דירה בתחפושת: טריקים שמעלים את המחיר

השבוע אישרה ועדת השרים לענייני חקיקה הצעת חוק שתחייב את הרשויות המקומיות לבנות יותר דירות קטנות בנות 3 חדרים ומטה . ההצעה הוגשה על רקע נתונים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, לפיהם כ-92% מכלל הדירות שנבנות כיום בישראל נחשבות דירות גדולות וכוללות 4 חדרים ומעלה.

החלום ושברו: לאן נעלמו צמודי הקרקע?

בית מקלקר או מבוץ? שיטות בנייה עצמית

הכירו: אתרי בנייה שהפכו לאולמות אירועים

עד שההצעה תעבור במליאת הכנסת, החלטנו לבדוק האם הדירות שמכונות "גדולות" באמת תואמות את התואר שלהן. לרגל חג הפורים, חיפשנו בעזרת לוי יצחק, עורך מחירון הדירות, דירות "שהתחפשו" - כלומר יחידות דיור בנות 1-5 חדרים הממותגות בתור דירות מיוחדות - לופט, פנטהאוז, דירת גן וכולי. גם המחירים, באופן לא מפתיע, מושפעים בהתאם.

בלוי יצחק מגדירים בראש ובראשונה את הדירות החדשות שנבנות כיום "בתי ברבי". הסיבה היא הגודל - כיום דירת 4 חדרים היא בשטח של 88-90 מ"ר, ודירת 3 חדרים היא בשטח של 60 מ"ר ואף פחות. אולם בעבר שטח של דירות 3 חדרים עמד על 80 מ"ר ויותר. "אין ספק שכיום, דירות 3 חדרים מתחפשות לדירות 4 חדרים - והמחיר עולה בהתאם", אומרים במחלקת המחקר.

מי רוצה לגור בבית ברבי?(צילום: שאטרסטוק)

כך, למשל, דירה עם 4 חדרים בשטח של 110 מ"ר בקומת הקרקע במודיעין נמכרה ב-1.820 מיליון שקל. לעומת זאת, דירת גן עם 4 חדרים, גם היא בשטח של 110 מ"ר באותה העיר, נמכרה ב-2.015 מיליון שקל. כדאי לציין שלא פעם מדובר בגינות בשטח ממוצע של כ-25 מ"ר בלבד. לפי אתר winwin, דירת 3 חדרים "רגילה" בגוש דן נמכרה תמורת מחיר ממוצע של 2.090 מיליון שקל; בעוד שדירה דומה עם 3 חדרים "שהתחפשה" לדירת גן באותו האזור, נמכרה תמורת 2.579 מיליון שקל.

גם בהרצליה, דירת 4 חדרים שמותגה בתור דירת דופלקס גן בבניין חדש, נמכרה תמורת 2.5 מיליון שקל; כאשר דירה דומה שאינה ממותגת כדירת גן עלתה פחות. "הקבלן מכר דירה בקומת הקרקע, שבדרך כלל היא הדירה הקשה ביותר למכירה, בזכות העובדה שהוא צירף אליה חלק מחלל חדר המדרגות וחלק מהגינה של הבניין", אומר יצחק. "שטחים אלו היו יכולים, בתכנון פחות חכם, להיות חלק מהשטחים הציבוריים בבניין".

דירת גן. עולה יותר (אילוסטרציה)

דוגמא נוספת בהרצליה היא עבור דירת גן עם 5 חדרים מיד שנייה בשטח של 135 מ"ר ברחוב סוקולוב שבמרכז העיר. דירה זו נמכרה תמורת לא פחות מ-2.980 מיליון שקל, כאשר דירת 5 חדרים חדשה באותו האזור בבניין חדש, שלא "התחפשה" לדירת גן, נמכרה במחיר של 2.6 מיליון שקל.

גם בגבעתיים, דירת 3 חדרים בקומת הקרקע ברחוב שינקין נמכרה ב-1.88 מיליון שקל. דירה דומה "שהתחפשה", כלומר מותגה כדירת גן, באותו השטח ובאותו המיקום, נמכרה תמורת 2.120 מיליון שקל.

ומה לגבי סמל הסטטוס הידוע - "הפנטהאוז"? ידוע שרוכשי דירות רבים מוכנים לשלם הרבה יותר כדי להתגורר בדירה בקומה העליונה הכוללת מרפסת גדולה או גג, ולא תמיד היא אפילו ממותגת בתור דירת פנטהאוז או מיני-פנטהאוז. גם מיתוג של דירת גג מספיקה לרוכש לשלם אלפי שקלים יותר. חשוב להדגיש שדירות מיני-פנטהאוז הן המצאה שיווקית - של דירה עם מרפסת שמש קצת יותר גדולה מהסטנדרט. לרוב מדובר בתוספת שטח של 20-30 מ"ר בלבד.

דירת פנטהאוז. סמל סטטוס (אילוסטרציה)

על פי נתוני מחירון לוי יצחק, דירת 5 חדרים באחת הקומות העליונות בבניין משותף ברחוב המרי בגבעתיים, בשטח של 120 מ"ר, נמכרה תמורת 2.870 מיליון שקל. דירת גג עם 5 חדרים באותו הרחוב ובאותו השטח כבר עלתה 3.350 מיליון שקל.

ברמת גן, דירת 5 חדרים בשטח של 145 מ"ר באחת הקומות העליונות ברחוב מעלה הבנים נמכרה תמורת 3.150 מיליון שקל. מחיר דירה "שהתחפשה" למיני-פנטהאוז באותו הבניין כבר טיפס ל-3.9 מיליון שקל.

לפי אתר winwin, באזור גוש דן נמכרה דירת 5 חדרים רגילה במחיר ממוצע של 2.978 מיליון שקל. לעומת זאת, דירת 5 חדרים הממותגת כדירת פנטהאוז עלתה לא פחות מ-4.154 מיליון שקל. דירת 4 חדרים בגוש דן נמכרה במחיר ממוצע של 2.482 מיליון שקל, בעוד שדירת 4 חדרים "שהתחפשה" לדירת מיני פנטהאוז עלתה 3.875 מיליון שקל.

גם דירות 4 חדרים יכולות להתחפש - ל"דופלקס". לפי מחירון הדירות של לוי יצחק, ברחוב צ'לנוב בדרום תל-אביב, דירת 4 חדרים שלא מותגה נמכרה ב-1.650 מיליון שקל; בעוד שדירת 4 חדרים שכן מותגה בתור דופלקס, עלתה 2.160 מיליון שקל.

דירת דופלקס. גם המותג הזה עובד (אילוסטרציה)(צילום: ערן תורג'מן)

ומה לגבי דירות קטנות יותר? חשבתן שהן בהכרח יהיו יותר זולות? הכל תלוי במיתוג, או "בתחפושת". כיום נוטים הקבלנים למתג דירות 2-3 חדרים בתור "לופט". אבל האמת היא שלופט אמור להיות חלל גדול בגובה של לפחות שתי קומות, ובעבר הלופטים היו בעיקר מבנים תעשייתים שהוסבו למגורים ושימשו אמנים.

הנה דוגמאות: על פי מחירון הדירות של לו יצחק, בבת ים, דירת 2 חדרים מיד שנייה בשטח של 40 מ"ר ברחוב רוטשילד שבמרכז העיר, נמכרה תמורת 890 אלף שקל. לעומת זאת, דירה "שהתחפשה" ללופט באותו המקום ובאותו השטח, נמכרה תמורת 1.120 מיליון שקל.

גם ברחוב בן יהודה בתל-אביב, נמכרה דירת חדר בשטח של 25 מ"ר ב-1.09 מיליון שקל. דירה בשטח דומה באותו הרחוב "שהתחפשה" ללופט - נמכרה ב-1.38 מיליון שקל. באתר winwin מצאנו מחיר ממוצע של דירת חדר בגוש דן העומד על 1.035 מיליון שקל. דירת לופט לעומת זאת כבר עלתה 1.342 מיליון שקל.