אילו ערים יקרות מדי עבור הזוגות הצעירים?

מדינת ישראל מנסה מזה עשרות שנים ליישב את יישובי הפריפריה: משרדי ממשלה יעודיים, מענקים והטבות מס - כל אלה לא הצליחו ליצור שינוי משמעותי בקרב הזוגות הצעירים, שהעדיפו להשתקע ביישובים באזורי הביקוש. אבל נראה שבשנים האחרונות, מה שהמדינה לא הצליחה לעשות - עשו מחירי הדירות הגבוהים.

בדיקות נוספות בערוץ הנדל"ן של ynet:

גם זה קרה: באילו ערים ירדו מחירי הדירות?

כך השתנתה מפת הביקושים לדירות ב-5 שנים

מצאנו: דירות בפחות ממיליון במרכז הארץ

ניתוח שנערך עבור ynet על ידי מחלקת המחקר של חברת אלדר שיווק נדל"ן, המבוסס על נתוני משרד הבינוי והשיכון לגבי פילוח רוכשי דירות בשנת 2015, מראה סימנים של שינוי. על פי הנתונים, בשנה החולפת הזוגות הצעירים, המאופיינים בתור רוכשי דירה ראשונה והיו עד מעמד הרכישה מחוסרי דיור, ביצעו עסקאות מקרקעין בעיקר בערי הפריפריה שלא נחשבו מבוקשות עד כה.

לעומת זאת, יישובים רבים שעד לפי כמה שנים היו פופולריים בקרב רוכשי דירה ראשונה, הפכו ליקרים מדי עבורם - וכיום מתגוררים בהם בעיקר משפרי הדיור. מדובר בזוגות ובמשפחות שכבר רכשו דירה ראשונה, וכעת בכוונתם למכור אותה לטובת דירה חדשה, בדרך כלל גדולה ומרווחת יותר. במסגרת הניתוח נמצאו גם היישובים המועדפים על ידי משקיעי נדל"ן ותושבי חוץ.

אז אילו ערים יקרות מדי לזוגות הצעירים? את ההנחה הזאת ניתן לגזור מהערים שבהן שיעור משפרי הדיור הוא הגבוה ביותר. כך, למשל, הממצאים מראים כי שיעור משפרי הדיור בשהם הוא הגבוה ביותר בישראל - 52.4%. במקום השני נמצאת נס ציונה, בה משפרי הדיור מחזיקים בנתח של 52.2%. ובמקום השלישי נמצאת מעלה אדומים, בה 50.2% מכלל רוכשי הדירות הם משפרי דיור.

(צילום: אבי מועלם)

במקום הרביעי ממוקמת אחת הערים שנחשבה בירת הזוגות הצעירים - מודיעין (מודיעין-מכבים-רעות). כ-48% מכלל רוכשי הדירות בה הם משפרי דיור. "מודיעין ושהם מהוות דוגמא מתאימה ליישובים שהיו עד לפני 10-15 שנים מאוד מבוקשים על ידי זוגות צעירים בשל מחירי הדירות האטרקטיביים, וכיום מחוץ להישג ידם", מסבירה שרון בן צבי, סמנכ"לית השיווק בקבוצת משולם לוינשטין שבונה בעיר. לדבריה, "הסיבה לכך נעוצה בעליית הביקושים למגורים בעיר, ובהתאם גם בעליית מחירי הדיור".

"למעשה, מודיעין משקפת את התפתחות הנדל"ן בישראל ב-20 השנים האחרונות", ממשיכה בן צבי, "בתחילת הדרך הרוכשים שלנו היו בעיקר זוגות צעירים, כאשר עיקר הביקוש היה לדירות קטנות בנות 3-4 חדרים במחירים שפויים. 10 שנים אחר כך, הביקוש לדירות קטנות התחלף בביקוש לדירות בנות 4 ו-5 חדרים המתאימות למשפרי דיור - שהן אותן משפחות שנקלטו בעיר ורצו להישאר. 10 שנים נוספות אחרי כן, משפרי הדיור כבר החלט להתעניין בבתים גדולים יותר כמו קוטג'ים ופנטהאוזים".

לדבריה, "צריך להבין שהאוכלוסייה בעיר מתחזקת, התשתיות מתפתחות, הכבישים מתחברים, מוקמות תחנות רכבת - כך שלתהליך הזה יש מחיר. כשאזור מתחיל להצליח, המחירים בו עולים והוא מרחיק ממנו זוגות צעירים". במודיעין, אגב, ייפתח בקרוב מכרז במסגרת תוכנית מחיר מטרה לדיור מוזל, המיועד לזוגות צעירים - אבל גם למשפרי דיור (בניגוד לתוכנית מחיר למשתכן). לדברי בן צבי, ניתן גם ללא תוכנית מחיר למשתכן לבנות "מוצר" שפונה לרוכשי דירה ראשונה. "בשהם, למשל, תכננו גם דירות 3 חדרים בדיוק בשביל דור ההמשך", היא מספרת.

(צילום: אבי מועלם)

ממודיעין ויבנה לקריית מלאכי ויקנעם עלית

עם זאת, יבנה עדיין לא נמצאת בשלב שבו נמצאות שהם או מודיעין. לדברי יורם אביסרור, סמנכ"ל השיווק בחברת אביסרור משה ובניו הבונה בעיר, "צריך לזכור שמחירי הדירות עלו בשיעורים חדים בכל הארץ, אבל ביבנה מחירי הדירות נחשבים עדיין נמוכים ביחס ליישובים סמוכים כמו ראשון לציון ונס ציונה". יחד עם זאת, מעריך אביסרור שאם בשנים הקרובות לא יהיו מספיק התחלות בנייה בעיר, שיעור משפרי הדיור יעלה עוד יותר.

במקום השישי ברשימת הערים שכיום נחשבות יקרות לזוגות צעירים נמצאת קריית מוצקין. אף שמדובר ביישוב פריפריאלי, כ-45% מכלל רוכשי הדירות בעיר הם משפרי דיור (ורק 24% הם רוכשי דירה ראשונה). הסיבה נעוצה במחירים הגבוהים יחסית, לעומת יישובים קרובים. על פי נתוני מחלקת אלדר צפון, דירת 4 חדרים חדשה עולה בממוצע 1.31 מיליון שקל.

למרות נתונים אלה, סביר להניח שמפת הנדל"ן בעיר תשתנה בקרוב, בעקבות מכרזי מחיר למשתכן לדיור מוזל. "אני מעריכה שנראה שני סוגים עיקריים של פרויקטי נדל"ן בעיר", מציינת יפה סדן, סמנכ"לית השיווק בחברת יוסי אברהמי. "האחד יהיה בנייה בסיסית וזולה המיועדת לזוגות צעירים, שבה דירות יימכרו במסגרת מחיר למשתכן; ומהצד השני יהיו פרויקטי פרימיום המיועדים בעיקר למשפרי דיור או מצמצמי דיור (למשל בני זוג שמבקשים למכור את ביתם הגדול לטובת דירה קטנה יותר, לאחר שהילדים עזבו את הקן - ה.צ)".

(צילום: אבישג שאר ישוב)

במקומות השביעי והשמיני ברשימה נמצאות הוד השרון ואור יהודה, שבהן שיעור משפרי הדיור עומד על כ-44.4%. קיומה של הוד השרון ברשימת הערים היקרות לזוגות צעירים אינו מפתיע - הדירוג הסוציו-אקונומי של תושביה עומד על 8 מתוך 10; ובשנים האחרונות הוקמו בה מגדלי מגורים יוקרתיים, וכיום מחיר ממוצע לדירת 4 חדרים חדשה בעיר עומד על 1.82 מיליון שקל.

אבל העובדה שזוגות צעירים לא קונים דירות באור יהודה יכולה להפתיע, מאחר שהדירוג הסוציו-אקונומי בעיר הוא נמוך יחסית ועומד על 5 מתוך 10. מדד זה אמור היה, כביכול, להשפיע על מחירי הדירות - אך על פי נתוני אלדר שיווק, דירת 4 חדרים חדשה בעיר עולה לא פחות מ-1.6 מיליון שקל. לשם השוואה, דירת 4 חדרים חדשה ביהוד-נווה מונסון, שבה המדד הסוציו-אקונומי גבוה יותר ועומד על 7 מתוך 10, מחיר דירת 4 חדרים חדשה עומד על 1.7 מיליון שקל בממוצע.

את העשירייה הראשונה מבין הערים היקרות לזוגות צעירים חותמות כפר סבא ורמת השרון, ובהן שיעור משפרי הדיור מקרב רוכשי הדירות עומד על 44.3% (לעומת 33% שהם רוכשי דירה ראשונה). אבי זיתוני, בעלי חברת א. זיתוני הבונה בעיר, אינו מופתע מהנתונים של כפר סבא. לדבריו, השינוי בתמהיל הרוכשים התרחש בעקבות מספר סיבות, ובהן היצע הדיור הקטן ביחס לפרויקטים חדשים שנבנים בימים אלה בערים הסמוכות רעננה והרצליה.

(צילום: אלדר שיווק נדל"ן)

על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), בשנת 2011 היו בכפר סבא התחלות בנייה של 1,125 יחידות דיור - לעומת 242 התחלות בנייה בלבד ב-2015. לדברי זיתוני, כפר סבא תמיד הייתה יקרה יחסית. "שיעור גבוה מהדירות החדשות המוצעות למכירה כיום בעיר הן דירות פרימיום, כמו פנטהאוזים ודופלקסים - מוצרים הפופולריים על ידי משפרי דיור", הוא מבהיר.

אז לאן כן עברו הזוגות הצעירים שמבקשים לקנות את דירתם הראשונה בשנים האחרונות? לדברי כהן, "ניתן לראות אותם ביישובי פריפריה כמו יקנעם, ובשנים הקרובות גם בעפולה, מעלות תרשיחא וכפר ורדים". על פי הנתונים, ביקנעם עלית שיעור רוכשי דירה ראשונה הוא הגבוה ביותר - 56%. אחריה קריית מלאכי עם 49.2% ובהמשך קריית גת עם 46.6%.

במקום הרביעי ממוקמת באר יעקב, שאחרי שנים רבות ללא בנייה עלתה על מפת הביקושים, ובגדול. כיום כ-45.8% מקרב רוכשי הדירות בעיר הם זוגות צעירים, לעומת 37.9% שהם משפרי דיור. ראש העין ממוקמת במקום השישי, עם 44.5% מרוכשי הדירות שהם רוכשי דירה ראשונה - בזכות פרויקטים ממשלתיים כמו מכרז מחיר מטרה שהושלם ממש לאחרונה.

"ראש העין היא הפתח תקווה של שנות ה-90 או מה שהייתה יבנה לפני 5 שנים", אומר אבי צרפתי, סמנכ"ל בחברת צרפתי שמעון. לדבריו, "העיר מושכת אליה זוגות צעירים ברמה סוציו-אקונומית בינונית-גבוהה מאזור המרכז והשרון, בשל מחירי הדירות הנוחים יחסית. שכונת פסגת אפק מתוכננת לכלול 14 אלף יחידות דיור - מספר שללא ספק יהפוך את ראש העין לאחת הערים הגדולות בגוש דן. מצד שני, אין לי ספק שבעוד 10 שנים גם כאן רוב רוכשי הדירות יהיו משפרי דיור".

(צילום: זאב טרכטמן)

במקום השביעי נמצאת העיר בית שמש, שבה כ-43.7% מכלל רוכשי הדירות הם זוגות צעירים שרכשו את דירתם הראשונה. במקום השמיני נמצא היישוב פרדס חנה-כרכור, שבו כ-41.9% מכלל הרוכשים הם זוגות צעירים. במקום התשיעי טירת הכרמל עם 41.3%; ואת 10 הערים המבוקשות על ידי זוגות צעירים חותמת העיר לוד עם 40.8%.