זינוק במחירים: הכירו את שוק הנדל"ן ביו"ש

ההתיישבות היהודית ביהודה ושומרון אולי שנויה במחלוקת, אך בכל מה שקשור לשוק הנדל"ן - נראה כי היישובים שמחוץ לקו הירוק ישרו כבר מזמן קו עם היישובים בתוכו. על פי נתוני משרד הבינוי והשיכון שפורסמו באחרונה, בשנת 2015 עלו מחירי הדירות ב-8% לעומת השנה שלפני כן. ביישובי יהודה ושומרון עלו המחירים בלא פחות מ-14%, ואף החלה מגמה של בנייה לגובה.

בדיקות נוספות בערוץ הנדל"ן של ynet:

החלום ושברו: לאן נעלמו צמודי הקרקע?

אילו ערים יקרות מדי עבור הזוגות הצעירים?

גם זה קרה: באילו ערים ירדו מחירי הדירות?

השטח שמכונה יהודה ושומרון משתרע על כ-5,800 קמ"ר, ומתגוררים בו למעלה מ-350 אלף יהודים בכ-150 ישובים. מרביתם ישובים קטנים בעלי אופי כפרי וקהילתי, אך גם יש 4 ערים: אריאל, בית"ר עלית, מעלה אדומים ומודיעין עלית. בשנה שעברה עלו מחירי הדירות ביישוב אפרת בכ-59%, בבית"ר עלית ב-10.6%, באריאל חלה עלייה של 9.8% ובקרני שומרון של 6.8%.

לדברי מתכנן הערים אלון גרינברג, מנכ"ל חברת סביבות מגורים המתמחה בייעוץ כלכלי-אורבני עבור חברות בנייה, "בניגוד לתדמית הקלאסית של המתנחל עם הכיפה על הראש, הרכב האוכלוסייה ביישובים אלה דווקא מגוון. באזור יהודה ושומרון קיימים ישובים בעלי צביון חילוני, דתי, חרדי וכן ישובים מעורבים".

לדבריו, "גם מבחינה פוליטית יש הטרוגניות מסוימת. אמנם רובם מזדהים עם הימין האידאולוגי, אך חלק לא מבוטל היגר לאזור בעקבות המחירים הנוחים יחסית (למרות עלייתם בשנה החולפת)". כך למשל, בכפר סבא ובמודיעין מחיר ממוצע של דירת 4 חדרים עומד על 1.75-1.8 מיליון שקל. לעומת זאת, מחיר ממוצע של דירה דומה באריאל ובקרני שומרון עומד על כמיליון שקל.

סיבות נוספות להגירה שמצביע עליה גרינברג הן הקרבה לערים כמו ירושלים, כפר סבא ומודיעין, ומתחמי תעסוקה כמו אזור התעשייה ברקן ופארק תעשיות אריאל. "לא בהכרח אנשים עוברים ליישובים ביהודה ושומרון עקב השתייכות לצד כזה או אחר של המפה הפוליטית", הוא טוען.

450 אלף שקל לדירת 3 חדרים בקריית ארבע

המקרה של אפרת יוצא דופן מבין היישובים שבהם עלו מחירי הדיור בשנה החולפת, מאחר ששיעור ההתייקרות שבה הוא מהגבוהים ביהודה ושומרון (עלייה של 59%). עם זאת, מחיר דירת 4 חדרים ביישוב עומד על כ-1.25 מיליון שקל - כמו בבית"ר עלית, שבה עלו המחירים ב-10%. בקריית ארבע, המחירים הם מהנמוכים במרחב - כ-620 אלף שקל לדירת 4 חדרים מיד שנייה; וכ-450 אלף שקל לדירת 3 חדרים מיד שנייה.

"בשנים האחרונות חלה נסיקה במחירי הדיור באפרת, לאחר שליישוב הגיעו תושבי חוץ מאזור ירושלים והסביבה ואפילו ממרכז הארץ", מסביר עו"ד עודד רביבי, ראש המועצה המקומית אפרת, את עליית מחירי הדיור ביישוב. לדבריו, "כדי לענות על הביקושים ביישוב, שווקו בשנתיים האחרונות למעלה מ-1,000 יחידות דיור חדשות. כ-50% מהן נרכשו על ידי קבוצות רכישה והשאר על ידי קבלנים שמכרו אותן הרבה לפני הבנייה בפועל - לפחות כ-4 שנים".

צבי פוקס, בעלי צ.פ חברה לבניין הבונה ביהודה ושומרון, מחזק את דבריו של רביבי. "לאחרונה זכתה המועצה המקומית אפרת בפעם התשיעית ברציפות בפרס ניהול תקין מטעם משרד הפנים", הוא מסביר את ההגירה החיובית למקום, "בנוסף היא כוללת שני מרכזים מסחריים, מרכזי ספורט וריכוז גבוה של בתי ספר ובתי כנסת יחסית לגודל האוכלוסייה".

על המקרה של קריית ארבע אומר פוקס כי "ב-8 השנים האחרונות לא הייתה בנייה באזור חברון. הדבר יצר ביקושים כבושים לדירות, בעיקר על ידי דור ההמשך, אך גם בקרב משפרי דיור מיישובי הסביבה ואזור ירושלים ובקרב משקיעי נדל"ן". בפרויקט שהוא בונה ביישוב עולות דירות חדשות החל מ-810 אלף שקל ועד 1.63 מיליון שקל.

באשר למשקיעי הנדל"ן, העיר אריאל מהווה את היעד המרכזי להשקעה באזור זה (כמעט 30% משקיעים מכלל רוכשי הדירות), זאת עקב מיקומה הגיאוגרפי והעובדה שאוניברסיטת אריאל מתניעה שוק שכירות פעיל. לדברי שמחוני חדד, מנכ"ל ובעלי חברת יורו ישראל הבונה בעיר, "אריאל ממוקמת במרכז הארץ, במרחק נסיעה של כ-20 דקות מתל-אביב שלא בשעות הפקקים, ומאז שהמכללה הוכרה כמוסד אקדמי, הגיעו אליה משקיעים שמשכירים את הדירות לסטודנטים".

גרינברג מציין בהקשר זה כי שוק השכירות בכל היישובים שמחוץ לתחומי הקו הירוק התרחב ב-5 השנים האחרונות. לדבריו, הוא עומד על כ-25% מכלל יחידות הדיור, ודמי השכירות עלו בהתאם, אם כי עדיין לא הדביקו את כלל העלייה במחירי הדירות.

כיום נבנות בתחומי יהודה ושומרון כ-1,500 יחידות דיור בשנה - נתונים דומים לאלו שנמדדו לפני עשור. לדברי חדד, "העובדה שלא הייתה בנייה בעיר בעשור האחרון הביאה לביקושים גבוהים. מחירי הדירות נעים סביב 1.1 מיליון שקל עבור 4 חדרים; ויש גם משפרי דיור שרוכשים דירות פרימיום במחירים של 1.45 מיליון שקל. במחיר כזה הם יכולים למצוא דירת 4 חדרים מיד שנייה בפתח תקווה, או דירת 3 חדרים מיד שנייה במודיעין".

עלייה של 120% במחירים בגבעת זאב

יישוב נוסף מעבר לקו הירוק שבו חלו עליות מחירים הוא גבעת זאב הסמוכה לירושלים ממערב. לדברי חנוך קס, בעלי חברת נופי ישראל הבונה ביישוב שכונת יוקרה, בעשור האחרון זינקו המחירים ב-120%. אבל הנתון הזה נחשב נמוך ביחס לעליות המחירים במועצה המקומית בית אריה, הממוקמת מזרחית לשהם. לדברי אבי נעים, ראש המועצה, ב-10 השנים האחרונות זינקו המחירים בלא פחות מ-500%. "מדובר בעלייה חסרת תקדים בהשוואה ליישובים דומים ביהודה ושומרון ובתחומי הקו הירוק בכלל", הוא אומר.

נעים מוסיף, כי במקביל לתוכנית האב של המועצה, שכוללת טיפול בצירי תנועה אזוריים ובפרויקטים עתידיים לקליטת מאות משפחות, היא מקדמת בנייה של 1,000 יחידות דיור בשיתוף עם חברת ערים לפיתוח עירוני. "מדובר בפרויקט שיש לו תב"ע בתוקף וצוות מתכננים שהשלים את העבודה", הוא אומר, "כעת אנו ממתינים לאישור הממשלה כדי לצאת לדרך".

אזור יהודה ושומרון מאופיין בבנייה צמודת קרקע. לפי נתוני הלמ"ס, באזורים היהודיים הכוללים עד 10,000 תושבים נבנו 8,142 צמודי קרקע בעשור האחרון - שהיוו 83% מהבנייה. עם זאת, ב-2015 שיעורם ירד ל-66%. "צמודי קרקע הם זן הולך ונעלם", אומר פוקס, "רואים את המגמה הזאת בכל הארץ, כולל בשטחי יהודה ושומרון. עדיין, ככל שמתרחקים ממרכז הארץ, ניתן למצוא יותר צמודי קרקע; אך בשנים האחרונות אנחנו רואים ירידה עקבית בבנייה".

"בניגוד לתפיסה המסורתית כי בהתנחלויות ניתן לרכוש נדל"ן בזול, על רקע אי-הוודאות על עתיד השטחים ושווי הנכס העתידי, נראה כי בשנים האחרונות חל שינוי כיוון שמקבל ביטוי במחירים למטר רבוע", מציין ליאור רוט, מנכ"ל חברת שיווק הנדל"ן משגב. מבדיקה שנערכה על ידי מחלקת המחקר של החברה עולה כי המחיר למ"ר בגבעת זאב עומד על 15,200 שקלים למ"ר; באפרת על 12,500 שקלים למ"ר; בבית אריה על 11,700 שקלים למ"ר; ובאריאל על 10,800 שקלים למ"ר.

עבודות בשטח ביישוב גבעת זאב (צילום: חברת נופי ישראל)

הבעיות: קושי בנטילת משכנתא ופרצות בטאבו

גרינברג מזכיר כי רוכשי דירות ביהודה ושומרון פטורים מהיטל השבחה במרבית הישובים, עקב העובדה שחוק התכנון והבנייה אינו חל על יישובים אלה. זאת לצד הטבות ממשלתיות ומוניציפליות נוספות כמו הקלות בארנונה. עם זאת, הוא מדגיש, רכישת דירה באזור זה טומנת בחובה את הסיכונים הברורים, כמו גם חסרונות כגון אי ודאות לגבי עתיד האזור וקשיים בנטילת משכנתאות. 

"חלק מהבנקים מסרבים להעמיד משכנתאות מעבר לקו הירוק, או מספקים מימון חלקי בלבד", הוא אומר, "ברוב המקרים תנאי המשכנתאות יהיו שונים מאלו של משכנתאות בתחומי הקו הירוק - אחוזי מימון נמוכים מהרגיל וריביות פחות אטרקטיביות. למרות שבסופו של דבר, נתוני נוטל המשכנתא הם אלו שיקבעו". כמו כן, הוא מציין כי תחום הבנייה באזור אינו מוסדר כראוי ומכיל פרצות כמו הטאבו, שמתנהל ברישומים כתובים ולא ממוחשבים, ואינו פתוח לעיון הציבור.

אהוד סטודניה, מנכ"ל חברת אבני דרך משכנתאות, המתמחה בין השאר במתן משכנתאות ביהודה ושומרון מתייחס גם הוא לסוגיית המשכנתאות. "בפרספקטיבה של שנים, המצב ביהודה ושומרון טוב יותר כיום", הוא אומר, "היום, בניגוד לעבר, מרבית הבנקים דווקא כן נותנים משכנתא. לפני עשור היו כאלה שלא עברו את הקו הירוק".

סטודניה מציין כי מאחר שביהודה ושומרון אין רישום בטאבו, נוצר מצב שבו נוצרים סוגים רבים של אישורי זכויות על הקרקע - אותם אישורים שצריך להציג בפני הבנק בטרם נוטלים משכנתא. "הבנקים פשוט לא מכירים את כל סוגי הרישום ולכן דוחים את מגישי הבקשה", הוא טוען".