בית ב-3 מיליון שקל - יקר או זול? תלוי איפה

דירה ב-3 מיליון שקל נחשבת נכס יוקרה? כנראה שתלוי איפה. אם חשבתם שדירת פנטהאוז העולה 8 מיליון שקל בתל-אביב נחשבת לחלק משוק דירות היוקרה למגורים, טעות בידיכם: אף שמדובר בסכום שהוא פי 6 מהמחיר הממוצע לדירה בישראל - מסתבר שבעיר ללא הפסקה הרוכש עדיין לא נחשב לבעל דירת יוקרה.

בדיקה מיוחדת שערך עבור ynet אתר מדלן, המנתח את שוק הדיור לרוכשי הדירות, בחנה מה נחשב יוקרתי בכל עיר ועיר. במסגרת הבדיקה נבחנו שני האחוזונים העליונים של מחירי הנכסים שנמכרו בשנת 2015 - ונמצא מהו המחיר ההתחלתי לדירה שיכולה להיכנס לשוק היוקרה המבוקש.

כך לדוגמא, מתוך 6,750 עסקאות נדל"ן שבוצעו בתל-אביב, כ-135 עסקאות בלבד נחשבו היקרות ביותר - הזולה ביניהן עמדה על 9.1 מיליון שקל. מתוך 3,400 עסקאות מקרקעין שבוצעו באשקלון, כ-68 עסקאות בלבד נחשבו היקרות ביותר - אך אלה מתחילות במחיר של 2.15 מיליון שקל.

"רף הכניסה לשוק היוקרה משתנה מאוד בין היישובים השונים", מסביר את הממצאים רוה איתן, סמנכ"ל המחקר והאסטרטגיה באתר מדלן. "אם בתל-אביב צריך לשלם החל מ-9 מיליון שקל כדי להיחשב לבעלים של דירת יוקרה - בעכו, נכס שעולה שני מיליון שקל נכנס בקלות למועדון דירות האולטרה-יוקרה המקומיות ונחשב לסמל סטטוס".

על פי הבדיקה, מחיר התחלתי של נכסי יוקרה בתל-אביב עומד, כאמור, על 9.1 מיליון שקל. בהרצליה צריך לשלם מינימום 7.2 מיליון שקל עבור נכס כדי להיכנס לשוק היוקרה, ובנתניה כ-5 מיליון שקל. בירושלים עולה דירת יוקרה החל מ-4.9 מיליון שקל, וברמת גן ובראשון לציון החל מ-3.5 מיליון שקל.

בפתח תקווה, המחיר ההתחלתי של נכסי יוקרה בעיר עמד על 3 מיליון שקל, ובבת ים וחיפה על 2.8 מיליון שקל. באשקלון, המחיר המינימלי עבור עסקת נדל"ן שנחשבת יוקרתית עמד על 2.2 מיליון שקל. ואילו בבאר שבע ובעכו - מדובר בסכום של 1.9 מיליון שקל.

לדברי איתן, אחת הסיבות לקפיצה ברף הכניסה לשוק היוקרה נעוצה בהתעניינות של תושבי חוץ בנכסים בישראל. "יש 3 ערים שבהן תושבי החוץ מגלים עניין מיוחד - תל-אביב, ירושלים ונתניה", הוא אומר, "והיזמים בונים דירות מיוחדות ויוקרתיות במיוחד המכוונות בעיקר להם. לכן בערים אלו מצאנו שרף הכניסה הוא הגבוה ביותר לשוק דירות היוקרה המקומי".

מפת הנדל"ן האינטראקטיבית המצורפת מציגה את מחירי הדירות בערים ברחבי הארץ, תוך פילוח המחירים בכל שכונה ושכונה. מחיר ממוצע של דירה הוא 1.324 מיליון שקל (יד ראשונה וחדשה), כאשר הצבע הכחול במפה מצביע על מחיר נמוך מהמחיר הממוצע ואילו הצבע האדום מצביע על מחיר גבוה מהממוצע. ככל שהצבעים כהים יותר - כך המחירים מתרחקים מהממוצע. הקלקה על כל יישוב מצביעה על רמות המחירים בתוך כל שכונה. עם ההקלקה על האייקונים בצבע כתום, יופיעו נתונים בצדה הימני של המפה בנוגע למחיר התחלתי של נכסי היוקרה.

דירת 5 חדרים: בת"א 18 מיליון שקל, בעכו 1.88 מיליון

אז איך נראו עסקאות היוקרה לפי בדיקת מדלן? הנה כמה דוגמאות: בירושלים, למשל, דירת גן חדשה עם 4 חדרים בקומת הקרקע בשכונת נחלאות נמכרה תמורת לא פחות מ-9.24 מיליון שקל. בבית הכרם נמכר בית דו-משפחתי עם 5 חדרים מיד שנייה בקומת הקרקע ב-6.085 מיליון שקל; ובשכונת ממילא היוקרתית, דירת 3 חדרים מיד שנייה בקומת הקרקע עלתה 5.85 מיליון שקל.

בתל-אביב, דירת 5 חדרים חדשה בקומה ה-22 במגדל מגורים בחלק המרכזי בשכונת הצפון הישן נמכרה תמורת לא פחות מ-18.31 מיליון שקל. דירת 5 חדרים חדשה בשכונת נווה צדק בקומה ה-21 במגדל מגורים עלתה 10.634 מיליון שקל. ואילו דירת 5 חדרים מיד שנייה בקומה השלישית בבניין משותף בכיכר המדינה עלתה 9.225 מיליון שקל.

(צילום: גיל יוחנן)

בהרצליה פיתוח, דירת גן חדשה עם 5 חדרים נמכרה תמורת 11 מיליון שקל. דירה דומה עם 4 חדרים עלתה 10.80 מיליון שקל. וקוטג' מיד שנייה עם 5 חדרים נמכר ב-9.589 מיליון שקל.

בנתניה, דירת פנטהאוז חדשה עם 5 חדרים בקומה ה-30 במגדל מגורים בשכונת עיר ימים נמכרה ב-9 מיליון שקל. דירת פנטהאוז חדשה עם 6 חדרים באותה השכונה אבל בקומה ה-22 עלתה 5.75 מיליון שקל. ואילו דירת פנטהאוז מיד שנייה עם 5 חדרים בקומה ה-16 ברצועת המלונות עלתה 5.25 מיליון שקל.

ברמת גן המחירים כבר מתחילים להיראות אחרת. קוטג' מיד שנייה עם 6 חדרים ברמת אפעל נמכר ב-7.8 מיליון שקל. דירת פנטהאוז חדשה עם 6 חדרים בקומה התשיעית בשכונת החרוזים עלתה 5.208 מיליון שקל. ודירת פנטהאוז חדשה עם 5 חדרים בקומה השישית במתחם נגבה עלתה 3,512 מיליון שקל.

בבת ים, דירת פנטהאוז חדשה עם 6 חדרים בקומה ה-24 במגדל מגורים במתחם גן העיר נמכרה ב-5 מיליון שקל. באותה שכונה נמכרה דירת פנטהאוז חדשה עם 5 חדרים בקומה ה-37 תמורת 4.7 מיליון שקל; ואילו בשכונת צפון מערב נמכר פנטהאוז מיד שנייה עם 5 חדרים בקומה השביעית ב-3.55 מיליון שקל.

בראשון לציון, בית דו משפחתי מיד שנייה עם 6 חדרים בשכונת נווה דקלים נמכר ב-4.5 מיליון שקל. דירת פנטהאוז חדשה עם 6 חדרים בקומה ה-21 במגדל מגורים בשכונת מב"ת מערב עלתה 4.275 מיליון שקל. ובית דו משפחתי חדש עם 4 חדרים בשכונת נחלת יהודה נמכרה ב-3.57 מיליון שקל.

(צילום: ירון ברנר)

בפתח תקווה, דירת פנטהאוז חדשה עם 6 חדרים בקומה ה-19 במגדל מגורים בשכונת נוה עוז נמכרה ב-4.1 מיליון שקל. קוטג' יד שנייה עם 6 חדרים בשכונת נוה עוז עלה 3.675 מיליון שקל. ודירת פנטהאוז חדשה עם 6 חדרים בקומה התשיעית במגדל מגורים בשכונת כפר גנים ג' עלתה 3.5 מיליון שקל.

בחיפה, קוטג' מיד שנייה עם 6 חדרים בשכונת דניה נמכרה תמורת 3.515 מיליון שקל. דירת פנטהאוז חדשה עם 6 חדרים בקומה השישית בשכונת כרמליה עלתה 3.755 מיליון שקל. וקוטג' מיד שנייה עם 5 חדרים בשכונת שמבור עלה 2.92 מיליון שקל.

באשקלון, קוטג' מיד שנייה עם 6 חדרים בשכונת ברנע נמכר ב-2.5 מיליון שקל. דירת פנטהאוז חדשה עם 5 חדרים בקומה ה-18 באותה השכונה עלתה 2.3 מיליון שקל. ואילו בית דו-משפחתי מיד שנייה עם 6 חדרים בשכונת  אפרידר נמכרה ב-2.3 מיליון שקל.

בבאר שבע, קוטג' מיד שנייה עם 6 חדרים בשכונת רמות נמכר ב-2.5 מיליון שקל. דירת פנטהאוז חדשה עם 5 חדרים בקומה ה-18 במגדל מגורים במרכז העיר נמכרה ב-2.27 מיליון שקל. ובית דו-משפחתי חדש עם 6 חדרים בשכונת פלח שבע עלה 2.15 מיליון שקל.

בעכו, קוטג' עם 5 חדרים בצפון הכרם מיד שנייה נמכר תמורת 2.4 מיליון שקל, וקוטג' עם 6 חדרים מיד שנייה בשכונת מנחם בגין עלה 2.3 מיליון שקל. דירת 5 חדרים חדשה בקומה ה-15 בשכונת גן מוטה גור נמכרה ב-1.88 מיליון שקל.

(צילום: מוחמד שנאוי)

מה אופי נכסי היוקרה של כל ישוב?

במסגרת הבדיקה נבחן גם שיעור הדירות החדשות מבין הנכסים היקרים ביותר ביישובים שנכללו בה. על פי הממצאים, בנתניה שיעור הדירות החדשות מבין נכסי היוקרה שנמכרו ב-2015 עמד על 85% - השיעור הגבוה ביותר. אחריה תל-אביב עם 65% דירות חדשות מכלל העסקאות היקרות ביותר שבוצעו בעיר, ובמקום השלישי פתח תקווה עם 60%.

שיעור הדירות החדשות מבין הנכסים היקרים שנמכרו בבת ים עמד בשנה החולפת על 58%, בירושלים על 54%, ברמת גן על 48% ובחיפה על 47%. בראשון לציון עמד שיעור הדירות החדשות על 46% ואחריה הרצליה עם 42%. אחרונות ברשימה נמצאות באר שבע (33%), עכו (29%) ואשקלון (22%).

כמו כן, נבחן שיעור הבתים צמודי הקרקע מבין הכנסים היקרים ביותר ביישובים שנבדקו. על פי הבדיקה, באשקלון עמד שיעור צמודי הקרקע מכלל דירות היוקרה שנמכרו ב-2015 על 78%. בבאר שבע על 76% ובראשון לציון על 71%. אחריהן ברשימה הרצליה, עם שיעור צמודי קרקע של 52% מכלל העסקאות היקרות בעיר, ועכו עם שיעור של 41%.

בפתח תקווה עומד שיעור צמודי הקרקע על 37%, ברמת גן על 31%, בחיפה על 27% ובירושלים על 12%. בתל-אביב שיעור צמודי הקרקע מכלל העסקאות היקרות ביותר שבוצעו בעיר ב-2015 עומד על 7%, ובנתניה על 5%. בבת ים לא נבנו לאחרונה צמודי קרקע.

"פערי המחירים בין הערים גרמו לכך שבעלי דירות 'רגילות' בירושלים ותל-אביב, יכולים לעבור לעיר אחרת ולקנות בה נכס יוקרה", מסביר ישראל שוורץ, אנליסט במדלן. כך, לדוגמא, הוא ממחיש - תושב תל-אביב שבבעלותו דירת 3 חדרים ישנה משנות ה-70 של המאה הקודמת בשכונת הצפון הישן, מחזיק בנכס ששוויו הממוצע כ-3.7 מיליון שקל. "במחיר הזה הוא יכול לרכוש דירת פנטהאוז חדשה בשכונת כפר גנים ג' בפתח תקווה ולהיחשב לבעל דירת יוקרה, ולהישאר עם עודף", הוא מסכם.