האם ניתן לקנות דירה עם משכנתא קיימת?

בשיתוף לאומי למשכנתאות

המשפחה שלכם מתרחבת? פנו אליכם עם הצעת עבודה מפתה באזור אחר בארץ או אולי קיבלתם העלאה בשכר? כך או כך, אחת מהסיבות הללו הובילו אתכם להחלטה לקנות דירת מגורים חדשה. לפני שאתם מתחילים לתכנן את המשכנתא החדשה, רצוי להבין מה עליכם לעשות עם המשכנתא הקיימת, במידה ויש כזאת, על הבית שברצונכם לעזוב.

אם בכוונתכם למכור את הדירה הקיימת, ועל הדירה יש משכנתא, תצטרכו להסיר אותה בעת המכירה. קיימות מספר אפשרויות לעשות זאת, המושפעות מהסכום אותו נותר לכם לשלם, מתנאי המשכנתא (מסלולים, ריביות וגובה ההחזר) ומגובה עמלות פירעון מוקדם שתצטרכו לשלם (אם קיימות).

(צילום: shutterstock)

האפשרויות העומדות בפניכם

"לגרור" את המשכנתא הישנה לדירה החדשה שלכם: אם כבר רכשתם דירה חדשה, תוכלו "לגרור" את המשכנתא מהנכס הישן לנכס החדש. במקרה של גרירה, תנאי ההלוואה יישארו ללא שינוי (באותו בנק, עם אותם המסלולים, הריביות, התקופה וכו'). כמו כן, תוכלו להגיש בקשה למשכנתא נוספת לצורך רכישת הדירה החדשה.

"לגרור" את המשכנתא הישנה לערבות בנקאית או לפיקדון: אם כבר יש לכם קונה לדירה הקיימת, אבל טרם רכשתם דירה חדשה, עליכם לעבור שלב ביניים עד שתוכלו לגרור את המשכנתא לדירה שתרכשו, וזאת באמצעות ערבות בנקאית או כנגד פיקדון שייפתח בבנק.

שימו לב, שגם הגרירה לדירה שתרכשו מותנית באישור הבנק. כמו כן, יודגש כי הפיקדון או הערבות הבנקאית מחליפים באופן זמני את הדירה הקיימת כבטוחה לבנק. מהלך זה בעצם מאפשר להלוואת המשכנתא להמשיך "לחיות", גם כשאין נכס מקרקעין המשועבד לטובת הבנק להבטחת ההלוואה.

לפרוע את המשכנתא: לפעמים פשוט כדאי לפרוע לחלוטין את המשכנתא הישנה, ולקחת משכנתא חדשה לחלוטין, בתנאים אשר יותר מתאימים לכם.

איך עושים את זה?

פונים לבנק בו מתנהלת המשכנתא ומבקשים לקבל את יתרת ההלוואה לסילוק. מסמך זה נקרא "מכתב כוונות לסילוק משכנתא", ומשמעותו, שאם תסלקו את יתרת חוב המשכנתא המצויינת במסמך, הבנק יסיר את השיעבוד על הדירה.

השיקול בנושא פירעון המשכנתא הקיימת תלוי, בין השאר, בעמלת הפירעון המוקדם אותה תצטרכו לשלם. עמלת הפירעון המוקדם מורכבת מרכיבים שונים, הנקבעים על פי מסלול ההלוואה:

1. עמלה תפעולית (דמי טיפול) - תשלום בגין העלות התפעולית של הפעולה. עמלה זו נגבית בעת פירעון מוקדם של ההלוואה ובעת מיחזור ההלוואה למסלול אחר.
2. עמלת אי הודעה מוקדמת - עמלה זו נגבית רק במקרה בו לא הודעתם בכתב על כוונתכם לסלק את ההלוואה לפחות 10 ימים מראש, ולא פרעתם את ההלוואה עד 30 יום מתאריך ההודעה.
3. עמלת היוון - עמלה זו נגבית רק אם הריבית הנוכחית של ההלוואה נמוכה יותר מהריבית הממוצעת על משכנתאות הנהוגה במשק (על פי מסלול ההלוואה) ביום הפירעון המוקדם. עמלה זו נגבית הן בעת פירעון מוקדם של ההלוואה והן בעת מחזור ההלוואה למסלול אחר.
4. עמלת מדד ממוצע - עמלה זו נגבית בהלוואות צמודות מדד בלבד, אם הפירעון המוקדם נעשה בין ה-1-15 לחודש. עמלה זו נגבית בעת פירעון מוקדם של ההלוואה ובעת מיחזור ההלוואה למסלול אחר.
5. עמלת הלוואות במט"ח - עמלה זו נגבית כאשר הלווה נתן הודעה מוקדמת של פחות משני ימי עסקים (כל יום בו נערך מסחר במט"ח, הן בארץ והן בחו"ל).
   

שימו לב: בחלק מהמסלולים יש אפשרויות לפירעון מוקדם ללא עמלות (למעט עמלה תפעולית) לאורך כל תקופת ההלוואה או בנקודות זמן מסוימות.