"השכר הנמוך מקשה על רכישת דירה בישראל"
ד"ר אפרת טולקובסקי ממכון גזית גלוב לחקר הנדל"ן, מותחת ביקורת על דו"ח ה-OECD לפיו מחירי הדיור בארץ מופרזים ביחס למדינות המפותחות. לטענתה, הפער בין מספר המשכורות שנדרש ישראלי לקניית דירה לבין תושב אירופה או ארה"ב היה גבוה מאז ומתמיד - בלי קשר לפערי המחירים. "לפי הדו"ח הכלכלה הישראלית במצב טוב - נראה שחיפשו נקודת חולשה"
"בישראל המשכורות נמוכות בהרבה ביחס למדינות ארגון ה-OECD - וזה גורם בעל משקל רב הרבה יותר מהעובדה שמחירי הדירות גבוהים לעומת מדינות ה-OECD". כך טוענת בשיחה עם ynet ד"ר אפרת טולקובסקי, מנהלת מכון גזית גלוב לחקר הנדל"ן במרכז הבינתחומי, בעקבות פרסום הדו"ח של ארגון המדינות המפותחות שסוקר את כלכלת ישראל.
כתבות נוספות בערוץ הנדל"ן של ynet:
מחקר: פוטנציאל של 17 אלף דירות בשרון
האוצר מקדם בניית אלפי מעונות סטודנטים
כחלון: נביא עשרות עובדי בניין פלסטינים
על פי נתוני הדו"ח, היחס בין השכר הממוצע לבין מחירי הדיור בישראל בין השנים 2008-2014 היה הגבוה ביותר מבין מדינות ה-OECD, עם גידול של 58%; וכך גם היחס בין השכר הממוצע למחירי השכירות, עם גידול של 18% בין אותן השנים. אלא שטולקובסקי מותחת ביקורת על התקופה שבחר הארגון לבחון לצורך ביצוע ההשוואה בין ישראל לשאר המדינות החברות בו.
"שנת 2008 הייתה בדיוק נקודת המפנה שבה אירופה נכנסה למיתון וישראל יצאה ממנו", היא מסבירה, "מחירי הדירות באירופה טסו מ-1998 ועד 2008, ונכנסו לעצירה בשנה זו; ואילו מחירי הדירות בישראל דווקא ירדו בין 1998 עד 2006, ורק אז החלו לעלות. לכן לבצע השוואה בשנים אלו זה מגוחך - זה לא הטיים-פריים המתאים".
לדברי טולקובסקי, "היחס בין מחירי הדירות לשכר בישראל הוא הרבה יותר גדול מאשר היחס בין משתנים אלה ב-OECD - אבל זה לא קשור לתקופה שנבדקה. הפער גבוה היסטורית, כלומר לפני שנת 2008, ובאמת עכשיו במיוחד", היא מודה אך מדגישה: "מה שמקשה על הישראלים לקנות דירה אלה המשכורות הנמוכות, לא מחירי הדירות".
"תמיד היינו ביחס היסטורי של 100 משכורות לקניית דירה בישראל, לעומת 60 משכורות לקניית דירה ב-OECD; והיום אנחנו אפילו ביחס של 140 משכורות לקניית דירה בארץ, לעומת 80 משכורות לקניית דירה ב-OECD", היא ממשיכה. "בסך הכל הדו"ח דווקא מראה שהכלכלה בישראל במצב טוב. נראה שחיפשו נקודת חולשה", היא מסכמת.
"הכלכלה חזקה - אבל אם לא יטפלו בסיכונים, זה ישתנה"
צח ברקי, סמנכ"ל מינהל אגף כלכלה, מידע ומחקר בחברת דן אנד ברדסטריט ישראל, מסכים עם חלק מהדברים של טולקובסקי. כמוה הוא מציין שהכלכלה הישראלית מציגה נתונים חיוביים, אולם הוא מזהיר כי התמונה תשתנה בטווח של מספר שנים בודדות - אם לא יטפלו בסיכונים. "אין חדש בדו"ח ולצערי אין חדש ביישום (או בחוסר יישום) המסקנות של הדו"ח - שידועות זה מכבר", הוא טוען.
לדבריו, "מחירי הדיור הגבוהים מייצרים שכבה הולכת וגדלה של משפחות צעירות שדירה אינה בהישג ידן, או שהן נאלצות לרכוש נכס במינוף גבוה על שלל סיכוניו. כיום, מנוע הצמיחה העיקרי הוא הצריכה הפרטית, אך מחירי הדיור עלולים לפגוע בהיקף הצריכה הפרטית כבר בשנים הקרובות - וזה עלול להוביל לעלייה באבטלה ולשחיקה ביכולת ההחזר של משקי הבית".
בארגון ה-OECD טוענים כי היצע מוגבל מעלה את מחירי הדירות ומצמצם את רווחתן של המשפחות, בעיקר אלה של הזוגות הצעירים. "יש להשלים את תוכניות ההתייעלות של ענף התכנון והבנייה, בהמשך יש לפתח תשתיות של תחבורה ציבורית כדי שהחיים מחוץ לאזורי הביקוש, במחירי דיור נמוכים, יהיו קלים יותר, וכן לקדם את נושא ההשתתפות בשוק העבודה עבור אלה שגרים באותם אזורים מרוחקים", נכתב בדו"ח.
חנוך קס מחברת נופי ישראל מתייחס לנתונים אלה. "בניגוד למדינות אחרות בעולם, בישראל שיעור הצמיחה גבוה - מה שיוצר ביקושים גבוהים אל מול היצע מצומצם, ובסופו של דבר מביא לעליית מחירי הדיור. דווקא עכשיו פעולות הממשלה מתוכננות להוריד את המחירים, אולם זה לא יעזור לטווח הקצר. כמובן זה תלוי בכך שהממשלה תתמיד ותגדיל את היצע הדירות, תתמיד ברפורמות שיעזרו לזוגות צעירים להגיע לדירה, וכן שהממשלה תישאר יציבה".
"בארה"ב מאפשרים לבנות גם בסופי שבוע"
בגרף המשווה את מחירי הדיור, נראה שמחירי הדירות בארץ מופרזים לא רק בהשוואה למדינות ארגון ה-OECD, אלא מול ארה"ב וגוש האירו. המחירים נמדדים באינדקס של 100. כך, שבעוד שמחירי הדירות בישראל עומדים על 150, מחירי הדירות במדינות ה-OECD הם 110, בגוש האירו 105 ובארה"ב 102.
דליה שוסטר, מנכ"לית ובעלי קבוצת נוה שוסטר, אינה מופתעת מנתונים אלה. "כיזמית שמעורבת בלא מעט פרויקטים בארה"ב, אני מבינה היטב את הסיבות שגורמות לזינוק חסר פרופורציה במחירי הדירות בישראל. ההיצע הנמוך של קרקעות, הסחבת והבירוקרטיה שכרוכה במתן היתרי הבנייה והמספר המועט של התחלות הבנייה - כל אלה שערוריתיים", היא טוענת.
לדבריה, גם למצוקת כוח האדם בענף הבניין יש השלכה ישירה על המחירים. "מעבר לים אין בעיית כוח אדם ולכן ניתן להתחיל ולסיים פרויקטים בזמנים סבירים. בארה"ב, למשל, יש ראשי ערים שמאפשרים עבודה בסופי שבוע רק כדי לקדם פרויקטים. במדינות אלה יש גם אלטרנטיבות ראויות למגורים בשכירות. אם היו משקיעים מחשבה גם בהסדרת ובניית דיור להשכרה, זה היה מוריד מעט את הביקוש לרכישת דירות וגורם להורדת המחירים", היא מציעה.
"להערכתי, ההתייחסות של ה-OECD להתייעלות ענף הבנייה בישראל ותכנון הערים היא במקומה", מחזק את הדברים חנן שמש, יו"ר ומנכ"ל קרן הגשמה להשקעות נדל"ן בישראל, אירופה וארה"ב. "יש מקום רב לשיפור תהליכי התכנון והבנייה, הסרת החסמים הבירוקרטיים ויישום של תוכניות בניין עיר (תב"ע) קיימות. שיפור בתחום זה יוביל להגדלת ההיצע ולמיתון במחירים".
בנוסף, מציע שמש לשפר את תחום מימון מיזמי הנדל"ן, בדומה לשווקים בבריטניה וארה"ב. "הקלה ברגולציה במימון פרויקטים הובילה לעלייה במספר הפרויקטים ולהגדלת היצע הדיור", הוא אומר". אלדד פרי, יו"ר ובעלי קבוצת אלדד פרי, טוען שרק הפשרה מסיבית של קרקעות פרטיות במרכז הארץ יגדיל את ההיצע. הוא מציע להקים ועדות מיוחדות לשעת חירום, שיוכלו להביא לכל הפחות "לבלימת עליות המחירים וסיכוי סביר לירידה".
"הדו"ח מוכיח כי ששוק הדיור נמצא בבעיה חריפה מאוד, אפילו יותר ממה שחשבנו", אומר ליאור רוט, מנכ"ל משגב שיווק נדל"ן, "פתרונות קסם כמו תוכנית מחיר למשתכן, לא רק שלא יצננו את מגמת ההתייקרות, אלא יעשו את ההיפך - יגרמו לעלייה בביקוש ולזינוק במחירים". השמאי חיים מסילתי, לעומת זאת, סבור שבדוחות הבאים כבר יראו תוצאות של הרפורמות בדיור, ובראשן תוכנית הדגל של האוצר. "לראייה", הוא אומר, "בדו"ח צויין כי מכלול התוכניות של השר כחלון עונה על מירב הבעיות בשוק".
"השר כחלון ואנשיו עושים מאמצים גודלים כדי לייצר דיור בר-השגה", מסכים משה אהרוני, מנכ"ל קבוצת אהרוני, "אבל הממשלה צריכה למצוא דרכים נוספות ויצירתיות יותר כדי להתמודד עם נתוני דו"ח ה-OECD". לדבריו, יש לדאוג ליותר מקומות תעסוקה, לתשתיות העל ולבירוקרטיה בתכנון. "בשל הקשיים הבירוקרטיים במדינה, היצע הדיור נמוך מאוד", מוסיף היזם יגאל צמח, מנכ"ל חברת ברגרואין רזידנטיאל, "המדינה צריכה להפסיק לייצר היצע רק במעגל השני והשלישי לאזורי הביקוש".
