פרשת ענבל אור: סכנה לרוכשי הדירות?
חקירת המס נגד יזמית הנדל"ן ענבל אור מעוררת חשש כבד כי כספם של חברי קבוצות הרכישה נמצא בסכנה. בענף אמנם מרגיעים ומדגישים כי חברי הקבוצה לא משלמים על מלוא הדירה מראש, אך מזהירים מעיכובים בפרויקט וקשיים נוספים. ומה הסיכוי שאור תישלח למאסר?
"מלכת קבוצות הרכישה" ענבל אור נעצרה בחשד להוצאת חשבוניות כוזבות והעלמת עסקאות. כעת בענף מנסים להסביר: האם רוכשי הדירות בסכנה ומה עלול לעלות בגורלה של היזמית במישור המשפטי?
מצעד הנפילות של מלכת קבוצות הרכישה
נפגעת ענבל אור: אין דירה ואפילו לא חשבונית
"ענבל אור הפרה התחייבויות כלפי עובדיה"
ענבל אור שלחה סמסים שיווקיים בניגוד לחוק
עו"ד אורי גולדמן, ממשרד גולדמן ושות', המתמחה במיסוי, מעריך כי מדובר בפרשה שתסתיים בפן האזרחי בלבד ולא תיגרר למישור הפלילי, משום שהפרשה עוסקת להערכתו בטעות רישומית. "הפרשה הזו היא אי הבנה אזרחית", הוא אומר, "לפי איך שזה נראה, יש שם מחלוקת אזרחית לגבי איך נרשמו הרישומים. אין מחלוקת שהם נרשמו, אבל רשות המסים חושבת שהם אולי היו צריכים להירשם במקום אחר.
"מבחינת המיסוי נראה שאין פה עבירה וזה נראה שזה ייגמר ברמה האזרחית. ההליך הפלילי נועד לייצר לחץ תקשורתי על החברה כדי לסגור את המחלוקות האזרחיות. ברור שאם ענבל אור והחברה יורשעו בכל מה שכתוב בבקשה, מדובר בשנות מאסר, אבל כרגע זה לא נראה הכיוון".
להערכת גולדמן, הפרשה צריכה להיסגר ברמת רישום הכנסות בטורים הנכונים. "היא הרי לא יכולה לעשות מה שבא לה, כי מול קבלנים, קונים ומוכרי דירות הכל רשום ואי אפשר להעלים הכנסות כשעושים דברים כאלה. מעורבים בעסקאות כאלה יותר מדיי גורמים ואני מבין שמדובר בעניין של רישום לא מדוייק. היא תצטרך לעשות תיקון של הרישומים ולשלם את המס שנובע מהתיקונים האלה. אני מעריך שכך זה ייסגר, ללא עונש וללא קנס".
הוא מנמק את הערכותיו בכך שאם אכן היה מדובר בהעלמות מס של עשרות מיליוני שקלים, "היו עולים עליהן בדקה ולא בחצי שנה והיו מיד עוצרים את אור. מספיק שהחשבונית הוצאה על פרויקט X ולא על פרויקט Y, המדינה קוראת לזה חשבונית שלא כדין".
"אין ספק, מדובר בפרשה חמורה"
עו"ד רו"ח ירון טיקוצקי, שותף ומייסד במשרד דורון-טיקוצקי-קנטור-גוטמן-צדרבוים, המתמחה במיסוי ובנדל"ן, מסכים: "צריך לזכור שיש לפעמים פער משמעותי בין הפרסומים בנקודת הזמן בה החקירה הסמויה הופכת לגלויה לבין מה שבסופו של דבר מתברר בשלב האישומים, בגינם מוגש כתב האישום, שבו לא אחת העבירות הרבה יותר מצומצמות מבחינת היקפן לעומת ההיקפים שרשות המסים יוצאת איתם בפיצוץ הפרשה".
אולם, במידה שהחשדות יתבררו כנכונים, טוען טיקוצקי כי "מדובר בהיקפים גדולים מאוד לענף הנדל"ן. הרשעה בעבירות של העלמות מס באמצעות שימוש בחשבוניות פיקטיביות בהיקף של עשרות מיליוני שקלים היא הרשעה שגוררת בהכרח מאסר בפועל לתקופות ממושכות של שנים – הכל תלוי גם בנסיבות האישיות ובמידת המעורבות של כל אחד מהנוגעים בדבר. על פניו, אין ספק, מדובר בפרשה חמורה".
- מה יהיו ההשלכות על רוכשי הדירות?
טיקוצקי: "יש להבחין בין שני מצבים: מצב שבו רוכשי הדירות נמצאים במתכונת של רכישת דירה בעסקה יזמית רגילה, בה הרוכש למעשה מוגן לחלוטין באמצעות ערבויות חוק מכר שקיבל על כל שקל ששילם בגין הדירה, לבין מצב של קבוצת רכישה. בקבוצת רכישה – סוג העסקאות שקבוצת ענבל אור בדרך כלל עוסקת בהן, אין ערבויות בנקאיות משום שחברי הקבוצה הם בעלי הקרקע.
"הכסף, כבר נעשה בו שימוש לצורך רכישת הקרקע, ובעניין זה הם מוגנים כי הקרקע היא בבעלותם. החשיפה שלהם יכולה להיות לגבי הכספים שמוחזקים אצל מארגן הקבוצה, במקרה זה, ענבל אור, אם וככל שהכספים האלה שולמו כבר לקבוצת אור בעצמה והם לא מוחזקים בחשבון נאמנות נפרד אצל עורך דין.
"החשיפה היא רק במקרה שהחקירה של רשות המסים תוביל לשיתוק הפעילות השוטפת של קבוצת ענבל אור. אני מקווה שלא זו תהיה התוצאה ושהכל כשר. בקבוצות רכישה התשלום עבור בניית הדירות נעשה בעצם ישירות לקבלן ביצוע ולכן כאן לא אמורה להיות בעיה, והקרקע שייכת ממילא לחברי הקבוצה. החשיפה היא כאמור רק בכספים ששולמו לקבוצת אור עצמה, כולל דמי ניהול ודמי ארגון".
לכאורה, אין סיבה לדאגה
יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, אוהד דנוס, מסביר כי בקבוצות רכישה, תקציב הקבוצה אמור להיות תקציב סגור, שכבר קיבל אישור בנקאי, ולכן לכאורה, אין סיבה לדאגה. "הדאגה העיקרית היא כשהמארגן של הקבוצה, במקרה זה אור, הוא הצומת המרכזי לאישור חשבונות של ביצוע הפרויקט, לתיאומים שונים, פיננסיים ואחרים, אומר דנוס, "וכך יכולים להיווצר עיכובים ובעיות שבדרך כלל מארגן הקבוצה אמור לפתור אותם.
"ללא פתרונן, זה יכול ליצור הסתבכויות פיננסיות, כי הקבוצה קשורה בחוזי ביצוע מול קבלנים שמבצעים את העבודות והם אמורים לקבל תשלומים במועדים קבועים ולפי התקדמות הפרויקט. עיכובים יכולים לפגוע בכל מיני דברים הקשורים בקידום הפרויקט או בהשלמתו. אם מארגן הקבוצה לא פנוי להתעסק איתם, בשלב מסויים הקבוצה תצטרך להמשיך את ניהול הפרויקט בעצמה. זה משהו שלא לוקחים בחשבון, בוודאי לא כשאר אתה משלם למארגני הקבוצה דמי ניהול בדיוק על זה".
לדברי דנוס, בעוד שבעסקאות מול יזמים מקבלים הרוכשים ערבויות חוק מכר, ובכך מוגנים במקרה של הסתבכות, בקבוצות רכישה חברי הקבוצה משלמים על הדירה לפי התקדמות הפרויקט ובשום שלב לא משלמים הכל מראש. על כן, הסכנה עבורם היא פחותה.
"חברי הקבוצה - בעלי הדירות, משלמים עבור הוצאות הקרקע, הוצאות ייזום, אגרות בנייה, הוצאות היתר בנייה, היטלי השבחה – אבל בשום שלב לא על מלוא הדירה מראש, שכן מחיר הדירה נשאר לתשלום עד לסיום הבנייה", אומר דנוס, "הכסף של הרוכשים לא אמור להילקח לחשבונות של המארגן ולכן לא אמורה להיות סכנה – אבל אנחנו לא יודעים מה קורה בכל קבוצה".
מחזור העסקאות: 70 מיליון שקל בחמש שנים
יזמית קבוצות הרכישה נעצרה אתמול (ג') בבית המשפט בירושלים ושוחררה למעצר בית בחשד כי הוציאה חשבוניות כוזבות והעלימה עסקאות בהיקף של עשרות מיליוני שקלים באמצעות חברות שבבעלותה. אור נעצרה לאחר חקירה סמויה של כחצי שנה שנערכה על ידי חקירות מכס ומע"מ בירושלים בשיתוף משרד מע"מ ומס קנייה תל אביב. כמו כן נעצר אתמול ושוחרר בערבות בהסכמה סמנכ"ל הכספים שלה, דרור גלעדי.
במהלך העשור האחרון ביצעה אור כ-27 פרויקטים באזור מרכז הארץ, הכוללים בנייה של כ-800 יחידות דיור. מחזור העסקאות שדווח למע"מ עומד בתיק זה על כ-70,000,000 שקל במהלך חמש השנים האחרונות.
לפי רשות המסים, במהלך שנת 2015 התבקשה אור, באמצעות מייצגיה, למסור למחלקת הביקורת בתחנת מס קנייה תל אביב מסמכים הקשורים לפעילותה העסקית, במטרה לבצע ביקורת שגרתית של אמיתות הדיווחים למע"מ. ברשות טוענים, כי היא התעלמה באופן בוטה מחובתה על פי חוק למסירת מידע, לא התייצבה לחקירות שנקבעו עמה או לחלופין נהגה לבטלם ברגע האחרון - התנהלות שמעוררת חשד רב שיש ברצונה להסתיר ממצאים ולשבש את החקירה בעניינה.
העבירות שמוזכרות בבקשה למעצר ושחרור בערובה שהגישה רשות המסים אתמול לבית המשפט כנגד סמנכ"ל הכספים של חברת ענבל אור, דרור גלעדי, הן לפי סעיפי 117 א' ו-117 ב' לחוק המע"מ.
לפי חוק המע"מ, הסעיף הראשון מתייחס לסירוב או מניעה מלמסור ידיעה, מסמך או פנקס. עוד מתייחס הסעיף לעבירות נוספות: לא עשה המוטל עליו מבחינת הרישום, הוציא חשבוניות מס מבלי שהיה זכאי לעשות כך, לא פירט בדו"ח התקופתי פעולה שנקבעה כחייבת דיווח, לא ניהל פנקסי חשבונות, לא הוציא חשבונית מס או לא רשם רכישה. על סעיף זה העונש הוא מאסר למשך שנה.
הסעיף השני בחוק מתייחס למסירת ידיעה, דו"ח או מסמך כוזבים, הוצאת חשבוניות מס מבלי לבצע עסקה, הוצאת תעודת זיכוי ללא רשות, זיוף או הסתרת פנקס או מסמך. עבירה על סעיף זה גוררת עונש מאסר של חמש שנים.
"לא נטענה שום טענה הקשורה להונאה"
עורכי הדין רונן רוזנבלום ואודי ברזילי המייצגים את ענבל אור וקבוצת אור סיטי נדל"ן מסרו:
"מן הראו להמתין לסיום החקירה עד יתבררו העובדות לאשורן. נדגיש כי מעולם לא נטענה שום טענה במסגרת החקירה כלפי ענבל אור והקבוצה הקשורה ליסוד של מרמה או הונאה. החקירה מתמקדת אך ורק בהיבט מאוד ספציפי בהתאם לחוק מע"מ.
"אנו סמוכים ובטוחים שכפי שהחקירה החלה בעקבות הליך ביקורת אזרחי , כך יסתיים העניין בהיבט האזרחי בלבד מבלי הצורך בהליך פלילי. חשוב להדגיש אין קשר בין הפעילות הנדל"נית השוטפת של הקבוצה לבין היבטי החקירה".
לפנייה לכתב/ת 
