תביעות בעקבות תמ"א 38? שלא יעבדו עליכם
כיצד צריך לפעול אם לא כל דיירי הבניין המשותף מסכימים להתחיל בפרויקט תמ"א 38, האם ניתן לכפות על בעלי הדירות התקשרות עם יזם ספציפי ואיך מתמודדים עם מצב שבו איימו עליכם בתביעה כי לא הסכמתם לחתום? הכירו את תנאי הסף לתביעות בפני המפקח על המקרקעין. מדריך
האם בעלי הדירות בבניין מאיימים עליכם בתביעת מיליונים אם לא תחתמו על הסכם לתמ"א 38? מצמידים לכם לדלת פסק דין על "דייר סרבן" שחוייב במיליוני שקלים? כדאי שתדעו, פסקי הדין בגין "דייר סרבן" ניתנו במסגרת חוק פינוי ובינוי ולא בתביעות לביצוע עבודות לפי תמ"א 38.
"עשו עלינו אקזיט". ריב שכנים סביב תמ"א 38
מא' ועד ת': כך תנהלו פרויקט תמ"א 38
במקרים אחרים, בעלי דירות רבים חוששים כי מאחר ונותרו האחרונים המסרבים להתקשר עם היזם בתמ"א 38 (בין תמ"א 38/1 עבודות לחיזוק הבניין ובין אם בתמ"א 38/2 הריסה ובנייה) הם עשויים לעמוד בפני תביעות נזיקיות בסך מיליוני שקלים.
על מנת שבעלי הדירות יוכלו לכפות את ביצוע העבודה על אלה המסרבים בחתימה, עליהם לפנות למפקח על המקרקעין. הליך זה אפשרי רק לאחר עמידה בתנאים מקדימים, האורכים פרק זמן לא מבוטל.
תביעה לפי חוק החיזוק
חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008 (להלן: חוק החיזוק) קובע הסדרים ליישומה של תוכנית תמ"א 38. הוא מעניק למפקחים על רישום מקרקעין סמכות לאשר ביצוע עבודות חיזוק במבנה, כמו גם כפיית העבודות על מי שמתנגד להן. כל זאת, בכפוף לעמידת התובעים בתנאי הסף שבחוק החיזוק.
החוק מסמיך את המפקח למנות עורך דין או רואה חשבון על מנת שזה יתקשר (בהתאם להוראות המפקח) בשם כל בעלי הדירות בבניין לשם בניית הדירה החדשה והעברת הזכויות בה לאחר מכן.
תנאי הסף להגשת תביעה
בחוק החיזוק קבועים שני תנאי סף להגשת תביעה למפקח על המקרקעין. רק בהתקיימותם יחד ניתן להגיש תביעה למפקח בבקשה לביצוע עבודות מכוח תמ"א 38.
תנאי ראשון: המינימום הנדרש
חוק החיזוק קובע מהו הרוב הנדרש לקבלת החלטות בקרב דיירי הבניין לטובת ביצוע עבודות תמ"א 38 במצבים השונים המפורטים בו.
עבודות הכרוכות בהוספת דירה או דירות חדשות טעונות החלטה של כל בעלי הזכויות, בכפוף לסמכות המפקח לאשר עבודות אלו, על פי תביעה של מי שבבעלותם שני שלישים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף.
ביצוע עבודה ברכוש המשותף למטרת הריסת בניין קיים והקמתו מחדש (תמ"א 38/2), טעון החלטה מראש של כל בעלי הדירות. עם זאת, בסמכות המפקח לאשר את ביצוע העבודה, על פי תביעה של בעלי הדירות שבבעלותם ארבע חמישיות מהדירות בבית המשותף וארבע חמישיות מהרכוש המשותף - כלומר 80%.
תנאי שני: היתר בנייה או בקשה למתן היתר
יש להציג היתר בנייה ובקשה למתן היתר שאושרה בתנאים הבאים:
מוסד התכנון בדק את הבקשה, והיא תואמת לתוכנית החיזוק, לתוכניות תקפות ומופקדות ולתנאים לפי סעיף 78 לחוק התכנון והבניה.
מוסד התכנון בדק ומצא שהבנייה המבוקשת בבקשה משתלבת במערכות התשתית הקיימות בסביבה.
הוגשו התנגדויות לבקשה להיתר ומוסד התכנון החליט בהן.
רק לאחר שהתקיימו שני תנאי הסף ניתן להגיש תביעה כנגד מי שמסרב להתקשר בהסכם לביצוע העבודות לפי תמ"א 38. בהיעדר התקיימות אחד מהתנאים אין למפקח סמכות לדון בתביעה כזו, וניתן לבקש למחוק אותה על הסף.
פעמים רבות מציגים בעלי הדירות משל בידם להגיש תביעה באופן מיידי. ברור, כי אין הדבר כך ורק לאחר שהוגשה בקשה להיתר, ההיתר אושר, או לפחות אושר בתנאים, ניתן להגיש תביעה.
הדיון בפני המפקח
המפקח על המקרקעין יבחן מה הטעם להתנגדות לתוכנית. האם מדובר בטעם ענייני או בהתנגדות "עקרונית" לתוכנית בכלל, שאז, ההתנגדות תידחה.
עיקרון חשוב נוסף הינו עיקרון השוויון. האם התוכנית מעניקה לבעלי הדירה תמורה שווה. בתוך כך, יש לבחון את תום הלב של בעלי הדירות בהתקשרות, קבלת תמורה עודפת (למשל, הטבה כספית לחלק מבעלי הדירות), ניגוד עניינים וכו'.
טענה בעלת משקל הינה כשיש בתוכנית כדי לפגוע באופן מהותי בזכויות המיעוט. עיקרון זה יבוא לידי ביטוי לעיתים בפיצוי אותו מיעוט, באם הדבר אפשרי.
כמו כן, במידה והועלתה טענה הנושאת עימה הוצגה תוכנית קונקרטית חלופית למוצעת, בעלת יתרונות שאינם מצויים בתוכנית המקורית. היא תשליך גם על בחינת תום הלב של בעלי הדירות. הרי באם מוצעת תוכנית טובה פי כמה, ובעלי הדירות עדיין נצמדים לתוכנית המקורית, עולות תהיות לנסיבות קבלת אותה תוכנית.
מדובר ברשימת שיקולים לא ממצה. כמובן שעל המפקח לשקול את התוכנית שמוגשת לאישורו בהתאם למכלול נסיבות העניין.
ערעור על המפקח
פסק דין שניתן על ידי המפקח על המקרקעין ניתן לערעור לפני בית המשפט המחוזי. ברוב המקרים, ערכאת הערעור לא תיכנס לפרטי ההסכם ולעדויות שעמדו בפני המפקח, אלא תבחן האם פסק הדין חורג באופן מהותי מהדין, או שניתנו בו קביעות בלתי סבירות - מכאן חשיבות הדיון בפני המפקח והתייחסות אליו ברצינות הראויה.
בעלי דירות חוששים מתביעות מיליוני שקלים. אולם, אלו יכולות להיות מוגשות מכוח חוק פינוי ובינוי, ולא בתמ"א 38, שהיא בעלת הליך מיוחד בחוק החיזוק. בדוגמא המוצגת אמנם לא מדובר בתביעה של מיליוני שקלים, אך אין להקל בכך ראש. זהו הליך משמעותי, שבסופו עשויים לכפות על בעל הדירה לחתום בשמו על ההתקשרות, ומכאן חשיבות ניהול ההליך תוך עמידה על מלוא הטענות.
הכותבת היא בעלי משרד עוה"ד מיכל שחר ושות', העוסק במשפט מסחרי ונדל"ן ומייצג בעלי דירות בפרויקטים של תמ"א 38 ובפינוי ובינוי. האמור אינו מהווה ייעוץ משפטי
לפנייה לכתב/ת 
