולמי שמחות ותערוכות, מלונות, מוסדות הבראה, משרדי בניין ובתי חולים'. יובהר כי הנכס אינו מיועד לשימוש משרדים עסקיים שאינם בנקים או משרדי מוסדות ואינו מיועד למגורים.

"בשל העובדה שהבניין הינו ישן (הוקם בשנת 1963), עלויות התפעול והאחזקה שלו הינן גבוהות ביחס לבניינים אחרים בגודל דומה. לדוגמה, עלות אחזקת מערכת הצ'ילרים עומדת על כ-500 אלף שקל בשנה. הבניין הינו חלק מקומפלקס של ארבעה בניינים הרשומים כבית משותף. דמי הניהול הקבועים הינם גבוהים באופן יחסי לבניינים דומים ולשירותים הניתנים (כ-21 ש"ח למ"ר בחודש). הנכס ממוקם בסמיכות לציר העבודה הנוכחי של הרכבת הקלה (שד' שאול המלך), כך שבשנים הבאות (עד סיום העבודות של הרכבת הקלה, למעלה מ- 7 שנים) צפויים שיבושי תנועה קשים באזור".

בעמידר ציינו עוד את "הצורך להשכיר את כל הבניין כיחידה אחת", וכן את "עבודות ההתאמה הרבות (והיקרות) שיש לבצע על מנת להתאים את הבניין לשימושיו של השוכר". לדברי החברה, "כבר מתחילת ההליך פעלה עמידר להשגת התמורה הגבוהה ביותר עבור הנכס. לפיכך, בהתייעצות עם יועציה המשפטיים (פנימיים וחיצוניים) לאור האמור לעיל והיות שקיום מכרז רגיל (פרסום הסכם לקבלת הצעות מחיר לאותו הסכם) היה מפחית באופן משמעותי את התמורה עבור הנכס, הוחלט, בהתאם להוראות תקנות חובת מכרזים, התשנ"ג-1993, על ביצוע הליך פומבי, מעין מכרזי. במסגרת ההליך, פנתה עמידר לחוכרים פוטנציאליים באופן הבא:

- פנייה ישירה לגורמים שונים אשר עשויים להתעניין בנכס (לאור מגבלות התב"ע כפי שפורטו לעיל).

בין גורמים אלה ניתן למנות את משרד הביטחון, פרקליטות מחוז ת"א, הנהלת בתי המשפט, בית חולים איכילוב, מנהל הדיור הממשלתי, קופות חולים (מכבי, מאוחדת וכללית), אסותא, בתי דיור מוגן, חברת הניהול הדר דפנה ועוד.

חלק מהגורמים המפורטים לעיל, הביעו התעניינות בחכירת הבניין. אולם, המחירים שגורמים אלה היו מוכנים לשלם היו נמוכים בעשרות אחוזים מהצעת רשת מלונות דן". כמו כן ציינה עמידר "פנייה למתווכים ולמשרדי תיווך מובילים המתמחים בהשכרת נכסים דומים, כגון: יאיר לוי, נ.ת.מ, מאן נכסים, מעוף יועצי נדל"ן, השתתפויות בנכסים ועוד רבים. פנייה זו היא אשר הובילה בסופו של דבר לקבלת ההצעה מרשת מלונות דן. פנייה לציבור הרחב באמצעות מודעות שפורסמו בשני עיתוניים ארציים - גלובס ודה-מרקר. יצוין, כי המודעות לא הזכירו את שם מציע הנכס, קרי, את עמידר, וזאת כדי שלא להרתיע מגורמים מסחריים פוטנציאליים מלפנות להתעניין בנכס, שיזוהה מלכתחילה כנכס של חברת עמידר, והכל כדי להגדיל את כמות הפונים המתעניינים באמצעות המודעות. בעקבות פרסום המודעות כאמור, התקבלו אצל עמידר כ-60 פניות טלפוניות של מתעניינים בחכירת הנכס. אולם, בפועל, פניות אלה לא הובילו לקבלת הצעה רצינית לחכירת הנכס ובוודאי לא הצעה בסכום הקרוב להצעת רשת מלונות דן.

"חשוב להבהיר, כי במסגרת ההליך האמור, פעלה עמידר לאורה של הערכת שווי שמאית משמאי מומחה המצוי בתחום - ז.כ מחקר וסקרים (1989) בע"מ, אשר הביאה בחשבון, בין היתר, את מיקומו של הנכס במרכז העיר תל אביב ובסמוך לבית המשפט. בהתאם להערכת השווי האמורה, הוערכו דמי השימוש החודשים בנכס בסך של-317,860 שקל. סכום זה נמוך מהצעת רשת מלונות דן שעמדה על 335,000 שקל.

"בסופו של ההליך וכאמור, ההצעה היחידה שערכה גבוה מהערך שהיה נקוב בהערכת השווי השמאית, הייתה זו שהציעה רשת מלונות דן. יתר ההצעות שהוצעו על ידי מתעניינים אחרים היו נמוכות באופן משמעותי, או שלא הבשילו לכדי הצעות רציניות ומחייבות מצד אותם המתעניינים.

"בנוסף, חשוב להדגיש כי ההצעה מצידה של הזוכה כללה מספר שיקולים נוספים אשר חיזקו את ההחלטה לבחור דווקא בה, כגון:

חוסנו הכלכלי של הגוף השוכר, ביטחונות, תקופת שכירות ארוכת טווח, השבחת הנכס, וכן העברת הנכס לשוכר במצבו as-is. וזאת בניגוד להצעות אחרות שנתקבלו. לסיכום, עמידר סבורה כי ההליך שנקבע לצורך החכרת הנכס הינו ההליך האופטימלי בנסיבות הקיימות והוא אשר איפשר לעמידר להשיג תמורה גבוהה בגין העסקה, אף יותר מהערכת השמאי. מחד, ההליך שנקבע היה פומבי והעניק לכל המעוניין אפשרות להציע הצעה לחכירת הנכס, ומאידך, שמר על הגמישות של עמידר שהיא אשר הביאה בסוף התהליך למיקסום התמורה. החלטת עמידר לפעול בדרך האמורה לוותה בייעוץ משפטי. מעבר המשרדים מאפשר לחברה לחסוך כ-3.5 מיליון שקל בשנה, שכולם קודש לדיור הציבורי".