החלום ושברו: לאן נעלמו צמודי הקרקע?

בית צמוד קרקע עם גינה היה ועדיין חלומם של ישראלים רבים, אך בעשור האחרון חלה ירידה משמעותית בהתחלות בנייה של בתים פרטיים בישראל. מעבר ליוקר הדיור והמחייה, אחת הסיבות המרכזיות לכך היא היעדרן של עתודות קרקע פנויות - לצד הרצון להגדיל את היצע הדיור באמצעות בנייה של אלפי דירות על ידי בנייה לגובה של מגדלי מגורים.

בדיקות נוספות בערוץ הנדל"ן של ynet:

אילו ערים יקרות מדי עבור הזוגות הצעירים?

גם זה קרה: באילו ערים ירדו מחירי הדירות?

כך השתנתה מפת הביקושים לדירות ב-5 שנים

ניתוח שערכה עבור ynet מחלקת בנה ביתך במרכז הבנייה הישראלי, המתמחה בליווי משפחות בבנייה עצמית, בחנה את שיעור התחלות הבנייה בישראל בעשור האחרון. ממצאי הניתוח, המבוסס על נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) לאורך 10 השנים האחרונות, מצביעים על כך שהירידה בבניית צמודי קרקע באה לידי ביטוי בכל הארץ, בחלק גדול מהמקרים באזורי הביקוש.

על פי הנתונים, בעשור האחרון עמד שיעור התחלות הבנייה של צמודי הקרקע בארץ על 39% בממוצע מכלל התחלות הבנייה למגורים. באותה התקופה, שיעור הבנייה של בתים צמודי קרקע ב-20 הערים הגדולות עמד על 12%. בין השנים 2005-2007 שיעור הבנייה של צמודי קרקע בערים אלה הגיע ל-17% מכלל התחלות הבנייה למגורים, אולם בשנתיים האחרונות ירד שיעור הבנייה ל-10% בלבד.

לצפייה בגרף בגודל המלא לחצו כאן

"אחת הסיבות לירידה בשיעור צמודי הקרקע, בעיקר בערים במרכז הארץ, הוא שינוי המדיניות של ועדות התכנון המחוזיות", מסבירה עו"ד ענת בירן, מומחית בדיני תכנון ובנייה. לדבריה, "מצוקת הדיור וההנחייה לצופף את הבנייה במרכז הארץ הובילו ליותר ויותר מקרים שבהם כאשר מוגשות לוועדות המחוזיות תוכניות להקמת שכונות של צמודי קרקע, הן מחייבות את הוועדות המקומיות ואת היזמים להגדיל את הצפיפות ולבחור בבנייה רוויה נמוכה".

שיעור אפסי של צמודי קרקע בבת ים, בני ברק ור"ג

הנתונים מצביעים על כך שבערי המרכז חלה ירידה משמעותית בצמודי הקרקע בעשור האחרון, או שנשמרה יציבות על שיעור קטן ביחס להתחלות הבנייה בערים אלה. כך, למשל, בתל-אביב נבנו בעשור האחרון 1,428 צמודי קרקע, המהווים כ-6% משיעור התחלות הבנייה בעיר, כמו גם ב-2015. בפתח תקווה נבנו בעשור האחרון 918 שיעור צמודי קרקע, המהווים כ-7% מהתחלות הבנייה בעיר, כמו ב-2015.

ברמת גן, לעומת זאת, חלה ירידה משמעותית בבניית בתים פרטיים ברחבי העיר. ב-10 השנים האחרונות נבנו בה רק 409 צמודי קרקע, שהיוו 6% מהתחלות הבנייה. ואולם, בשנת 2015 ירד שיעורם ל-2% בלבד. בת ים שמרה על "יציבות": בעשור האחרון נבנו בה רק 8 צמודי קרקע, המהווים שיעור אפסי מכלל התחלות הבנייה - גם ב-2015.

בחולון נבנו 897 צמודי קרקע בעשור האחרון, שהיוו 11% מהבנייה בעיר, וב-2015 שיעורם ירד ל-10%. בבני ברק נבנו 334 צמודי קרקע, שהיוו 10% מהבנייה, וב-2015 ירד שיעורם ל-3% בלבד. גם בהרצליה חלה ירידה חדה: מאז 2005 נבנו בה 1,056 צמודי קרקע שהיוו 26% מהבנייה, אך השנה ירד שיעורם ל-14%.

בראשון לציון, שנמצאת במקום השני ברשימת הערים המובילות בבניית צמודי קרקע, נבנו 2,400 בתים פרטיים במהלך העשור האחרון, המהווים 24% מהתחלות הבנייה בעיר. עם זאת, ב-2015 ירד שיעורן ל-22%. ברחובות נבנו בעשור האחרון 1,041 צמודי קרקע, שהיוו 12% מהבנייה בעיר, ובשנת 2015 ירדו ל-9%.

(צילום: ירון ברנר)

גם בפריפריה נרשמו ירידות: בבאר שבע נבנו 1,516 צמודי קרקע מאז 2005, המהווים 25% מהתחלות הבנייה בעיר. אולם בשנת 2015 ירד שיעור צמודי הקרקע ל-16%. "בבאר שבע יש מלאי גדול של קרקעות, ועל מנת למשוך לעיר אוכלוסייה חזקה ולאפשר למשפרי דיור תושבי העיר לשפר את איכות חייהם - יש להמשיך לבנות שכונות של צמודי קרקע המעניקות איכות חיים באווירה כפרית", מתייחס לממצאים יורם אביסרור, סמנכ"ל בחברת אביסרור משה ובניו הבונה בעיר.

במודיעין נבנו 603 צמודי קרקע שהיוו 10% מהבנייה, וב-2015 שיעורם ירד ל-1% בלבד. בחדרה נבנו בעשור האחרון 1,356 צמודי קרקע, שהיוו 25% מהבנייה בעיר, אולם ב-2015 ירד שיעור צמודי הקרקע ל-11%; ובחיפה נבנו 854 צמודי קרקע, שהיוו 15% מהבנייה, אך שיעורם ירד ל-12%.

רמלה וכפר סבא: גידול יוצא דופן בבניית צמודי קרקע

למרות היעלמות צמודי הקרקע, בחלק מהערים הם דווקא כיכבו בשנה החולפת. העיר המובילה בהקמת צמודי קרקע בעשור האחרון היא ירושלים, עם התחלות בנייה של 2,902 צמודי קרקע המהווים 12% מהתחלות הבנייה למגורים בעיר. בשנת 2015 אף עמד שיעור התחלות הבנייה של צמודי קרקע בבירה על 13%.

בנתניה נבנו בעשור האחרון 1,198 צמודי קרקע, שהיוו 8% מהבנייה בעיר, ובשנת 2015 חלה עלייה ל-12%. באשקלון נבנו 1,009 צמודי קרקע ב-10 שנים, שהיוו 10% מהבנייה בעיר, ואשתקד עלה שיעורם ל-12%. באשדוד נבנו 693 צמודי קרקע שהיוו 9% מהבנייה, ובשנה שעברה שיעורם עמד על 10%. בבית שמש נבנו 517 צמודי קרקע שהיוו 9%, ואשתקד שיעורם עלה ל-12%.

בראש העין נבנו בעשור האחרון 613 צמודי קרקע, שהיוו 12% מהתחלות הבנייה בעיר, ואילו ב-2015 חלה עלה ל-14%. "בשנים האחרונות חלה ירידה עקבית בבניית צמודי קרקע בערים רבות בישראל, בשל מצוקת הקרקעות שזמינות לבנייה ועלותן", מציין אבי צרפתי, סמנכ"ל חברת צרפתי שמעון הבונה בראש העין, אף לדבריו שחרור עתודות קרקע גדולות להקמת שכונת פסגות אפק החדשה אפשר את העלייה בבניית צמודי קרקע בעיר.

גם רמלה וכפר סבא מראות על גידול יוצא דופן בשיעור צמודי הקרקע. בכפר סבא נבנו 586 צמודי קרקע בעשור האחרון, שהיוו 9% מהבנייה, ובשנת 2015 זינק השיעור ל-29%. עם זאת, זינוק זה מיוחס בעיקר לירידה בבנייה רוויה, מאחר שמבחינה מספרית החלה בנייתם של 63 צמודי קרקע בלבד. ברמלה נבנו 359 צמודי קרקע בעשור האחרון, שהיוו 9% מהבנייה. ב-2015 שיעורם עלה ל-32%, אך גם כאן זהו מקרה דומה של בניית 21 צמודי קרקע בלבד - וירידה בהיקפי בנייה רוויה.

(צילום: נמרוד גליקמן)

"למרות הירידה בהתחלות הבנייה של צמודי קרקע - הם לא יעלמו מהנוף הישראלי", טוען ערן רולס, יו"ר מרכז הבנייה שערכה את הניתוח. "זה נכון שבעקבות מצוקת הדיור, ממשלות ישראל שמות בשנים האחרונות דגש על שיווק קרקעות לבנייה רוויה שיתנו מענה לזוגות הצעירים. לכך יש להוסיף את המחסור בקרקעות פנויות במרבית הערים הגדולות ואת התנופה של התחדשות עירונית המייצרת בעיקר בנייה רוויה. אבל מדי שנה נבנים בישראל כ-15 אלף בתים פרטיים".

לדבריו, שוק צמודי הקרקע נחלק לבתים הנבנים על ידי יזמים על קרקע פרטית או על קרקע של רשות מקרקעי ישראל; בתים הנבנים בשיטת בנה ביתך על קרקעות פרטיות או קרקעות פנויות של הרשות; ובתים הנבנים במרכזי הערים על קרקעות שעליהן יש היום צמודי קרקע ישנים. "לכן, מי שרוצה לבנות צמוד קרקע צריך לעקוב אחרי מכרזי הרשות ולאתר את האזורים שבהם עדיין משווקות קרקעות לבנייה עצמית; או לאתר צמודי קרקע ישנים בערים הוותיקות אותם ניתן להרוס או לשפץ. בנוסף, יש כיום הרחבות של קיבוצים ומושבים שגם בהם נבנים צמודי קרקע רבים".