הבנייה בדרום ת"א תשבש את התנועה?
אלפי דירות ומשרדים מתוכננים להיבנות בעשור הקרוב באזור דרום ת"א ויפו שסבל מהזנחה במשך שנים. ל-ynet נודע כי בכוונת העירייה להוסיף תמריצים ליזמים באזורים אלה כדי לקדם התחדשות עירונית. אבל התושבים חוששים כי לצד הגדלת היצע הדיור, הפיתוח יוצר כבר כעת עומס תחבורתי כבד. האם הרשויות האחראיות לוקחות את הסיכונים הללו בכובד ראש? בדיקה
בתחילת השבוע הציגה עיריית תל-אביב-יפו סיכום לשנת 2015 , שהצביע, בין השאר, על עלייה במתן היתרי בנייה - בעיקר עבור פרויקטים של התחדשות עירונית בדרום העיר. על פי הנתונים, בשנה החולפת ניתנו היתרי בנייה לכ-1,120 יחידות דיור בשכונות כמו דרום פלורנטין, שכונת שפירא, יפו א' (דקר) וצפון יפו. מדובר בעלייה של כ-55% ביחס ל-2014.
ל-ynet אף נודע כי הוועדה להתחדשות עירונית בעירייה החליטה באחרונה להעניק פטור מהיטל השבחה במסגרת תוכניות פינוי-בינוי, במטרה לתמרץ פרויקטים אלה באזורים הדרומיים. הכוונה היא להפחית את העלויות ליזם, בעיקר בשכונות שבהן ישנה פחות כדאיות כלכלית, באזורים כמו יד אליהו.
לדברי ארנון גלעדי, המשנה לראש העיר ויו"ר הוועדה, "אנו רואים בתוכניות להתחדשות עירונית בכלל ובתוכניות לפינוי-בינוי בפרט אינטרס לאומי, אורבני וחברתי מהמעלה הראשונה. חשיבותן של תוכניות אלה הן מעבר להגדלת מלאי המגורים, שכן הן מהוות הזדמנות לשדרוג המרחב הציבורי בכללותו - הוספת מבני ציבור, שטחי ציבור פתוחים, שדרוג מערכות התשתית העירונית, הוספת חניה תת-קרקעית ועוד".
אלא שמעבר להגדלת ההיצע ושיפור פניה של דרום העיר, נשאלת השאלה כיצד תשפיע הבנייה המסיבית על נתיבי התנועה, בעיקר על רקע עבודות הרכבת הקלה שהתרחבו השבוע. תושבים בשכונות הדרומיות וביפו כבר נתקלים בעומסי תנועה וחוששים כי הצפיפות התחבורתית עוד תתגבר, ובעוד שנים ספורות לא ניתן יהיה להתנייד ברכב. בדקנו אילו פרויקטים מקודמים בימים אלה בדרום העיר וניסינו לבחון את השפעות הבנייה על עומסי התנועה.
מבואות יפו: כ-3,600 דירות חדשות, חלקן לדיור בר-השגה
התכנון העירוני לאזור מבואות יפו מוסיף כ-3,600 דירות חדשות בגדלים שונים, ובעירייה טוענים כי מדובר יהיה במחירים "ברי השגה", אם כי אין עדיין בנמצא רמות מחירים עבור הדירות שייבנו. המטרה היא להשלים רצף עירוני חדש באזורים שבין דרך סלמה לדרך בן צבי.
מדובר ב-3 תוכניות שאושרו להפקדה או נמצאות בהליכי אישור בוועדות התכנון: מתחם נס לגויים - נווה עופר החדשה, שצפוי לכלול 1,500 דירות ומוקד תעסוקתי; מתחם מכבי יפו, שצפוי לכלול גם הוא 1,500 דירות, מתוכן כ-10% מיועדות לדיור בר השגה; ושכונת פארק החורשות, שצפויה לכלול 670 יחידות דיור ובית ספר יסודי.
התוכנית לשכונת נס לגויים - נווה עופר החדשה אושרה על ידי הוועדה המחוזית במאי 2015 כהמשך לשכונה הוותיקה. היא משתרעת על שטח כ-214 דונם בחלקה הצפוני של שכונת נווה עופר, בקרן הרחובות בן צבי ושלבים. מרבית הקרקע בבעלות רשות מקרקעי ישראל, ובמקום קיימת בנייה שנבנתה לאורך השנים על ידי מה שבעירייה מגדירים "תופסים" - כלומר מי שאין לו זכות על הקרקע.
בשנות ה-90 של המאה הקודמת אושרה למתחם תב"ע לכ-1,000 יחידות דיור, אשר לא מומשה. התוכנית החדשה מקודמת על ידי מחלקת תכנון יפו ודרום במינהל ההנדסה בשיתוף רשות מקרקעי ישראל ומתוכננת על ידי אדריכל מנדי רוזנפלד ממשרד רוזנפלד ארנס אדריכלים. היא מציעה 3 מגדלי מגורים בגובה של 25 קומות עם 1,500 דירות, 130,500 מ"ר לתעסוקה, 25,500 מ"ר למסחר, 20 דונם שטח ציבורי פתוח וכ-25 דונם למבני ציבור.
התוכנית לשכונת מכבי יפו אושרה על ידי הוועדה המקומית בדצמבר 2012 ומקודמת בימים אלה לאישור בוועדה המחוזית. היא כוללת מתחם של כ-150 דונם המשתרע בין הרחובות נס לגויים מצפון, היינריך היינה (שלבים) ממזרח, רחוב עזה ובאר שבע ממערב ונחל שורק מדרום. הקרקע בבעלות רשות מקרקעי ישראל ועיריית תל-אביב-יפו וכן עוד מספר בעלים פרטיים.
בחלקו הצפוני של המתחם קיים שטח פתוח במקום בו היה קיים בעבר אצטדיון מכבי יפו. בחלקו הדרומי של המתחם קיימת בנייה מעורבת לתעסוקה ומגורים. המטרה היא להשלים את פיתוח רצף השטחים העירוניים ביפו, מזרחית לשדרות ירושלים, באמצעות הקמת שכונת המגורים, כחלק משכונת נס לגויים ופארק החורשות ושכונת המגורים הסמוכה לו.
1,500 יחידות דיור שייבנו יהיו בשטח ממוצע של 80 מ"ר, עם תמהיל גדלים מגוון בבניינים בגובה של בין 5-8 קומות ובמגדלים בגובה של 16 קומות. כמו כן, התוכנית כוללת מגרש בייעוד מיוחד אשר השימושים בו יהיו דיור להשכרה, מעונות לסטודנטים ושימושים ציבוריים לצרכי חינוך, דת ורווחה. במגרש זה בלבד גודל יחידות הדיור יעמוד בממוצע על כ-65 מ"ר.
עוד כוללת התוכנית, המתוכננת על ידי משרד ברעלי לויצקי כסיף אדריכלים ומנוהלת על ידי קבוצת גדיש, כי שטחי בית הספר בדרום התוכנית יורחבו, כמו גם שטח המרכז הקהילתי בית צ'רנר. נקבעו גם שטחים ציבוריים פתוחים הכוללים את החורשה הקיימת ונקבעו שני מגרשים לגני ילדים, לצד צירי תנועה ירוקים להולכי רגל ורוכבי אופניים ושימור של חורש טבעי קיים בשטח ושני בתי באר. במקום כל אלה יפונו מוסכים, בתי מלאכה ומבנים בלתי חוקיים במתחם.
התוכנית לשכונת פארק החורשות אושרה להפקדה על ידי הוועדה המחוזית ומטרתה הקמת שכונת מגורים חדשה במתחם בזק, בסמוך לגן הבוטני. היא גובלת ברחוב הרצל ממזרח, רחוב התחיה מצפון, רחוב סגל צבי הרמן מדרום ורחוב היתד ממערב וכוללת כ-60 אלף מ"ר למגורים, כ-6,000 מ"ר למסחר וכ-4,000 מ"ר לתעסוקה.
במסגרת התוכנית, שאותה יזמה חברת אקרו נדל"ן ומתוכננת על ידי אדריכל אורי ברעלי ממשרד אדריכלים ברעלי לויצקי כסיף בתיאום עם אגף תכנון העיר תל-אביב-יפו, לפחות 20% מיחידות הדיור ייבנו בשטח של עד 75 מ"ר, כאשר שטח דירה לא יפחת מ-50 מ"ר. כל זאת בבנייה מרקמית בגובה של 6 קומות במרכז השכונה, ועד מגדלים בגובה של 12 ו-16 קומות.
התחנה המרכזית ושוק העלייה: שדרוג הקרקע הפנויה האחרונה
גם אזור התחנה המרכזית (הישנה והחדשה) עובר בשנים האחרונות תהליכי התחדשות עירונית, לאחר שנים של הזנחה. בפברואר 2015 המליצה הוועדה המקומית למחוזית להפקיד את התב"ע (תוכנית בניין עיר) למתחם השומרון, הכולל גם את שטח התחנה המרכזית הישנה.
מדובר בשטח של כ-78 דונם ברציפי התחנה המרכזית הישנה, אחת מעתודות הקרקע הפנויה הגדולות והאחרונות שנותרו בעיר, אשר נמצאת בבעלות העירייה ובידי בעלים פרטיים. באחרונה הושלם מכרז למכירת 5 חלקות מקרקעין בשטח כולל של 40 דונם, כמחצית ממתחם התכנון של התחנה המרכזית הישנה. הליך זה מתקיים במקביל לקידום התכנון הכולל למתחם.
התוכנית, המתוכננת על ידי אדריכל דני קייזר ממשרד קייזר אדריכלים עם צוות יועצים עבור העירייה, כוללת כ-1,000 יחידות דיור חדשות, כיכר עירונית ציבורית, מוקדי קהילה ותרבות ומתחם תעסוקה ומסחר. היא מחלקת את השטח ל-8 מתחמי תכנון. כך, לאורך רחוב בגין ייבנו מגדלים עד 30 קומות, חלקם בשילוב של עד 25% מגורים, והמבנים שיפנו לרחוב השומרון, הגדוד העברי והגליל יהיו מיועדים בעיקר למגורים.
בסך הכל מדובר בשטח של כ-280 אלף מ"ר, כאשר תמהיל הבנייה כולל עד 40% שטחים למגורים ו-60% שטחי תעסוקה ומסחר. תמהיל הדירות יאפשר עד 20% דירות קטנות, 20% דירות גדולות ו-60% דירות בשטח ממוצע של 80 מ"ר. התוכנית מתבססת על האחדת תוואי הרכבת הקלה (הקו הירוק) על רחוב השומרון, בסמיכות לצומת לוינסקי ושדרות הר ציון, במטרה ליצור קשר להולכי רגל בין מתחם התעסוקה חברת החשמל ממערב לרחובות החשמל, לבונטין, מקווה ישראל ויהודה הלוי.
תוכנית נוספת חלה במתחם שוק העלייה, בין הרחובות העלייה, צ'לנוב, מטלון וולפסון, בצד המזרחי של רחוב העלייה. היא אושרה על ידי מועצת העירייה במרס 2015 להקמת פרויקט מגורים עם 147 יחידות דיור, מחציתן מיועדות לדיור בר-השגה, ומרכז קהילתי עם קאנטרי עירוני ומרכז ספורט. הפרויקט נמצא כיום בשלבי הוצאת היתרי בנייה, לאחר שהחברות אקרו נדל"ן ותדהר השקעות זכו במכרז העירייה לרכישת זכויות החכירה, שפורסם בנובמבר 2014.
המכרז כלל רכישת זכויות חכירה לתקופה של 99 שנה לבניית שני בנייני מגורים מתוך 3 שיכללו עד 77 יחידות דיור, בשטח של 6,900 מ"ר וכ-600 מ"ר מסחר. במסגרת המכרז נדרשו הזוכות לבנות עבור העירייה את בניין המגורים השלישי שיכלול 70 יחידות דיור להשכרה בשטח של 80 מ"ר בממוצע, שטח מסחרי של 300 מ"ר, חניון ציבורי עם 260 מקומות חניה וכן לבצע עבודות תשתית ופיתוח במתחם.
התושבים מתלוננים: "צפיפות ומצוקה תחבורתית בכל הצירים"
בסך הכל מדובר ב-4,700 יחידות דיור חדשות שמקדמת העירייה בדרום העיר ובמבואות יפו, כאשר במקביל אליהן מקודמים באזור פרויקטים של יזמים פרטיים. אבל למרות היוזמה הברוכה, אחת הבעיות המרכזיות שנתקלים בהן תושבי דרום העיר והסביבה היא עומסי התנועה והפקקים שנוצרו בעקבות אתרי הבנייה והעבודות על הרכבת הקלה.
דיירים באזור דרום תל-אביב טוענים בפני ynet כי התוצאה של הבנייה המסיבית ברורה מראש: צפיפות ומצוקה תחבורתית בכל הצירים במרחב סלמה, כגון קיבוץ גלויות, סלמה, לוינסקי, שדרות ירושלים, צ'לנוב וכדומה, וחשש כבד שצירים אלה יחסמו בעוד שנתיים-שלוש. דווקא בצפון תל-אביב, הם אומרים, הבעיה קטנה משום ששם מראש המרחב מתוכנן יותר ונבנו בו צירים רחבי ידיים.
"אני נוסעת בכל בוקר למקום העבודה שלי ברעננה, ולוקח לי כשעה נסיעה לעומת חצי שעת נסיעה שלקחה לי שלפני שסגרו את הרחובות לבניית הרכבת הקלה והקימו אתרי בנייה באזור", מספרת יעל (34), נשואה ומנהלת שיווק בחברת היי-טק המתגוררת בדירה בבעלותה באחד הרחובות הקטנים שבין שדרות הר ציון לרחוב העלייה. "אני מרגישה את הפקקים באופן חד משמעי, העומס פשוט מטורף".
יעל מוסיפה שגם ההגעה ברכב מדירתה ליעדים אחרים באזורים הסמוכים בתל-אביב, כמו רחוב שינקין למשל, אורכת למעלה מחצי שעה, לעומת 10 דקות כפי שהיה בעבר. "מצד שני, היא מברכת על הבנייה החדשה באזור. "נכון שהייתי מעדיפה לחיות בשקט כי הרחוב מאוד עמוס במהלך היום, וכבר היום יש בעיות חניה והמצב עוד יחמיר. אבל אין ספק שבנייה חדשה בשכונה תשפר את פני הרחוב ותביא אוכלוסייה חדשה וחזקה", היא אומרת.
תופעה דומה ניתן לראות מזרחה יותר, בציר שבין יצחק שדה ויגאל אלון. באזור זה מקודמת בעיקר בנייה למשרדים, לצד העבודות על הרכבת הקלה. לדברי אמיר (33), עורך דין נשוי פלוס אחד, המתגורר בהרצליה ועובד באזור זה. "המגדלים שבונים באזור עדיין לא מאוכלסים, וכבר עכשיו צומת השלום הפוגש את רחוב יגאל אלון פקוק ומעכב את ההגעה לעבודה", הוא מציין.
אמיר מתריע כי כאשר תושלם הבנייה, "זה יהיה סיוט. התשתיות שם לא מוכנות להכיר את כמות המכוניות שמגיעות כבר היום, ואם מדובר במגדלי משרדים - תחשבי כמה מכוניות עוד יגיעו. הבעיה היא שבונים בלי לחשוב מראש. זה אזור עסקים אז הגיוני שיבנו מגדלי משרדים חדשים, אבל צריך גם לדאוג לתשתיות".
דווקא הדר (36), נשוי פלוס אחד ועובד בחברת היי-טק המתגורר בדירה בבעלותו במתחם נגה בצפון יפו, עדיין לא מרגיש את העומסים. זאת למרות שהבניין שבו הוא מתגורר משקיף על רחוב סלמה, המאופיין באתרי בנייה חדרים רבים ובתשתיות רעועות. "אני נוסע כל בוקר משכונת נגה למקום עבודתי במתחם איירפורט סיטי והאמת שאני עדיין לא מרגיש שינוי", הוא מודה.
לדבריו, "בדרך כלל אני יוצא מהבית בשעה 7:40 (לפני הפקקים) ואז לוקח 30 דקות בערך להגיע; או ב-9:30 (אחרי הפקקים) ואז לוקח 25 דקות בערך להגיע. בחזור, אני יוצא מהעבודה בשעה 19:15 ומגיע הביתה תוך 25 דקות". לגבי העבודות באזור, הוא עדיין אינו חש ברעש, "אבל אני לא בבית רוב היום, ובכלל מעדיף שיהיה שקט בשכונה כי אני מאמין שערך הדירה יעלה בכל מקרה". לטענתו, בנייה נוספת במתחם רק תגביר את מצוקת החניה ואף תפגע בזרימת האוויר.
הפתרון של הרשויות לפקקים: מערכת הסעת המונים
מעיריית תל-אביב-יפו נמסר בתגובה לטענות התושבים: "תשתית הכבישים בתל-אביב-יפו נמצאת במצב הקרוב למיצוי מלא בכל מקום בעיר, כאשר התפיסה העירונית היא כי הפתרון אינו בעוד כבישים ומחלפים, אלא בפיתוח מערכות להסעת המונים ותשתיות לאוטובוסים; וכן קידום ועידוד השימוש באופניים ובתחבורה שיתופית. העירייה מעוניינת לתת העדפה מתקנת בדרום העיר ובמזרחה. בהתאם לכך, עיקר משאבי ההתחדשות יופנו לאזורים אלו, כאשר התחדשות אינה רק ציפוף אלא מהלך כולל של שיפור תשתיות המרחב הציבורי, התחבורה והקהילה.
"בעשור האחרון עושה העירייה כל שביכולתה כדי לקדם שימוש באמצעי תחבורה ירוקה, על חשבון השימוש ברכב הפרטי, באמצעות הרחבת רשת שבילי האופניים והצירים ירוקים, שדרוג השדרות, הרחבת מדרכות וקביעת נת"צים (נתיבי תחבורה ציבוריים) וכן פעילות לשיפור מרחב תחנות הרכבת עבור משתמשיה. בנוסף, מקדמת תוכניות אסטרטגיות לשיפור מרחב הולכי הרגל ותוכנית לתחבורה בת קיימא, שתציע פעולות לעידוד הפחתה בשימוש ברכב פרטי, ותוכניות שיאפשרו שימוש מיטבי בתשתיות הדרכים הקיימות. מיזם הרכבת הקלה הוא משמעותי מאוד ועיקר ציפוף אזורי התעסוקה בעיר מתוכנן לאורך קווי הסעת המונים.
"באשר לפיתוח דרום העיר, על אף שתוכנית המתאר מציעה ציפוף משמעותי באזורים אלו, כל תב"ע הנגזרת ממנה תיבחן לאור צפי המימוש של קווי הרק"ל (הרכבת הקלה) והתחבורה הציבורית, וכושר הנשיאה של האזור את תוספת התנועה שהיא צפויה לייצר. אמנם ערכי הציפוף הם גבוהים, אך המימוש הוא הדרגתי, ונעשה באופן מושכל, כאשר נעשה מאמץ להכין את התשתית לחלופות תנועה עירונית בנות קיימא".
ממשרד האוצר נמסר: "במסגרת הליכי אישור תוכניות הבנייה בתל-אביב-יפו, כמו בשאר המקומות, מעודכנות התוכניות התחבורתיות השונות על מנת לענות על הצרכים העתידיים באזור. ספציפית באזור גוש דן, הממשלה מקדמת מערכת הסעת המונים שתיתן מענה לכל אזורי המטרופולין, כאשר הקו האדום מהווה רק חלק ממנו".
ממשרד התחבורה נמסר: "קידום תוכניות בניה בסמכות הוועדות המקומיות והמחוזיות לבנייה. במסגרת אישור התוכניות, נלקחים בחשבון גם היבטים תעבורתיים של הפרויקטים וההשלכות שלהם, מה שמביא לאישור או דחייה של תוכניות. מרכזי הערים בעולם, ובכללם גם תל-אביב, סובלים מקשיי תעבורה ועומסים, ולכן הם נשענים בעיקר על תחבורה ציבורית ומערכות הסעת המונים. הקו האדום המוקם בימים אלה, כמו שאר הקווים המתוכננים, מיועד לתת מענה לצרכי התעבורה של העיר תל-אביב וגוש דן".
