מחקר: פוטנציאל של 17 אלף דירות בשרון
מחקר של מכון גיאוקרטוגרפיה לקראת כנס התחדשות עירונית שייערך בסוף השבוע, מגלה כי בערי אזור השרון הדרומי - כמו הרצליה, רמת השרון, כפר סבא ורעננה - ניתן לבנות 16,800 דירות חדשות במסגרת התחדשות עירונית כמו תמ"א 38 ופינוי-בינוי. כמה עולות דירות ביישובים אלה ומיהם הרוכשים?
באזור השרון הדרומי יש פוטנציאל לבנייה של 16,800 יחידות דיור במסגרת התחדשות עירונית (פינוי-בינוי ותמ"א 38). כך עולה מבדיקה כלכלית שערך מכון המחקר גיאוקרטוגרפיה והגיע לידי ynet. מהבדיקה, שערכה ד"ר רינה דגני, מבעלי המכון, עולה כי בערים רמת השרון, הרצליה, רעננה, כפר סבא והוד השרון, ניתן להגדיל את קצב הבנייה פי 7 לעומת כלל הבנייה בשרון - שעומדת על 2,400 יחידות דיור בשנה בלבד.
כתבות נוספות בערוץ הנדל"ן של ynet:
האוצר מקדם בניית אלפי מעונות סטודנטים
כחלון: נביא עשרות עובדי בניין פלסטינים
דירת 112 מ"ר בראש העין ב-1.1 מיליון שקל
המחקר נערך לקראת כנס התחדשות עירונית בשרון של חברת מידע כנסים, שייערך ביום ה' הקרוב בהרצליה. על פי הממצאים, 32 אלף דירות בערי השרון הדרומי נבנו בבנייה רוויה (לגובה) לפני שנת 1980, ולכן מדובר בפוטנציאל גדול של דירות המיועדות לתמ"א 38. כ-70% מהן נבנו בבניינים בני 3-4 קומות - המתאימים לתמ"א 38/2 (מסלול הריסה ובנייה מחדש) או פינוי-בינוי. כלומר, מדובר בכ-22 אלף דירות המהוות 18% מכלל הדירות באזור השרון (כ-122 אלף).
לדברי דגני, "אם ניתן יהיה לממש כ-30% מהפוטנציאל של דירות אלה, ניתן יהיה לטפל בהתחדשות ריאלית של כ-6,750 יחידות דיור". על פי אומדן גיאוקרטורפיה, מספר יחידות הדיור שניתן יהיה להוסיף במרכזי הערים ביישובים אלה עומד על כ-16,800 יחידות, רק בבניינים בני 3-4 קומות במקרה של הריסה ובנייה מחדש. האומדן אינו כולל דירות שייבנו לפי תמ"א 38/1 (חיזוק ותוספת 2.5 קומות).
ד"ר דגני מזכירה כי שוק הנדל"ן בכלל ובאזור השרון בפרט חווה התייקרות מואצת ב-5 השנים האחרונות. כך, למשל, מחירי הדירות בהרצליה זינקו תוך 5 שנים ב-35%. דוד זהבי, מנכ"ל ומבעלי חברת Urban העוסקת בהתחדשות עירונית, סבור גם הוא אזור השרון בעל הפוטנציאל הגבוה ביותר למימוש תוכניות תמ"א 38.
"מדובר בשילוב נכון של רשויות, מציאות, דיירים ויזמים. מרבית הרשויות המקומיות בשרון השכילו לטפל בבקשות לפרויקטים להתחדשות עירונית בצורה עניינית ותוך פרק זמן סביר, כאשר הן מבינות את החשיבות והפוטנציאל של הפרויקטים הללו מבחינת המאקרו העירוני", הוא אומר.
מחירי הדירות באזור השרון - מהגבוהים בארץ
מבדיקת מכון גיאוקרטוגרפיה עולה כי המחיר הממוצע למ"ר ברמת השרון, הרצליה ורעננה נע בין 19-24 אלף שקלים למ"ר (המחיר הגבוה ביותר ברמת השרון), ובכפר סבא על 16,300 שקלים למ"ר. לדברי שגיא לנצ'נר, מנכ"ל ובעלי חברת ינוב הבונה פרויקטים של התחדשות עירונית באזור השרון, "מרבית חברות התמ"א מצטופפות בגבעתיים וברובע 4 בתל-אביב, וייתכן שכדאי להן להפנות את תשומת הלב לערי השרון".
| רמת השרון | הרצליה | רעננה | כפר סבא | הוד השרון | ארצי | |
| מחיר ממוצע למ"ר | 24,284 | 22,789 | 19,495 | 16,283 | 16,878 | |
| דירת 3 חדרים - יד שנייה | 1,205,365 | 1,357,531 | 1,481,383 | 1,243,866 | 1,316,022 | 941,842 |
| דירת 4 חדרים - חדשה | 1,828,335 | 2,217,995 | 2,109,204 | 1,865,449 | 1,831,463 | 1,434,758 |
| דירת 4 חדרים - יד שנייה | 1,736,052 | 1,947,148 | 1,866,547 | 1,692,150 | 1,715,166 | 1,334,389 |
דרור נגל, מנכ"ל חברת אזורים, מספר על הבחירה לבנות בהרצליה. "זיהינו את הפוטנציאל להתחדשות עירונית בערי השרון ואנו נמצאים בשלבים מתקדמים של תכנון במספר מתחמים - ובראשם מתחם ויצמן בהרצליה, בה ייבנו 1,700 דירות חדשות במקום 580 יחידות דיור ישנות שיהרסו", הוא אומר".
מחירי הדירות באזור השרון הדרומי הם מהגבוהים בארץ. כך, בעוד מחיר ממוצע של דירת 3 חדרים מיד שנייה בישראל עומד על 940 אלף שקל, באזור השרון המחיר נע בין 1.2 מיליון שקל ברמת השרון ובכפר סבא, לבין 1.5 מיליון שקל ברעננה. המחיר הממוצע של דירת 4 חדרים חדשה בישראל הוא כ-1.4 מיליון שקל. באזור השרון הדרומי המחיר נע בין 1.8 מיליון שקל בכפר סבא, הוד השרון ורמת השרון, לבין 2.2 מיליון שקל ברעננה.
"אזור השרון טרם החל במימון פוטנציאל ההתחדשות העירונית הטמון בו", טוען ירון שמיע, בעלים ומנכ"ל חברת SGS LIVING שבונה את פרויקט הפינוי-בינוי גרין פארק בשכונת נווה שרת בתל-אביב. לדבריו, "קיבלנו פנויות של נציגויות בתים משותפים באזור השרון, ואנו חשים כי חלה הבשלה במכלול הנתונים, לרבות הכדאיות הכלכלית והנכונות של חלק מהעיריות לקדם פרויקטים בתחומן".
אזור השרון הוא אחד האזורים המבוססים והמבוקשים ביותר במדינה. לדברי ד"ר דגני, רוב אוכלוסייתו משוייכת לדירוג סוציו-אקונומי 8-10 (מתוך 10). בשתי הערים הגדולות כפר סבא והרצליה יש 90-94 אלף תושבים כל אחד; ברעננה 70 אלף תושבים; בהוד השרון 54 אלף תושבים; וברמת השרון 44 אלף תושבים.
מהמחקר עולה כי כ-40% מהדירות הנרכשות באזור זה הן למשפרי דיור. בהוד השרון, כפר סבא ורמת השרון יותר מ-40% הם משפרי דיור, חלקם נמוך יחסית ברעננה ובהרצליה (30-35%). רוכשי דירה ראשונה מהווים כשליש מרוכשי הדירות בכפר סבא, וביתר הערים מהווים 27%-29%. המשקיעים מהווים שיעור גבוה, כשליש, מרוכשי דירות ברעננה והרצליה, ובאופן יחסי פחות ביישובים האחרים.
כנס "השרון מתחדש - התחדשות עירונית בשרון" של חברת מידע כנסים, בניהולה של גלית מאירי, יערך בבית חיל האוויר בהרצליה ב-4 בפברואר בהשתתפות ראש העיר הרצליה, משה פדלון; נשיא התאחדות בוני הארץ הנכנס, רוני בריק; השמאי הממשלתי הראשי במשרד המשפטים, טל אלדרוטי; יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, אוהד דנוס; יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה במחוז תל-אביב, גילה אורון, ועוד.
