דירות 3 חדרים יחזרו לשוק הנדל"ן למגורים?
אושרה הצעת חוק המחייבת רשויות מקומיות לבנות יותר דירות קטנות, על רקע העובדה שרק 8% מכלל הדירות שנבנות ברחבי הארץ הן בנות 3 חדרים ומטה. הצעת חוק נוספת מבקשת "לשחרר" את חברות הבנייה מנטילת ערבויות מהבנקים - מה שיכול להוריד את מחירי הדירות בכ-4,000 שקל
ועדת השרים לענייני חקיקה אישרה אתמול (א') שתי הצעות חוק בתחום הבנייה למגורים. הצעת חוק אחת מחייבת רשויות מקומיות לבנות יותר דירות קטנות בנות 3 חדרים במסגרת תקנת שבס. ההצעה, שהוגשה על ידי חברי הכנסת אלי כהן (יו"ר ועדת הרפורמות) ודוד ביטן, תעלה להצבעה בקריאה טרומית ביום ד' במליאת הכנסת.
כותרות אחרונות בערוץ הנדל"ן של ynet:
ענבל אור במו"מ למכירת חברת ההחזקות
המאבק בבנייה במצפה נפתוח עולה מדרגה
החלה בניית היי טאוור בסיטי של גבעתיים
את ההצעה הגישו כהן וביטן על רקע נתונים שפורסמו באחרונה על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) והתאחדות בוני הארץ (הקבלנים), לפיהם מספר הדירות בנות 3 חדרים בישראל הולך וקטן. על פי הנתונים, 92% מהדירות הנבנות כיום בישראל הן בנות 4, 5 ו-6 חדרים. עוד עולה מהנתונים כי בעוד שבשנת 1997 נבנו 13,300 דירות בנות 3 חדרים ומטה, שהיוו כ-20% מכלל הדירות בבנייה; ב-2015 נבנו רק 3,300 דירות בנות 3 חדרים ומטה, המהוות כ-8% מכלל הדירות.
נזכיר כי הקלת שבס מאפשרת לרשות מקומית להגדיל את מספר יחידות הדיור ביחס לתב"ע (תוכנית בניין עיר) עד 30%, ללא גידול בשטח הבנייה. כלומר, שטח הדירות שייבנה במסגרת ההקלה יהיה קטן יותר - וכך ניתן יהיה לבנות דירות קטנות. כיום רשויות מעטות מנצלות את התקנה הזו, ולדברי חברי הכנסת שהגישו את ההצעה הסיבה נעוצה בכך שהן מעדיפות אוכלוסייה חזקה בתחומן, שיכולה להרשות לעצמה לקנות דירות גדולות יותר; ומעדיפות להרחיק אוכלוסייה חלשה יותר, כמו זוגות צעירים או קשישים, שדירות קטנות מתאימות להם.
התיקון שאושר אתמול מחייב את השימוש בתקנת שבס עד 10% למחייב, מה "שייאלץ" רשויות מקומיות לבנות יותר דירות קטנות. זאת בכפוף לכך שתוקם ועדת חריגים שתוכל להחריג ערים שבהן תמהיל הדירות הקטנות הוא גבוה באופן יחסי. עוד הוחלט כי החוק לא יחול על רשויות מקומיות שאישרו בשנה האחרונה דירות 3 חדרים ומטה בהיקף שייקבע בהמשך. בנוסף, נקבע כי החוק יחול על תוכניות מאושרות בלבד, ולא על תוכניות שיאושרו מעתה והלאה.
לדברי ח"כ כהן, "הגידול במספר הזוגות הצעירים המתחתנים מדי שנה, ועליית תוחלת החיים, מצדיקה גידול בדירות עד 3 חדרים; אולם בפועל אנו רואים ירידה בהיצע הדירות מסוג זה. הגישה של חלק מהרשויות לא לתת היתרים לדירות קטנות נשענת על ההנחה שדירות קטנות מושכות אוכלוסיות חלשות יותר. בהתאם, הצעת החוק אמורה להגדיל את היצע דירות 3 חדרים ומטה, כך שהחיסכון יתבטא לא רק במחיר הדירה אלא גם בעלויות ועד הבית והארנונה שיהיו נמוכות יותר".
ח"כ ביטן הוסיף כי "בעקבות משבר הדיור, יש לחייב בחוק את הרשויות והוועדות המקומיות לתת תוספת דיור של 10% בהקלה, במיוחד כשמדובר בדירות קטנות לטובת זוגות צעירים. הצעת החוק היא מידתית, לאור העובדה שהיא מחייבת תוספת של 10% ומאפשרת לוועדות ולרשויות שיקול דעת ב-20% הנותרים".
הקלה על חברות הבנייה למגורים
תיקון נוסף שאישרה אתמול ועדת השרים נוגע לשינוי חוק ערבות המכר, במסגרתו חברות הבנייה למגורים ישוחררו מנטילת ערבויות מהבנקים כנגד רכיב המע"מ שמשלמים הקונים. לדברי מגישי התיקון לחוק, ח"כ כהן וח"כ יואב קיש, הדבר צפוי לאפשר לקבלנים להוריד את מחיר הדירות ב-3,000-4,000 שקלים בממוצע, וכן לשחרר מסגרות אשראי למגורים בהיקף של כ-9 מיליארד שקל.
עלויות העמלות הבנקאיות בגין בניית פרויקט מגורים חדש מגיעות עד ל-3.5% מסך עלויות הפרויקט, כאשר 0.8% מתוכן מיוחסות לעלויות ערבות חוק מכר. חוק ערבות המכר מבטיח את כספי הרוכש, כך שאם הפרויקט נתקע יהיו המקורות על מנת להשלים אותו. כיום החוק קובע כי לקבלן אסור לקבל מרוכש הדירה סכום העולה על 7% ממחיר הדירה, אלא אם הבטיח את כספי הרוכש באמצעות ערבות בנקאית.
הערבות הניתנת כוללת את רכיב המע"מ, זאת על אף שהוא מועבר לרשות המסים, ולמעשה אינו נשאר בקופת הפרויקט. דבר זה מעלה משמעותית את עלויות העמלות השנתיות המשולמות לבנק בגין הנפקת הערבות. במסגרת התיקון שאושר, הערבות המשולמת לא תכלול את רכיב המע"מ.
"הקטנת ערבות המכר בגין מרכיב המע"מ שאינו נדרש היא מתבקשת", הסביר ח"כ כהן, "הסרת מרכיב המע"מ תקטין את עמלות הבנייה, תוריד את מחיר הדירה ותאפשר להגדיל את מסגרות האשראי לפרויקטים בצורה משמעותית, שתיטיב באופן ישיר עם הרוכשים".
