"השפעה פסיכולוגית לא תוזיל את הדירות"

"אנחנו מציעים לממשלה להפסיק את מסע יחסי הציבור שכאילו מלמד על ירידות מחירים. נתוני השמאי הממשלתי הראשי ממחישים יותר מכל את עוצמת הביקושים בשוק הדיור". כך אומר היום (א') אוהד דנוס, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל, בתגובה לדו"ח שפורסם הבוקר, לפיו מחירי הדירות בישראל עלו ברבעון הרביעי של 2015 בשיעור של 8% לעומת התקופה המקבילה ב-2014.

הגרלה ראשונה של מחיר למשתכן יוצאת לדרך

נווה שרת או יפו: איפה בונים הכי הרבה בת"א

שכר הדירה בתל-אביב זינק ב-60% מ-2008

דנוס מתייחס לעליית המחירים בשיעור של 2.5% ברבעון הרביעי של 2015, לעומת הרבעון השלישי. "לאחר רבעון חלש יחסית (הרבעון השלישי - ה.צ), ממנו שאבו באוצר, באופן לא מובן, לא מעט נחת - חזר השוק לתפקד כרגיל כשהביקושים שבים אל השוק ושוב מעלים את המחירים", הוא מוסיף. "לא התרשמנו מחולשת השוק ברבעון השלישי והערכנו שלאחר רגולציה כבדה ולא מעט הצהרות, הדברים ישובו למסלולם הבעייתי כמעט מיד, וכך אכן קרה".

לדבריו, מסע "יחסי הציבור" של הממשלה, כפי שהוא מכנה אותו, נועד "לייצר השפעה פסיכולוגית שתביא לירידות מחירים"; אולם "הניסיון הזה לא יצלח, כפי שלא צלח בעבר, מהטעם הפשוט שדירות אינן מניות ולגור בדירה זה לא פריבילגיה כי אם צורך אנושי קיומי. לנצח את שוק הדיור בתקשורת זו פעולה קצרת טווח, שבנתוני השוק הנוכחיים תמיד תתהפך ליוזם אותה על הראש. עדיף להחריש, לא לצאת בהצהרות מרחיקות לכת ותחת זאת להמשיך בעשייה להגדלת ההיצע".

דנוס מדגיש כי על פי הממצאים, העליות הגדולות במחירים נרשמו במרכז אזורי הביקוש: תל-אביב, חולון, רמלה, רחובות וראשון לציון. "זוהי מגמה מדאיגה, שמראה ששוב התנפצה לה תקרת זכוכית ושהציבור לא באמת מאמין שניתן יהיה לעשות שינוי אמיתי במחירים באזורים הללו", ציין.

לדברי שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין, "הנתונים שמים לכולנו מראה ומוכיחים שוב שהשינוי המיוחל במצב השוק והתקווה להתמתנות בעליות המחירים רחוקים מאוד. ניתן להטיל את האשמה על התחלות הבנייה הנמוכות שדווחו בחודשים האחרונים על ידי הלמ"ס, שמביאות לפער גדול בין היצע לביקוש. ככלל, אנחנו רואים בשטח יותר הצהרות סטטיסטיות של גורמים ממשלתיים שונים, מאשר עשייה אמיתית שתביא להתייצבות בשוק הנדל"ן - וחבל שכך".

בוגין מתייחסת לתוכנית מחיר למשתכן ומציינת כי "ברקע משוקת המדינה בעיקר קרקעות במסגרת מכרזי מחיר למשתכן, שחלקם נדחים והיקף יחידות הדיור המשווקם דרכם נמוך מאוד. הבעיה בשוק הנדל"ן הייתה ונשארה פער גדול מדי בין הביקוש להיצע, ותוך פנייה לנתח זניח יחסית של מחפשי דירות. עד שלא תשתחרר לשוק כמות מכובדת של קרקעות לבניית דירות, שוק הנדל"ן ומחירי הדירות לא ישתנו".

לעומת זאת, שמאי חיים מסילתי דווקא אופטימי, לפחות בכל הקשור לתוכנית הדגל של משרד האוצר. "הנתונים מראים על החשיבות ברפורמות שמנהיגה הממשלה ושר האוצר, ובראשן מחיר למשתכן", הוא אומר. "מטבע הדברים, לוקח זמן עד שתוכנית דיור משפיעה על המחירים. אני מאמין שברגע שיחלו ההגרלות, אנו נראה ירידת מחירים של 10%-20% ביישובים רבים בישראל, במיוחד בערי הפריפריה".

אשקלון. עליות מחירים ארציות(צילום: בראל אפרים)

ומה חושבים היזמים? "לא מדובר בהפתעה"

ומה חושבים היזמים? אלי אביסרור, מנכ"ל אביסרור משה ובניו ויו"ר ארגון קבלני באר שבע, אינו מסכים עם מסילתי. לשיטתו, מחירי הדירות ימשיכו לעלו ותוכנית מחיר למשתכן אינה מהווה פתרון. באשר לעליות המחירים בבאר שבע ואשקלון הוא מציין כי המחירים שם עלו במיוחד מאז הכריזו על מחיר למשתכן. "ברגע שרשות מקרקעי ישראל הקפיאה את המכרזים הרגילים והכריזה על שיווק מכרזים לזכאים בלבד, נוצר ביקוש לדירות מצד משקיעים ומשפרי דיור - שגרם להמשך התייקרות", הוא אומר.

לטענתו, "את המצב מנצלים גם בעלי קרקעות פרטיות שמעלים את מחירי הקרקעות מתוך ידיעה שאין להם תחרות מצד המדינה. הפתרון לייצוב המחירים הוא לחזור ולשווק קרקעות על ידי המדינה גם למכרזים רגילים, או לשלב בין דירות למשתכן לדירות בשוק החופשי באותם פרויקטים. עלויות הבנייה הולכות ומתייקרות, לא ניתן פתרון למחסור בעובדים והרשויות המקומיות מעלות את האגרות ואת היטלי פיתוח בעשרות אחוזים. כל אלה משפיעים על עליות המחירים".

נסים אחיעזרא, מנכ"ל חברת אחים דוניץ, מחזק את הדברים. "אנו רואים שדווקא ברבעון האחרון הואצה העלייה - מה שמראה שהציבור מביע חוסר אמון בתוכניות הממשלה, וחושש שכמו בתוכנית מע"מ אפס - תהיה אפילו עלייה נוספת במחירים", הוא מזהיר. לדבריו, "גם בתוכנית מחיר למשתכן אין פתרון ארוך טווח, מאחר שמדובר בתוכנית נקודתית לזוגות צעירים בלבד, והבנייה מתבצעת בעיקר באזורי פריפריה".

באשר לעליות המחירים בשיעור של 4%-6% בערים כמו חולון, ראשון לציון ורחובות, הוא מוסיף כי נתונים אלה מרמזים על כך שנוצר חשש מירידה במלאי הדירות. "כך, במקום שהשוק יירגע - הביקוש רק גובר", הוא אומר, "נקודה נוספת שראויה לציון היא שהמשקיעים לא התרגשו מהגדלת המס, והמשיכו לרכוש דירות במקומות שהמחירים בהם כיום נראים נמוכים יחסית".

"לא מדובר בהפתעה", טוען גיל עובדיה, מנכ"ל ושותף בחברת E-wave נדל"ן שרואה בעליות המחירים השפעה ישירה של משקיעי הנדל"ן בשוק. לדבריו, "אפקט ההלם שנוצר בעקבות העלאת מס הרכישה למשקיעים כבר שקע, ובחודשים האחרונים ראינו חזרה מסיבית של משקיעים לשוק ולמשרדי המכירות. אנחנו רואים המשך של המומנטום הזה גם מאז תחילת השנה, ואפשר לומר שגם משקיעים שעלו על הגדר לאחר העלאת המס, ירדו ממנו".

אלי גבאי, מנהל הפיתוח העסקי בקבוצת גבאי, מתייחס לעליות המחירים באשקלון. "בשנים האחרונות גילו את העיר גם תושבי השפלה, ולכן המחירים נוסקים כלפי מעלה. בשנתיים האחרונות העיר הובילה את עליות המחירים הארציות, למרות שמחירי הדירות עדיין נמוכים יחסית לסביבה". שי הניג, מנכ"ל חברת אפגד, מוסיף כי הביקושים למגורים בעיר עולים. "מדובר בפועל יוצא של חתימת הסכמי הגג בין אשקלון למדינה השנה", הוא מזכיר, "שיביא לבנייה של כ-30 אלף דירות חדשות".